【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 重在面的廣度及深度。 同時(shí)對(duì)于新項(xiàng)目的入市，前期推廣費(fèi)用需要增大，隨著項(xiàng)目的知名度的提升以及推貨節(jié)奏的需要逐步調(diào)整； 渠道選擇及各渠道投入費(fèi)用比例 （ 100%比例） 注：根據(jù)大致核算，目前 07 年剩余營(yíng)銷廣告費(fèi)為 155 萬 ，以上比例為根據(jù) 155 萬進(jìn)行分配 ； 各階段投放費(fèi)用比例 注：根據(jù)大致核算，目前 07 年剩 余營(yíng)銷廣告費(fèi)為 155 萬 ，以上比例為根據(jù) 155 萬進(jìn)行分配 ； 四、 銷售部署 首次 銷售進(jìn)度安排 3 月底 唐軒 會(huì)啟動(dòng)（啟動(dòng)真正蓄客） 4 月份中旬出售認(rèn)購(gòu) 序 卡 5 月下旬 開盤（根據(jù)前期蓄客量調(diào)整）。 售卡策略： “一萬變兩萬” +“日日金”策略 戶外 （ 戶外牌 +燈箱 +站牌） ： 36% 平面 廣告 （ 報(bào)紙 +雜志 ） ： 20% 短信： 3% 活動(dòng)： 13% 銷售物料： 3% 電視： 6% DM： 1% 第一階段： 65% 第 二 階段： 20% 第 四 階段： 5% 第 三 階段： 10% 機(jī)動(dòng) ： 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 釋義： ? “一萬變兩萬”： 設(shè)定購(gòu)買認(rèn)購(gòu) 序 卡 須 交納 1 萬元 （誠(chéng)意金） ， 客戶 購(gòu) 買認(rèn)購(gòu) 序 卡 后， 在項(xiàng)目開盤規(guī)定的期限內(nèi) 持卡 購(gòu)買，則享受 該卡 上的 一萬元充當(dāng)二萬元 合同款 使用； ? “日日金”： 項(xiàng)目執(zhí)行售 序 卡計(jì)劃后，客戶購(gòu)買認(rèn)購(gòu) 序 卡的當(dāng)日起，截止 到項(xiàng) 目開盤當(dāng)天 ，所共累計(jì)的天數(shù)進(jìn)行 購(gòu)買 優(yōu)惠，按 100 元 /天計(jì) 。 意義： 通過 具有 誘惑力 及引導(dǎo)力的 優(yōu)惠 措施 組合， 提升購(gòu)買認(rèn)購(gòu) 序 卡客戶的數(shù)量，為首次開盤的熱銷奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)為后續(xù)銷售提供信心保證； 銷售時(shí)機(jī)的選擇 硬件支持 預(yù)售證的辦理完成；現(xiàn)場(chǎng)售樓部的完全進(jìn)駐；樣板間的開放； 首次 蓄客支持 完成售卡 200 張以上； 推售 節(jié)奏 結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)度及市場(chǎng) 形勢(shì) ，制定項(xiàng)目推售節(jié)奏 ： 首推 122 套 多層房源 加推 60 套多層房源 加推 36 套多層房源 二次集中開售 價(jià)格策略 一方面隨著丁卯新區(qū)發(fā)展日益成熟，區(qū)域價(jià)值的提升將使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升；另一方面，隨著項(xiàng)目一期銷售帶來的良好效應(yīng)以及二期銷售時(shí)現(xiàn)場(chǎng)展示將更為完美，建議項(xiàng)目采用 低開平走高收 的價(jià)格策略。 完成 60% 完成 推量 60% 完成 推量 60% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 第四部分：執(zhí)行篇 一 、 開盤前營(yíng)銷策略 一） 預(yù)熱 期 （ 3 月份 下旬 —— 4 月上旬 ） 整體 策略 ? 以項(xiàng)目巴厘風(fēng)情 的 高度 形象 入市 推廣 目標(biāo) ? 迅速提升項(xiàng)目 市場(chǎng) 知名度； ? 