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【正文】 22 城市格局分析 —— 中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式 ? 東南片區(qū)所在區(qū)域處于“一環(huán)”和“一軸”的交匯處，從城市格局的角度來看，未 來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆? “ 一廊 ” 是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿 “ 一心 ” 的中央綠色 生態(tài)通道 “ 一軸 ” 指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟發(fā)展軸 “ 一心 ” 是由虞河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體 “ 一環(huán) ” 是長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體 [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數(shù)碼港大廈 C509 23 城市發(fā)展方向 東、南、西、北，四向發(fā)展，城市規(guī)模正快速拓展；南部控制工業(yè)，創(chuàng)造宜居環(huán)境，將成為中高端置業(yè)者向往的置業(yè)方向。 重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)發(fā)展的高地和一流平臺 重點發(fā)展服務(wù)業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟運行和居住生活等方面的需要 重點發(fā)展先進制造業(yè)，承擔(dān)起全市經(jīng)濟發(fā)展重頭戲任務(wù) 重 點 發(fā) 展物 流業(yè)，努力成為全省乃至華東地區(qū)重要的物流節(jié)點 南部山區(qū)經(jīng)濟帶為重點保護區(qū)域，控制重化工業(yè)向南擴張，實施保護性開發(fā)，發(fā)展特色、生態(tài)農(nóng)業(yè) 和輕型工業(yè)，做大做強生態(tài)旅游業(yè) [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數(shù)碼港大廈 C509 24 城市化進程 濰坊城市化進程加快，預(yù)計今后 10 年城市化率平均每年增長 個百分點，約 萬戶農(nóng)業(yè)人口進城，人口的增長將為房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定的需求。 自 2020 年起，濰坊城市擴張開始提速。截止 2020 年，濰坊城市化率為 %，近三年平均增長 25%。根據(jù)濰坊市政府規(guī)劃， 2020 濰坊城市化率將達到 62%。 城市開發(fā)將導(dǎo)致每年約 萬戶農(nóng)業(yè)人口進城，將對房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定的需求。 城市化進程的不斷加快，城市人口的不斷增加，更多的購房需求將會增加商品房的銷售面積，加速房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 從近幾年城市化進程可以看出，濰坊市城市化進程不斷提高，將會為房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供持久的驅(qū)動力。 [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數(shù)碼港大廈 C509 25 舊城改造 近幾年，政府加大舊改力度，濰坊市舊城改造進程加快，年投資額在 90 億元以上；舊城改造對房地產(chǎn)市場的促進作用將持續(xù) 3 年以上。 2020 年以來，濰坊市加快舊城改造進程，對舊小區(qū)、城中村、危房 區(qū)及棚戶區(qū)三大重點實施改造，年投資額在 90 億元以上。城中村、危房區(qū)及棚戶區(qū)改造，全部采用市場化運作。 全市舊城改造工程計劃于 2020 年基本完成，而拆遷引發(fā)的購房剛性需求有一定的滯后性，因此，舊城改造對濰坊房地產(chǎn)市場發(fā)展的促進作用將持續(xù) 3 年以上。 小結(jié)： 濰坊市房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境較好，城市經(jīng)濟迅速發(fā)展，城市建設(shè)步伐不斷加快，城市人口不斷增加，為房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，隨著近期國家新政的不斷出臺，一刀切的政策對全國房地產(chǎn)市場的影響較大，濰坊作為三線城市的典型代表，現(xiàn)階段處于房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期， 整體供應(yīng)量較大，整體房價較低，房地產(chǎn)泡沫較少，政策出臺之后對剛性需求客戶和部分投資客戶產(chǎn)生一定得影響，對購買能力較強的改善型需求客戶影響較小；新政的出臺在一定程度上影響了部分客戶的購房需求，但是整體市場發(fā)展環(huán)境較好，發(fā)展速度并未受到明顯影響。 [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數(shù)碼港大廈 C509 26 四 .總結(jié)： 政策方面： ? 對濰坊部分開發(fā)商的資金正常運作產(chǎn)生影響較大，房地產(chǎn)投資需求受到抑制。 ? 對部分購買能力較差的改善型需求客戶產(chǎn)生一定影響，對剛性需求客戶和購買能力較強的改善型需求客戶產(chǎn)生的影響較小，市場整體發(fā)展趨勢較快。 宏觀經(jīng)濟方面： ? 濰坊市近年來 GDP 總量、固定資產(chǎn)投資、人均可支配收入等硬性經(jīng)濟指標(biāo)不斷提高，城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)； ? 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)投資額的不斷增加加速了城市化建設(shè)的進程，對城市的經(jīng)濟的快速發(fā)展起到巨大的推動作用。 城市規(guī)劃及人口方面： ? 濰坊市城市規(guī)劃格局分明，城市化進程不斷加快，東南片區(qū)逐漸成為城市發(fā)展的主方向，成為未來濰坊的政治的居住中心； ? 人口的快速增長，產(chǎn)業(yè)人口的合理化分配，為房地產(chǎn)的迅速發(fā)展提供了堅實的保障，加速了城市經(jīng)濟的發(fā)展步伐。 [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數(shù)碼港大廈 C509 27 第二部分 、房地產(chǎn)市場 一、濰坊市場概況 濰坊市房地產(chǎn)市場整體供需情況 2020 年濰坊市區(qū)（奎文、濰城、高新、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）在售項目約 200 個，目前市場供應(yīng)總量約 1350 萬㎡，其中新增供應(yīng)約 400 萬平米，市場供應(yīng)充足。 2020 年 111 月濰坊市區(qū)去化 180 萬平米，市場整體供大于求。 年份 年底存量（萬㎡） 新增供應(yīng)量（萬㎡） 供應(yīng)總量（萬㎡） 去化量（萬㎡） 供應(yīng) /去化 2020 年 320 320 90 2020 年 230 330 560 117 2020 年 443 350 793 95 2020 年 698 400 1098 130 2020 年 111 月 968 400 1368 180 8 [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數(shù)碼港大廈 C509 28 濰坊市近幾年供需情況一直處于供大于求的局面，市場存量的增速遠遠超過去化量的增速。隨著時間的推移，市場存量不斷累加，截止到 2020年 11 月份，市場供需比達到 ： 1，供需關(guān)系嚴重失衡。 2020 年住宅價格變化情況 2020 年，濰坊市房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，整體價格漲幅在 1718%，雖受國家調(diào)控政策影響，但整體市場仍然處于穩(wěn)步上漲趨勢。 2 0 1 0 年1 1 1 月濰坊市住宅價格走勢25003000350040004500500055006000元/平米多層 3400 3400 3400 3450 3450 3500 3600 3750 3900 4000 4100高層 3100 3100 3200 3300 3350 3350 3500 3600 3700 3750 3800中建大觀天下 5300 5700 ? 2020 年濰坊市宏觀經(jīng)濟發(fā)展迅速， GDP 總量及人均可支配收入再創(chuàng)新高； ? 以中建大觀天下和泰華城榮觀華府為代表高端、高品質(zhì)項目的不斷涌現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了動力； [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數(shù)碼港大廈 C509