【正文】 個(gè)百分點(diǎn)，占全部商品房施工面積的 %。濰坊房地產(chǎn)投資額發(fā)展的迅猛勢頭表明開發(fā)企業(yè)對(duì)于濰坊市場的發(fā)展具有較強(qiáng)的信心。 2 0 0 6 年 2 0 1 0 年上半年濰坊人均消費(fèi)性支出情況02020400060008000100001202014000元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %人均消費(fèi)性支出 年增長率人均消費(fèi)性支出 8 8 1 6 . 3 10800 11575 1 2 4 8 4 . 1 6892年增長率 1 5 . 1 2 2 . 5 % 7 . 2 % 7 . 9 %2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 1 0 年上半年[謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 17 濰坊市房地產(chǎn)投資額9 8 . 41 5 6 . 61 9 6 . 42 6 6 . 51 6 5 . 20501001502002503002020 2020 2020 2020 2 0 1 0 上半年億元 與省內(nèi)其它城市相比，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資額所占比例較高。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，增速明顯高于去年同期。 2 0 0 6 年 2 0 1 0 年上半年濰坊人均可支配收入情況05000100001500020200元0%2%4%6%8%10%12%14%16%人均可支配收入 11846 13600 15691 1 7 2 6 7 . 3 8708年增長率 1 4 . 8 % 1 4 . 8 % 1 5 . 2 % 1 0 . 0 %2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 1 0 年上半年 濰坊市人均購買能力穩(wěn)步增強(qiáng)，城市居民消費(fèi)有所保障，對(duì)于房地產(chǎn)來說客戶購買力增強(qiáng)是城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要保證。 [謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 16 2020 年 2020 年濰坊市人均可支配收入年增長速度均在 10%以上，增長速度較快，人均消費(fèi)性支出年增長速度 06 年和 07 年增長速度均在 15%以城市環(huán)境的改善大大提升了周邊土地價(jià)值，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。 [謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 15 固定資產(chǎn)投資 濰坊固定資產(chǎn)投資逐年增加， 10 年上半年固定資產(chǎn)投資完成 億元 2020 年濰坊固定資產(chǎn)投資已達(dá) 億元， 2020 年 2020 年固定資產(chǎn)投資年增長率均在 15%以上， 08 年和 09 年年增長率均達(dá) 24%以上。 需求： 百貨、餐飲、休閑娛樂 特點(diǎn)描述： 人流量大，拉動(dòng)力強(qiáng)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總量的快速增長，居民消費(fèi)水平的整體上升將會(huì) 為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展提供有力的保障。 2) 20202020 年第三產(chǎn)業(yè)年均增速保持 %以上，甚至在 2020 年達(dá)到 %，發(fā)展十分迅速。 2 0 0 5 年 2 0 0 9 年濰坊G D P050010001500202025003000億元G D P 總量 2020 2020 2020 2020 2020[謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 13 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 近幾年，濰坊第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐步加大， 2020 年占 到 GDP 的 %，第三產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年增長率在 1422%之間。 ? 濰坊 GDP 排名省內(nèi)第四，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。 GDP 及 人均 GDP 20202020 年濰坊 GDP 年均增長率保持在 13%以上，省內(nèi)排名第四。 20202020 年，市區(qū)人口年均增長 %，增長較快。 政策僅僅是對(duì)市場部分需求的短期抑制，短期效果尚可，長期來看，一旦需求釋放，勢必會(huì)給樓市帶來反彈。四類需求在未來幾年將會(huì)繼續(xù)增長。 2) 剛性需求旺盛： 從市場需求來看，濰坊市 場以剛性需求為主，剛需在市場需求中所占比例超過 50%。 6. 停止發(fā)放第三套及以上住房公積金個(gè)人住房貸款。 4. 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率連續(xù)四次上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 4. 針對(duì)國家出臺(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，濰坊市政府并未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。 2. 在認(rèn)籌方式及認(rèn)籌金繳納方面， 政府表示嚴(yán)格執(zhí)行，但相關(guān)具體政策并未出臺(tái)。對(duì)于濰坊房地產(chǎn)市場而言，本身的地域特點(diǎn)決定了其受政策影響程度較一線城市受波及程度將會(huì)減弱，但對(duì)濰坊房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度起到了一定得抑制作用，對(duì)購房客戶和開發(fā)商而言都存在一段時(shí)間的緩沖和過度時(shí)間。 小結(jié)： 國家宏觀政策愈演愈厲，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的措施逐漸強(qiáng)化，并伴隨著銀根的步步縮緊，房地產(chǎn)需求進(jìn)一步抑制，投資環(huán)境惡化。 十二五規(guī)劃表明了國家對(duì)房地 產(chǎn)調(diào)控的決心和態(tài)度，一些列政策的相繼出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響較大，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 開發(fā)商： 對(duì)開發(fā)商而言，其收益和投資比重將會(huì)大大縮減，房地產(chǎn)投資將會(huì)面臨較以前更大的風(fēng)險(xiǎn)； 客戶： 增加了投資型客戶的購房成本，收益的較低，將會(huì)迫使投資客冷靜面對(duì)樓市，減少投資性購房。 [謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 8 3) 提高居住水平，增強(qiáng)公共服務(wù)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。 十二 五規(guī)劃 1) 研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，完善房地產(chǎn)稅收制度，使其適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。 政策分析： 開發(fā)商： 通過三輪人民幣存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，銀行放貸能力受束縛，進(jìn)一步抑制開發(fā)商房地產(chǎn)投資。 新政 —— 銀行存款準(zhǔn)備金率提高 個(gè)百分點(diǎn) 從 2020 年 11 月 29 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 政策分析： 此次公積金貸款規(guī)則的調(diào)整將主要影響城市中普通居民購買需求，從比例構(gòu)成上看由于房價(jià)漲幅較大的城市與公積金貸款無關(guān)，投機(jī)性購房需求占較大比重，因此此次公積金貸款規(guī)則的調(diào)整，對(duì)二三線城市的影響將大于一線城市 。 客戶： 加大客戶的購房成本，“一刀切”的政策進(jìn)一步遏制客戶的購房需求；對(duì)部分投資客戶的影響較大，迫使其將資金轉(zhuǎn)入銀行、股票等金融機(jī)構(gòu)。加息通常是小幅 漸進(jìn)的，雖然加息開始階段市場對(duì)是否開啟加息周期尚未形成共識(shí)、對(duì)房價(jià)的作用也不明顯，但隨著多次加息、市場進(jìn)入加息周期的預(yù)期確立，房價(jià)也將可能持續(xù)下跌。 新政 —— 加息 個(gè)百分點(diǎn) 1) 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %； [謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 6 2) 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %； 3) 部分城市開始出臺(tái)限購令政策，強(qiáng)制限定購房數(shù)量。 政策分析： 客戶： 此政策極大地抑制了投資需求，同時(shí)在一定程度上影響到剛性需求客戶的購 房需求，此次新政是非常嚴(yán)厲的。[謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509