大幅度的提升客戶來訪量； 推廣 主題 ? 巴厘風(fēng)情登陸鎮(zhèn)江 ? 巴厘風(fēng)情 完美演繹 ? 傳承巴厘，居住經(jīng)典 推廣安排 1） 外展 時(shí)間 4 月 7 周日 4 月 8 周日 地點(diǎn) 大市口 大市口 主題 教育 教育 籌備 展點(diǎn)選定； 物料：背景板、易拉寶、單張、佩帶； 2） 唐軒 會(huì) 啟動(dòng) ? 時(shí)間： 4 月 7 日啟動(dòng) ? 形式： 來訪客戶邀請(qǐng)入會(huì) ；前期來訪客戶邀請(qǐng)入會(huì)；同行邀請(qǐng)入會(huì)； 外展客戶邀請(qǐng)入會(huì)； 俱樂部會(huì)員邀請(qǐng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 ? 促銷： 成功入會(huì)者可獲得電影票一張（獲取會(huì)卡時(shí)贈(zèng)送電影票）； ? 籌備：會(huì)員手冊(cè)、入會(huì)申請(qǐng)表、會(huì)員卡； 3）戶外廣告 主題 更新 及增加 更新主題： 世界的巴厘，人居的夢(mèng)想！ 形象訴求： 選用能夠體 現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的效果圖。 戶外 廣告 增加： 工地大牌、售樓部門前沿街燈箱、公交 站臺(tái)； 4） 報(bào)紙 廣告 投放 時(shí)間 媒體 京江晚報(bào) 揚(yáng)子晚報(bào) 訴求主題 4 月 11 日周 三 整版硬稿 + 整版軟文 —— 世界的巴厘，人居的夢(mèng)想！ （巴厘風(fēng)情景觀園林 /休閑度假生活方式） 5）電視廣告 投放 頻道：《直播鎮(zhèn)江》欄目，新聞綜合頻道播放，廣告時(shí)間段分別為 18： 2618： 29（欄目播出前）、 18： 3019： 30（欄目播放中）、 19： 3019： 32（欄目播放后，天氣預(yù)報(bào)前） ； 注： 首選 19： 3019： 32 作 為 投放 時(shí)間 ，首次投放期二個(gè)月 ； 6） 雜志廣告投放 在《城視》月刊雜志投放平面廣告； 7） DM（直郵） ? 針對(duì)目標(biāo)客戶群區(qū)域進(jìn)行夾報(bào)或直郵 項(xiàng)目資料 ； ? 針對(duì)性地選擇固定消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行資料放置，如咖啡屋、車會(huì)俱樂部 等 ； 8）行銷 A、 江大教職工的行銷 ： 形式：校內(nèi) 項(xiàng)目形象 推廣 、面對(duì)面溝通； （具體行銷建議另附） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 籌備：優(yōu)惠政策的制定； B、企事業(yè)單位的行銷： 形式：企業(yè)上訪，與負(fù)責(zé)人或意向購(gòu)房者進(jìn)行面對(duì)面溝通。 （具體行銷建議另附） 籌備： 優(yōu)惠政策的制定； C、大港企事業(yè)單位的行銷： 形式： 企業(yè)上訪，與負(fù)責(zé)人或意向購(gòu)房者進(jìn)行面對(duì)面溝通。 （具體行銷建議另附） 籌備：優(yōu)惠政策的制定； 費(fèi)用預(yù)算 （單位：人民幣元） 費(fèi)用名稱 主要費(fèi)用組成 說明 總額 費(fèi)用預(yù)算 外展 場(chǎng)地費(fèi) 約 1500元 /天 *2天 約 3000 唐軒 會(huì) 會(huì)員手冊(cè) +會(huì)員卡 +電影票 500+400+1000 約 2000 戶外燈箱廣告 廣告 費(fèi) 6600元 /個(gè) *年 *30 約 公交站臺(tái)廣告 廣告 費(fèi) —— —— 20萬 報(bào)紙廣告投放 版 面費(fèi) 約 /整版 *1 約 電視廣告投放 廣告費(fèi) —— —— 10萬 雜志 廣告費(fèi) —— —— 1萬 單張印刷 印刷費(fèi) —— —— 2萬 行銷 物料費(fèi) /租用費(fèi) —— 約 2000元