【導(dǎo)讀】隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)項目數(shù)量越來越多，投資額度越來越大。產(chǎn)代建項目延伸。房地產(chǎn)代建制項目使得項目管理風(fēng)險集中轉(zhuǎn)移到代理單位。業(yè)化水平，提升企業(yè)代建項目管理和風(fēng)險識別和應(yīng)對能力，都有重大的現(xiàn)實意義。為了科學(xué)合理的評估代建制項目風(fēng)險，本文構(gòu)建了一個層次分析模型，通過項。得出項目風(fēng)險水平，為風(fēng)險應(yīng)對提供可靠的依據(jù)，并以實例證明其運行模式。目內(nèi)外部環(huán)境對可能存在的項目風(fēng)險提出了具體的應(yīng)對措施。心到整個項目的成敗。

　　

【正文】 系越來越復(fù)雜 (3)項目法人與代建人的利益分歧。在代建合同中沒有明確規(guī)定項目結(jié)余部分利 益的劃分方式，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭端。 (4)應(yīng)對風(fēng)險的資金準(zhǔn)備。各方面對項目風(fēng)險估計不足，使無經(jīng)驗的參與人對風(fēng) 險不能正確估計。 (5)對項目的態(tài)度不同。各單位在風(fēng)險方面的經(jīng)驗不同，因此他們對項目的態(tài)度 不同。 核查表法有其優(yōu)點也有不足和局限： ②由于核查表通常都是基于一般項目情況編制的，因此，核查表有效地揭示出特定項 目中特殊的風(fēng)險因素； ②核查表體現(xiàn)了潛在的風(fēng)險因素，對可能導(dǎo)致風(fēng)險的起因及可能造成的影響難以做出 明確的判斷。 收 集 數(shù) 據(jù) 分 析 不 確 定 性 確定 風(fēng)險 事件， 并歸 類 編 制 風(fēng) 險 識 別 報 告武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 14頁 2)情景分析法 通過對項目具體情況相關(guān)的數(shù)字、圖表和曲線等進行對比分析以實現(xiàn)對項目可能存在 的風(fēng)險的關(guān)鍵因素及后果做出判斷的方法稱為情景分析法 [23] 。情景分析強調(diào)可能引起風(fēng)險 的條件和因素，同時對因素可能造成的風(fēng)險和后果進行預(yù)測分析。 情景分析法的作用主要有以下幾點： ①識別和預(yù)測項目存在的風(fēng)險性后果并提交給項目決策者； ②對可能的風(fēng)險提出可行性建議； ③分析報告關(guān)鍵風(fēng)險因素對項目可能造成的影響； ④比較分析項目具體情況，做出最佳方案選擇。 在情景分析法中，對于影響項目風(fēng)險的某些關(guān)鍵因素主要通過篩選、監(jiān)測和診斷來識 別。篩選是指通過將項目中隱藏的風(fēng)險各種事件進行分類后，再進行透徹的識別。監(jiān)測是 指風(fēng)險在發(fā)生后，對風(fēng)險事件采取有效的時刻監(jiān)督和控制的過程。診斷是指項目中風(fēng)險可 能引起 的危害進行分析判定，有利于風(fēng)險管理者更好的把握風(fēng)險因素。 圖 、監(jiān)測和診斷關(guān)系的風(fēng)險識別元素圖。 診斷 檢測 篩選 圖 風(fēng)險識別的三元素順序圖 情景分析法是基于關(guān)鍵影響因素可能發(fā)生的假設(shè)上，構(gòu)造多種不同的可能情景并提出 預(yù)測結(jié)果，以提早采取風(fēng)險規(guī)避措施。然而，這種方法也有其不足，因為所有的情景分析 和預(yù)測都是建立在分析者當(dāng)前的思考和信息水平之上的，容易產(chǎn)生誤差，因此分析者和決 策者在使用這種方法時要有清醒的認識，做出正確的估計。 