【文章內(nèi)容簡介】 住區(qū)交通、配套、環(huán)境等；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居。以 3550歲為主，家庭年收入 30萬以上，文化程度參差不齊，以三口之家或三口以上為主，均有自住房屋，自住房屋面積較大。我司將輔助客戶群分為投資客戶和養(yǎng)老客戶，分別簡略分析客戶群特征 ：投資客戶 認知渠道和接受特征： 關(guān)注報紙新聞，通?？串?dāng)?shù)貓蠹埡蛯I(yè)性房地產(chǎn)書刊雜志；交際很廣，具有固定的朋友圈層；很容易接受朋友推薦的事物；關(guān)心國家政策法規(guī)，與政府部門工作人員均有一定來往，容易獲取政府信息；此客戶群會通過戶外廣告知道產(chǎn)品，擴大信息源，繼而通過其他方式更深入的了解產(chǎn)品。 生活態(tài)度及消費觀念： 性格樂觀、積極，對未來充滿信心；看重金錢，對金錢有很強的擁有欲；消費較為理性，不會為追求一種感覺而消費，注重產(chǎn)品的價值、性價比和升值空間。購房要求和心理：解房地產(chǎn)市場，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策和政府規(guī)劃，對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢有一定的預(yù)測；重視市場口碑，關(guān)注大眾對產(chǎn)品的認知；非常重視住宅的價格和升值潛力；對房價優(yōu)惠很在意，希望得到更多的優(yōu)惠。養(yǎng)老客戶 認知渠道和接受特征： 具備文化素養(yǎng)，關(guān)注報紙新聞，通過報刊對房地產(chǎn)進行了解 。具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息，對于朋友的介紹非常在意，很容易接受朋友推薦的事物 。電視是此客戶群獲取信息的主要渠道，觀看電視是日常生活的娛樂節(jié)目 ?？粗貎号磔叺囊庖姡瑑号囊庖娛撬麄兿聸Q定的基礎(chǔ) . 生活態(tài)度及消費觀念： 希望充分享受生活，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽 。追求生活質(zhì)量，愿意花費時間與金錢提升精神生活層面 。消費理性，注重產(chǎn)品的品質(zhì)和性價比 ?？释业阶约簤粝氲木铀?，滿足個人的居住目標(biāo)；喜歡群居，偏好與親戚、朋友聚眾生活；對優(yōu)惠價格較為在意；追求貼近自然，對居住環(huán)境的園林綠化要求很高；房屋要求配備適當(dāng)面積的私家花園，滿足對健康自然生活的基本需求看中市場口碑，重視大眾對產(chǎn)品的認知；希望與市區(qū)有適宜的距離，貼近自然又遠離喧囂；注重居住的私密性，不愿受打擾。 從以上分析可看出本項目鎖定的客戶群特點：客戶較為年輕，年齡集中在 30歲 — 45歲，社交圈很廣，關(guān)注最新實事和社會動態(tài)，樂于接受前沿信息和新事物，正處于事業(yè)上升期，需要每天上班打拼，財富在快速積累中。此部分客戶群大部分工作和居住聚集在城南，目前華陽片區(qū)的中高端別墅和類別墅同時在瓜分此部分客戶群，若客戶群選擇在牧馬山片區(qū)購房，我們 分析 購買動機如下：禁批、限地唯一純別墅區(qū)域城市外延、第一居所優(yōu)越的人居環(huán)境自身需要購買以往沒有所需項目供應(yīng)，價格上漲后又感覺錯過了機會根據(jù)以上對客戶群特征的分析，我們推導(dǎo)的客戶群置業(yè)需求如下： 硬性需求位置需求 ：鄰近工作單位，交通便捷，生活方便，滿足第一居所的 要求；配套需求 ：配備基本生活設(shè)施，滿足日常生活需要；面積需求 ： 300平米以內(nèi)，以 180—250 平米需求為主；價格需求 ：對單價沒有嚴(yán)格的界定，但由于經(jīng)濟實力的原因總價要 求限定在 300萬以內(nèi)，容易接受 250萬左右的總價；建筑風(fēng)格需求 ：對風(fēng)格建筑沒有特別的喜好，但要求體現(xiàn)健康、陽 光，樂于接受現(xiàn)代、先進的建筑元素；隱性需求產(chǎn)品品質(zhì)需求 ：要求產(chǎn)品能夠體現(xiàn)購買者高層次的品味和生活追求；產(chǎn)品服務(wù)需求 ：要求產(chǎn)品能夠提供現(xiàn)代高品質(zhì)生活的細致服務(wù)，突出 服務(wù)的人性化和生活的便利性；物業(yè)形態(tài) 價格（元 /㎡）雙拼 15000聯(lián)排 13000疊拼 11000216。 