【正文】 衡南縣 錦繡銘郡策劃報(bào)告 目 錄 第一部分：市場(chǎng)研究………………………………………………………… 3 整體宏觀市場(chǎng)分析??????????????????????? 3 住宅市場(chǎng)分析????????????????????????? 3 新城板塊商業(yè)市場(chǎng)分析????????????????????? 9 第二部分：項(xiàng)目的 SWOT 分析……………………………………………… 10 項(xiàng)目概況????????????????? ?????????? 10 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)???????????????????????????? 10 劣勢(shì)點(diǎn)???????????????????????????? 10 機(jī)會(huì)點(diǎn)???????????????????????????? 11 威脅點(diǎn)???????????????????????????? 11 總結(jié) —— 尋找項(xiàng)目的突破點(diǎn)??????????????????? 11 第 三 部分：項(xiàng)目整體定位建議……………………………………………… 13 市場(chǎng)定位??????????????????????????? 13 價(jià)格定位? ?????????????????????????? 13 目標(biāo)對(duì)象定位????????????????????????? 14 項(xiàng)目的形象定位???????????????????????? 15 我們對(duì)提升項(xiàng)目附加值的建議?????????????????? 15 第 四 部分：產(chǎn)品建議………………………………………………………… 16 戶(hù)型建議??????????????????????????? 16 樓層建議??????????????????????????? 16 第 五 部分：營(yíng)銷(xiāo)策略…………………………………… …………………… 17 銷(xiāo)售周期劃分????????????????????????? 17 入市時(shí)機(jī)??????????????????????????? 17 價(jià)格策略??????????????????????????? 18 銷(xiāo)售策略??????????????????????????? 18 第 六 部分：項(xiàng)目的推廣策略………………………………………………… 19 推廣的總思路????????????????????????? 19 推廣目標(biāo)??????????????????????????? 20 項(xiàng)目推廣的具體 方略?????????????????????? 20 第 七 部分：媒介選擇策略…………………………………………………… 28 媒介選擇原則????????????????????????? 28 媒體選擇的方式???????????????????????? 28 推廣費(fèi)用分配比例建議????????????????????? 28 第 八 部分：項(xiàng)目商鋪的操作方案…………………………………………… 29 第一部分 市場(chǎng)研究 一、整體宏觀市場(chǎng)概述 2020— 2020 年度總體市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)比較 年 度 類(lèi) 別 2020 2020 同比增長(zhǎng) 完成土地開(kāi)發(fā)面積 219587 ㎡ 357373 ㎡ 62% 施工面積 2745278 ㎡ 3492568 ㎡ % 新開(kāi)工面積 831200 ㎡ 1032682 ㎡ % 竣工面積 845747 ㎡ 791058 ㎡ % 商品房銷(xiāo)售面積 435727 ㎡ 537692 ㎡ % 商品房銷(xiāo)售收入 億元 億元 % 從上表可以看出； （ 1） 除竣工面積外，其他 各項(xiàng)指標(biāo)均有較大幅度的增長(zhǎng)，說(shuō)明整體市場(chǎng)呈穩(wěn)步上升的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)； （ 2） 銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明 20202020 年度商品房銷(xiāo)售價(jià)格有大幅度提高； （ 3） 施工面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度相差不大，說(shuō)明市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡，泡沫成分稀少，市場(chǎng)狀況健康正常。 二、住宅市場(chǎng)分析 總體而言，我們可以將衡陽(yáng)住宅分為兩個(gè)板塊：一是老城板塊，包括珠暉區(qū)、石鼓區(qū)、雁峰區(qū)、及蒸湘區(qū)部分地區(qū)，聚集了衡陽(yáng)市區(qū) 80%以上的人口，是衡陽(yáng)傳統(tǒng)的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)中心。二是新城板塊，包括華新開(kāi)發(fā)區(qū)和立新開(kāi)發(fā)區(qū)。