【正文】 泡沫塑料新型保溫節(jié)能屋面。 第十章 投資估算 投資估算依據(jù)及說(shuō)明 該項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍包括：項(xiàng)目土建工程，公用工程設(shè)施，總圖及其它費(fèi)用等。土建工程按單位平方米 造價(jià)計(jì)算，價(jià)格參考鄭州市平均市場(chǎng)價(jià)。項(xiàng)目工程安裝費(fèi)用、其它二類(lèi)工程費(fèi)用取費(fèi)均參考國(guó)家建委有關(guān)工程設(shè)計(jì)概預(yù)算編制辦法規(guī)定的計(jì)算指標(biāo)和費(fèi)率進(jìn)行估算 。 總投資 總投資估算 投資額為 萬(wàn)元 大廈：造價(jià) 萬(wàn)元， 1400 元 /㎡； 電梯：投資 萬(wàn)元， 75 萬(wàn)元 /臺(tái)； 其它工程；道路、配套、綠化等。 工程投資構(gòu)成分析 工程投資構(gòu)成分析見(jiàn)下表 序號(hào) 項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 建設(shè)投資 1 建筑工程投資 2 安裝工程費(fèi) 3 設(shè)備工程費(fèi) 4 其它工程和費(fèi)用 5 預(yù)備費(fèi) 6 投資方向調(diào)節(jié)稅 7 建設(shè)期利息 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資政策規(guī)定，取消投資方向調(diào)節(jié)稅。 資金籌措方案 項(xiàng)目建設(shè)投資為 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 11500 萬(wàn)元，（其中第一年貸款 4000 萬(wàn)元，第二年貸款 4000 萬(wàn)元，第三年貸款 3500 萬(wàn)元），其余由企業(yè)自籌解決（其中地價(jià)由企業(yè)自有 資金解決，其余由房產(chǎn)銷(xiāo)售收入解決 ） 。第一年銀行貸款利息為 萬(wàn)元計(jì)入總投資中，見(jiàn)投資估算表；第二年銀行貸款利息為 計(jì)入總成本中，見(jiàn)總成本表 ；第三年銀行貸款利息為 萬(wàn)元計(jì)入總成本中，見(jiàn)總成本表。第三年底底連本帶息全部還清，其中銀行利率按 ％計(jì)。 預(yù)備費(fèi) 該項(xiàng)目建設(shè)期 30 個(gè)月，預(yù)備費(fèi)按第一、二部分投資的 5％計(jì)，經(jīng)估算預(yù)備費(fèi)為 萬(wàn)元。 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益初步評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)方式分為二年半一次性建設(shè)，房產(chǎn)在四年內(nèi)全部銷(xiāo)售回收投資，建設(shè)期分二年半，建設(shè)期為四年。因此 項(xiàng)目成本為建設(shè)投資。 項(xiàng)目建設(shè)總成本 本項(xiàng)目采用一次建設(shè)，全部出售的方式，項(xiàng)目總成本為項(xiàng)目全部建設(shè)投資及建售 期銀行貸款利息其它費(fèi)用組成。項(xiàng)目總成本為 萬(wàn)元。總成本包括投資成本和利息支出，投資成本按售房的比例分?jǐn)?，?jiàn)總成本表。 在建設(shè)投資中，建設(shè)單位管理費(fèi)為前期和建售期形成有形固定資產(chǎn)原值的 2％，即為 萬(wàn)元。 投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期計(jì)劃建議 根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)第二年銷(xiāo)售房產(chǎn) 30％，第三年銷(xiāo)售房產(chǎn) 40％，第四年銷(xiāo)售完。 內(nèi)部收益率： ％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元 靜態(tài)投資回收期： 年 動(dòng)態(tài)投資回收期： 年 銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售價(jià)格：由目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和 企業(yè)提供的有關(guān)資料，本項(xiàng)目房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)暫按如下計(jì)算。 產(chǎn)品名稱(chēng) 單位 銷(xiāo)售價(jià) 大廈 元 /平方米 2800 商場(chǎng) 元 /平方米 5000 產(chǎn)品稅金 項(xiàng)目繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅稅率為 5％，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅額 7％計(jì)算，教育附加費(fèi)按 3％計(jì)算。銷(xiāo)售稅金及附加額為 萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅為 萬(wàn)元，教育附加費(fèi)為 萬(wàn)元。 經(jīng)估算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元。 利潤(rùn)估算 利潤(rùn)估算及分配 利潤(rùn)總額＝銷(xiāo)售收 入 — 稅金 — 總成本 ＝ — — ＝ （萬(wàn)元） 項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，所得稅按利潤(rùn)總額 33％計(jì)算為 萬(wàn)元，所得稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 利潤(rùn)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率： ％ 投資利稅率： ％ 投資回收能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表是假設(shè)全部投資均由自有資金來(lái)承擔(dān)，進(jìn)行現(xiàn)金流量分析，該表計(jì)算的內(nèi)部收益率達(dá) ％，屬可接收范圍。 本項(xiàng)目投資回收期為 年。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ＝凈現(xiàn)金流量ⅹ折現(xiàn)系數(shù) 取折線(xiàn)系 數(shù)為 10％時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元。 不確定性分析 盈虧平衡分析 項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目收入為 萬(wàn)元，總成本為 萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為 萬(wàn)元。