【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 期已經(jīng)具有相對(duì)成熟的規(guī)模和比較廣泛的客戶群，可為蓄勢(shì)過程中的推廣和認(rèn)購起到良好的作用。 電力新村以北，隔金星路對(duì)望就是規(guī)劃的城市公園長(zhǎng)湖公園，為小區(qū)居民提供花香四溢、芳草 萋萋的愜意人居生活環(huán)境。 小區(qū)綠化率達(dá) 38%，擁有十分不錯(cuò)的園林景觀。電力新村以建設(shè)花園式小區(qū)為目標(biāo)，水、園林、芳草、原生樹、景觀等設(shè)計(jì)優(yōu)雅。 戶型多樣，且所有住戶均朝南，并有景觀入戶花園。 車位充足，比例高達(dá) 1： 。 三、 劣勢(shì)點(diǎn) 暫未通公交車，交通不便。 周邊配套缺乏，購物等不方便。 市民對(duì)高層住宅的種種弊端存在不少疑慮。 項(xiàng)目功能較為復(fù)雜，商、住、辦公集于一體。 小區(qū)周邊的道路景觀、公園的開發(fā)都未有完善，從而使人還無法感受到小區(qū)周邊環(huán)境的好處。 四、 機(jī)會(huì)點(diǎn) 項(xiàng)目一期、二期工程已近尾聲，消費(fèi)者可以直觀地感受小區(qū)規(guī)模。 城市中心的遷移必將吸引數(shù)量龐大的置業(yè)群體。 五、 威脅點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多。以香江城市花園為代表的高檔住宅，在物管、園林等方面的營(yíng)造及品牌形象的塑造上，拉動(dòng)了市民對(duì)高檔樓盤的期望，將對(duì)本項(xiàng)目帶來較大的沖擊。以宏和君悅名居為代表的中高檔住宅，在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，從而使本項(xiàng)目無形中處在一種夾擊之中。 項(xiàng)目一、二期業(yè)主基本上是電業(yè)局內(nèi)部員工，三期業(yè)主可能對(duì)此心存芥蒂，社區(qū)融合性較差。 衡陽房地產(chǎn)業(yè)整體上存在著缺乏誠信的記錄，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)樓市整體持疑慮的態(tài)度，對(duì)期房的銷售有影響。 六、 總結(jié) —— 尋找項(xiàng)目的突破點(diǎn) 從總體上說，項(xiàng)目具有較大的開發(fā)價(jià)值。但面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，如何讓本項(xiàng)目在風(fēng)生水起的樓市中處于有利的位置？所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。在我們充分分析了衡陽市開發(fā)區(qū)樓市的情況，并清醒地認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的威脅和優(yōu)、劣勢(shì)之后，我們認(rèn)為需要從項(xiàng)目自身質(zhì)素的完善、策劃包裝、特殊的營(yíng)銷手法等方面入手，苦修內(nèi)功，外展神姿，找到合適的定位，并加以完善的包裝，從而確立項(xiàng)目的獨(dú)特形象，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上贏得有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位建議 一、 市場(chǎng)定位 現(xiàn) 代主義高品質(zhì)成熟生態(tài)社區(qū) 現(xiàn)代主義 —— 從樓盤風(fēng)格方面跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異 高品質(zhì) —— 明示項(xiàng)目的檔次和市場(chǎng)價(jià)值 成熟、生態(tài) —— 突出項(xiàng)目在規(guī)模、環(huán)境方面的核心賣點(diǎn) 定位依據(jù)： （ 1）、在競(jìng)爭(zhēng)中尋找差異，從而確立明確的形象，是產(chǎn)品定位的出發(fā)點(diǎn)。