【正文】 ．創(chuàng)同類房的最高價。 8．成交后及時收回傭金。 3．多了解客戶的要求和特別需 求。 7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。只有在落款處，即需要客戶簽字蓋章的地方 ，務必客戶自行填寫。 WHERE： 哪里 —— 房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。 WHY：為什么 —— 房東為什么要賣（租）房子。那么這個房源就是我們中原獨家代理的房源。 三． 握手的方法： 一定要用右手握手 。和年輕女性或異國女性握手，一般男士不要先伸手。男士握手時應脫帽，切忌戴手套握手。 要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習慣；名片的遞交方法：將各個 手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。 不要無意識地玩弄對方的名片 不要當場在對方名片上涂寫 上司在旁時不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己的名片。 先留資料、再介紹房源。“您是說 —— ”。 接電話人不在：留下姓名、電話。 想辦法把客戶拉進來，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯水”。 幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車）。另外向業(yè)主取聯(lián)絡電話時，不妨向業(yè)主問多兩個電話號碼（手機，家中或公司） （ 1）來電放盤的業(yè)主： 置業(yè)顧問在接到來電放盤時，應向業(yè)主問 明其個人資料及詳細之樓盤狀況，如果是空房，則說服業(yè)主交鑰匙給我們?yōu)槠渫茝V摟盤。 （一） 讓業(yè)主理解獨家委托代理的好處。 例如：簽獨家的盤源我們會專人跟進，這樣業(yè)主就不會被無窮無盡的電話所騷擾，不會總是接到談價的電話。 重要性：簽獨家在一定程度上可以穩(wěn)住業(yè)主，還能防止業(yè)主反價。關于行家來公司借鑰匙的現(xiàn)象越來越多，但是不管借還是不借我們都要以良好的態(tài)度和形象來對待，并且禮貌的讓其在門外等候，并且與業(yè)主核實。 然后可以兩個同事配合一下，一個打電話給業(yè)主（用手機到外面打），說現(xiàn)在那房子的鑰匙我們的同事已經(jīng)拿去看了，還可以問業(yè)主是不是有個別的地產(chǎn)過來借鑰 匙，現(xiàn)在已經(jīng)在我們分行．然后可以對這個行家說，不好意思，此房源鑰匙我們的同事已經(jīng)帶客去看了．不好意思．第二種方法：可以叫個暫時沒事做的同事， 陪 同行家去開門．但鑰匙不能到行家手中，有兩個原因．第可以避免行家去偷配鑰匙．第二可以跳行家的客． 反簽 直接告訴業(yè)主我們公司的實力，如果可以先簽的話一定在最短時間賣出。承租人 在同等條件下，享有優(yōu)先邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 購買權(quán)。 前購買的房屋婚后是否會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)？ 【問題】 我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關流程 一、貸款程序 ： 二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級市場上購買的自用房，包括商品房、私房。 公積金貸款：單方貸款最高限額為 25 萬，夫妻雙方最高限額為 30 萬。 （四）申請貸款所需提供的資料 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 1． 購房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明明；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、驗資報告及近期財務報表和貸款證等有關證件資料。 營業(yè)稅 營業(yè)稅 (Business tax)，是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。 抵押登記費 指房屋抵押登記費 ,房屋抵押登記費是房屋貸款人到房管局辦理住房抵押貸款手續(xù) ,在辦理時向房管局繳納一定的服務費用 ,即抵押登記 費。 (三 ) 業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。 其他注意事項： 1． 成交報告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時合約日期。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作方法 1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 4．針對自己的性格特點，找對工作方法，揚長避短，同事間取長補短，擴大自己的工作范圍，提高業(yè)務能力。 8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人業(yè)務技巧 要成為出色的置業(yè)顧問，必須過以下五關： 第一關：面皮關。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。 第四關：辛苦關。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 九陰真經(jīng)： 第一招：引蛇出洞。搞好相互之間關系。 掌握報價技巧。今天決定的事到了明天就可能會有變化。 配對要準，談判對象要準。 不能拖泥帶水。 推銷員最重要的是推銷自己，與客人交朋友 如何做：找到共同話題，不要直接問對方問題，而是 需要旁敲側(cè)擊 第八招：危機感。把前面八個工作完成之后，還是沒有成交。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人在開展經(jīng)紀活動之前，也需要先將自己推銷出去。簡而言之，就是讓顧客對你有好感。再者，如果不交訂金，交易條件、違約責任等不明確，草率過戶，是對雙方很不負責任的態(tài)度，更容易發(fā)生問題。 0客戶在一家公司多次看房，都未能成交， 對中介公司已失去信心，該怎么辦？ 答：了解我公司的經(jīng)營理念，誠信服務和辦事程序，找到客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時一定要信息準確，重信譽，守承諾，讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務員不同，以您的真誠打動客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其他中介公司不同，為其著想，把他當朋友而非客戶，消除客戶的防范意識，讓其重新樹立信心跟您買房。 0客戶在沒有交定金之前要求看房產(chǎn)證原件，怎么辦？ 答：客戶在沒有交定金之前要求出具房產(chǎn)證原件本身有些不合理情，因為業(yè)主只有在收定時才可能將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司。第一，沒有理由這樣做，也沒有必要這么做，高賣也只能收 %的傭金。 1客戶相中某物業(yè)，但又對該物業(yè)離奇的低價產(chǎn)生懷疑，而不能下定時，怎么辦？ 答： 低價因為 業(yè)主急售，懷疑只會錯失良機。 1客戶要求將 （房產(chǎn)內(nèi)）滲水的部分修補好再交訂，怎么辦？ 與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好； 說服客戶，正因為由于該房產(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導致該物業(yè)賣目前這樣的價格，業(yè)主認為如果要將滲水部分修好，就不會賣這樣的價了。如果你對房屋本身還有疑問，請帶上家人抓緊時間現(xiàn)場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實，并及時轉(zhuǎn)訂業(yè)主。