【文章內(nèi)容簡介】 時(shí)間按照工程的進(jìn)度前后順延。)附件三： 昆明市市場狀況分析報(bào)告一）、昆明市城市建設(shè)十年建設(shè)總體規(guī)劃概要《昆明市城市總體規(guī)劃》是昆明市政府于2000年在1986年國務(wù)院批準(zhǔn)《昆明市城市總體規(guī)劃》的基礎(chǔ)上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了19962010年間昆明15年的中長期規(guī)劃方案，從社會、城市發(fā)展的各個(gè)方面明確了昆明未來的發(fā)展的指導(dǎo)性方向。其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下：城區(qū)由中心區(qū)、小河(含中曹甘蔭塘)、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個(gè)片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地495平方公里，其中，城市市建設(shè)用地約157平方公里，規(guī)劃人口174萬人。城區(qū)是省、市黨政機(jī)關(guān)所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術(shù)、科技、商貿(mào)和旅游服務(wù)中心的功能，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強(qiáng)新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市發(fā)展空間；嚴(yán)格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善城市環(huán)境質(zhì)量。城區(qū)總體布局2010年，城區(qū)形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過交通干線相連接，呈組團(tuán)式格局。強(qiáng)化“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)。中心區(qū)：位于城區(qū)中部，規(guī)劃總用地58平方公里，為城區(qū)的核心。應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化用地布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不新增工業(yè)項(xiàng)目，實(shí)行“退二進(jìn)三”、“退二進(jìn)綠”，逐步消除現(xiàn)有污染源，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)加建設(shè)。有計(jì)劃有步驟地疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，規(guī)劃城市建設(shè)用地約39 6平方公里，規(guī)劃人口691萬人。小河片區(qū)(含中曹甘蔭塘)：位于城區(qū)南部。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。工業(yè)以機(jī)械、電子、航空、新材料為主．片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口山以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物資、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心：在馬鞍新村建設(shè)污水處理廠。金竹發(fā)展無污染：工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。白云片區(qū)(含都拉營)：位于城區(qū)西北部，規(guī)劃總用地約66平方公里，以鋁廠為主體，加快白云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。工業(yè)以鋁加工及配套行業(yè)和建材為主。規(guī)劃新增工業(yè)用地在艷山紅、雞場和朝關(guān)，居住用地和公共服務(wù)設(shè)施用地布置在龔家寨、大山洞和龍井。白云片區(qū)與金陽片區(qū)之間規(guī)劃5001000米的綠化隔離帶，以確保城區(qū)組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。都拉營車站以西為工業(yè)產(chǎn)品、大宗貨物轉(zhuǎn)運(yùn)倉儲區(qū)，東面以工業(yè)和居住用地為主。，規(guī)劃人口21. 1萬人． 新添片區(qū)：位于城區(qū)東北部。以電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)劃工業(yè)用地布置在開發(fā)區(qū)東南部，公共服務(wù)設(shè)施和居住用地在新添大道兩側(cè)展開。在新添大道西北部新建新添公園，片區(qū)南部新添溫泉至北部滴水巖為50~1000米綠色長廊。在片區(qū)外圍建設(shè)航華路、四光路環(huán)線，避免過境交通穿越片區(qū)中心。建設(shè)新莊污水處理廠和高雁垃圾衛(wèi)生填埋場?；ㄏ瑓^(qū)：位于城區(qū)西南部，規(guī)劃總用地約60平方公里，以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主，是國家級風(fēng)號名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項(xiàng)目發(fā)展．南明河上游上車田、象鼻巖到下游中曹龍王廟為花溪風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)范圍，嚴(yán)格控制沿河兩側(cè)的建設(shè)。禁止對自然山體、水體、綠地的破壞，保持原始地形地貌。新增公共服務(wù)設(shè)施用地主要在貴惠路兩側(cè)，各類建(構(gòu))筑物的高度、體型、色彩必須與風(fēng)景區(qū)協(xié)調(diào)．居住用地和文教科研用地王要安排在花溪奶牛場附近以及花磊路以南花溪大道南段以東地段。編制風(fēng)景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，用以指導(dǎo)景區(qū)建設(shè)。三橋馬王廟片區(qū)：位于城區(qū)西部，規(guī)劃總用地約60平方公里，以機(jī)械制造和加工和橡膠工業(yè)為主。規(guī)劃在三橋北路、金馬街分片區(qū)安排公共服務(wù)設(shè)施用地，加強(qiáng)居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。維持現(xiàn)有工業(yè)用地布局和規(guī)模，不新增工業(yè)用地，企業(yè)發(fā)展應(yīng)以挖潛改造為主，減少、控制各項(xiàng)污染源。規(guī)劃城市建設(shè)用地約7 .37平方公里。龍洞堡片區(qū)：位于城區(qū)東部，規(guī)劃用地以航空港及對外交通配套設(shè)施為主。