【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于山東省菏澤市城市新區(qū)?；啬厦婵恐鞲傻揽登f路，西。周邊交通便捷，區(qū)位條件良好?；嘏c趙王河相距非常近，是理想得安家置業(yè)居所。基地正南面是城市視廊——華英路，其商業(yè)。項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)因素均已經(jīng)設(shè)計(jì)完畢。在項(xiàng)目開發(fā)銷售之前，進(jìn)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定向咨詢區(qū)域包括西城區(qū)和東城區(qū)及發(fā)展沿。調(diào)查時(shí)間是十一月二日至十一月四日，共采集樣本654份。認(rèn)真核對(duì)區(qū)分，有效樣本626份。統(tǒng)”進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù)處理，并依此進(jìn)行客戶需求心理進(jìn)行分析。側(cè)毗鄰天香路，北側(cè)及東北是趙王河。是今后城市居住未來(lái)發(fā)展的主要方向。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)及其作用之下的本項(xiàng)目投資可行性分析確定基調(diào)。小，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將更趨平穩(wěn)。國(guó)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)充分的印證了我們對(duì)第三個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的判斷。稅收入上升較快；貨幣供應(yīng)量和貸款快速增長(zhǎng)。將保持較快增長(zhǎng)，GDP增長(zhǎng)%，比上年同期降低個(gè)百分點(diǎn)，步上揚(yáng)，物價(jià)漲幅進(jìn)一步減小，通脹壓力減輕。落，但從上述兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)軌跡來(lái)看，波動(dòng)幅度不會(huì)太大。

　　

【正文】 續(xù)繁雜 ，而且需 要交納的 首付款也不穩(wěn)定； 人們普遍 對(duì)未來(lái)收 入預(yù)期 不樂(lè)觀， 這些都使 得住宅市 場(chǎng)需求增長(zhǎng)速度緩慢。 三 、 需 求特點(diǎn) 有 效需求不足。 根據(jù)世界銀 行研究 的數(shù)據(jù)表 明，住 宅價(jià)格一 般應(yīng)為 家庭收入 的三至六倍，若高 于六倍則 多數(shù)居民 難以承 受。要使 人們買得 起房，房 價(jià)收入比要在五倍 以下，最 好是四倍 以下， 而去年菏 澤市居民 家庭戶均 可支配天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 收入僅為 萬(wàn)元。 需 求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)金字塔型。 從住宅類型上看，人們需求最多的是普通住宅（包括經(jīng)濟(jì)適 用房），其次為高檔住宅，最少的是公寓。從接受價(jià)格上看，占 %的人接受的價(jià)格為 20xx 元 / m2 以下，占 %的人接受的價(jià)格為 20xx—2500 元 / m2，只有 %的人接受 3000 元 /m2 以上的價(jià)格。 住 宅需求空間十分巨大 1） 城 市化發(fā)展加快，城市迅速人口增長(zhǎng) 農(nóng)村人口大規(guī)模地向城市轉(zhuǎn)移，是我國(guó)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)向現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)變的 必然結(jié)果 。農(nóng)民工 已成為 我國(guó)產(chǎn)業(yè) 工人的重 要組成部 分，是我國(guó)推進(jìn)工 業(yè)化和城 市化進(jìn)程 不可或 缺的力量 。