3)故障樹分析法 (FTA法 ) 在工程可靠性分析中，一般采用的是故障樹方法來分析風(fēng)險，故障樹法是由一個節(jié)點 與其他很多節(jié)點組成的圖表，每個節(jié)點都代表一個風(fēng)險因素的事件，節(jié)點之間的連接線是 表示節(jié)點之間的關(guān)系 [24] 。在采取這種分析方法過程中，通過風(fēng)險可以發(fā)現(xiàn)引發(fā)事件的初始 原因和風(fēng)險的組合方式，就可以提前進行預(yù)防補救。在風(fēng)險的識別過程中，故障樹分析不 僅可以分析出事故的發(fā)生原因和發(fā)生概率的大小以及風(fēng)險事件造成的損失量，并且可以找 出各種預(yù)防的方案，選出最優(yōu)方案。它不僅有定性的分析還有定量的分析。故障樹分析法 適用于直接經(jīng)驗少的風(fēng)險識別 。 一般事故分析中包含了幾個方面：人為因素，環(huán)境因素，社會因素等。這種識別方法 對發(fā)生的風(fēng)險事件進行了全面系統(tǒng)的分析，讓風(fēng)險管理者更清晰的認識風(fēng)險，有助于發(fā)現(xiàn) 問題產(chǎn)生的起點原因。但是本方法也有一定的局限性，一般用于復(fù)雜的工程項目，所以需 要有專業(yè)化的人員來進行分析檢查。 疑因估計 征兆鑒定 仔細檢查武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 15頁 以上的幾種方法常用于對工程項目的風(fēng)險識別，通過對以上三種方法的介紹，本文中 建議主要用故障樹方法來對代建制項目的風(fēng)險識別進行分析，并用檢查表識別法、綜合分 析法來配合故障 樹分析法識別風(fēng)險量、風(fēng)險范圍、風(fēng)險原因，這樣才能為項目決策方提供 準(zhǔn)確的項目投資風(fēng)險評估報告，有利于最優(yōu)決策的產(chǎn)生。 國內(nèi)外風(fēng)險管理發(fā)展現(xiàn)狀 (1)國外風(fēng)險管理研究的發(fā)展 1930年代風(fēng)險管理真正地起源于美國，而 1975年美國保險管理協(xié)會更名為風(fēng)險與保險 管理協(xié)會一事當(dāng)屬風(fēng)險管理研究的里程碑，協(xié)會的活動不但促進了全球性風(fēng)險管理運動的 發(fā)展 ,更是標(biāo)志著風(fēng)險管理從原來意義上用保險方式處置風(fēng)險轉(zhuǎn)變到真正按照風(fēng)險管理的 方式處置風(fēng)險 [25] 。 與其他國家相比，風(fēng)險管理研究對于英國來說有著自己的特色。 C． B． Chapman教授 在 1987年提出了“風(fēng)險工程”的概念，主要是通過構(gòu)建框架模型的方式 ,彌補了單一過程 的風(fēng)險分析技術(shù)的不足，使得風(fēng)險分析領(lǐng)域的研究成果在較高層次上大規(guī)模地應(yīng)用成為可 能 [27] 。與此同時，大型的工程項目開展使得許多學(xué)者的風(fēng)險分析的研究成果得以應(yīng)用。如 由于采用了風(fēng)險分析的方法 ,1976年在北海油田輸油管道的鋪設(shè)過程中，項目的安全系數(shù) 得到很好地提高了，成本得到降低。 1979年 ,由于不確定因素十分復(fù)雜，在高風(fēng)險、高收 益類型的伊拉克火力發(fā)電廠交鑰匙工程競標(biāo)過程中，承包商經(jīng)過詳細的風(fēng)險分析 ,在是否 投標(biāo)和投標(biāo)報價水平等問題上提出風(fēng)險咨詢討論，最后決定不進行投標(biāo)。實踐證明該項決 策成功地規(guī)避了風(fēng)險 ,是明智的。后來隨著項目管理技術(shù)的發(fā)展，形成了系統(tǒng)化的項目風(fēng) 險管理方法 ,風(fēng)險管理也被列入了項目管理中。 