【導讀】目前上海的房地產(chǎn)市場，近期，政策有些利空影響，后市處。1993年的產(chǎn)業(yè)調(diào)控下，迅速走向低谷。價”以求脫身的局面。年商品房預售率跌到了最低點%。業(yè)列入了支柱產(chǎn)業(yè)，也就是從這一年起，對比”趨勢發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)。明顯的供銷兩旺態(tài)勢。此輪集中爆發(fā)的供應，在年內(nèi)。并沒有留出從容消化所需的時間，因此，有消化20xx年底集中供應的現(xiàn)象出現(xiàn)。20xx年出現(xiàn)的“批準預售面積>預售。依然沒有發(fā)生改變。5392元/㎡的均值，年平均升幅達%。走勢來看，前5個月處于穩(wěn)步盤升狀態(tài)，而各樓盤則呈現(xiàn)不同價位段。樓盤梯度上移的特征。這一漲勢在原先房價相對較低的郊?？h樓盤中尤為明顯，當令人關注。但由于20xx年第一季度全市商。驗，短期內(nèi)下調(diào)的可能性很小。售面積全年總量達3366萬㎡。應量為萬，占全市總量不到10%。份額正呈幾何級數(shù)增長。城人口控制在800萬人。上海10月22日公布的城市規(guī)劃，將成為上海中心城的輔城。稅，以免承受不必要的損失。12月，傳聞日盛一日，位

　　

【正文】 報價為 35004200 元 /㎡，直到當年年底，依舊維持這一水平；但到 20xx 年4 月時售價達到 4600 元 /㎡。 位于老城區(qū)東部，榮樂東路上的舜龍公寓， 20xx 年 8 月報價為到 3600 元 /㎡， 20xx 年 6 月的售價達到 4500 元 /㎡，也有較大的漲幅。 根據(jù)二手房市場的信息，在老城區(qū)的商業(yè)地段，中山路的龍?zhí)对?，?20xx年左右建成的小區(qū)，目前二手房價格水平在 44004500 元 /㎡。 2) 新城區(qū) 從 20xx 年開始，新城區(qū)的住宅商品房市場才開始啟動，隨著 新城區(qū)的輪廓逐漸清晰、交通配套設施日趨完善，整個新城區(qū)的房價扶搖直上， 松江新城的房價與 20xx 年前已經(jīng)不可同日而語。 從物業(yè)形態(tài)劃分來看： 1) 普通公寓： 近一年內(nèi)漲幅驚人，平均房價達到4500 元 /㎡ ,20xx 年底至 20xx 年初，新城區(qū)的房價還在 3000 元 /㎡的水平線上；但到 20xx 年底，已經(jīng)達到 4000 元 /㎡，漲幅在 30%以上。今年 2 月開始，新城區(qū)房價繼續(xù)高歌猛進，突破 4000 元 /㎡，到今年 4 月時，平均房價已經(jīng)接近 4500 元/㎡。 附：松江新城部分項目報價走勢（單位：元 /㎡） 項目名稱 位臵 類型 20xx年 20xx年 20xx 年 世紀新城 龍源路 多小高 3000 3600* 4300* 開元新都 龍興路 多小高 / 4000* 4200* 紫東新苑 濱湖路 多 / 4000 4400 珠江新城 通樂路 小高 / 3900 4500 華亭綠景苑 翔峰路 小高 / / 4380~5400 注： *號為二手房價格 從近兩年市場房價的變化可以看出，在 20xx 年，老城區(qū)的房價普遍低于新城區(qū) 300 元 /㎡。這主要是因為新城區(qū)的規(guī)劃起點比較高，無論是規(guī)劃還是房型都要優(yōu)于老城區(qū)；同時，老城區(qū)內(nèi)的設施將部分北移 至新城區(qū)，加上建設中的軌道 9 號線，市場認為新城區(qū) 3 年后的繁榮度將超過老城區(qū)。但根據(jù)今年的房價走勢來看，由于老城區(qū)房源供應有限，房價已經(jīng)反超新城區(qū)，這也反映出目前新城區(qū)供應充沛，供過于求的局面。 2) 別墅類產(chǎn)品： 松江新城區(qū)由于地理位臵差別較大，所以別墅產(chǎn)品在定價落差較大?？