目前，市委、市政府 及市教育、財(cái)政、勞動(dòng)、電信、郵政、審計(jì)、法院、公安等政府機(jī)關(guān)單位相繼遷入，事實(shí)上開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為衡陽(yáng)新的政治中心。 2． 老城板塊住宅分析 （ 1） 2020 年前產(chǎn)品形態(tài)以 14 層臨街門(mén)面加 68 層多層住宅為主， 2020年后以永興閣、世紀(jì)星城、富安大廈、嘉華時(shí)代華庭、文華金碧華府、瑞安大廈等為代表的高層出現(xiàn)后，住宅品質(zhì)產(chǎn)生了第一次質(zhì)的飛躍； （ 2）大多地處繁華地段，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通便利，周邊配套齊全、成熟； （ 3）“ 2 高 1 低”（高容積率、高密度、低綠化率）的特征十分明顯，早期樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)分追求利潤(rùn) ，規(guī)劃設(shè)計(jì)的人性化程度較差，綠化率為零的樓盤(pán)比比皆是。最近幾年新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)在這些方面有很大的改進(jìn)和進(jìn)步，時(shí)代華庭每?jī)蓪颖憬ㄓ幸粋€(gè) 200 平方米的空中花園，金碧華府、瑞安大廈也都建有一定面積的空中花園； （ 4）商業(yè)與居住的矛盾十分突出，人居環(huán)境不理想； （ 5）戶(hù)型面積以中大戶(hù)型為主， 100 平方以下的小戶(hù)型極少。戶(hù)型種類(lèi)主要為三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d、五房?jī)蓮d及頂層復(fù)式，面積區(qū)間在 110250 ㎡，主力戶(hù)型為三房、四房，面積區(qū)間在 130160 ㎡； （ 6）多層價(jià)格大多在 600900 元 /㎡之間，小高層價(jià)格在 11001300 元 /㎡之間，高層價(jià)格在 16002200 元 /㎡之間。整體市場(chǎng)均價(jià)在高層住宅的帶動(dòng)下在2020 年前后有一次大的提升，但隨著同類(lèi)型的項(xiàng)目紛紛上市，受供求關(guān)系影響，目前價(jià)格提升阻力較大，全市商品房均價(jià)在 1650 元 /㎡節(jié)點(diǎn)上陷入膠著狀態(tài)。 2． 新城板塊住宅分析 新城板塊是目前衡陽(yáng)樓市發(fā)展最為迅猛的地方。華新開(kāi)發(fā)區(qū)以太陽(yáng)廣場(chǎng)為中心，圍繞市委、市府，周邊密布了都市春天、豐越大廈、中信大廈、中天星城、金陽(yáng)花苑、錫緣軒、香江城市花園、君悅名居、吉富花苑、麗富花苑、雁城世家等 10 余個(gè)中大型項(xiàng)目。立新開(kāi)發(fā)區(qū)則 以蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城、憬華花園為代表。 2． 2． 衡南縣 開(kāi)發(fā)區(qū)主要樓盤(pán)（本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）情況介紹 （ 1） 麗景江山 項(xiàng)目位于 云集大道上 ， 云集大道是衡南縣主干道之一 。距 湘江 不到 1 公里的距離 ，跟省重點(diǎn)高中（北斗星實(shí)驗(yàn)中學(xué)）為鄰 。由 衡陽(yáng)恒潤(rùn)投資置業(yè) 有限公司投資開(kāi)發(fā) ，國(guó)志經(jīng)典全案策劃運(yùn)營(yíng)顧問(wèn) 。總建筑面積 133332 平方米， 共有十幾棟小高層電梯（ 8 層 +一層），還有八九棟的高層電梯（屬于二三期），現(xiàn)正在售的只有一棟小高層電梯的期房 。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越， 緊靠 生態(tài)公園洛夫廣場(chǎng) ， 該項(xiàng)目是目前云集鎮(zhèn)占地面積最大的樓盤(pán)之一， 項(xiàng)目 主要 以三室兩廳、四室兩廳為主力戶(hù)型，面積從 平方米， 起 價(jià) 1700 元 /㎡ 以上， 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ， 2020 年底交房。 （ 2） 馨一花苑 項(xiàng)目位于 衡南縣迎賓路北斗星實(shí)驗(yàn)中學(xué)東面 ?？偨ㄖ娣e 為 75000 平米，由9 棟電梯小高層與 2 棟高層沿風(fēng)情園林自然圍合成一個(gè)小區(qū)。 項(xiàng)目由 衡南馨一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投資開(kāi)發(fā)， 中橋地產(chǎn)顧問(wèn) 策劃 銷(xiāo)售代理 。小區(qū)景觀及配套比較完善，小區(qū)中央由 15000 平方的水主題園林，有游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)等， 周邊配 由 北斗星實(shí)驗(yàn)中學(xué) .冷鏈中心 .農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) .生態(tài)公園 .流一超市 等。 流一超市 將在小區(qū)東北 部裙樓開(kāi)設(shè)優(yōu)質(zhì)樣板店，為