【導(dǎo)讀】溏池地產(chǎn)(重慶)有限公司。二OO八年十二月二十日。重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期）

　　

【正文】 件 項目所在區(qū)域（包括沙濱路）多個項目正陸續(xù)啟動，區(qū)域居住形象將在這些項目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項目品質(zhì)普遍不高，本項目應(yīng)避免與這類項目的同質(zhì)化競爭。 . 區(qū)域形象 沙坪壩重點舊城改造區(qū)域，現(xiàn)居住水平很低，窮人區(qū)的舊有形象將對本項目推廣造成不利影響。 . 投資回報 按照不同的開發(fā)分 期，不同的方案，投資回報率將不同，同時風(fēng)險也不一樣，對于發(fā)展商的資金能力也有不同的需求。 在最終確定項目定位時，將綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最適合本項目的方案。 激烈的市場競爭意味著項目相對于市場必須有個性化的創(chuàng)新以及超越，而具體項重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期） 9 目的定位，包括如各種物業(yè)類型的配比，產(chǎn)品的定位以及定型，營銷策略等，下面本文將就如何按照文章開頭提及的思路和思考點來論述上述問題。 . 市場調(diào)查結(jié)果簡析 . 樓盤調(diào)查結(jié)果簡析 ? 關(guān)注有利因素 1)、 區(qū)域樓市成交穩(wěn)定 過去三年區(qū)域樓市成交量均維持在 1000 萬平方米左右，區(qū)域 樓市穩(wěn)定發(fā)展，整體風(fēng)險走勢可預(yù)見性高。 2)、 沙濱路區(qū)域形成規(guī)模性開發(fā)體量，提升區(qū)域形象 項目所在區(qū)域形象的將會隨著沙濱路的開發(fā)而有較大的提升：居民素質(zhì)的提升、社區(qū)形象的改善、區(qū)域配套的加強等等。這些都將直接帶動項目地塊的價值提升，本項目可以借助區(qū)域形象的提升打造更好的產(chǎn)品供應(yīng)市場。 3)、 區(qū)域性購買明顯 不僅從行政上，同樣在樓市，重慶市的組團式結(jié)構(gòu)以及購買習(xí)慣可以明確主體買家范圍以及宣傳推廣的主要范圍。 4)、 消費者居住購買潛力快速增長 不僅從行政上，同樣在樓市，重慶市的組團式結(jié)構(gòu)以及購買習(xí)慣可以明確主體買家范圍以及 宣傳推廣的主要范圍。 ? 關(guān)注不利因素 江北、渝北區(qū)、北部新區(qū)成為投資者以及消費者的關(guān)注熱點 我們可以看到近幾年重慶市房地產(chǎn)投資均以超過 20%的增長速度一路上揚，市場情況看好。而沙坪壩區(qū)作為重慶市的第二大居住組團，投資額卻僅占重慶市房重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期） 10 地產(chǎn)總投資額的 10%左右。而且未來兩年超過 60%的市場供應(yīng)量集中在以上區(qū)域，而沙坪壩僅占 5%，項目在市場的非關(guān)注熱點區(qū)域。 考慮到對外區(qū)的吸引力較差，項目需加強對本區(qū)域客戶的關(guān)注度上，截流外區(qū)項目對本項目目標(biāo)客戶群的吸引。 . 消費者市場調(diào)查簡析 ? 關(guān)注有利因素 1)、 2138 歲的購房 主力年齡段 發(fā)現(xiàn)中端客戶： 30 歲以下趨向年輕化的客戶群體，希望獨立生活，出于地域情節(jié)的影響，多數(shù)會選擇就近購買。但此類群體的總價承受力較弱，而且這類客戶對經(jīng)濟、緊湊型的戶型需求度較高。 發(fā)現(xiàn)高端客戶： 30 歲以上的客戶群體，多為二次置業(yè)，總價承受力較弱，追求舒適、寬敞的居住條件，同樣出于地域情節(jié)的影響，亦多為在同區(qū)購買。 2)、 超過 50%以上的大專以上的高知群體 此類客戶著重對生活形態(tài)的追求，對于新產(chǎn)品或與市場主體不同的產(chǎn)品的接受度也較高。 3)、 近 70%的被訪者對景觀的偏好度 集中的顯現(xiàn)出景觀對市場影響的力度非常大 ，就客戶開發(fā)角度來說可利用的價值點非常高。 4)、 50%以上的高層接受度 本項目受地塊條件等因素限制，建筑形態(tài)主要是以高層為主，符合區(qū)域買家的主體需求。 5)、 戶型需求面積明顯 50~130 平方米的二房、三房需求超過 90%的需求量，其中 50~70 平方米和90~110 平方米的需求均超過 20%， 70~90 平方米的超過 %的需求，而近重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期） 11 20%的 110 平方米以上的需求亦不容忽視。豐富明顯的產(chǎn)品需求，帶給項目的開發(fā)較大的產(chǎn)品開發(fā)空間。 