加強(qiáng)機(jī)場凈空保護(hù)，防止電磁波對機(jī)場導(dǎo)航、通訊的干擾，加強(qiáng)對魚粱河的保護(hù)，在機(jī)噪音影響范圍外的西部安排居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地和省級體育設(shè)施用地；片區(qū)南部結(jié)合東出口線和城區(qū)環(huán)線規(guī)劃為倉儲區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地約13 .6千方公里．規(guī)劃人口7 .8萬人。二戈寨片區(qū)：位于城區(qū)東南部，規(guī)劃總用地約28 .9平方公里，規(guī)劃以對外交通和倉儲設(shè)施用地為主。規(guī)劃南站西側(cè)為鐵路預(yù)留用地，配套完善公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。南部牛郎關(guān)為國家糧食儲備庫基地，北部舒家察、龍家寨為鐵路貨物流通中心及倉儲用地；。金陽片區(qū)：位于城區(qū)西北部，規(guī)劃總用地32. 4平方公卑，以行政辦公、居住、文化和高新柱術(shù)用地為主的新區(qū)。以十二灘公園、觀山公園、長坡嶺公園為骨干，突出綠色主題，西北部為商業(yè)金融用地和居住用地，西南部為教育科研、文化、體育用地，東部為高科技園區(qū)和商貿(mào)區(qū)。大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格控制有污染項(xiàng)目。近期應(yīng)加強(qiáng)各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，為中遠(yuǎn)期的整體開發(fā)奠定基礎(chǔ)。，規(guī)劃人口18萬人。 二）、房地產(chǎn)市場、政策環(huán)境分析和相關(guān)信息《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 針對房地產(chǎn)開發(fā)投資的不斷增漲，為加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2003年頒布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知的主要內(nèi)容包含七個(gè)方面。一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途四、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要五、強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理六、充分發(fā)揮利率杠桿對個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用七、加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理該通知的頒布實(shí)施在一定程度上對房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售帶來限制和影響，融資渠道和門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本增加，但他的實(shí)施同時(shí)對于規(guī)范市場將起到一定的作用，房地產(chǎn)業(yè)將逐步向2：8市場規(guī)律過渡，有實(shí)力、專業(yè)、誠信的開發(fā)單位占據(jù)市場的主要份額。三）、住房公積金政策調(diào)整，使用門檻降低，公積金總量增大昆明市住房公積金貸款門檻降低：昆明市住房資金管理中心對住房公積金貸款申請人的條件、貸款額度翻番的貸款年限、快退休職工的貸款年限予于適度放寬、住房公積金貸款的額度加大。在申請人條件方面，原來規(guī)定必須連續(xù)繳存住房公積金1年以上的職工才能申請，現(xiàn)調(diào)整為連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上，繳存人就可以申請住房公積金貸款。原來規(guī)定委托貸款年限在5年以下的（含5年），委托貸款額度可以放寬到委托貸款額度的2倍（含2倍），現(xiàn)規(guī)定委托貸款年限在10年以下的（含10年）貸款額度就可以翻番。原來規(guī)定快達(dá)到法定退休年齡的職工申請住房公積金貸款最長只能到法定退休年齡（男60歲、女55歲），現(xiàn)在規(guī)定離法定退休年齡不足5年（含5年）的職工，委托貸款期限可適當(dāng)延長，延長期最長不得超過5年。住房公積金貸款的發(fā)放額度按照借款人夫妻雙方的計(jì)繳住房公積金的工資總額、還款能力和借款年限等予于確定。原來執(zhí)行的還款能力按最高不超過夫妻雙方的計(jì)繳住房公積金工資總額的35%測算，現(xiàn)在還款能力按最高不超過夫妻雙方的計(jì)繳住房公積金工資總額的50%測算，也即是說，住房公積金貸款的額度提高了15%。從2004年4月1日起，昆明市購買二手房可以使用公積金貸款。昆明市的房改政策在 “存量補(bǔ)貼”兌現(xiàn)期，對昆明的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售起到良好的促進(jìn)作用， “存量補(bǔ)貼”政策取消后，房地產(chǎn)消費(fèi)少了一個(gè)資金源，住房公積金政策的調(diào)整、放寬，在一定程度上將能夠促進(jìn)房地產(chǎn)二、三市場的共同繁榮和發(fā)展。四）、2004年昆明樓市總體發(fā)展趨勢分析延續(xù)2003年的平穩(wěn)勢頭，2004年的昆明樓市將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，市場整體進(jìn)入理性發(fā)展的時(shí)期，市場的競爭更加激烈，市場總體趨于成熟，具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：大盤時(shí)代來臨、地產(chǎn)新貴崛起如果說，上世紀(jì)90年代初是昆明房地產(chǎn)的起步階段， 90年代末是昆明房地產(chǎn)的成長期，則自2002年以來，昆明房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整階段。伴隨著昆明房地產(chǎn)市場10余年的發(fā)展，開發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)，市場消費(fèi)力和消費(fèi)意識的提高，昆明樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。大盤規(guī)?；_發(fā)經(jīng)營成為樓市的開發(fā)的趨勢。椐不完全統(tǒng)計(jì)，昆明樓市10萬平方米以上的項(xiàng)目已經(jīng)不下20個(gè)，50萬平方米以上的住宅小區(qū)逐漸增多，占地1000畝，開發(fā)量100萬平方米以上的項(xiàng)目也已經(jīng)登上樓市舞臺。