牧馬山片區(qū)現(xiàn)有物業(yè)價格情況為：高檔獨棟在 /平米間， 中檔獨棟在 /平米間，聯(lián)排價格在 /平米左右216。 從目前市場情況來看，對明年年中的房地產(chǎn)市場持保守性預(yù)測， 市場逐步回暖，價格小幅上漲216。 考慮項目的檔次定位和項目入市時的市場預(yù)判，對項目各物業(yè)形 態(tài)做出如上的價格建議四、項目價格定位五、戶型配比建議物業(yè)形態(tài) 戶型區(qū)間（㎡） 配比 總配比雙拼220260 60％35％260280 25％280320 15％聯(lián)排160220 70％50％200220 30％疊拼 150170 100％ 15％216。 牧馬山片區(qū)產(chǎn)品形態(tài)以獨棟為主，由于雙拼較接近獨棟，建議 增大雙拼的比例216。 區(qū)域內(nèi)獨棟產(chǎn)品以小獨棟為主，戶型區(qū)間以緊湊型為主六、案名建議華新 香瀾山 華新 錦繡尚郡華新國際 觀瀾郡第四部分項目規(guī)劃設(shè)計建議項目發(fā)展思路n產(chǎn)品屬性： 以居家 +休閑為主項目地塊條件分析分析因素 項目條件 衍生聯(lián)想涵義項目區(qū)位 城南別墅高端板塊 區(qū)域成熟、發(fā)展?jié)摿^大地塊條件 全水域牧馬山森林公園獨有稀缺項目開發(fā)目標(biāo) 生態(tài)、個性化產(chǎn)品差異化主題定位差異化、特色 、 新型綠色、休閑、度假生活方式客戶關(guān)注因素 項目資源稀缺 尊貴、高端、富貴的象征一、項目總平建議項目總平建議詮釋：將項目水資源利用最大化，運用水系，打造島嶼生活、公園生活。一城兩園三島一城 ：山水之城兩園 ：藍爵雕塑濕地公園西西里湖景公園三島 ：佛朗名歌島來昂島拉曼島佛朗名歌島拉曼島西西里公園來昂島藍爵雕塑濕地公園n1－克里特藝術(shù)會所n2－香榭里風(fēng)情商業(yè)街n3－藍爵雕塑濕地公園n4－西西里湖景公園1234項目配套建議n關(guān)于西西里湖景公園 ，中原建議：回填 2/3土地作為產(chǎn)品修建，剩下1/3打造成為原生態(tài)的湖景公園 。n 湖景公園的修建能實現(xiàn) A地塊上的產(chǎn)品景觀資源最大化，同樣也能增加較高的利潤；n 對于 B地塊本身的山地落差，能實行 “ 背山靠水 ”的優(yōu)質(zhì)資源，利于產(chǎn)品的銷售和價值最大化。西西里公園AB項目交通建議n 通過對地塊周邊道路進行交通影響評價，結(jié)合規(guī)劃條件相關(guān)要求，建議如下：小區(qū)主入口小區(qū)次入口小區(qū)次入口都以雙向單車道為主n 項目交通組織應(yīng)充分考慮人車分流，達到通達、安全、方便、一體性；n 設(shè)置三個小區(qū)出入口：分別位于地塊西側(cè)、地塊南側(cè)；n 由于項目以別墅產(chǎn)品為主，別墅產(chǎn)品停車位可直接入戶設(shè)計，同時，可設(shè)置少量車位滿足商業(yè)部分停車需求。雙向單車道項目名稱 占地面積 容積率 建筑風(fēng)格中航云嶺 300畝 美式草原風(fēng)格半山衛(wèi)城 254畝 ——薩爾茨堡 186畝 地中海風(fēng)格競爭項目風(fēng)格建議二、項目建筑風(fēng)格建議? 從市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，牧馬山的房地產(chǎn)項目風(fēng)格較為散亂，多為美式或地中海風(fēng)格，但打造并不純粹；? 縱觀全國房地產(chǎn)主題定位風(fēng)格發(fā)現(xiàn)，打造純粹建筑風(fēng)格，對消費者沖擊力較大，能賦予項目較大的文化內(nèi)涵，營造較好的營銷賣點；現(xiàn)代簡約風(fēng)格所以，中原建議：立面線條： 立面線條要清晰、規(guī)則，但形式多樣化，盡量采用直線，對于建筑頂部的收口要作為重點處理，彰現(xiàn)建筑的品質(zhì)感； 在立面的處理上還可以增加一些現(xiàn)代感較強的凹凸空間，使得建筑本身更具有靈動性。