在研究內(nèi)容方面，國外學(xué)者尤其是歐美國家的相關(guān)學(xué)者的研究課題中，在 1970年重點 研究了項目法人與承包商在合同中的風(fēng)險責(zé)任問題。 1980年代，研究領(lǐng)域除了責(zé)任外，還 涉及到地質(zhì)及環(huán)境不確定性風(fēng)險分擔(dān)、工程保險、費用超支風(fēng)險、技術(shù)風(fēng) 險、工期延誤中 的責(zé)任問題、設(shè)計風(fēng)險分析等領(lǐng)域，風(fēng)險分析與管理有較大發(fā)展 [26] 。這一時期主要是以概 率論為基礎(chǔ)路線，對風(fēng)險的來源進行摸索受害人探討，研究特點是針對某一個風(fēng)險進行單 一地分析，但整體來說缺乏系統(tǒng)和普遍適應(yīng)性。 1990年以來，對項目風(fēng)險的研究異?；钴S， 風(fēng)險問題受到全世界的關(guān)注，隨著項目建設(shè)規(guī)模的增大，項目風(fēng)險對項目成本、進度、質(zhì) 量等目標(biāo)會產(chǎn)生嚴(yán)重影響 [28] ，有的學(xué)者開始對項目管理風(fēng)險進一步深入研究探討，將風(fēng)險 管理資料進行歸類、總結(jié)，并提出了科學(xué)性、合理性的風(fēng)險管理概念。 (2)國內(nèi)風(fēng)險研究發(fā)展的現(xiàn)狀 在我國，在改革開放、實行了市場經(jīng)濟體制后，才漸漸認識到風(fēng)險管理的重要性。雖 然起步晚，但在許多對經(jīng)濟和社會發(fā)展具有重要影響的大型工程項目，如京九鐵路、三峽 工程、黃河小浪底工程中都開展了應(yīng)用研究，并且取得了非常明顯的效果和一定的效益。 由于科技水平的快速發(fā)展和相關(guān)研究的深入，風(fēng)險分析的理論與方法得到了進一步的完 善。在“三峽工程重大科學(xué)技術(shù)研究”項目中，天津大學(xué)管理學(xué)院“三峽工程風(fēng)險研究” 課題組承擔(dān)了三峽工程的風(fēng)險分析研究，在國內(nèi)首次對大型工程項目進行風(fēng)險分析和評武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 16頁 價，在總結(jié)研究成果的基礎(chǔ)上編寫了《投資項目風(fēng)險分析》，首次結(jié)合大型工程項目的實 例，全面、系統(tǒng)地研究了風(fēng)險的理論和方法，并受到國家科委的獎勵。 但與發(fā)達國家相比，我國的工程風(fēng)險管理尚處于起步階段，一些專家學(xué)者對工程項目 風(fēng)險管理問題進行了較為深入的研究，具有代表性的有尹志軍、陳立文對工程項目風(fēng)險管 理的發(fā)展研究；再就是張蔚紅和周毛儒對工程項目風(fēng)險管理的研究 [29] 。通過上述專家學(xué)者 的研究將工程項目風(fēng)險管理領(lǐng)域存在的問題總結(jié)如下： (1)對項目的風(fēng)險意識薄弱。在我國大部分的業(yè)主 方對項目的風(fēng)險識別與評估的把握 度不佳，缺少對風(fēng)險的超前性分析、預(yù)測及評估，并且在處理風(fēng)險問題上的方法過于單一 死板。所以因其風(fēng)險管理意識差，分析風(fēng)險問題難度就大，大部分認為風(fēng)險就是考慮一些 不可預(yù)見的費用來規(guī)避風(fēng)險，這其實是一種錯誤的想法。 (2)歷史資料匱乏，風(fēng)險識別困難。所謂的風(fēng)險管理研究，就是在一系列已完項目的 研究基礎(chǔ)之上，收集其信息數(shù)據(jù)來進行分析的過程。