【正文】 傭金。 0為什么要在公證過戶前付全款？ 答：公司為了保障雙方利益，需將房產證原件交到國土局，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須將房款付中介公司或銀行資金監(jiān)管才會到國土局簽字、辦理過戶手續(xù)。 1客戶相中某物業(yè)，但又對該物業(yè)離奇的低價產生懷疑，而不能下定時，怎么辦？ 答： 低價因為 業(yè)主急售，懷疑只會錯失良機。 1為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定 / 答： 中介公司在雙方成交后，只收取一定比例的傭金，我們收到的只是客戶的誠意金而非定金，并且只有業(yè)主才能收取定金，我們收到誠意金在成功轉交業(yè)主后才能夠稱為定金，而誠意金是沒有賠定的法律依據(jù)的。 1客戶要求將 （房產內）滲水的部分修補好再交訂，怎么辦？ 與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好； 說服客戶，正因為由于該房產有滲水現(xiàn)象，才導致該物業(yè)賣目前這樣的價格，業(yè)主認為如果要將滲水部分修好，就不會賣這樣的價了。定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。如果你對房屋本身還有疑問，請帶上家人抓緊時間現(xiàn)場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實，并及時轉訂業(yè)主。 邢臺家易房地產經(jīng)紀有限公司 1客戶看房并且交定金之后，業(yè)主突然改變價格，要求更高的價格出售此房，怎么辦？ 答： 出現(xiàn)這種情況，我們只有曉之以情，動之以理，從我們所付出的費用和勞動說起，以期達到感動業(yè)主的目的； 2， 找報紙廣告找出相同樓盤的最低價，與業(yè)主談價，找人看房，把價格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值； 3， 可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產 生的法律后果將由業(yè)主全部承擔。因為這樣做的結果必定失去第一個客戶，對公司的信譽和品牌都是百害無一利的。但是努力做好第一客戶，極力說服第二個客戶，給他介紹其他物業(yè)這是很容易做到的。這時我們對第一個客戶需要找一個很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動作慢了一步等等，盡可能把責任往業(yè)主身上推，以期達到既不得罪客戶，又可以達到讓他高高興興地在我們手中買到其他房產的目的。 1和客戶簽買房合同時，交房時間怎么確定？ 答： 請詳細翻閱合同范本，特殊情況由客戶于業(yè)主自行商議，確認。 1如成交價高于房產證原價，而利潤只有雙傭時，客戶要求買賣合同填成交價，而業(yè)主只承擔填合同價稅時，怎么辦？ 答：向客戶說明：業(yè)主當前的售價是不包含高出房產證原價的那部分稅金的價格，如果客戶堅持要按成交價填寫，則： 高出的部分稅費業(yè)主主要加到成交價中； 或是客戶承擔高出的這部分稅費。 業(yè)主不收定金，要求在辦過戶的同時一定要收到全款，條件不到業(yè)主就不賣了，這時候該怎么辦？ 答： 業(yè)主的條件是絕對不可能做到的。遞件并不代表過戶，出稅單后產權才做變更登記，如果有查封等限制轉讓的因素，將邢臺家易房地產經(jīng)紀有限公司 給公司造成 巨大的風險。 萬不得已建議到銀行實行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方的利益，相信客戶，業(yè)主均能接受。 簽購房合同時，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時間，如果客戶有反悔表露，應該 鄭重向客戶聲明，提醒客戶最后辦文時間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。我們盡量滿足客戶的要求，因為只有這樣，才能使交易圓滿完成。 2客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價格比我公司低，要求降價，否則要求退定，怎么辦？ 答： 如果我公司按行業(yè)規(guī)定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價可以在過戶時直接向業(yè)主確認，至于其他中介同行業(yè)之間存在著不良競爭的行為，告訴買方可不予 理會。 買方能提供或你預測到買方定能提供有力證據(jù)證明我公司賺了利潤，我們必須返還差額。 委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介三方有口頭承 諾的，出現(xiàn)問題中介公司由經(jīng)辦人出面與賣方協(xié)調解決并承擔相應責任。 只要你說的能讓客戶開心，信服，這里的風水就是好的。若不簽可以直接告訴客戶，欠銀行巨款，銀行將知會你處理意見。 2業(yè)主委托的物業(yè)售價高于市價，而又遲遲不愿降價，怎么辦？ 