傮w看來，由于松江新城區(qū)的西部地區(qū)，整體容積率水平比東部地區(qū)低，并且有英式風貌區(qū)，因此，雖然距離成熟的商業(yè)中心較遠，但居住環(huán)境更好，定價普遍較高。 例如，在今年 4 月上市的項目中，西部地區(qū)的獨立別墅售價基本都在10000 元 /㎡以上。如： 泰晤士小鎮(zhèn)別墅均價 120xx13000 元 /㎡，其南面 的 華亭雅居，均價為 9500 元 /㎡； 施賢路、玉樹路口的 海德名園中的獨立別墅預計售價也將在 10000 元 /㎡以上。 東部地區(qū)，獨立別墅項目較少，今年第一季度上市的裕盛豪園，位于翔峰路，是一個多層、聯(lián)體、獨立別墅的混合項目，其中獨立別墅售價達 8000 元 /㎡上下。 但令人擔憂的是，松江新城，尤其是西區(qū)，別墅的供應量過于龐大。根據(jù)20xx 年 19 號公告，松江新城共推出了24 幅地塊，全部是居住用地，其中有 19幅地塊都位于西區(qū)松新建地區(qū)，容積率基本都在 ，以 此計算，共可開發(fā)住宅約 209 萬㎡，已經(jīng)遠遠超出遠郊地區(qū) 20xx 年全年的別墅供應量。 泰 晤士小鎮(zhèn)實景 7. 20xx— 20xx 年松江土地投標及成交情況 ? 松江 3 號桃林路地塊 土地面積： 18100 ㎡ 容積率：≤ 競標時間： 20xx 年 10 月 14 日 競標企業(yè) 投標價格（萬元 /地塊名稱 區(qū)域 最高價 最低價 主力價 高出比例廣富林路 4 號地塊 松江 1 0 6 .8 7 5 .8 8 9 .2 1 9 .7 0 %桃林路 3 號地塊 松江 1 0 8 .5 6 9 .9 8 6 .5 2 5 .4 0 %莘松路 5 號 A 地塊 松江 1 0 0 .8 6 8 .6 8 0 .4 2 5 .4 0 %單位：萬元/ 畝畝） 靜安新城、金居房產(chǎn)（中標者） 復地房產(chǎn) 中房臵業(yè)、新里益 潤仁房產(chǎn) 申君房產(chǎn) 申安房產(chǎn) ? 松江廣富林路 4 號地塊 土地面積： 86660 ㎡ 容積率 ：≤ 競標時間： 20xx 年 10 月 14 日 競標企業(yè) 投標價格（萬元 /畝） 新松江、茸利 松投房地產(chǎn) 中星集團、公房實業(yè)（中標者） 中遠發(fā)展 綠地、云峰 茸北房產(chǎn) 復地集團 上海三盛、杭州三盛 上海市南電力房產(chǎn) 中房上海房地產(chǎn) 虹房集團 ? 松江莘松路 5 號 A 地塊 土地面積： 284546 ㎡ 容積率：≤ 競標時間： 20xx 年 10 月 14 日 競標企業(yè) 投標價格（萬 元 /畝） 盛帆房產(chǎn)、銀河房產(chǎn)、莘莊房產(chǎn) 世茂房產(chǎn) 奧林匹克臵業(yè) 眾眾實業(yè)、眾眾房產(chǎn) 深圳招商房產(chǎn) 奉賢城鄉(xiāng)建設、恒藝臵業(yè) 中星集團 貿(mào)華臵業(yè)、大自然房產(chǎn) 三盛房產(chǎn) 復地集團 中房上海集團 徐匯商建 精文臵業(yè)（中標者） 中祥集團 8. 市場發(fā)展前景展望 1) 從住宅類型分析，多層住宅目前仍占據(jù)主導地位 隨著松江區(qū)房地產(chǎn)市場形勢持續(xù)向好，商品房施工面積也 進一步擴大。從住宅開發(fā)投資施工面積的類別分析，在今后一段時間，多層住宅仍將成為房產(chǎn)開發(fā)的主要類型，各項指標依舊占據(jù)主導地位；別墅施工面積比上年增長%，比上年 %的增速下降 個百分點。別墅的開發(fā)受到土地資源的制約，增速逐漸呈現(xiàn)下降趨勢；高層住宅目前僅占 10%的比重，但它作為新型住宅，在土地的利用率和建筑容積率上占有優(yōu)勢，所以在發(fā)展中將有較大的潛力。 