【文章內(nèi)容簡介】 住區(qū)交通、配套、環(huán)境等；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居。以 3550歲為主，家庭年收入 30萬以上，文化程度參差不齊，以三口之家或三口以上為主，均有自住房屋，自住房屋面積較大。我司將輔助客戶群分為投資客戶和養(yǎng)老客戶，分別簡略分析客戶群特征 ：投資客戶 認(rèn)知渠道和接受特征： 關(guān)注報(bào)紙新聞，通?？串?dāng)?shù)貓?bào)紙和專業(yè)性房地產(chǎn)書刊雜志；交際很廣，具有固定的朋友圈層；很容易接受朋友推薦的事物；關(guān)心國家政策法規(guī)，與政府部門工作人員均有一定來往，容易獲取政府信息；此客戶群會通過戶外廣告知道產(chǎn)品，擴(kuò)大信息源，繼而通過其他方式更深入的了解產(chǎn)品。 生活態(tài)度及消費(fèi)觀念： 性格樂觀、積極，對未來充滿信心；看重金錢，對金錢有很強(qiáng)的擁有欲；消費(fèi)較為理性，不會為追求一種感覺而消費(fèi)，注重產(chǎn)品的價(jià)值、性價(jià)比和升值空間。購房要求和心理：解房地產(chǎn)市場，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策和政府規(guī)劃，對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢有一定的預(yù)測；重視市場口碑，關(guān)注大眾對產(chǎn)品的認(rèn)知；非常重視住宅的價(jià)格和升值潛力；對房價(jià)優(yōu)惠很在意，希望得到更多的優(yōu)惠。養(yǎng)老客戶 認(rèn)知渠道和接受特征： 具備文化素養(yǎng)，關(guān)注報(bào)紙新聞，通過報(bào)刊對房地產(chǎn)進(jìn)行了解 。具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息，對于朋友的介紹非常在意，很容易接受朋友推薦的事物 。電視是此客戶群獲取信息的主要渠道，觀看電視是日常生活的娛樂節(jié)目 。看重兒女晚輩的意見，兒女的意見是他們下決定的基礎(chǔ) . 生活態(tài)度及消費(fèi)觀念： 希望充分享受生活，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽 。追求生活質(zhì)量，愿意花費(fèi)時(shí)間與金錢提升精神生活層面 。消費(fèi)理性，注重產(chǎn)品的品質(zhì)和性價(jià)比 ?？释业阶约簤粝氲木铀?，滿足個人的居住目標(biāo)；喜歡群居，偏好與親戚、朋友聚眾生活；對優(yōu)惠價(jià)格較為在意；追求貼近自然，對居住環(huán)境的園林綠化要求很高；房屋要求配備適當(dāng)面積的私家花園，滿足對健康自然生活的基本需求看中市場口碑，重視大眾對產(chǎn)品的認(rèn)知；希望與市區(qū)有適宜的距離，貼近自然又遠(yuǎn)離喧囂；注重居住的私密性，不愿受打擾。 從以上分析可看出本項(xiàng)目鎖定的客戶群特點(diǎn)：客戶較為年輕，年齡集中在 30歲 — 45歲，社交圈很廣，關(guān)注最新實(shí)事和社會動態(tài)，樂于接受前沿信息和新事物，正處于事業(yè)上升期，需要每天上班打拼，財(cái)富在快速積累中。此部分客戶群大部分工作和居住聚集在城南，目前華陽片區(qū)的中高端別墅和類別墅同時(shí)在瓜分此部分客戶群，若客戶群選擇在牧馬山片區(qū)購房，我們 分析 購買動機(jī)如下：禁批、限地唯一純別墅區(qū)域城市外延、第一居所優(yōu)越的人居環(huán)境自身需要購買以往沒有所需項(xiàng)目供應(yīng)，價(jià)格上漲后又感覺錯過了機(jī)會根據(jù)以上對客戶群特征的分析，我們推導(dǎo)的客戶群置業(yè)需求如下： 硬性需求位置需求 ：鄰近工作單位，交通便捷，生活方便，滿足第一居所的 要求；配套需求 ：配備基本生活設(shè)施，滿足日常生活需要；面積需求 ： 300平米以內(nèi)，以 180—250 平米需求為主；價(jià)格需求 ：對單價(jià)沒有嚴(yán)格的界定，但由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的原因總價(jià)要 求限定在 300萬以內(nèi)，容易接受 250萬左右的總價(jià)；建筑風(fēng)格需求 ：對風(fēng)格建筑沒有特別的喜好，但要求體現(xiàn)健康、陽 光，樂于接受現(xiàn)代、先進(jìn)的建筑元素；隱性需求產(chǎn)品品質(zhì)需求 ：要求產(chǎn)品能夠體現(xiàn)購買者高層次的品味和生活追求；產(chǎn)品服務(wù)需求 ：要求產(chǎn)品能夠提供現(xiàn)代高品質(zhì)生活的細(xì)致服務(wù)，突出 服務(wù)的人性化和生活的便利性；物業(yè)形態(tài) 價(jià)格（元 /㎡）雙拼 15000聯(lián)排 13000疊拼 11000216。 