【文章內(nèi)容簡介】 期已經(jīng)具有相對成熟的規(guī)模和比較廣泛的客戶群，可為蓄勢過程中的推廣和認購起到良好的作用。 電力新村以北，隔金星路對望就是規(guī)劃的城市公園長湖公園，為小區(qū)居民提供花香四溢、芳草 萋萋的愜意人居生活環(huán)境。 小區(qū)綠化率達 38%，擁有十分不錯的園林景觀。電力新村以建設(shè)花園式小區(qū)為目標，水、園林、芳草、原生樹、景觀等設(shè)計優(yōu)雅。 戶型多樣，且所有住戶均朝南，并有景觀入戶花園。 車位充足，比例高達 1： 。 三、 劣勢點 暫未通公交車，交通不便。 周邊配套缺乏，購物等不方便。 市民對高層住宅的種種弊端存在不少疑慮。 項目功能較為復(fù)雜，商、住、辦公集于一體。 小區(qū)周邊的道路景觀、公園的開發(fā)都未有完善，從而使人還無法感受到小區(qū)周邊環(huán)境的好處。 四、 機會點 項目一期、二期工程已近尾聲，消費者可以直觀地感受小區(qū)規(guī)模。 城市中心的遷移必將吸引數(shù)量龐大的置業(yè)群體。 五、 威脅點 競爭項目多。以香江城市花園為代表的高檔住宅，在物管、園林等方面的營造及品牌形象的塑造上，拉動了市民對高檔樓盤的期望，將對本項目帶來較大的沖擊。以宏和君悅名居為代表的中高檔住宅，在價格上有優(yōu)勢，從而使本項目無形中處在一種夾擊之中。 項目一、二期業(yè)主基本上是電業(yè)局內(nèi)部員工，三期業(yè)主可能對此心存芥蒂，社區(qū)融合性較差。 衡陽房地產(chǎn)業(yè)整體上存在著缺乏誠信的記錄，導(dǎo)致消費者對樓市整體持疑慮的態(tài)度，對期房的銷售有影響。 六、 總結(jié) —— 尋找項目的突破點 從總體上說，項目具有較大的開發(fā)價值。但面對競爭激烈的市場，如何讓本項目在風(fēng)生水起的樓市中處于有利的位置？所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。在我們充分分析了衡陽市開發(fā)區(qū)樓市的情況，并清醒地認識到項目的威脅和優(yōu)、劣勢之后，我們認為需要從項目自身質(zhì)素的完善、策劃包裝、特殊的營銷手法等方面入手，苦修內(nèi)功，外展神姿，找到合適的定位，并加以完善的包裝，從而確立項目的獨特形象，使項目在市場上贏得有利的競爭地位。 第 三 部分 項目整體定位建議 一、 市場定位 現(xiàn) 代主義高品質(zhì)成熟生態(tài)社區(qū) 現(xiàn)代主義 —— 從樓盤風(fēng)格方面跟競爭對手形成差異 高品質(zhì) —— 明示項目的檔次和市場價值 成熟、生態(tài) —— 突出項目在規(guī)模、環(huán)境方面的核心賣點 定位依據(jù)： （ 1）、在競爭中尋找差異，從而確立明確的形象，是產(chǎn)品定位的出發(fā)點。從項目所處區(qū)域來看，樓盤的同質(zhì)化傾向比較明顯。許多樓盤立足于中高檔區(qū)間，在各自形象上卻不是很明晰。以現(xiàn)代主義定義，就是要賦予樓盤一種風(fēng)格。有風(fēng)格才會獨特。 （ 2）、項目的自身質(zhì)素始終是獲得購買者認同的基本點。目前，在衡陽，高檔樓盤的市場容量較大。品質(zhì)決定品位，風(fēng)格成就價值 ，品質(zhì)與風(fēng)格的結(jié)合才能更突出項目的優(yōu)勢。 二、 價格定位 總體均價制定方法 ： *確定方法 —— 區(qū)域評估得分法 本項目所在的地區(qū)中 ，周邊競爭樓盤比較多， 我們運用區(qū)域評估得分法，針對本項目的銷售均價進行評估。具體操作如下： ⑴ 比較系數(shù)＝項目板塊評估得分 / 比較項目評估得分 ⑵ 可調(diào)均價＝各比較板塊的比較系數(shù) * 比較項目均價 ⑶ 項目板塊評估均價＝ ∑ 各比較板塊可調(diào)均價之和 *比較權(quán)重 *項目評估均價 通 過計算和比較， 我們 得出 項目 的 住宅 市場均價 在 1900 元 /㎡ 左右 ； 商鋪均價在 3500 元 /㎡ 左右（ 其中一樓商鋪： 4500 元 /㎡ 左右，二樓商鋪： 2500 元 /㎡左右）。 三、目標對象定位 針對項目的市場定位，我們必然要考量我們的目標對象。那么，我們的房子賣給誰呢？ 我們的對象只能是少量的城市精英階層。我們的口號將是讓城市優(yōu)秀的人才，住在最好的環(huán)境里。 對精英層，我們有如下的理解： （ 1）、他們具有各不相同的支配力。 （ 2）、他們不一定具有高學(xué)歷，但他們有很強的盈利能力。 （ 3）、他們在意生活的品質(zhì)，有意無意間擯棄缺乏品位的生活。具體在居住環(huán)境上，他們希望住宅是一種身份的象征。 （ 4）、他們更在意安全、安靜。 （ 5）、他們對交通、車位等有要求。 （ 6）、他們對小區(qū)的質(zhì)素要求較高。他們一般是城市生活的引導(dǎo)者，很多高尚、品位的東西都從他們開始流行。 （ 7）、他們對子女的教育很關(guān)注。所以對小區(qū)的文化有要求，對周邊的教育環(huán)境要求要好。 從以上對精英階層的理解，結(jié)合衡陽目前的實際情況，我們認為，我們的目標對象可以集中在以下區(qū)間： （ 1）、城市里的管理人員（包括政府機關(guān)、事業(yè)單位管理人才）他們是城市或者部門的管理者，有權(quán)力支配、管理、引導(dǎo)別人的生活。目前，隨著政府西遷，很多機關(guān)相繼入駐開發(fā)區(qū) ，他們對這里的高層次住宅的需求比較大。 （ 2）、城市里的盈利人員（包括企業(yè)主、個體工商戶） 他們是城市里財富的創(chuàng)造者，他們不一定有很高的學(xué)歷，但他們有很強的盈利能力，能夠創(chuàng)造更多的財富。 （ 3）、高收入的白領(lǐng)階層 （ 4）、看好開發(fā)區(qū)和項目發(fā)展前景的投資客戶 四、項目的形象定位 現(xiàn)代生活，尊尚人居 五、我們對提升項目附加值的建議（項目最大價值挖掘）： 一個項目，他的形象就是他的整體表現(xiàn)。圍繞對項目的定位，除了要做好項目本身的質(zhì)素以外，在其附加值層面，也應(yīng)該做出努力。通過項目的附加值的提升，我 們可以把項目塑造成一個更完整、鮮明的形象，并且通過包裝，讓項目更有目的地指向于我們需要到達的層面、我們的目標對象。 所以我們需要挖掘項目的最大價值，讓項目的形象最大化。 任何對建設(shè)項目高尚形象的措施，我們都盡可能完善，任何會對項目整體產(chǎn)生影響的紕漏，都要規(guī)避。因此我們建議在以下方面項目需要完善： 2． 周邊環(huán)境 （ 1）、以電力局的名義，向市公交公司申請在小區(qū)邊開通 12 條公交線路。 （ 2）、 小區(qū)周邊的道路可以用臟、亂來形容，雜草叢生，對小區(qū)高品質(zhì)的形象不利，建議進行清理、美化。 2． 以文化立意，拉 升項目品位，拉開與競爭對手的差異 文化的內(nèi)涵是很豐富很寬廣的，文化不等同于教育，教育只是文化的一個方面，文化的覆蓋面可挖掘得很深。建筑、音樂、繪畫、飲食等等均可以是文化的一種表現(xiàn)。而文化之于社區(qū)的內(nèi)在提升，亦有很大的可為空間。 （ 1）建筑文化：外觀設(shè)計強調(diào)時尚、美觀、現(xiàn)代 —— 立面造型盡量簡潔而富于變化，既顯輕盈、挺拔、俊朗而又充滿了現(xiàn)代氣息，于眾多的樓盤之中，使人感到耳目一新。其重要作用與功能發(fā)揮主要體現(xiàn)在：優(yōu)秀的建筑造型，是出色的建筑藝術(shù)作品不可或缺的一部分，它與周圍的環(huán)境互相融合、互相輝映，可擁有獨特的 藝術(shù)形象與持久的藝術(shù)魅力；吸引路人、訪客，積聚人氣，形成口碑；成為買家身份的象征。 （ 2）、小區(qū)文化：在小區(qū)布局設(shè)計方面加強文化氛圍，以文化的主題來渲染項目的品位，達到讓業(yè)主詩意地棲居的目標?？梢栽谛^(qū)內(nèi)布局一些有主題的文化景觀、場所、娛樂等設(shè)施。如現(xiàn)代雕塑、音樂噴泉、返璞歸真的藝術(shù)圖騰等。 （ 3）、社區(qū)文化：電力新村 2 期建有許多配套設(shè)施，比如網(wǎng)球場、會所等，可以考慮小區(qū)業(yè)主也能與電力新村業(yè)主一樣享用。 （ 4）、電力新村是一個有 1000 多戶的大型小區(qū)，小孩教育是一個不容忽視的問題。項目可以聯(lián)合新村在小 區(qū)開設(shè)一個幼兒園，并以此作為賣點之一。 第 四 部分 產(chǎn)品建議 一、戶型建議 1． 面積、比例建議： 由于衡陽樓市復(fù)式樓及大戶型住宅的銷售情況不理想，市場上滯銷情況比較嚴重，因此原則上復(fù)式樓采用訂單式生產(chǎn)，只根據(jù)具體需要實行按實際需求量生產(chǎn)。同時減少 5 房比例，增加 4 房比例。按總套數(shù) 180 套計算： 戶型種類 面積區(qū)間 比例 套數(shù) 3 房 130140 ㎡ 30% 54 4 房