因為這樣做的結(jié)果必定失去第一個客戶，對公司的信譽和品牌都是百害無一利的。這時我們對第一個客戶需要找一個很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動作慢了一步等等，盡可能把責任往業(yè)主身上推，以期達到既不得罪客戶，又可以達到讓他高高興興地在我們手中買到其他房產(chǎn)的目的。 1如成交價高于房產(chǎn)證原價，而利潤只有雙傭時，客戶要求買賣合同填成交價，而業(yè)主只承擔填合同價稅時，怎么辦？ 答：向客戶說明：業(yè)主當前的售價是不包含高出房產(chǎn)證原價的那部分稅金的價格，如果客戶堅持要按成交價填寫，則： 高出的部分稅費業(yè)主主要加到成交價中； 或是客戶承擔高出的這部分稅費。遞件并不代表過戶，出稅單后產(chǎn)權(quán)才做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 給公司造成 巨大的風險。 簽購房合同時，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時間，如果客戶有反悔表露，應該 鄭重向客戶聲明，提醒客戶最后辦文時間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。 2客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價格比我公司低，要求降價，否則要求退定，怎么辦？ 答： 如果我公司按行業(yè)規(guī)定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價可以在過戶時直接向業(yè)主確認，至于其他中介同行業(yè)之間存在著不良競爭的行為，告訴買方可不予 理會。 委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介三方有口頭承 諾的，出現(xiàn)問題中介公司由經(jīng)辦人出面與賣方協(xié)調(diào)解決并承擔相應責任。若不簽可以直接告訴客戶，欠銀行巨款，銀行將知會你處理意見。 帶人看房當場談價，找出其房產(chǎn)的劣處 2轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鑰匙，如何處理？ 答： 分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn) 到業(yè)主的帳上，消除業(yè)主的防范心理。 定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付 5000 元，總金額高的物業(yè)最多不得超過1 萬元。 2．如果證明是夫妻關系的，可持戶口本，結(jié)婚證原件等，最多可以支付 5000 元。 房產(chǎn)證質(zhì)押時涉及到贖樓的問題。 3業(yè)主沒有定時“查檔”如何處理？ 業(yè)務員提前用房產(chǎn)證復印件核實產(chǎn)權(quán)。 不預留的先決條件是業(yè)主憑當月繳費清單和業(yè)務員來結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務人員的抄的指數(shù)相符。 說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識使 90%以上的人都選擇銀行按揭，不同意的話可能會失去很多客戶，對業(yè)主不利。（比如廣告費、員工工資、辦公室租金等） 您看，要不我把價格再談低一點。 收到客戶定金后，業(yè)主漲價，不肯收定，不簽委托，不簽合同，怎么辦？ 答： 除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個“結(jié)”，找到這個“結(jié)”，就可以找出解開這個“結(jié)”的方法。 利潤不大，敬請放棄賺差價心理，保證雙傭。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 原則上這樣的事情不可以發(fā)生，除非萬不得已。 向有關單位申訴，以期追回定金。 說服業(yè)主將折價后處理。 4業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？ 答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封，擔保，發(fā)展商欠款，刑事案件等情況。 5簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？ 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 答：不可以。 5客戶要求所購房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿 18 歲，怎么辦？需要準備什么資料？ 答：只要具備合法身份證的國內(nèi)公民都可以在深圳購買商品房。認證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會決議，董事證明及身份證復印件，授權(quán)委托書和和委托人身份證復印件。 5客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？ 答： 多與客戶溝通，詳細了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度？哪些因素客戶不滿意，充分展示物業(yè)的優(yōu)勢。 簽看樓書也是對我們服務的認可和承諾。 6我公司無客戶合適的物業(yè)時 ，如何才能留住客戶電話？ 答：了解客戶的詳細要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進行報價，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。 6如何讓客戶相信，我公司不吃差價？ 答：公司本著“為客戶創(chuàng)造價值，與員工共同成長”的經(jīng)營理念，公平，公證，公開的態(tài)度，營造一流品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源， 6遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？ 答：個人購買時要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。 7客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？ 答：不行，因為銀行審查你的貸款資格時，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貨款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。 7客戶問現(xiàn)售合同中第七條甲方應將宗房地產(chǎn)《土地使用權(quán)出讓合同書》的復印件交給乙方，《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定的權(quán)利和義務同時轉(zhuǎn)移給乙方。 7業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應如何辦手續(xù)？ 答：須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書，借款合同。 7如何面對客戶的問價？ 答： 這是業(yè)主委托我們的價格 我可以幫您跟業(yè)主溝通一下，及時通知您最新價格 請您放心，這個價格絕對是透明的，我們只是收取傭金，如果不成交，我們是一分錢也得不到的，所以我們報的是最低價，免得浪費我們大家的時間。如果有其他中介去小區(qū)帶看。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 6 等業(yè)主上門掛牌 7 拿錢買房源信息 8 使用帶有房源采集功能的管理軟件搜集房源（如易房大師等，可迅速抓取指定網(wǎng)站所有房源）