當(dāng)前， 農(nóng)民工問(wèn) 題已經(jīng)成為關(guān)系到 我國(guó)經(jīng)濟(jì) 社會(huì)發(fā)展 全局的 重要 問(wèn)題 之一，他 們對(duì)城市 生活適應(yīng)程度如何 ，對(duì)工作 環(huán)境、生 活條件 滿意程度 如何，對(duì) 有關(guān)部門 進(jìn)一步解決農(nóng)民工問(wèn)題有著極大的重要性。 （ 1） 農(nóng)民工對(duì)城市生活的評(píng)價(jià) 近七成的農(nóng)民工對(duì)城市生活感覺(jué)比較適應(yīng) 被調(diào)查的 29425 名農(nóng)民工中，對(duì)城市生活已經(jīng)適應(yīng)的占 %，比較適應(yīng)的占 %，認(rèn)為一般的占 %，表示不太適應(yīng)的占 %，根本不適應(yīng)的只占 %。 四成多的農(nóng)民工感覺(jué)現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變好 與 前 幾年 相比 ， %的 農(nóng)民 工 感覺(jué) 現(xiàn)在 的就 業(yè) 環(huán)境 變好 ， %的農(nóng)民工 感 覺(jué)現(xiàn)在 的就業(yè)環(huán) 境與過(guò) 去差不多 ， %的 農(nóng)民工沒(méi) 有考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題，還有 %的農(nóng)民工感覺(jué)現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變差了。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 一半以上的農(nóng)民工希望能在城市發(fā)展、定居 據(jù)調(diào)查，有 %的農(nóng)民工設(shè)想未來(lái)在城市發(fā)展、定居，有 %的農(nóng)民工想 賺錢或?qū)W 到技術(shù)后 回家鄉(xiāng) 生活。在 城市發(fā)展 、定居和 賺錢或?qū)W到技術(shù)后回家鄉(xiāng)生活對(duì)男性農(nóng)民工而言分別占了 %和 %，而對(duì)女性農(nóng)民工而言卻分別占了 %和 %。 2） 城 市 居 民 生 活 水 平 提 高 ， 要 求 改 善 居 住 條 件 居 民 消 費(fèi) 結(jié) 構(gòu) 變 化 的 基 本 趨 勢(shì) 的 規(guī) 律 ， 也 要 求 提 高 住 宅 消 費(fèi) 水平 。 隨 著 居 民 收 入 水 平 的 提 高 ， 食 品 在 家 庭 收 入 支 出 中 所 占 的 比 重 逐步 下 降 ，其 他 支 出 即 用 于 住 、行 、教 育 、娛 樂(lè) 等 的 支 出 逐 步 增 加 。 20xx年 《 菏 澤 統(tǒng) 計(jì) 年 鑒 》 資 料 清 楚 地 表 明 ， 隨 著 菏 澤 市 居 民 家 庭 收 入 水 平的 提 高 ， 食 品 支 出 在 消 費(fèi) 性 支 出 中 的 比 重 在 下 降 ， 住 房 支 出 比 重 在 上升。恩格爾系數(shù)由 20xx 年的 ％下降到 20xx 年的 ，住房支出 卻 在 上 升 ， 即 由 20xx 年的 ％，上升到了 20xx 年的 ％。 隨著城市居民收水平的提高，居住消費(fèi)在消費(fèi)中支出占的比重增大 ， 解 決 居 民 住 房 問(wèn) 題 成 為 當(dāng) 前 城 市 發(fā) 展 中的一個(gè)關(guān)鍵性的問(wèn)題。 3） 住 宅 潛 在 市 場(chǎng) 和 發(fā) 展 空 間 巨 大 。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，有沒(méi)有市場(chǎng)以及市場(chǎng)容量的大小，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的 決 定 性 因 素 。 菏 澤 住 宅 市 場(chǎng) 容 量 適 中 ， 住 宅 建 設(shè) 發(fā) 展 空 間 較 為 廣闊。 改 革 開 放 以 來(lái) ， 菏 澤 市 住 宅 建 設(shè) 發(fā) 展 迅 速 ， 成 績(jī) 顯 著 。 20xx 年20xx 年期間共完成住宅建設(shè)投資 億元，竣工住宅 萬(wàn)平方米，人均居住面積從 20xx 年的 平方米，提高到 20xx 年的 平 方 米 。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 菏澤雖然在住宅建設(shè)方面取得了重大的成就，但是住房發(fā)展空間仍 然 巨 大 。 