牧馬山片區(qū)現(xiàn)有物業(yè)價(jià)格情況為：高檔獨(dú)棟在 /平米間， 中檔獨(dú)棟在 /平米間，聯(lián)排價(jià)格在 /平米左右216。 從目前市場情況來看，對明年年中的房地產(chǎn)市場持保守性預(yù)測， 市場逐步回暖，價(jià)格小幅上漲216。 考慮項(xiàng)目的檔次定位和項(xiàng)目入市時(shí)的市場預(yù)判，對項(xiàng)目各物業(yè)形 態(tài)做出如上的價(jià)格建議四、項(xiàng)目價(jià)格定位五、戶型配比建議物業(yè)形態(tài) 戶型區(qū)間（㎡） 配比 總配比雙拼220260 60％35％260280 25％280320 15％聯(lián)排160220 70％50％200220 30％疊拼 150170 100％ 15％216。 牧馬山片區(qū)產(chǎn)品形態(tài)以獨(dú)棟為主，由于雙拼較接近獨(dú)棟，建議 增大雙拼的比例216。 區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品以小獨(dú)棟為主，戶型區(qū)間以緊湊型為主六、案名建議華新 香瀾山 華新 錦繡尚郡華新國際 觀瀾郡第四部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目發(fā)展思路n產(chǎn)品屬性： 以居家 +休閑為主項(xiàng)目地塊條件分析分析因素 項(xiàng)目條件 衍生聯(lián)想涵義項(xiàng)目區(qū)位 城南別墅高端板塊 區(qū)域成熟、發(fā)展?jié)摿^大地塊條件 全水域牧馬山森林公園獨(dú)有稀缺項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 生態(tài)、個性化產(chǎn)品差異化主題定位差異化、特色 、 新型綠色、休閑、度假生活方式客戶關(guān)注因素 項(xiàng)目資源稀缺 尊貴、高端、富貴的象征一、項(xiàng)目總平建議項(xiàng)目總平建議詮釋：將項(xiàng)目水資源利用最大化，運(yùn)用水系，打造島嶼生活、公園生活。一城兩園三島一城 ：山水之城兩園 ：藍(lán)爵雕塑濕地公園西西里湖景公園三島 ：佛朗名歌島來昂島拉曼島佛朗名歌島拉曼島西西里公園來昂島藍(lán)爵雕塑濕地公園n1－克里特藝術(shù)會所n2－香榭里風(fēng)情商業(yè)街n3－藍(lán)爵雕塑濕地公園n4－西西里湖景公園1234項(xiàng)目配套建議n關(guān)于西西里湖景公園 ，中原建議：回填 2/3土地作為產(chǎn)品修建，剩下1/3打造成為原生態(tài)的湖景公園 。n 湖景公園的修建能實(shí)現(xiàn) A地塊上的產(chǎn)品景觀資源最大化，同樣也能增加較高的利潤；n 對于 B地塊本身的山地落差，能實(shí)行 “ 背山靠水 ”的優(yōu)質(zhì)資源，利于產(chǎn)品的銷售和價(jià)值最大化。西西里公園AB項(xiàng)目交通建議n 通過對地塊周邊道路進(jìn)行交通影響評價(jià)，結(jié)合規(guī)劃條件相關(guān)要求，建議如下：小區(qū)主入口小區(qū)次入口小區(qū)次入口都以雙向單車道為主n 項(xiàng)目交通組織應(yīng)充分考慮人車分流，達(dá)到通達(dá)、安全、方便、一體性；n 設(shè)置三個小區(qū)出入口：分別位于地塊西側(cè)、地塊南側(cè)；n 由于項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品為主，別墅產(chǎn)品停車位可直接入戶設(shè)計(jì)，同時(shí)，可設(shè)置少量車位滿足商業(yè)部分停車需求。雙向單車道項(xiàng)目名稱 占地面積 容積率 建筑風(fēng)格中航云嶺 300畝 美式草原風(fēng)格半山衛(wèi)城 254畝 ——薩爾茨堡 186畝 地中海風(fēng)格競爭項(xiàng)目風(fēng)格建議二、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議? 從市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，牧馬山的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)格較為散亂，多為美式或地中海風(fēng)格，但打造并不純粹；? 縱觀全國房地產(chǎn)主題定位風(fēng)格發(fā)現(xiàn)，打造純粹建筑風(fēng)格，對消費(fèi)者沖擊力較大，能賦予項(xiàng)目較大的文化內(nèi)涵，營造較好的營銷賣點(diǎn)；現(xiàn)代簡約風(fēng)格所以，中原建議：立面線條： 立面線條要清晰、規(guī)則，但形式多樣化，盡量采用直線，對于建筑頂部的收口要作為重點(diǎn)處理，彰現(xiàn)建筑的品質(zhì)感； 在立面的處理上還可以增加一些現(xiàn)代感較強(qiáng)的凹凸空間，使得建筑本身更具有靈動性。