【導(dǎo)讀】穩(wěn)步上升的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)；品房銷售價(jià)格有大幅度提高；關(guān)系基本平衡，泡沫成分稀少，市場(chǎng)狀況健康正常。傳統(tǒng)的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)中心。二是新城板塊，包括華新開發(fā)區(qū)和立新開發(fā)區(qū)。關(guān)單位相繼遷入，事實(shí)上開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為衡陽新的政治中心。大廈等為代表的高層出現(xiàn)后，住宅品質(zhì)產(chǎn)生了第一次質(zhì)的飛躍；戶型為三房、四房，面積區(qū)間在130-160㎡；整體市場(chǎng)均價(jià)在高層住宅的帶動(dòng)下在。2020年前后有一次大的提升，但隨著同類型的項(xiàng)目紛紛上市，受供求關(guān)系影響，目前價(jià)格提升阻力較大，全市商品房均價(jià)在1650元/㎡節(jié)點(diǎn)上陷入膠著狀態(tài)。新城板塊是目前衡陽樓市發(fā)展最為迅猛的地方。家等10余個(gè)中大型項(xiàng)目。立新開發(fā)區(qū)則以蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城、憬華花園為代表。項(xiàng)目位于云集大道上，云集大道是衡南縣主干道之一。距離，跟省重點(diǎn)高中為鄰。由衡陽恒潤(rùn)投資置業(yè)有限公司投?？偨ㄖ娣e133332平方米，共有十幾棟。只有一棟小高層電梯的期房。平方米，起價(jià)1700元/㎡以上，內(nèi)部認(rèn)購期，2020年底交房。

　　

【正文】 境。 并由此導(dǎo)出一個(gè) “ 7 星環(huán)境” 的概念，即： 誠(chéng)信、生態(tài)、尊尚、品質(zhì)、人文、安全、無憂 （通過企業(yè)背景、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、人文景觀、配套設(shè)施、建筑設(shè)計(jì)等方面具體闡述）。 “ 7 星環(huán)境 ” 的營(yíng)造，可以完美呈現(xiàn)“ 實(shí)力雁能，誠(chéng)信奉獻(xiàn)” 這一宣傳主題的內(nèi)涵，它也可以在受眾意識(shí)中形成一個(gè)畫面：電力新村 3 期領(lǐng)秀天地將在衡陽樓市刮起一股講誠(chéng)信、講品質(zhì)的旋風(fēng)，它可以讓業(yè)主住得更好。 從而營(yíng)造一種備受關(guān)注、充滿期望的氛圍，并為下一階段的宣傳打下伏筆。 在形象宣傳推廣的同時(shí)，為了讓項(xiàng)目形象更直接為廣大受眾所接受、認(rèn)同，也為了讓購房者逐漸消除對(duì)項(xiàng)目期房的疑慮，我們將配合廣告宣傳，開展一些有現(xiàn)實(shí)意義的公關(guān)活動(dòng)。 由于項(xiàng)目為電力新村 3 期， 2 期已經(jīng)竣工并有部分入住，且部分配套已經(jīng)在使用，那么可以以此營(yíng)造一個(gè) 氛圍，即：領(lǐng)秀天地是電力新村的完美延續(xù)。 在蓄勢(shì)期，項(xiàng)目工程正如火如荼，可以開展一個(gè)大型 游園聯(lián)誼會(huì) ，以“慶元宵、觀燈展”為切入點(diǎn)，聯(lián)誼會(huì)邀請(qǐng)部分 2 期業(yè)主，項(xiàng)目認(rèn)購客戶，以及其它目標(biāo)對(duì)象（可以由業(yè)務(wù)員邀請(qǐng)，也可以在廣告中邀約）參加，并爭(zhēng)取與衡陽電 視臺(tái)某個(gè)合作頻道聯(lián)合主辦，對(duì)節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行錄制，以提升本次活動(dòng)的規(guī)格。 聯(lián)誼會(huì)內(nèi)容以 游園看燈為經(jīng)，聯(lián)誼狂歡為緯 ，節(jié)目可以以業(yè)主子女（或業(yè)主）的歌詠比賽來展開（可設(shè)置適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)項(xiàng)），將推廣小區(qū)形象與業(yè)主狂歡融為一體。 通過聯(lián)誼會(huì)，主要達(dá)到以下目標(biāo)： 展示電力新村整體的 園林、配套、景觀特色； 讓客戶切身感覺到電力新村現(xiàn)有住宅的品質(zhì)，并向客戶營(yíng)造一個(gè)期望值：三期的住宅品質(zhì)將更好，讓客戶打消對(duì)期房的疑慮； 展示電力新村優(yōu)異的社區(qū)文化； 增進(jìn)業(yè)主、客戶與開發(fā)商的情誼，以互動(dòng)來拉動(dòng)銷售。 