隨 著 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 ， 居 民 收 入 水 平 進(jìn) 一 步 提 高 ， 對(duì)提高居 住 水 平 的 要 求 越 來(lái) 越 迫 切 。 菏 澤 市 統(tǒng) 計(jì) 局 的 調(diào) 查 資 料 顯 示 ， 菏 澤 市年收入在 － 萬(wàn)元的小康型家庭占全市家庭戶數(shù)的 ％；年收入在 － 6 萬(wàn)元的富裕型家庭占 15％ ；年 收 入 在 10 萬(wàn)元以上的富有 型 家 庭 占 ２ ％ ； 其 余 為 溫 飽 型 與 貧 困 型 家 庭 。 居 民 家 庭 收 入 雖 然 在不 斷 地 提 高 ， 消 費(fèi) 性 支 出 雖 然 也 在 不 斷 地 增 加 ， 但 是 住 房 消 費(fèi) 支 出 在消 費(fèi) 支 出 所 占 的 比 重 卻 相 對(duì) 地 較 低 。 所 以 ， 提 高 住 房 消 費(fèi) 水 平 的 空 間還 是 巨 大 的 。 第三節(jié)菏澤市住宅市場(chǎng)總體供需評(píng)價(jià) 一、 菏 澤 市住宅市場(chǎng)是一個(gè)不均衡的市場(chǎng)。 主 要 表 現(xiàn) 在 地 理 位 置 的 分 布 上 和 發(fā) 展 程 度 上 。 牡丹區(qū)（西城）是住 宅 發(fā) 展 的 熱 點(diǎn) 地 區(qū) ， 特別是人民路和丹陽(yáng)路地區(qū)最熱 ，與此同時(shí)南城 和 北 城 的 住 宅 發(fā) 展 較 為 緩 慢 。 但 隨 著 東 部 開 發(fā) 區(qū) 的 不 斷 開 發(fā) ， 這 一地 區(qū) 可 供 繼 續(xù) 開 發(fā) 的 土 地 已 經(jīng) 有 限 。 今 年 以 來(lái) ， 熱 點(diǎn) 有 向 東 城 偏 南 沿線 發(fā) 展 的 趨 勢(shì) 。 二 、 東部高檔住宅市場(chǎng)開始蠢蠢欲動(dòng)。 隨 著 菏 澤 市 熱 點(diǎn) 區(qū) 域 的 移 動(dòng) ， 東 部 高 檔 住 宅 紛 紛 出 爐 ， 有 溫 泉 入戶的高層住宅，有水案豪宅等等，均價(jià)在 2300 元 /平米以上。這些當(dāng)?shù)?的 高 段 項(xiàng) 目 ，消 化 速 度 相 對(duì) 緩 慢 ，月 銷 售 在 610 套 左 右 。菏 澤 的 高天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 收入人群僅占 17%，但是目前東部的高端住宅頻繁亮相，這類供給過(guò)多 、需 求 不 旺 的 形 態(tài)必然導(dǎo)致激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)除竟相降價(jià)、折 價(jià) 外 還 表 現(xiàn) 在 戶 形 設(shè) 計(jì) 、 配 套 設(shè) 施 、 物 業(yè) 管 理 、 突 出 品 牌 等 方 面 。 三 、 普通住宅市場(chǎng)供求存在較大矛盾。 從目前菏澤市住宅市場(chǎng)需求類別看，根據(jù)實(shí)際調(diào)查的結(jié)果顯示，個(gè) 人 購(gòu) 房 者 最 需 要 的 是 具 有 下 列 特 點(diǎn) 的 普 通 住 宅 ： （ 1） 價(jià) 格 合 理 ： 1500—2500 元 / m2。 （ 2） 面 積 適 中 ： 90—130 m2。 （ 3）實(shí)用性強(qiáng)：布局合理、采光充分、能夠滿足基本使用功能。 （ 4） 交 通 、 生 活 比 較 便 利 。 （ 5） 環(huán) 境 、 噪 音 等 方 面 符 合 居 住 標(biāo) 準(zhǔn) 。 但 目 前 市 場(chǎng) 提 供 的 商 品 住 宅 的 特 點(diǎn) 是 ： （ 1）價(jià)格：西城市區(qū)價(jià)格在 1200—1600 元 / m2，基本符合當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買能力。東部開發(fā)區(qū)（未來(lái)的城 市 中 心） 價(jià) 格 在 1800—3000元 / m2， 基 本 已 經(jīng) 超 過(guò) 了 部 分 居 民 的 購(gòu) 買 能 力 。 （ 2） 面 積 ： 130—150 m2（ 三 居 ）， 面 積 偏 大 與 需 求 有 差 距 。 （ 3）總 價(jià) ：由 于 剩 余 房 源 的 面 積 偏 大 ，所 以 導(dǎo) 致 房 屋 的 總 價(jià) 偏 高 ， 個(gè) 人 購(gòu) 房 需 求 西 區(qū) 供 應(yīng) 狀 況 東 區(qū) 供 應(yīng) 狀 況 價(jià)格 1500—20xx 元 / ㎡ 1420—1900 元 / ㎡ 14702640 元 / ㎡ 面積 90130 ㎡ 90120 ㎡ 120160 ㎡ 戶型 布局合理 格局單一 戶 型 格 局 略 有 創(chuàng) 新 交通 交 通 、 生 活 便 利 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 附近 交 通 方 便 ， 但 缺少 聚 居 氛 圍 ， 配套設(shè) 施 不 完 善 開 發(fā) 過(guò) 程 中 ， 未 來(lái)城 市 中 心 ， 交 通 便利 ， 但 缺 少 聚 居 氛圍 ， 配 套 設(shè) 施 不 完善 ，未 來(lái) 前 景 良 好 。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 超 出 了 居 民 的 購(gòu) 買 能 力 。 （ 4）交 通 及 生 活 便 利 情 況 ：西 城 作 為 老 城 區(qū) 交 通 便 利 ，東 部 因 為是正在開發(fā)中的區(qū)域，又是未來(lái)的城市中心，相對(duì)而來(lái)交通不夠便利，區(qū) 域 繁 華 度 不 夠 。 由 此 可 見(jiàn) ， 市 場(chǎng) 上 提 供 的 住 宅 與 眾 多 購(gòu) 房 者 的 需 求 存 在 較 大 的 矛盾。 菏澤市總體的需求情況不令人樂(lè)觀，但房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給的嚴(yán)峻形 勢(shì) 又 擺 到 我 們 面 前 ： 目 前 菏 澤市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的商品房?jī)?nèi)銷許可 證 幾 十 個(gè) ， 菏 澤 市 場(chǎng) 在 售 和 已 售 的 具 有 合 法 銷 售 資 格 的 住 宅 項(xiàng) 目 共計(jì) 百 余 個(gè) 。據(jù)《 中 國(guó) 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 》最 新 統(tǒng) 計(jì) ，目 前 菏 澤 市 在 售 項(xiàng) 目 有 29個(gè)（ 大 盤 ）。綜 合 各 方 面 的 信 息 ，下 半 年 ，市 場(chǎng) 新 開 盤 項(xiàng) 目 數(shù) 量 有 可 能要 增 加 。 因 此 可 以 說(shuō) 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 需 失 調(diào) 的 結(jié) 構(gòu) 性 矛 盾 已 經(jīng) 擺 到我 們 面 前 。 供 需 的 總 體 形 勢(shì) 雖 然 嚴(yán) 峻 ， 但 菏 澤 的 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 并 不 是 沒(méi) 有 希望 。 個(gè) 人 購(gòu) 房 比 例 的 不 斷 攀 升 ， 住 宅 銷 售 面 積 的 再 次 增 長(zhǎng) ， 說(shuō) 明 ： 菏澤 的 房 地 產(chǎn) 又 進(jìn) 入 了 一 個(gè) 增 長(zhǎng) 期 。 第四節(jié)菏澤市住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 一 、 影響市場(chǎng)發(fā)展的因素 影響 市場(chǎng)發(fā)展的主要因素有：政策因素、競(jìng)爭(zhēng)因素、需求因素、市 場(chǎng) 環(huán) 境 因 素 等 多 種 。 菏 澤 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 競(jìng) 爭(zhēng) 情 況 （ 即 供 給 情 況 ）和 需 求 情 況 已 在 本 章 第 一 節(jié) 、 第 二 節(jié) 中 進(jìn) 行 了 分 析 ， 下 面 主 要 就 政 策因 素 和 市 場(chǎng) 環(huán) 境 因 素 進(jìn) 行 分 析 。