邢臺家易房地產經(jīng)紀有限公司 答： 了解出售動機，確定跟進方案。 帶人看房當場談價，找出其房產的劣處 2轉定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鑰匙，如何處理？ 答： 分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉 到業(yè)主的帳上，消除業(yè)主的防范心理。 2業(yè)主要求高額定金，怎么辦？ 答 定金的給付只是公司對業(yè)主有意購買其所售物業(yè)的一種誠信的表示，雖然抵押了業(yè)主的產權證明，這也是業(yè)主向公司表示不會再售他人。 定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付 5000 元，總金額高的物業(yè)最多不得超過1 萬元。 業(yè)主不留下房產證，中介公司就會存在著巨大的風險。 2．如果證明是夫妻關系的，可持戶口本，結婚證原件等，最多可以支付 5000 元。 3業(yè)主收訂時沒有 帶房產證或房產證抵押尚為“買賣合同”的情況，怎么辦？ 答：原則上這種情況是不可以付定金的，但有時應視當時的情況靈活的處理。 房產證質押時涉及到贖樓的問題。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，還必須簽訂“借款合同”和“借款借據(jù) ”，承擔 %的融資費，并全權委托公司辦理贖樓和轉讓事項，不付定金。 3業(yè)主沒有定時“查檔”如何處理？ 業(yè)務員提前用房產證復印件核實產權。 3簽約時，業(yè)主不愿預留水，電押金，怎么辦？ 邢臺家易房地產經(jīng)紀有限公司 答： 押金必須預留，否則無法清償物業(yè)交接前的費用。 不預留的先決條件是業(yè)主憑當月繳費清單和業(yè)務員來結算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務人員的抄的指數(shù)相符。 3業(yè)主不同意按揭，怎么辦？ 答： 講按揭流程給客戶聽幷解釋在過戶前銀行會出具承諾函，以保證房款無風險。 說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識使 90%以上的人都選擇銀行按揭，不同意的話可能會失去很多客戶，對業(yè)主不利。 關鍵是成交，如果能夠成交，我將盡我所能向上級申請。（比如廣告費、員工工資、辦公室租金等） 您看，要不我把價格再談低一點。向業(yè)主說明合約的法律效力和違約將承擔法律和經(jīng)濟責任。 收到客戶定金后，業(yè)主漲價，不肯收定，不簽委托，不簽合同，怎么辦？ 答： 除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個“結”，找到這個“結”，就可以找出解開這個“結”的方法。 4收到客戶定金后，客戶要求見業(yè)主，此時有差價，怎么辦？ 答： 如果利潤大，可以先過多一道戶。 利潤不大，敬請放棄賺差價心理，保證雙傭。同時全權委托具備法律效力，包括國土局，銀行，公證處都承認，客戶沒有理由不認可，否則，是對法律的蔑視。 邢臺家易房地產經(jīng)紀有限公司 原則上這樣的事情不可以發(fā)生，除非萬不得已。 4沒轉定前產權清 晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？ 答： 向業(yè)主闡明合約的嚴肅性和法律效力，在最短的時間內追回定金。 向有關單位申訴，以期追回定金。業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關手續(xù)，可以請公證處派人上門公證委托給一個業(yè)主信任的人，當然還有其他等等，都可以解決的辦法，就看我們怎樣去做，怎樣做好而已。 說服業(yè)主將折價后處理。 4業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關費用，怎么辦？ 答：贖樓存在高風險，必須支付相關費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。 4業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉讓？ 答：不一定，有可能存在限制轉讓的情況，如查封，擔保，發(fā)展商欠款，刑事案件等情況。 5業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時又說資金緊張，怎么辦？ 答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需支付相關費 用。 5簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？ 邢臺家易房地產經(jīng)紀有限公司 答：不可以。 5帶顧客去看二、三次房 ，再帶去看時業(yè)主突然不再給看，怎么辦？ 答：及時與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。 5客戶要求所購房產寫自己兒女名字，而自己兒女不滿 18 歲，怎么辦？