三、別墅外立面色彩建議n 考慮到成都的天氣，主要以陰雨天為主，所以外立面盡量采用貼外墻磚或文化石，以色彩鮮明的淡黃色、褐色、深紅為主，打造出純粹的簡約歐式風(fēng)格。雙拼別墅 疊拼別墅聯(lián)排別墅一層 二層 閣樓層237平米 5室 2廳 1車庫花園陽光房轉(zhuǎn)角陽臺落地飄窗落地飄窗露臺視聽室健身室下沉式客廳四、戶型建議雙拼戶型示意n 層數(shù) — 1—3 層；n 1層 — 作為車庫、視聽室、酒窖等功能型可變空間；n 1層 — 贈送私家花園（前庭后院），私家花園面積最好為建筑面積的 － ；n 客廳 —2 層挑高，部分挑高層可分做保姆房和廚房；n 露臺 — 層層帶露臺（面積為 15—25 平米），大面積落地飄窗，突出觀景效果；n 車位 — 每戶帶雙車庫。雙拼別墅借鑒點：n 可以通過底層帶前后大花園、層層退臺、大面積的落地飄窗的設(shè)計，實現(xiàn)戶型的通透感，增加戶型的附加值。 4室 2廳聯(lián)排別墅戶型示意花園花園 露臺 露臺會客廳露臺n 層數(shù) — 1—3 層；n 1層 — 前后花園、客廳、餐廳，花園面積為建筑面積的 ——倍；n 2層 —3 間臥室，分別帶觀景露臺，露臺面積為 8——18 平米；n 3層 — 主臥室，帶觀景陽臺，及露天會客廳（ 25平米）；n 車位 — 入戶露臺停車位。聯(lián)排別墅借鑒點：n 可以通過底層帶花園、每間臥室?guī)в^景露臺、露臺會客廳的設(shè)計，實現(xiàn)戶型的高使用率，增加產(chǎn)品的附加值。4躍 5 3室 2廳 2衛(wèi)疊拼別墅戶型示意入戶花園飄窗飄窗陽臺陽臺露臺露臺n 層數(shù) — 2—3 層n 底層 — 帶入戶花園（ 15—25 平米），觀景陽臺、每個臥室分別帶有飄窗；n 上層 — 主臥室，帶書房、兩個觀景露臺，露臺面積為 8——15 平米；疊拼別墅借鑒點：n 可以通過入戶花園、觀景陽臺及功能完善的空間配備，實現(xiàn)戶型的高使用率，增加產(chǎn)品的附加值。利用引水入園，提高項目價值，從園林景觀尺度上做到 “ 宜人、親人 ” ；運用本項目獨特資源優(yōu)勢，打造的水域環(huán)境，做到戶戶親水引水入園五、園林景觀建議 通過堆坡造林，阻擋大件路噪音和揚塵對本項目臨街住宅的影響，并保證了其私密性，能有效減少道路對價格提升的影響。第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議 中心景觀，位于人流量較大地帶，可提升附近房源價值，著力打造。 水景突出精致質(zhì)感和人文氣息帶有經(jīng)過人工雕琢的痕跡，顯得整潔和細致。l 有較大水景和集中公共花園，加強整個社區(qū)公共環(huán)境均好性疊 水第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議溪 流第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議景觀河渠小 湖第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議景 觀 水 池第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議植被富有層次感第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議園藝風(fēng)格，整潔，保持人工整理過的痕跡第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議盡量利用項目地塊內(nèi)原生樹木第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議軟硬質(zhì)合理搭配，形成獨特的景觀特色第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議建筑掩映于植被中，增強私密性和神秘感第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議植被色彩豐富，四季特征分明，使整個小區(qū)時時見景，處處見景第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議為配合社區(qū)以水為靈魂的特點，多使用水景小品第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議小品打造精致，富有活力第四