單位：平方米 指標 住宅 其中：別 比重 多層 比重 高層 比重 墅 施工面積 4663086 1396093 30% 2795976 60% 471017 10% 其中：新開工面積 1909612 447216 % 1147331 % 315065 % 竣工面積 1845165 507589 % 1225085 % 112491 % 未竣工面積 2817921 888504 % 1570891 % 358526 % 2) 從商品房價格分析 ，目前各類型房屋價格呈現(xiàn)較高離散度 現(xiàn)房銷售中，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的高價位是現(xiàn)房銷售平均價格較高的主要因素?，F(xiàn)房銷售面積 萬平方米，現(xiàn)房銷售額 億元，平均現(xiàn)房單價 6233 元 /平方米，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的現(xiàn)房銷售單價比較高，最高單價 8423 元 /平方米；住宅中拆遷安臵房的價格維持在較低價位，最低單價 1799元 /平方米?，F(xiàn)房銷售單價平均方差為1183 元，離散度較高。考慮到土地資源的日益緊缺、市場需求旺盛等因素，預計高檔住宅與商業(yè)用房仍有一定的上漲趨勢。 3) 與嘉定、青浦兩個區(qū)的橫向比較顯 示我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資各指標情況均是屬于健康的 從三區(qū)橫向的比較顯示我區(qū)的房地產(chǎn)投資總量、增速等各指標情況符合區(qū)域宏觀環(huán)境的整體發(fā)展水平，均是屬于健康的。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年，房地產(chǎn)投資額松江區(qū) 億元，比青浦區(qū)高 億元，比嘉定區(qū)高 億元；房地產(chǎn)投資增速嘉定區(qū)為 72%，比松江區(qū)高 個百分點，比青浦區(qū)高 個百分點。具體情況如下表： 指標名稱 松江區(qū) 嘉定區(qū) 青浦區(qū) 房地產(chǎn)投資（億 % % % 元） 施工面積（萬平方米） % % % 新開工面積（萬平方米） % % % 竣工面積（萬平方米） % % % 空臵面積（萬平方米） % % % 4) 參照房地產(chǎn)投資周期理論，我區(qū)房地產(chǎn)投資方興未艾，投資總量將繼續(xù)擴大 據(jù)國際房地產(chǎn)投資研究顯示，房地產(chǎn)投資的周期一般為 78 年，發(fā)達國家更為長一些，例如美 國是 12 年。我區(qū)的房地產(chǎn)投資從 1999 年起步以來，經(jīng)過 4年的發(fā)展，投資總量達到了一個相當?shù)母叨?，參照上述理論，今后兩年我區(qū)房地產(chǎn)投資總量規(guī)模將繼續(xù)擴大，但速度將會有所下降。 9. 松江區(qū)房地產(chǎn)市場綜合分析 —— SWOT 分析 ? 有利點 A. 目前松江房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為上海中等價位房源的集中區(qū)域之一，市場需求較大，部分房源供不應求，市場發(fā)展存在相當?shù)目臻g。 B. 上海市政府對松江區(qū)的規(guī)劃將有力的支持松江區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 C. 由于目前老城區(qū)地塊的緊缺，導致老城區(qū)住宅項目日益減少，而城區(qū)客源購房的意向區(qū)域仍以老城區(qū)為主，故老城區(qū) 的房源比較緊俏。 D. 松江區(qū)作為上海市三城九鎮(zhèn)規(guī)劃城區(qū)之一，政府在整體配套和人氣聚集方面力度較大。 E. 隨著大學城和工業(yè)區(qū)區(qū)等技術、知識密集型企業(yè)投入使用，大量中、高收入的新興購房客源將不斷充實區(qū)域市場，市場房價遠期上升空間較大。 