6)、 74%的喜好清新淡雅的外立面 明確的外立面喜好選擇，對于項目的外立面確定有很大的幫助 。而且，項目背山而建，清新淡雅的外立面效果與山體的融合度很大。 ? 關(guān)注不利因素 1)、 總價承受力較弱 通過被訪者的總價承受力以及需求面積的推算，買家希望購買的戶型單價區(qū)間重點體現(xiàn)在 23002800 期間，與被訪者直接回答的單價略有下降，對于項目附加值的打造帶來一定的限制。 2)、 對車位的需求較高 近 80%有被訪者對車位有購買或租賃的需求，而對于本項目的地形來說，車位的供應(yīng)多數(shù)需靠地下車庫的形式解決，帶來較大的開發(fā)投入。 3)、 一梯兩戶 /四戶的需求關(guān)注過高 出于對居住環(huán)境的期望值，超過 50%的客戶希望是一梯四戶的梯戶比，并且 有近 30%的更希望是一梯兩戶的梯戶比。雖然仍有近 20%的客戶能接受一梯六戶以上的梯戶比，但是主體的需求可能會受到地塊以及容積率的限制而不能全部滿足。 重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期） 12 N ? ? ? ? 嘉陵路 平頂山 沙濱路 三峽廣場 . 項目分析 . 項目背景分析 深度了解項目規(guī)劃要點（設(shè)計要點），以此為基本數(shù)據(jù)，制定項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。 指標(biāo) 指標(biāo)值 總用地面積 約 380 畝（ 253,346 平方米） 容積率 約 5~6 總建筑面積 1,266,730 ~ 1,520,076 平方米 . 項目地塊分析 ? 地塊示意圖、地塊四至以及周邊自然景觀 項目地塊位于平頂山北麓，呈東西走向，地塊狹 長，東西距離（指環(huán)島位置至地塊東端）約 1900 米。 重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期） 13 ?項目西邊：步行十分鐘可至三峽廣場，主要景觀以街道以及沿街商業(yè)為主。 ?項目北邊：雙向雙車道嘉陵路以及沿街商業(yè)為主。再向北為工廠及住宅小區(qū)。 ?項目東邊：除自身山體景觀外，可擁有沙濱公園（在建）園景以及嘉陵江景。 重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期） 14 ?項目南邊：主要為山地，坡度陡。與嘉陵路約 50 米的高差，擁有開闊景觀。 . 建筑物分布情況 地塊上附著的建筑物主要以磚木結(jié)構(gòu)的舊屋為主， 周邊主要以十幾年的多層建筑為主。 . 沙坪壩氣象指標(biāo)： 1)、 溫度： ℃ 2)、 日照：日照時數(shù)為 小時 /年，即每天約為 3~ 小時 3)、 霧日：平均霧日 天，遠低于重慶最高霧日 148 天 4)、 風(fēng)向：主風(fēng)向以江風(fēng)為主（重慶大學(xué)學(xué)報）。 . 居住環(huán)境： 地塊附著建筑物情況 地塊周邊建筑物情況 項目所在地塊的居住環(huán)境較差，多為低矮的棚屋，居住條件與近在咫尺的三峽廣重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期） 15 場有明顯的差距，整體居住水平極低，并且作為沙坪壩現(xiàn)僅剩的兩個較大的舊城改造地塊， 土灣地區(qū)已經(jīng)形成較根深蒂固的 “臟、亂、差 ”的居住形象。 項目周邊主要為城中村的集資建房以及廠礦企業(yè)的單位宿舍。 . 項目物業(yè)體量配比 . 各類物業(yè)需求量評估 重慶市沙坪壩區(qū)嘉陵路南后山坡項目各類用地需求量評估方法概述 由於 2020 年為撰寫此報告的年份，因此顧問並不會以此年份為基礎(chǔ)，土地需求量的預(yù)測亦將會從 2020 年開始，而根據(jù)顧問提交的《項目物業(yè)發(fā)展初步建議》項目的開發(fā)期約為 5 年，因此顧問在評估項目各類用地需求時將推算至 2020 年。 辦公樓樓面面積需求量預(yù)測及分析 預(yù)測方法概述及假設(shè) 辦公樓樓面面積需求量預(yù)測 的研究思路 (pls. insert the handwritten flow chart) 辦公樓樓面面積的需求量是根據(jù)對未來第三產(chǎn)業(yè) (即辦公樓 )的僱員人數(shù)需求量，然後以僱員空間密度 (worker density)，即每個僱員佔用空間 2 平方米而推算出來 重慶市沙坪壩區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)的僱員人數(shù)是包括以下的行業(yè)：包括跨國企業(yè)、各類辦事處、 IT 信息產(chǎn)業(yè)、中介機構(gòu)、金融保險、文化傳媒以及建筑及房地產(chǎn)、電信及醫(yī)藥等行業(yè) 沙坪 壩區(qū) 第三 產(chǎn)業(yè) 雇 員 人 數(shù)預(yù)測1 0 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 04 0 0 , 0 0 05 0 0 , 0 0 02020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020第三產(chǎn)業(yè)僱員人 數(shù) 歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 第三產(chǎn)業(yè)僱員人 數(shù)預(yù)測 2020 年至 2020 年沙坪壩區(qū)第三產(chǎn)業(yè)僱員人數(shù)的每年平均增長率為 9%。