通過公關(guān)活動(dòng)的組織，規(guī)避銷售中的不利因素，增進(jìn)目標(biāo)對(duì)象對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同，為銷售蓄勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目的認(rèn)購量。 在此階段，為了配合整體的炒作，也為了開盤工作的順利進(jìn)行，還應(yīng)完成以下工作： *VI 系統(tǒng)定稿 *戶型確定 *售樓部裝修 *宣傳單頁及樓書定稿 *員工培訓(xùn)到位 *價(jià)格體系確定 *樓盤模型到位 *銷控表 完成設(shè)計(jì)制作 *其它準(zhǔn)備工作 （ 2）開盤強(qiáng)銷期（ 2020 年 4 月中旬 6 月中旬） 在蓄勢(shì)期營(yíng)造了一個(gè)良好的氛圍之后，開盤期（在預(yù)售證拿到之后）將以項(xiàng)目的全面“綻放”將氛圍推動(dòng)到最高潮。 此階段可拋出本項(xiàng)目的推廣主題： 為生活加冕！ 以項(xiàng)目的全面亮相這一事件為切入點(diǎn)，繼續(xù)炒作 “ 7 星環(huán)境” ，以正面展示自身各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的宣傳方式，使前階段的炒作水到渠成地服務(wù)本階段主題，并全面營(yíng)造一個(gè)概念： 領(lǐng)秀天地，尊尚生活的名片 。 由此吸引目標(biāo)對(duì)象對(duì)項(xiàng)目的廣泛關(guān)注，帶動(dòng)人流、訪問量，拉動(dòng)銷售。 此階段還可以考慮推出一些有現(xiàn) 實(shí)意義的促銷活動(dòng)，比如最大化挖掘開發(fā)商為電力局這一背景的優(yōu)勢(shì)，在物業(yè)優(yōu)惠、電力使用方便上作些文章，既為豐富主題，又拉動(dòng)銷售。 此階段還應(yīng)完成的工作： *售樓部進(jìn)入全面的銷售狀態(tài)； *對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的把控工作； *對(duì)前期認(rèn)購的客戶進(jìn)行合同簽訂的同時(shí)，積蓄下一批客戶； *廣告效果的跟蹤。 （ 3） 持續(xù)期（ 2020 年 7 月 2020 年底，春節(jié)前） 在開盤強(qiáng)銷期項(xiàng)目達(dá)到一定的高峰之后，為了使項(xiàng)目持續(xù)備受關(guān)注，需要對(duì)項(xiàng)目作更進(jìn)一步的推廣。 我們建議此時(shí)導(dǎo)入情感因素，以品牌立意，從情感的角度深化項(xiàng)目的品牌形象。 建議此時(shí)的宣傳著 力點(diǎn)可以在繼續(xù)推廣主題： “為生活加冕！” 的情況下，加入分主題： 高瞻遠(yuǎn)矚 領(lǐng)秀天地！ 這是要為受眾營(yíng)造一種獨(dú)特的居住體驗(yàn)，讓受眾對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)情感上的認(rèn)同，從而拉近與受眾的距離。 此階段還應(yīng)完成的工作： *簽訂合同的同時(shí)，同步進(jìn)行銀行按揭的工作； *有針對(duì)性地進(jìn)行客戶跟蹤，如與附近政府機(jī)關(guān)等有號(hào)召力的客戶進(jìn)行更進(jìn)一步的交流與懇談； *不斷總結(jié)前一階段的成功經(jīng)驗(yàn)與出現(xiàn)的困難，并加以克服； *進(jìn)一步發(fā)掘項(xiàng)目的更多賣點(diǎn)； *針對(duì) 910 月份的銷售高潮，舉行系列活動(dòng)，如簽約客戶中秋聯(lián)誼會(huì)等，繼續(xù)保持項(xiàng)目旺盛 的人氣。 （ 4）尾盤期（ 2020 年 1 月 6 月） 此時(shí)，項(xiàng)目銷售工作基本完成，需要為交房做好準(zhǔn)備，并對(duì)項(xiàng)目作最后的掃尾工作。 推廣工作應(yīng)承續(xù)前期的內(nèi)容，并以誠(chéng)信踐諾為主要訴求方向，可以考慮以下的分主題： 現(xiàn)代生活，尊尚體驗(yàn) 同時(shí)配一些交房的品牌廣告，為項(xiàng)目劃上圓滿的句號(hào)。 