F. 隨著軌道交通 9 號線的建設到位，松江與上海市區(qū)的距離將進一步拉近，制約目前市場發(fā)展的地段因素將逐步減弱。 ? 不利點 A. 由于目前松江區(qū)的商品房開發(fā)區(qū)域比較分散，各個區(qū)域的供求關系各不相同，市場價格體系和客源情況比較凌亂，對整體市場的發(fā)展不利。 B. 由于松江與上海市區(qū)仍有一定距離，在地段上的差 異導致區(qū)域房地產(chǎn)市場在吸引上海市區(qū)客源購買方面處于不利。 C. 目前國家政策和與之相對應的地方法規(guī)對市場的宏觀調(diào)控力度較大，市場觀望氣氛較為濃烈。 D. 目前松江老城區(qū)的房源在品質(zhì)和規(guī)模上相對落后，整體市場對客源的吸引力不足。 ? 機會點 A. 目前老城區(qū)對新建商品房房源的需求較大，而市場供應產(chǎn)品在數(shù)量和質(zhì)量上均無法滿足客源的需求，區(qū)域內(nèi)的新建商品房產(chǎn)品存在大量商機。 B. 目前整個松江的房地產(chǎn)市場比較活躍，市場潛力尚未完全挖掘，引入新興概念的產(chǎn)品在未來幾年中將成為區(qū)域市場中的熱點。 C. 隨著大學城和工業(yè)區(qū)的進一步投入使用，區(qū)域市場的客 源數(shù)量和客源結構將發(fā)生一定的變化，市場需求量將逐步放大。 D. 高層、小高層產(chǎn)品作為區(qū)域市場的中、高檔產(chǎn)品將已基本被市場所接受，居住環(huán)境良好，生活品質(zhì)優(yōu)越的中高端產(chǎn)品將成為區(qū)域市場的主要需求。 ? 風險點 A. 上海市房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況將極大的約束區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 B. 目前松江作為上海衛(wèi)星城的交通配臵規(guī)劃尚未完全到位，道路規(guī)劃和軌道交通實施的成功于否將成為區(qū)域房地產(chǎn)項目的建造風險之一。 C. 松江老城區(qū)目前的土地投放量較大，未來 3 年內(nèi)的市場供給量將超出區(qū)域市場的需求數(shù)量，市場競爭情況將逐步加劇。 樓盤的開發(fā)必然分流一部分目標客源。 —— 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展預測 隨著 20xx年松江老城區(qū)市場價格快速飆升的火爆收場， 20xx 年松江區(qū)的房地產(chǎn)市場逐步呈現(xiàn)階段整理的狀態(tài)，政策面的利空因素也直接導致了市場觀望氣息的加劇。但由于松江特有的市場地位和規(guī)劃方向，區(qū)域整體市場在中長期仍將保持一定的上升勢頭，各房地產(chǎn)項目的開發(fā)將逐步呈現(xiàn)多元化、市場細分的格局，綜合目前的市場情況分析可以預計，未來三年松江區(qū)的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下特點： ? 隨著松江區(qū)經(jīng)濟開發(fā)的加快，區(qū)域住宅市場的需求將進一步放大。 ? 老城區(qū)的房源因地段稀缺，人 氣充分、配套齊全等有利條件將逐步成為松江購房客源的首選區(qū)域之一。 ? 隨著區(qū)域原有商品房剩余量的減少，新建產(chǎn)品在概念營造、產(chǎn)品表現(xiàn)方面的競爭將加大。 ? 高層、小高層產(chǎn)品已初步為市場所認可，但市場對多層房源的即定消費習慣仍將影響此類房源的銷售速度。 ? 市場需求逐步趨于理性，市場的實際需求將約束發(fā)展商在項目開發(fā)方面的選擇空間。 第四部分 項目定位建議 1. 地塊位臵及周邊生活機能圖