國外一些發(fā)達國家均有風(fēng)險研究報告， 并且一些大型企業(yè)都有自己的風(fēng)險管理手冊來識別風(fēng)險，這些對風(fēng)險管理都是極有幫助 的。如果考慮從國外聘請風(fēng)險管理 專家來完成風(fēng)險識別工作也會增加項目的投資成本，對 項目的投資目標(biāo)非常不利，并且不同國家對風(fēng)險的認知情況不同，會造成一些偏差，影響 風(fēng)險管理的精準(zhǔn)度和真實性。 (3)風(fēng)險評價的誤差大。當(dāng)風(fēng)險管理者對風(fēng)險進行分析時，由于前期準(zhǔn)備工作不到位， 缺少許多有力的數(shù)據(jù)可以引用，也經(jīng)常性的因為收集相關(guān)資料所耗費的時間與精力，導(dǎo)致 對項目風(fēng)險分析缺乏準(zhǔn)確性。另外，國外風(fēng)險管理專家的數(shù)學(xué)模型的仿真性比較高，導(dǎo)致 其模型的仍然保持整體性，不利風(fēng)險管理者對風(fēng)險進行有效的分析。再就是風(fēng)險識別階段 沒有及時發(fā)現(xiàn)由分析風(fēng)險所引起的誤差 ，也會造成一系列的誤差的增大導(dǎo)致項目風(fēng)險識別 的失敗。 代建制模式下房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理研究現(xiàn)狀 在代建制項目實施過程中存在著質(zhì)量、投資、安全等諸多風(fēng)險因素，這些風(fēng)險因素貫 穿于整個代建制項目建設(shè)全過程中 [30] 。根據(jù)代建制項目風(fēng)險涉及的內(nèi)容更多、影響范圍更 廣等特點，國內(nèi)學(xué)者對代建制項目風(fēng)險進行了一系列的研究，總結(jié)了以下幾種看法： (1)以委托人的視角對代建制項目風(fēng)險進行分析，提出代建制項目實施過程中“道德 風(fēng)險”與“逆向選擇風(fēng)險”為代表的有如下幾種觀點： 向強、杜蕾 (2020)指出“我國代建制配套制度的現(xiàn)狀以及我國實行代建制可能存在的 風(fēng)險。認為如果配套制度不完善，則工程結(jié)余可能性很大，從而代建單位施工、監(jiān)理、材 料供應(yīng)等單位串通，將本應(yīng)由納稅人獲得的工程結(jié)余據(jù)為己有。針對此種風(fēng)險提出進一步 完善政府投資工程的造價管理制度、進一步完善專業(yè)人士管理制度和施工監(jiān)理制度、進行 產(chǎn)權(quán)改革，在此基礎(chǔ)上強制實行工程擔(dān)保與保險制度、完善代建制的各項政府監(jiān)管制度等 策略加以應(yīng)對” [31] 。 何琴口 (2020)指出“采用代建制模式，實現(xiàn)了項目的專業(yè)化管理，有利于提高項目的 投資效益。然而要充分 發(fā)揮代建制的優(yōu)勢，委托人還必須高度重視委托 代理帶來的逆向武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 17頁 選擇與道德風(fēng)險，基于委托 代理理論和風(fēng)險管理理論，采取一系列的風(fēng)險防范和控制 措施，進行有效的風(fēng)險管理”。 (2)從受委托人 (代建人 )的角度對代建制項目存在風(fēng)險進行分析，識別“政策制度不 完善”、“代建費取費過低”、“業(yè)主越權(quán)管理”等風(fēng)險，并提出一些代建制項目風(fēng)險的 應(yīng)對措施，如完善相關(guān)政策制度、明確代建費收取標(biāo)準(zhǔn)、有效激勵等關(guān)鍵性問題，具有代 表性的觀點如下： 蔣川 (2020)指出“在政府投資領(lǐng)域中實行工程項目管理代建制并進一步探索完善代建 制風(fēng)險控制理論十分必要，分析了各地實踐情況所存在的推行代建制中出現(xiàn)壟斷風(fēng)險、責(zé) 權(quán)風(fēng)險、履約風(fēng)險等。