按銷(xiāo)售能力計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)（ BEP） BEP=總投資成本 ⅹ 100％＝ ％ 銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售稅金及附加 以上計(jì)算表明，本項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到 ％，即可保本回收投資。 敏感性分析 本項(xiàng)目基本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，現(xiàn)將固定資 產(chǎn)投資，銷(xiāo)售收入兩個(gè)因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)計(jì)算 ，計(jì)算結(jié)果如下表。 敏感性分析表 序號(hào) 分析原因 變化幅度 內(nèi)部收益率（％） 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期（年） 1 基本方案 ％ 2 銷(xiāo)售收入 10％ 2％ 10％ 25％ 3 固定資產(chǎn) 10％ 26％ 10％ 4％ 從表中可看出，固定資產(chǎn)投資及銷(xiāo)售收入均為項(xiàng)目敏感性因 素，建議企業(yè)加強(qiáng)管理，節(jié)約成本，確保收入。 結(jié)論 以上財(cái)務(wù)計(jì)算結(jié)果表明，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均高于同行業(yè)平均水平，投資回收比較快，同時(shí)達(dá)到了盤(pán)活資產(chǎn)的目的，因此該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 項(xiàng)目投資估算表： 表 1 項(xiàng)目代號(hào) 序號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng) 單位 數(shù)量 概算價(jià)值（人民幣：萬(wàn)元） 占總投資比例（％） 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建安工程 設(shè)備 其它 合計(jì) 萬(wàn)元 /畝 萬(wàn)元 /臺(tái) 其中土建元 /平方米 土建 水、電、暖 1 第一部分工程費(fèi)用 大廈 平方米 87340 1400 電梯 1 臺(tái) 8 75 道路 給排水外線(xiàn)及消防 綠化率 配套設(shè)施 第一部分合計(jì) 2 第二部分：其它費(fèi)用 建設(shè)單位管理費(fèi) 工程勘察費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 標(biāo)底編制費(fèi) 綠化費(fèi) 配套費(fèi) 征地費(fèi) 畝 3500 3500 第二部分合計(jì) 3 第三部分：預(yù)備費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 第三部分合計(jì) 第四部分 建設(shè)期利息 第四部分合計(jì) 5 第一、二、三部分合計(jì) 100 表 2 總成本表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 1 年份 合計(jì) 1 2 3 4 2 售房比例％ 100 0 30 40 30 3 投資成本 4 建設(shè)投資 5 利息支出 6 其它費(fèi)用 7 總成本費(fèi)用 銷(xiāo)售收入及稅金估算表 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 單價(jià)（元 /平方米） 收 入 （ 萬(wàn)元） 稅金 稅率 1 售房收入 76340 大廈 元 /平方米 63805 2800 商場(chǎng) 元 /平方米 12535 5000 2 銷(xiāo)售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育附加費(fèi) 稅金總額 損益表 表 3 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 年份 2 3 4 銷(xiāo) 售 比 例（％） 30 40 30 100 1 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 2 銷(xiāo)售稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) 7 盈余公積金 8 累計(jì)盈余公積金 9 可供分配利潤(rùn) 10 應(yīng)付利潤(rùn) 11 未分配利潤(rùn) 12 累計(jì)未分配利潤(rùn) 借款還本付息計(jì)算表 序號(hào) 年份項(xiàng)目 建設(shè)期 建售期 年份 1 2 3 4 經(jīng) 營(yíng) 負(fù) 荷（％） 0 30 40 30 1 借款及還本付息 年初借款本息累計(jì) 本金 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本 本年付息 2 償還借款本金來(lái)源 利潤(rùn) 投資成本 現(xiàn)金流量表 表 4 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 1 2 3 4 銷(xiāo) 售 比 例（％） 0 30 40 30 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 固定資產(chǎn)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 銷(xiāo)售稅金及附加 所得稅 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 營(yíng)業(yè)外收入 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù) 6 凈現(xiàn)值 7 計(jì)算結(jié)果 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 投資回收期（年） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 現(xiàn)金流量表（自用資金） 表 — 5 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)及售房期 售房期 年份 1 2 3 4 銷(xiāo) 售 比 例（％） 0 30 40 30 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 自用資金 借款本金償還 借款利息支付 銷(xiāo)售稅金及附加 所得稅 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 營(yíng)業(yè)外收入 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù) 6 凈現(xiàn)值 7 計(jì)算結(jié)果 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 投資回收期（年） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）