三、別墅外立面色彩建議n 考慮到成都的天氣，主要以陰雨天為主，所以外立面盡量采用貼外墻磚或文化石，以色彩鮮明的淡黃色、褐色、深紅為主，打造出純粹的簡約歐式風(fēng)格。雙拼別墅 疊拼別墅聯(lián)排別墅一層 二層 閣樓層237平米 5室 2廳 1車庫花園陽光房轉(zhuǎn)角陽臺落地飄窗落地飄窗露臺視聽室健身室下沉式客廳四、戶型建議雙拼戶型示意n 層數(shù) — 1—3 層；n 1層 — 作為車庫、視聽室、酒窖等功能型可變空間；n 1層 — 贈送私家花園（前庭后院），私家花園面積最好為建筑面積的 － ；n 客廳 —2 層挑高，部分挑高層可分做保姆房和廚房；n 露臺 — 層層帶露臺（面積為 15—25 平米），大面積落地飄窗，突出觀景效果；n 車位 — 每戶帶雙車庫。雙拼別墅借鑒點(diǎn)：n 可以通過底層帶前后大花園、層層退臺、大面積的落地飄窗的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)戶型的通透感，增加戶型的附加值。 4室 2廳聯(lián)排別墅戶型示意花園花園 露臺 露臺會客廳露臺n 層數(shù) — 1—3 層；n 1層 — 前后花園、客廳、餐廳，花園面積為建筑面積的 ——倍；n 2層 —3 間臥室，分別帶觀景露臺，露臺面積為 8——18 平米；n 3層 — 主臥室，帶觀景陽臺，及露天會客廳（ 25平米）；n 車位 — 入戶露臺停車位。聯(lián)排別墅借鑒點(diǎn)：n 可以通過底層帶花園、每間臥室?guī)в^景露臺、露臺會客廳的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)戶型的高使用率，增加產(chǎn)品的附加值。4躍 5 3室 2廳 2衛(wèi)疊拼別墅戶型示意入戶花園飄窗飄窗陽臺陽臺露臺露臺n 層數(shù) — 2—3 層n 底層 — 帶入戶花園（ 15—25 平米），觀景陽臺、每個臥室分別帶有飄窗；n 上層 — 主臥室，帶書房、兩個觀景露臺，露臺面積為 8——15 平米；疊拼別墅借鑒點(diǎn)：n 可以通過入戶花園、觀景陽臺及功能完善的空間配備，實(shí)現(xiàn)戶型的高使用率，增加產(chǎn)品的附加值。利用引水入園，提高項(xiàng)目價(jià)值，從園林景觀尺度上做到 “ 宜人、親人 ” ；運(yùn)用本項(xiàng)目獨(dú)特資源優(yōu)勢，打造的水域環(huán)境，做到戶戶親水引水入園五、園林景觀建議 通過堆坡造林，阻擋大件路噪音和揚(yáng)塵對本項(xiàng)目臨街住宅的影響，并保證了其私密性，能有效減少道路對價(jià)格提升的影響。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 中心景觀，位于人流量較大地帶，可提升附近房源價(jià)值，著力打造。 水景突出精致質(zhì)感和人文氣息帶有經(jīng)過人工雕琢的痕跡，顯得整潔和細(xì)致。l 有較大水景和集中公共花園，加強(qiáng)整個社區(qū)公共環(huán)境均好性疊 水第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議溪 流第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議景觀河渠小 湖第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議景 觀 水 池第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議植被富有層次感第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議園藝風(fēng)格，整潔，保持人工整理過的痕跡第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議盡量利用項(xiàng)目地塊內(nèi)原生樹木第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議軟硬質(zhì)合理搭配，形成獨(dú)特的景觀特色第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑掩映于植被中，增強(qiáng)私密性和神秘感第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議植被色彩豐富，四季特征分明，使整個小區(qū)時(shí)時(shí)見景，處處見景第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議為配合社區(qū)以水為靈魂的特點(diǎn)，多使用水景小品第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議小品打造精致，富有活力第四