【正文】 ．創(chuàng)同類(lèi)房的最高價(jià)。 8．成交后及時(shí)收回傭金。 3．多了解客戶的要求和特別需 求。 7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說(shuō)之以理、動(dòng)之以情、逼之以力、系之以約。只有在落款處，即需要客戶簽字蓋章的地方 ，務(wù)必客戶自行填寫(xiě)。 WHERE： 哪里 —— 房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。 WHY：為什么 —— 房東為什么要賣(mài)（租）房子。那么這個(gè)房源就是我們中原獨(dú)家代理的房源。 三． 握手的方法： 一定要用右手握手 。和年輕女性或異國(guó)女性握手，一般男士不要先伸手。男士握手時(shí)應(yīng)脫帽，切忌戴手套握手。 要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習(xí)慣；名片的遞交方法：將各個(gè) 手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對(duì)方好接拿，以弧狀的方式遞交于對(duì)方的胸前。 不要無(wú)意識(shí)地玩弄對(duì)方的名片 不要當(dāng)場(chǎng)在對(duì)方名片上涂寫(xiě) 上司在旁時(shí)不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己的名片。 先留資料、再介紹房源。“您是說(shuō) —— ”。 接電話人不在：留下姓名、電話。 想辦法把客戶拉進(jìn)來(lái)，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯水”。 幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車(chē)）。另外向業(yè)主取聯(lián)絡(luò)電話時(shí)，不妨向業(yè)主問(wèn)多兩個(gè)電話號(hào)碼（手機(jī)，家中或公司） （ 1）來(lái)電放盤(pán)的業(yè)主： 置業(yè)顧問(wèn)在接到來(lái)電放盤(pán)時(shí)，應(yīng)向業(yè)主問(wèn) 明其個(gè)人資料及詳細(xì)之樓盤(pán)狀況，如果是空房，則說(shuō)服業(yè)主交鑰匙給我們?yōu)槠渫茝V摟盤(pán)。 （一） 讓業(yè)主理解獨(dú)家委托代理的好處。 例如：簽獨(dú)家的盤(pán)源我們會(huì)專(zhuān)人跟進(jìn)，這樣業(yè)主就不會(huì)被無(wú)窮無(wú)盡的電話所騷擾，不會(huì)總是接到談價(jià)的電話。 重要性：簽獨(dú)家在一定程度上可以穩(wěn)住業(yè)主，還能防止業(yè)主反價(jià)。關(guān)于行家來(lái)公司借鑰匙的現(xiàn)象越來(lái)越多，但是不管借還是不借我們都要以良好的態(tài)度和形象來(lái)對(duì)待，并且禮貌的讓其在門(mén)外等候，并且與業(yè)主核實(shí)。 然后可以?xún)蓚€(gè)同事配合一下，一個(gè)打電話給業(yè)主（用手機(jī)到外面打），說(shuō)現(xiàn)在那房子的鑰匙我們的同事已經(jīng)拿去看了，還可以問(wèn)業(yè)主是不是有個(gè)別的地產(chǎn)過(guò)來(lái)借鑰 匙，現(xiàn)在已經(jīng)在我們分行．然后可以對(duì)這個(gè)行家說(shuō)，不好意思，此房源鑰匙我們的同事已經(jīng)帶客去看了．不好意思．第二種方法：可以叫個(gè)暫時(shí)沒(méi)事做的同事， 陪 同行家去開(kāi)門(mén)．但鑰匙不能到行家手中，有兩個(gè)原因．第可以避免行家去偷配鑰匙．第二可以跳行家的客． 反簽 直接告訴業(yè)主我們公司的實(shí)力，如果可以先簽的話一定在最短時(shí)間賣(mài)出。承租人 在同等條件下，享有優(yōu)先邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 前購(gòu)買(mǎi)的房屋婚后是否會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)？ 【問(wèn)題】 我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 辦理二手房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)及有關(guān)流程 一、貸款程序 ： 二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的自用房，包括商品房、私房。 公積金貸款：?jiǎn)畏劫J款最高限額為 25 萬(wàn)，夫妻雙方最高限額為 30 萬(wàn)。 （四）申請(qǐng)貸款所需提供的資料 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 1． 購(gòu)房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明明；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購(gòu)房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料。 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅 (Business tax)，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。 