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 國(guó) 家 政 策 對(duì) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 發(fā) 展 的 影 響 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 是國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的重 要組成 部分，關(guān) 系國(guó)計(jì) 民生，是 經(jīng)濟(jì)成分里的活躍 因子；近 幾年來(lái)， 政府一 直致力于 宏觀調(diào)控 的探索， 特別是政府關(guān)于房 地產(chǎn)市場(chǎng) 的規(guī)范政 策力度 加 大，操 作性 增 強(qiáng) ，并把房 地產(chǎn)投機(jī)行為和消 費(fèi)行為分 開，有效 的分而 治之 ，因 此施行了 一系列宏 觀調(diào)控政策，其中 最重要的 是： 山 東 省《關(guān)于 進(jìn)一步規(guī) 范發(fā)展 房地產(chǎn)市 場(chǎng)的意見(jiàn) (討 論稿 )》 黨 政 機(jī) 關(guān)事業(yè)單位不得自建住房 ? 福 利 性 住房經(jīng)費(fèi) 將 取消 ? 依 法 盡 快將 “ 城中村 ” 集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有 全省規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)今天召開。提交會(huì)議的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展 房地產(chǎn)市 場(chǎng)的意見(jiàn) (討論稿 )》中顯 示，山東 省擬出臺(tái) 多項(xiàng)措施規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。 20xx 年城鎮(zhèn)家庭住宅不低于 60 平方米 黨 政 機(jī) 關(guān)事業(yè)單位不得自建住房 福 利 性 住房經(jīng)費(fèi)取消 依 法 盡 快將 “ 城中村 ” 集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有 房 地 產(chǎn) 中介服務(wù)不得強(qiáng)制消費(fèi) 期 房 預(yù) 售必須明碼標(biāo)價(jià) 二手 房 市場(chǎng)價(jià)格定期公布 市 場(chǎng) 環(huán) 境 因 素 市 場(chǎng) 環(huán) 境 因 素 包 括 國(guó) 外 市 場(chǎng) 環(huán) 境 和 國(guó) 內(nèi) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 。 中國(guó)加入 WTO，入 關(guān) 后 ，隨 著 對(duì) 外 經(jīng) 濟(jì) 貿(mào) 易 往 來(lái) 的 增 多 ，對(duì) 國(guó) 內(nèi)經(jīng) 濟(jì) 的 刺 激 以 及 對(duì) 外 資 企 業(yè) 的 吸 引 都 有 著 不 可 低 估 的 影 響 。 外資企業(yè)大量進(jìn)入中國(guó)，聘用了更多的中國(guó)員工，租購(gòu)面積更大天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 的 寫 字 樓 和 住 宅 樓 。 國(guó) 內(nèi) 方 面 ，國(guó) 家 為 了 保 證 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 平 穩(wěn) 、快 速 的 發(fā) 展 ，會(huì) 進(jìn) 一 步加 大 刺 激 需 求 的 力 度 。 因 此 ， 有 理 由 相 信 ， 會(huì) 有 更 多 的 經(jīng) 濟(jì) 政 策 ， 幅度 更 大 的 優(yōu) 惠 措 施 不 斷 出 臺(tái) ， 以 促 進(jìn) 經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng) 。 二 、 菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 菏澤經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)