需要準備什么資料？ 答：只要具備合法身份證的國內公民都可以在深圳購買商品房。 5業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？ 答：須提交： 加蓋有“工商局執(zhí)照復印專用章”的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件； 法定代表人證明書，委托書（原件），法定代表人，委托人身份證復印件； 境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或認證（原件）。認證內容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會決議，董事證明及身份證復印件，授權委托書和和委托人身份證復印件。 避實就虛，告訴他相同的房號，朝向和非本棟的棟號或不同的樓層。 5客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？ 答： 多與客戶溝通，詳細了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度？哪些因素客戶不滿意，充分展示物業(yè)的優(yōu)勢。 60、客戶愿意簽看樓書，但不出示身份證，也不寫身份證號碼，怎么辦？ 答： 看樓出發(fā)前一定要與客戶說明看樓要求，說明看樓書只是對看樓行 為的約束，前提是成交后才開始履行承諾。 簽看樓書也是對我們服務的認可和承諾。 6看樓時，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？ 答：嚴正聲明自己的立場和公司的要求，并當場收回紙片，要求相互尊重。 6我公司無客戶合適的物業(yè)時 ，如何才能留住客戶電話？ 答：了解客戶的詳細要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進行報價，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。 帶假客戶去看，當面談價殺價，打擊業(yè)主信心。 6如何讓客戶相信，我公司不吃差價？ 答：公司本著“為客戶創(chuàng)造價值，與員工共同成長”的經(jīng)營理念，公平，公證，公開的態(tài)度，營造一流品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源， 6遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？ 答：個人購買時要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。 6業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？ 答：最好一次性看完所有的符 合要求的物業(yè)。 7客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？ 答：不行，因為銀行審查你的貸款資格時，要看房產證，如先去過戶，房產證已送到國土局，銀行無法批貨款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。 邢臺家易房地產經(jīng)紀有限公司 答：你去銀行的目的主要是向銀行確認客戶購買物業(yè)的貸款直接放款到你的帳號上 ，這是我們和銀行對你收款負責任。 7客戶問現(xiàn)售合同中第七條甲方應將宗房地產《土地使用權出讓合同書》的復印件交給乙方，《土地使用權出讓合同書》規(guī)定的權利和義務同時轉移給乙方。他們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的《土地使用權出讓合同》？ 答：這一 條，是指甲方向發(fā)展商購買一手房產的情況，在房產證未辦好之前，就有此合同書，你現(xiàn)在是已有房產證的過戶，房地產證已經(jīng)證明你是合法權利人，擁有對土地和土地上建筑物，附著物的所有權 ，以及由上述權利產生的他項權，如抵押權等。 7業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應如何辦手續(xù)？ 答：須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書，借款合同。 7出具房產證時 面積，棟號與先前委托有誤時，怎么辦？ 答：最好提前要求業(yè)主傳真房產證復印件。 7如何面對客戶的問價？ 答： 這是業(yè)主委托我們的價格 我可以幫您跟業(yè)主溝通一下，及時通知您最新價格 請您放心，這個價格絕對是透明的，我們只是收取傭金，如果不成交，我們是一分錢也得不到的，所以我們報的是最低價，免得浪費我們大家的時間。 (不到最后一步 ，不出此招 ) 80、找房源的基本方法 答： 1 和其他中介合作。如果有其他中介去小區(qū)帶看。然后把登記信息告訴你。 邢臺家易房地產經(jīng)紀有限公司 6 等業(yè)主上門掛牌 7 拿錢買房源信息 8 使用帶有房源采集功能的管理軟件搜集房源（如易房大師等，可迅速抓取指定網(wǎng)站所有房源）