提出通過建立企業(yè)準(zhǔn)入機制、完善法規(guī)、建立執(zhí)業(yè)保險制度等方法 加以應(yīng)對”。 朱桂榮、鄒德欣 (2020)指出“代建管理費過低、履約保證金與約束機制、建設(shè)資金劃 撥管理方式都可能使代建人在代建項目中面臨經(jīng)濟風(fēng)險。應(yīng)通過提高風(fēng)險防范意識、建立 工程擔(dān)保和工程保險機制、加強合同管理、提前制定項目風(fēng)險應(yīng)對策略加以應(yīng)對” [32] 。 根據(jù)以上描述情況，目前在代建制項目風(fēng)險的研究中，大部分風(fēng)險因素分析還處于定 性和量性的研究水平之間，而且風(fēng)險的發(fā)生主要在于人為因素所致。另外國內(nèi)工程項目采 取代建制模式案例不多，相關(guān)考慮資料積累也沒有具體證實。如果通過代建制管理模式提 高我國管理水平，那么就必須建立一套科學(xué)性、合理性、完整性代建制度和法律法規(guī)，完 善代建制項目的風(fēng)險研究理論體系。武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 18頁 第三章 房地產(chǎn)代建制項目風(fēng)險識別 代建制項目風(fēng)險識別原則與依據(jù) 代建制項目風(fēng)險識別的原則 對項目進行風(fēng)險 管理最重要一步就是項目風(fēng)險識別。但是在一般部分情況下風(fēng)險并不 是很明顯，其往往被一些事物給遮擋住了，也可能隱藏在項目實施的每個工作事項里。所 以，要研究識別風(fēng)險方法和意識，尤其要考慮項目風(fēng)險的相關(guān)特征，對項目風(fēng)險進行識別。 在代建制項目中，項目風(fēng)險管理者應(yīng)明確風(fēng)險是如何產(chǎn)生的，該如何去識別風(fēng)險以及 應(yīng)對風(fēng)險等這些問題的重要性。由此，通過評估風(fēng)險程度來確定項目有哪些主要風(fēng)險因素。 而且找出項目中產(chǎn)生的關(guān)鍵風(fēng)險因素和對應(yīng)的風(fēng)險對策方法，必須依靠風(fēng)險評估來確定風(fēng) 險損失、發(fā)生程度概率性。對代建制項目的風(fēng)險識別的原 則問題，我們針對有過代建管理 經(jīng)驗的項目業(yè)主、做過代建人的工程管理咨詢公司相關(guān)人員，進行了統(tǒng)一訪談。聯(lián)系代建 制模式下政府投資項目風(fēng)險的特征，被訪談人相關(guān)人員把代建制項目風(fēng)險識別的原則分為 四大方面：科學(xué)性原則、系統(tǒng)性原則、全員性原則、動態(tài)持續(xù)性原則。其相關(guān)原則內(nèi)容介 紹如下： (1)科學(xué)性原則 代建制項目投資風(fēng)險具有不同的種類和性質(zhì)以及風(fēng)險影響大小特點，是一個綜合性、 多樣化的系統(tǒng)。因此，要結(jié)合合理、周密的科學(xué)理念對風(fēng)險識別的方法進一步改進，讓風(fēng) 險的種類與風(fēng)險影響力度進行分類，使風(fēng)險在不同環(huán)境、不同標(biāo)準(zhǔn) 下，都能得以化解。還 要盡量采用一定的模擬量化識別方法，反應(yīng)出科學(xué)合理的分析結(jié)論。 (2)系統(tǒng)性原則 在系統(tǒng)性風(fēng)險識別情況下，代建項目建設(shè)過程中存在的各類因素導(dǎo)致的風(fēng)險，都能完 整的體現(xiàn)出來。這些風(fēng)險發(fā)生都是有一定幾率的，影響程度大小也有限制的。因此，正確 分析風(fēng)險識別是否建立完整，是影響對項目風(fēng)險進行有利管理的直接原因，所以，有力