顧重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期） 16 問根據(jù)國際經(jīng)驗并基于審 慎的原因，假設(shè)從 2020 年到 2020 年沙坪壩區(qū)第三產(chǎn)業(yè)僱員人數(shù)年平均增長率保持不變。因此，顧問以按年增長率 (yearonyear growth rate) 9%的假設(shè)，作為從 2020 年至 2020 年估算第三產(chǎn)業(yè)的僱員人數(shù)需求量。 辦公樓樓面面積的推算模型最重要的假設(shè)前提為現(xiàn)有市場的供求量是平衡?，F(xiàn)有可承受面積便是在此假定下估算出來的，并被代用為現(xiàn)有面積。研究小組對辦公樓面積的未來及現(xiàn)有總營業(yè)面積需求數(shù)量進行測算，后者是基于對現(xiàn)有沙坪壩區(qū)辦公樓的總僱員人數(shù)和僱員密度，以及根據(jù)基礎(chǔ)年（ 2020 年）的辦公樓總營 業(yè)面積的供應(yīng)量作調(diào)整后得出的。 需求量預(yù)測及分析 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顧問推算出項目可開發(fā)辦公樓樓面面積 2020 52,930 ㎡ 2020 85,500 ㎡ 2020 121,000 ㎡ 2020 159,690 ㎡ 2020 201,870 ㎡ 2020 247,850 ㎡ 2020 297,960 ㎡ SP to HC amp。 ML: result measured in GFA has been done. Shall leave the interpretation to you when the plot ratio for different types of building, eg government office, 國際船務(wù)中心 amp。金融中心 have been decided. 商業(yè)營業(yè)用房 (即零售及餐飲業(yè) )樓面面積需求量預(yù)測及分析 預(yù)測方法概述及假設(shè) 商業(yè)營業(yè)用房樓面面積需求量預(yù)測的研究思路 (pls. insert the handwritten flow chart) 商業(yè)營業(yè)用房需求量是根據(jù)社會消費品零售總額的需求量預(yù)測，再以業(yè)內(nèi)所提供的零售樓面面積效率（ Floorspace Efficiency） 30,000，即是每平方米可賺取人民幣 30,000 元的收入來計算出商業(yè)營業(yè)用房未來的需求量。顧問根據(jù)國際經(jīng)驗并基于審慎的原因，假設(shè)從 2020 年到 2020 年保持不變。 2020 年至 2020 年重慶市沙坪壩區(qū)社會消費品零售總額的每年平均增長率為13%。顧問根據(jù)國際經(jīng)驗并基于審慎的原因，假設(shè)從 2020 年到 2020 年沙坪壩區(qū)社會消費品零售總額年平均增長率保持不變。因此，顧問以按年增長率(yearonyear growth rate)13%的假設(shè)，作為從 2020 年至 2020 年估算社會消費品零售總額。 重慶沙坪霸嘉陵路南側(cè)及后山坡舊城改造地塊項目物業(yè)發(fā)展建議（前期） 17 沙坪壩區(qū)社會消費額預(yù)測1101001 , 0 0 01 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 , 0 0 0 , 0 0 01 0 , 0 0 0 , 0 0 02020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020社會消費品零售總額歷年數(shù)據(jù) 社會消費品零售總額預(yù)測 需求量預(yù)測及分析 根據(jù)以上資料顧問推算出項目可開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房樓面面積 2020 89,880 ㎡ 2020 132,890 ㎡ 2020 181,510 ㎡ 2020 236,440 ㎡ 2020 298,510 ㎡ 2020 368,650 ㎡ 2020 447,910 ㎡ 酒店樓面面積需求量預(yù)測及分析 預(yù)測方法概述及假設(shè) 酒店樓面面積需求量預(yù)測的研