【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。周期長而又不能移動的特殊商品。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產(chǎn)構(gòu)成社會經(jīng)濟生活中的巨大財富，也。在60%~70%左右；在家庭財產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。珍惜、最具體的財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。由國家統(tǒng)一下達計。劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。合法權(quán)益的必備條件。ξ宅基地、自留山、自留地：指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥給村民建造住宅的用地。

　　

【正文】 折，怎么辦？ 答： 傭金打折是對我們所提供的服務(wù)打折，如果覺得我服務(wù)不好，請跟我說，給我一次機會，我會盡力改進，不然我在公司會挨批評的。 關(guān)鍵是成交，如果能夠成交，我將盡我所能向上級申請。 經(jīng)營成本的角度來講也不能打折。（比如廣告費、員工工資、辦公室租金等） 您看，要不我把價格再談低一點。 3由于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？ 答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承諾客戶我們會盡力督促業(yè)主及早過戶。向業(yè)主說明合約的法律效力和違約將承擔法律和經(jīng)濟責任。 3 怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？ 答：解決這個問題的唯一辦法就是在接受委托時索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗房產(chǎn)證原件。 收到客戶定金后，業(yè)主漲價，不肯收定，不簽委托，不簽合同，怎么辦？ 答： 除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個“結(jié)”，找到這個“結(jié)”，就可以找出解開這個“結(jié)”的方法。 向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無法保障業(yè)主利益。 4收到客戶定金后，客戶要求見業(yè)主，此時有差價，怎么辦？ 答： 如果利潤大，可以先過多一道戶。 想辦法說服一方做全權(quán)委托。 利潤不大，敬請放棄賺差價心理，保證雙傭。 4客戶交定金后，不承認業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？ 答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，說明業(yè)主完全信任公司。同時全權(quán)委托具備法律效力，包括國土局，銀行，公證處都承認，客戶沒有理由不認可，否則，是對法律的蔑視。 4過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？ 答： 向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 原則上這樣的事情不可以發(fā)生，除非萬不得已。退件的原因很多，諸如：①由于價格填錯造成高額稅費，并書面提出申請，國土局酌情處理。 4沒轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清 晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？ 答： 向業(yè)主闡明合約的嚴肅性和法律效力，在最短的時間內(nèi)追回定金。 通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房。 向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。 4收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？ 答：任何事情發(fā)生后都會有一個處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人。業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關(guān)手續(xù)，可以請公證處派人上門公證委托給一個業(yè)主信任的人，當然還有其他等等，都可以解決的辦法，就看我們怎樣去做，怎樣做好而已。 4業(yè)主收定后又把原物 業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，出租，怎么辦？ 答： 說服客戶接受裝修。 說服業(yè)主將折價后處理。 按原約定執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔。 4業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關(guān)費用，怎么辦？ 答：贖樓存在高風險，必須支付相關(guān)費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。 4公司物業(yè)出售，客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？ 答：須提供：①售樓董事會決議；②法人代表證明；③法人授權(quán)委托書；④法人代表人和被授權(quán)人身份證原 /復(fù)印件；⑤營業(yè)執(zhí)照原 /復(fù)印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；⑦房產(chǎn)證原 /復(fù)印 件。 4業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？ 答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封，擔保，發(fā)展商欠款，刑事案件等情況。 50、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦手續(xù)時，突然又可以贖樓怎么辦？ 答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主要求贖樓，可以免收贖樓費，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費用，因為我們已準備好資金，我們的費用已產(chǎn)生，就應(yīng)收取相應(yīng)費用。 5業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時又說資金緊張，怎么辦？ 答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需支付相關(guān)費 用。 5客戶委托書收回時，他說：我們沒有在委托書上注明交易完成時該委托書收回，怎么辦？ 答：交回購房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復(fù)印件），抵押合同在手，以上資料證明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止，所以收回購房委托書合同。 5簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？ 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 答：不可以。因為辦理過戶時交易部已完成前期工作，以后的工作由負責售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進，所以公司要求在簽署購房委托書 10 天內(nèi)付清傭金和房款。 5帶顧客去看二、三次房 ，再帶去看時業(yè)主突然不再給看，怎么辦？ 答：及時與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。 5業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？ 答：這個時期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)該做以下工作：第一，接到盤源第一時間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準備工作，對物業(yè)的環(huán)境，配套，交通及行情等有一個非常清晰的了解，作為專業(yè)人士，你還必須對業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)，敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后和業(yè)主溝通。 5客戶要求所購房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿 18 歲，怎么辦？需要準備什么資料？ 答：只要具備合法身份證的國內(nèi)公民都可以在深圳購買商品房。但不滿 18 周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關(guān)系證明（需公證）和監(jiān)護人身份證明。 