此階段應(yīng)完成的事項(xiàng)： *對(duì)前期客戶應(yīng)交納費(fèi)用如數(shù)收回； *對(duì)客戶應(yīng)辦理的手續(xù)限期完成； *售樓部的掃尾工作完成； *擬定好交樓程序，與物業(yè)公司進(jìn)行溝通銜接，力爭(zhēng)圓滿、如期的完成交房工作。 第 七 部分 媒介選擇策略 媒介的 選擇是讓項(xiàng)目的推廣計(jì)劃如期進(jìn)行，并取得理想效果的重要部分。根據(jù)我們對(duì)衡陽媒介的初步考察，我們認(rèn)為可以如下操作： 四、 媒 介選擇 原則 印刷媒體、電子媒體、戶外展示以及公關(guān)活動(dòng)等宣傳渠道的靈活 選擇與 組合，通過同一時(shí)期利用多個(gè)媒體達(dá)到最佳的利用價(jià)值。 在宣傳媒體的選擇上，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，使用多元化的媒體組合方式，使發(fā)布的信息在前期能夠多層次、高頻率、高密度地接觸到受眾，達(dá)到量的積累，形成媒體轟炸； 中期處于信息的升溫期，運(yùn)用 漸 變性的媒體策略，利用各種媒體的優(yōu)劣勢(shì)互補(bǔ)，使發(fā)布的信息在傳達(dá)上達(dá)到量與量的乘積 ，進(jìn)入質(zhì)變階段，使廣告的沖擊力得到大幅度的增強(qiáng)，提升消費(fèi)者 對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同 ； 在后期通過周期性的曝光，在廣告效果逐漸消失時(shí)及時(shí)補(bǔ)充，使 項(xiàng)目 在消費(fèi)者 中 保持有效的記憶度，維護(hù)前期 品 牌宣傳的既有基礎(chǔ)和持續(xù)效果。 二、媒體選擇的方式 戶外、公交車、站臺(tái)等發(fā)布長(zhǎng)時(shí)間的品牌廣告； 衡陽日?qǐng)?bào)、衡陽晚報(bào)以硬廣配合軟廣方式組合； 電視，以專題形式展開為主，品牌廣告為輔； 電臺(tái)，與相關(guān)欄目合辦節(jié)目； 樓書、宣傳單張。 三、 推廣費(fèi)用 分配比例建議 戶外廣告 （含售樓部包裝、工地包裝）、公交車、站臺(tái)： 30% 報(bào)紙： 30% 電視 ： 10% 電臺(tái) ： 2% 樓書及宣傳單張印刷等： 8% 公關(guān)活動(dòng) ： 15% 機(jī)動(dòng)費(fèi)用： 5% 第 八 部分 項(xiàng)目商鋪的操作方案 商鋪是項(xiàng)目的一個(gè)重要組成產(chǎn)品。共 2 層， 7000 平方米。目前在整個(gè)華興開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展不是很理想，項(xiàng)目商鋪的主要威脅與劣勢(shì)在于： 商業(yè)氛圍不濃； 人流量不大； 開發(fā)區(qū)的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展形態(tài)多以底商住為主，同質(zhì)化傾向比較明顯； 整體空置率很高； 項(xiàng)目周邊未通公交車。 所有這些劣勢(shì)與威脅給項(xiàng)目的商鋪銷售帶來了一定的壓力。 據(jù)此，我們認(rèn) 為，在商鋪的銷售過程中，我們應(yīng)該盡量放大項(xiàng)目現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避不利影響。 商鋪優(yōu)勢(shì)主要在于： （ 1）、依靠電力新村小區(qū)。這是一個(gè)大型的成熟社區(qū)，入住人口達(dá)到 1000多戶，且大多具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，對(duì)日常的生活所需要求比較大。 （ 2）、周邊物業(yè)未有成熟的社區(qū)商業(yè)形態(tài)。這為項(xiàng)目留出了市場(chǎng)空間。 （ 3）、門面設(shè)計(jì)大小適中，比較合理。 （ 4）、價(jià)格定位比較適中。 因此，我們認(rèn)為，商鋪的發(fā)展主要走社區(qū)商業(yè)的形態(tài)。即商鋪定位為社區(qū)商業(yè)中心。 在操作過程中，我們可以按照“一個(gè)中心、多點(diǎn)開花”的方案進(jìn)行。所謂“一個(gè)中心 ”，即是招一家便利連鎖超市 +生鮮超市，經(jīng)營(yíng)面積在 10005000 平方米，為小區(qū)及周邊住戶提供日常的需要。并以此為龍頭，“多點(diǎn)開花”，按行業(yè)布局，招理發(fā)店、書報(bào)刊音像店、干洗店、家電維修店、餐飲店等，既滿足小區(qū)生活需要，又合理布局，使之成為周邊的小商業(yè)中心。 項(xiàng)目應(yīng)該立足首先完成主要鋪面的招商，以此拉動(dòng)，以帶租約形式銷售。