盡管同廣州、北京、重慶等地的3000畝、萬畝大盤相比，昆明大盤的單個(gè)體量相對較小，但對于城市常住人口僅160余萬人，年成交量不足150萬平方米的昆明市場而言，不管你愿不愿意，可以這樣認(rèn)為，昆明的大盤時(shí)代已經(jīng)來臨。2004年就是昆明大盤時(shí)代的啟動年。經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，昆明的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中華集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。市場宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢、各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，共同來發(fā)展和分享昆明的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的祺龍房開等。出于對市場的看好，云南官房集團(tuán)也在昆明風(fēng)光的走了一回云南秀，而更多有實(shí)力的本地和外地機(jī)構(gòu)也相續(xù)進(jìn)入市場，如振華集團(tuán)、澳龍房開等。相信2004年將會有更多的地產(chǎn)新貴在昆明的地產(chǎn)舞臺上崛起。開發(fā)量持續(xù)增長、市場競爭日趨激烈延續(xù)2003年的發(fā)展勢頭，昆明樓市步入2004年，全市的房地產(chǎn)開發(fā)量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。預(yù)計(jì)商品房的施工總量和新開工面積都將會超過2003年。樓市開發(fā)區(qū)域由過去的三點(diǎn)（云巖、南明、小河）獨(dú)俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。市場競爭日趨激烈。據(jù)了解，2004年城市中心區(qū)將保持約100萬平方米相對平穩(wěn)的開發(fā)量。主要的開發(fā)量將集中在三橋、烏當(dāng)、金陽幾個(gè)區(qū)域，以上三個(gè)區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預(yù)計(jì)達(dá)到550萬平方米，其中三橋區(qū)域定點(diǎn)項(xiàng)目約20個(gè)，年內(nèi)陸續(xù)推出的開發(fā)量將達(dá)250萬平方米。烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計(jì)在年內(nèi)將有約80平方米的項(xiàng)目開工上市。金陽新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃200萬平方米的生活林城也將在推出,如果進(jìn)展順利全年預(yù)計(jì)有近220萬平方米項(xiàng)目開發(fā)。小河板塊步入2004年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于中遠(yuǎn)等大盤的支撐，加上近10個(gè)中小項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約50萬平方米的項(xiàng)目開工。即使不包括白云和花溪兩個(gè)板塊，初步估計(jì)昆明房地產(chǎn)市場2004年的商品房新開工量將達(dá)到700萬平方米，大大超過去年的開工記錄，成就又一歷史新高。在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，市場競爭更加激烈，如何在昆明增長相對緩慢的銷售總量中分取更多的份額，成了各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營銷工作的重中之重，進(jìn)一步細(xì)分市場、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路等等，相信會成為2004年房地產(chǎn)市場開發(fā)工作的熱門話題。誰能在2004年的房地產(chǎn)市場上引領(lǐng)風(fēng)騷呢？三橋、金陽、烏當(dāng)將會成為樓市中的新亮點(diǎn)。三橋在昆明的城市老版圖上一直處于配角角色，長期以來給人以交通不便、環(huán)境糟糕、缺乏人文氣息的印象，但隨著大昆明戰(zhàn)略的實(shí)施、金陽新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點(diǎn)發(fā)展，三橋已經(jīng)今非昔比。憑著連接昆明新老城區(qū)，緊連貴州貴遵、貴黃兩大交通干道，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢，吸引了省內(nèi)外多家具備較強(qiáng)實(shí)力的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入開發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與昆明本土較為成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)將在這塊土地上演繹出新的昆明地產(chǎn)風(fēng)云錄。金陽新區(qū)經(jīng)過幾年來的強(qiáng)力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，對昆明市民或全省人民來講金陽已經(jīng)不再是海市蜃樓，以金陽的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房價(jià)，從吸引眼球到實(shí)現(xiàn)購買，相信只是時(shí)間問題而已，而且金陽給其他板塊的時(shí)間已經(jīng)不太長了。2004的樓市中金陽將會是一大亮點(diǎn)。烏當(dāng)板塊有些相當(dāng)年的小河板塊，區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由低端市場向中高端市場前進(jìn)，挾便捷的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢，2004年，烏當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在昆明樓市中將具備相當(dāng)?shù)挠绊懥?。二手房日趨活躍、梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)初現(xiàn) 經(jīng)過幾年來的培育和發(fā)展，昆明的存量房交易日趨活躍，且發(fā)展勢頭增速，交易量和交易價(jià)格明顯增加，房地產(chǎn)消費(fèi)形成了一個(gè)基本的梯級模式：“沒房的租房、有房的換房、換房的投資房”。二手房市場初步與商品房市場形成聯(lián)動的發(fā)展，在一定程度上推進(jìn)了商品房市場的發(fā)展。2003年，昆明市登記的二手房交易數(shù)量達(dá)到5270套，%，%。加上交易未登記的部分，二手樓市已經(jīng)逐步成為房地產(chǎn)消費(fèi)中的一個(gè)重要力量。但成交量主要集中在兩城區(qū)，%，全市