5業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉(zhuǎn)讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？ 答：須提交： 加蓋有“工商局執(zhí)照復(fù)印專用章”的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 法定代表人證明書，委托書（原件），法定代表人，委托人身份證復(fù)印件； 境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或認證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有 經(jīng)國家司法部認可的律師見證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認；其他境外企業(yè)或組織須有我國駐該國大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認。認證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會決議，董事證明及身份證復(fù)印件，授權(quán)委托書和和委托人身份證復(fù)印件。 5客戶咨詢物業(yè)具體位置，樓層等房源要素，如何解答？ 答： 如果判斷是真實客戶，除特定房號，業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后面議。 避實就虛，告訴他相同的房號，朝向和非本棟的棟號或不同的樓層。 可說在某大型建筑附近，不方便說出具體方位，只說某樓以上， 某樓以下。 5客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？ 答： 多與客戶溝通，詳細了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度？哪些因素客戶不滿意，充分展示物業(yè)的優(yōu)勢。 作為業(yè)務(wù)員必須主動幫助客戶分析看過的物業(yè)，提出專業(yè)性建設(shè)性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀，最專業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為您找到您最喜歡，最滿意的物業(yè)。 60、客戶愿意簽看樓書，但不出示身份證，也不寫身份證號碼，怎么辦？ 答： 看樓出發(fā)前一定要與客戶說明看樓要求，說明看樓書只是對看樓行 為的約束，前提是成交后才開始履行承諾。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 查驗身份證只是為確認一下客戶所簽的名是否真實，未必真要簽下身份證號碼。 簽看樓書也是對我們服務(wù)的認可和承諾。 6客戶以公司名義購房，個人簽看樓書可以帶去看房嗎？ 答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。 6看樓時，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？ 答：嚴正聲明自己的立場和公司的要求，并當場收回紙片，要求相互尊重。 6業(yè)主報盤時只咨詢房價，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？ 答：靠平時的業(yè)務(wù)經(jīng)驗累積，靠靈活的應(yīng)變，及時給出合 理售價，或周邊類似物業(yè)市場售價，取得對方信任，才能留住對方電話，除之無更好的辦法。 6我公司無客戶合適的物業(yè)時 ，如何才能留住客戶電話？ 答：了解客戶的詳細要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進行報價，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。 6如何說服業(yè)主售價下調(diào)至市場價格以下？ 答： 拿出廣告，告訴他（她）較低的價格。 帶假客戶去看，當面談價殺價，打擊業(yè)主信心。 6同行有實在客戶要求合作時，怎么辦？ 答：不合作是公司要求，如不需要再看房，經(jīng)過公司 同意后談合作條件。 6如何讓客戶相信，我公司不吃差價？ 答：公司本著“為客戶創(chuàng)造價值，與員工共同成長”的經(jīng)營理念，公平，公證，公開的態(tài)度，營造一流品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源， 6遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？ 答：個人購買時要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。公司購買，要求業(yè)務(wù)員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房。 6業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？ 答：最好一次性看完所有的符 合要求的物業(yè)。 70、客戶問我們想看你們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？ 答：不可以，因為我們是中介公司，我們須對你的資料和業(yè)主資料進行保密。 7客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？ 答：不行，因為銀行審查你的貸款資格時，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貨款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。 7業(yè)主問申請按揭貸款時為什么他們要到銀行來？這應(yīng)該是客戶的事。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 答：你去銀行的目的主要是向銀行確認客戶購買物業(yè)的貸款直接放款到你的帳號上 ，這是我們和銀行對你收款負責任。 7客戶問現(xiàn)售合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀人及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)怎么我們公司沒有蓋章？ 答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國土局確認。 7客戶問現(xiàn)售合同中第七條甲方應(yīng)將宗房地產(chǎn)《土地使用權(quán)出讓合同書》的復(fù)印件交給乙方，《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時轉(zhuǎn)移給乙方。該《土地使用權(quán)出讓合同書》以產(chǎn)權(quán)登記部門保存的合同副本為準。他們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的《土地使用權(quán)出讓合同》？ 答：這一 條，是指甲方向發(fā)展商購買一手房產(chǎn)的情況，在房產(chǎn)證未辦好之前，就有此合同書，你現(xiàn)在是已有房產(chǎn)證的過戶，房地產(chǎn)證已經(jīng)證明你是合法權(quán)利人，擁有對土地和土地上建筑物，附著物的所有權(quán) ，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。 7客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？ 答：可以。 7業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應(yīng)如何辦手續(xù)？ 答：須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書，借款合同。查清借銀行多少供樓款，在去辦理贖樓手續(xù)前，須向我公司簽借據(jù)，帶上抵押合同，身份證，到公證處辦理委托書。 7出具房產(chǎn)證時 面積，棟號與先前委托有誤時，怎么辦？ 答：最好提前要求業(yè)主傳真房產(chǎn)證復(fù)印件。 7業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復(fù)印件，怎么辦？ 答：說服業(yè)主提供房產(chǎn)證一頁房產(chǎn)資料即可。 7如何面對客戶的問價？ 答： 這是業(yè)主委托我們的價格 我可以幫您跟業(yè)主溝通一下，及時通知您最新價格 請您放心，這個價格絕對是透明的，我們只是收取傭金，如果不成交，我們是一分錢也得不到的，所以我們報的是最低價，免得浪費我們大家的時間。 要不我約一下業(yè)主跟您見面談，或許你們投緣，價格會更低一點。 (不到最后一步 ，不出此招 ) 80、找房源的基本方法 答： 1 和其他中介合作。交換房源 2 去小區(qū)跟蹤其他中介（簡稱駐守） 3 去二手房交易網(wǎng)上尋找個人房源 4 和各小區(qū)保安打好關(guān)系。如果有其他中介去小區(qū)帶看。就讓保安登記。然后把登記信息告訴你。 5 打小區(qū)業(yè)主電話詢問。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 6 等業(yè)主上門掛牌 7 拿錢買房源信息 8 使用帶有房源采集功能的管理軟件搜集房源（如易房大師等，可迅速抓取指定網(wǎng)站所有房源）