從項(xiàng)目所處區(qū)域來看，樓盤的同質(zhì)化傾向比較明顯。許多樓盤立足于中高檔區(qū)間，在各自形象上卻不是很明晰。以現(xiàn)代主義定義，就是要賦予樓盤一種風(fēng)格。有風(fēng)格才會(huì)獨(dú)特。 （ 2）、項(xiàng)目的自身質(zhì)素始終是獲得購買者認(rèn)同的基本點(diǎn)。目前，在衡陽，高檔樓盤的市場(chǎng)容量較大。品質(zhì)決定品位，風(fēng)格成就價(jià)值 ，品質(zhì)與風(fēng)格的結(jié)合才能更突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 二、 價(jià)格定位 總體均價(jià)制定方法 ： *確定方法 —— 區(qū)域評(píng)估得分法 本項(xiàng)目所在的地區(qū)中 ，周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較多， 我們運(yùn)用區(qū)域評(píng)估得分法，針對(duì)本項(xiàng)目的銷售均價(jià)進(jìn)行評(píng)估。具體操作如下： ⑴ 比較系數(shù)＝項(xiàng)目板塊評(píng)估得分 / 比較項(xiàng)目評(píng)估得分 ⑵ 可調(diào)均價(jià)＝各比較板塊的比較系數(shù) * 比較項(xiàng)目均價(jià) ⑶ 項(xiàng)目板塊評(píng)估均價(jià)＝ ∑ 各比較板塊可調(diào)均價(jià)之和 *比較權(quán)重 *項(xiàng)目評(píng)估均價(jià) 通 過計(jì)算和比較， 我們 得出 項(xiàng)目 的 住宅 市場(chǎng)均價(jià) 在 1900 元 /㎡ 左右 ； 商鋪均價(jià)在 3500 元 /㎡ 左右（ 其中一樓商鋪： 4500 元 /㎡ 左右，二樓商鋪： 2500 元 /㎡左右）。 三、目標(biāo)對(duì)象定位 針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，我們必然要考量我們的目標(biāo)對(duì)象。那么，我們的房子賣給誰呢？ 我們的對(duì)象只能是少量的城市精英階層。我們的口號(hào)將是讓城市優(yōu)秀的人才，住在最好的環(huán)境里。 對(duì)精英層，我們有如下的理解： （ 1）、他們具有各不相同的支配力。 （ 2）、他們不一定具有高學(xué)歷，但他們有很強(qiáng)的盈利能力。 （ 3）、他們?cè)谝馍畹钠焚|(zhì)，有意無意間擯棄缺乏品位的生活。具體在居住環(huán)境上，他們希望住宅是一種身份的象征。 （ 4）、他們更在意安全、安靜。 （ 5）、他們對(duì)交通、車位等有要求。 （ 6）、他們對(duì)小區(qū)的質(zhì)素要求較高。他們一般是城市生活的引導(dǎo)者，很多高尚、品位的東西都從他們開始流行。 （ 7）、他們對(duì)子女的教育很關(guān)注。所以對(duì)小區(qū)的文化有要求，對(duì)周邊的教育環(huán)境要求要好。 從以上對(duì)精英階層的理解，結(jié)合衡陽目前的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，我們的目標(biāo)對(duì)象可以集中在以下區(qū)間： （ 1）、城市里的管理人員（包括政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位管理人才）他們是城市或者部門的管理者，有權(quán)力支配、管理、引導(dǎo)別人的生活。目前，隨著政府西遷，很多機(jī)關(guān)相繼入駐開發(fā)區(qū) ，他們對(duì)這里的高層次住宅的需求比較大。 （ 2）、城市里的盈利人員（包括企業(yè)主、個(gè)體工商戶） 他們是城市里財(cái)富的創(chuàng)造者，他們不一定有很高的學(xué)歷，但他們有很強(qiáng)的盈利能力，能夠創(chuàng)造更多的財(cái)富。 （ 3）、高收入的白領(lǐng)階層 （ 4）、看好開發(fā)區(qū)和項(xiàng)目發(fā)展前景的投資客戶 四、項(xiàng)目的形象定位 現(xiàn)代生活，尊尚人居 五、我們對(duì)提升項(xiàng)目附加值的建議（項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘）： 一個(gè)項(xiàng)目，他的形象就是他的整體表現(xiàn)。圍繞對(duì)項(xiàng)目的定位，除了要做好項(xiàng)目本身的質(zhì)素以外，在其附加值層面，也應(yīng)該做出努力。通過項(xiàng)目的附加值的提升，我 們可以把項(xiàng)目塑造成一個(gè)更完整、鮮明的形象，并且通過包裝，讓項(xiàng)目更有目的地指向于我們需要到達(dá)的層面、我們的目標(biāo)對(duì)象。 所以我們需要挖掘項(xiàng)目的最大價(jià)值，讓項(xiàng)目的形象最大化。 任何對(duì)建設(shè)項(xiàng)目高尚形象的措施，我們都盡可能完善，任何會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體產(chǎn)生影響的紕漏，都要規(guī)避。因此我們建議在以下方面項(xiàng)目需要完善： 2． 周邊環(huán)境 （ 1）、以電力局的名義，向市公交公司申請(qǐng)?jiān)谛^(qū)邊開通 12 條公交線路。 （ 2）、 小區(qū)周邊的道路可以用臟、亂來形容，雜草叢生，對(duì)小區(qū)高品質(zhì)的形象不利，建議進(jìn)行清理、美化。 2． 以文化立意，拉 升項(xiàng)目品位，拉開與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異 文化的內(nèi)涵是很豐富很寬廣的，文化不等同于教育，教育只是文化的一個(gè)方面，文化的覆蓋面可挖掘得很深。建筑、音樂、繪畫、飲食等等均可以是文化的一種表現(xiàn)。而文化之于社區(qū)的內(nèi)在提升，亦有很大的可為空間。 （ 1）建筑文化：外觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)時(shí)尚、美觀、現(xiàn)代 —— 立面造型盡量簡(jiǎn)潔而富于變化，既顯輕盈、挺拔、俊朗而又充滿了現(xiàn)代氣息，于眾多的樓盤之中，使人感到耳目一新。其重要作用與功能發(fā)揮主要體現(xiàn)在：優(yōu)秀的建筑造型，是出色的建筑藝術(shù)作品不可或缺的一部分，它與周圍的環(huán)境互相融合、互相輝映，可擁有獨(dú)特的 藝術(shù)形象與持久的藝術(shù)魅力；吸引路人、訪客，積聚人氣，形成口碑；成為買家身份的象征。 （ 2）、小區(qū)文化：在小區(qū)布局設(shè)計(jì)方面加強(qiáng)文化氛圍，以文化的主題來渲染項(xiàng)目的品位，達(dá)到讓業(yè)主詩意地棲居的目標(biāo)?？梢栽谛^(qū)內(nèi)布局一些有主題的文化景觀、場(chǎng)所、娛樂等設(shè)施。如現(xiàn)代雕塑、音樂噴泉、返璞歸真的藝術(shù)圖騰等。 （ 3）、社區(qū)文化：電力新村 2 期建有許多配套設(shè)施，比如網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所等，可以考慮小區(qū)業(yè)主也能與電力新村業(yè)主一樣享用。 （ 4）、電力新村是一個(gè)有 1000 多戶的大型小區(qū)，小孩教育是一個(gè)不容忽視的問題。項(xiàng)目可以聯(lián)合新村在小 區(qū)開設(shè)一個(gè)幼兒園，并以此作為賣點(diǎn)之一。 第 四 部分 產(chǎn)品建議 一、戶型建議 1． 面積、比例建議： 由于衡陽樓市復(fù)式樓及大戶型住宅的銷售情況不理想，市場(chǎng)上滯銷情況比較嚴(yán)重，因此原則上復(fù)式樓采用訂單式生產(chǎn)，只根據(jù)具體需要實(shí)行按實(shí)際需求量生產(chǎn)。同時(shí)減少 5 房比例，增加 4 房比例。按總套數(shù) 180 套計(jì)算： 戶型種類 面積區(qū)間 比例 套數(shù) 3 房 130140 ㎡ 30% 54 4 房