抵押登記費(fèi) 指房屋抵押登記費(fèi) ,房屋抵押登記費(fèi)是房屋貸款人到房管局辦理住房抵押貸款手續(xù) ,在辦理時(shí)向房管局繳納一定的服務(wù)費(fèi)用 ,即抵押登記 費(fèi)。 (三 ) 業(yè)主、租客資料必須填寫(xiě)清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買(mǎi)家）資料須根據(jù)租賃（或買(mǎi)賣(mài)）合約上雙方提供的資料填寫(xiě)。 其他注意事項(xiàng)： 1． 成交報(bào)告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時(shí)合約日期。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 1．整理：將樓盤(pán)資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類(lèi)，便于查找或記憶。 4．針對(duì)自己的性格特點(diǎn)，找對(duì)工作方法，揚(yáng)長(zhǎng)避短，同事間取長(zhǎng)補(bǔ)短，擴(kuò)大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力。 8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 要成為出色的置業(yè)顧問(wèn)，必須過(guò)以下五關(guān)： 第一關(guān)：面皮關(guān)。要熟悉樓盤(pán)，掌握專(zhuān)業(yè)技巧。 第四關(guān)：辛苦關(guān)。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 九陰真經(jīng)： 第一招：引蛇出洞。搞好相互之間關(guān)系。 掌握?qǐng)?bào)價(jià)技巧。今天決定的事到了明天就可能會(huì)有變化。 配對(duì)要準(zhǔn)，談判對(duì)象要準(zhǔn)。 不能拖泥帶水。 推銷(xiāo)員最重要的是推銷(xiāo)自己，與客人交朋友 如何做：找到共同話題，不要直接問(wèn)對(duì)方問(wèn)題，而是 需要旁敲側(cè)擊 第八招：危機(jī)感。把前面八個(gè)工作完成之后，還是沒(méi)有成交。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)之前，也需要先將自己推銷(xiāo)出去。簡(jiǎn)而言之，就是讓顧客對(duì)你有好感。再者，如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率過(guò)戶，是對(duì)雙方很不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，更容易發(fā)生問(wèn)題。 0客戶在一家公司多次看房，都未能成交， 對(duì)中介公司已失去信心，該怎么辦？ 答：了解我公司的經(jīng)營(yíng)理念，誠(chéng)信服務(wù)和辦事程序，找到客戶在其它公司退訂的原因，用自己專(zhuān)業(yè)理論說(shuō)服客戶，給客戶推薦樓盤(pán)時(shí)一定要信息準(zhǔn)確，重信譽(yù)，守承諾，讓客戶感覺(jué)到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以您的真誠(chéng)打動(dòng)客戶，讓客戶感覺(jué)到我們公司就是與其他中介公司不同，為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防范意識(shí)，讓其重新樹(shù)立信心跟您買(mǎi)房。 0客戶在沒(méi)有交定金之前要求看房產(chǎn)證原件，怎么辦？ 答：客戶在沒(méi)有交定金之前要求出具房產(chǎn)證原件本身有些不合理情，因?yàn)闃I(yè)主只有在收定時(shí)才可能將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司。第一，沒(méi)有理由這樣做，也沒(méi)有必要這么做，高賣(mài)也只能收 %的傭金。 1客戶相中某物業(yè)，但又對(duì)該物業(yè)離奇的低價(jià)產(chǎn)生懷疑，而不能下定時(shí)，怎么辦？ 答： 低價(jià)因?yàn)?業(yè)主急售，懷疑只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。 1客戶要求將 （房產(chǎn)內(nèi)）滲水的部分修補(bǔ)好再交訂，怎么辦？ 與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好； 說(shuō)服客戶，正因?yàn)橛捎谠摲慨a(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導(dǎo)致該物業(yè)賣(mài)目前這樣的價(jià)格，業(yè)主認(rèn)為如果要將滲水部分修好，就不會(huì)賣(mài)這樣的價(jià)了。如果你對(duì)房屋本身還有疑問(wèn)，請(qǐng)帶上家人抓緊時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實(shí)，并及時(shí)轉(zhuǎn)訂業(yè)主。因?yàn)檫@樣做的結(jié)果必定失去第一個(gè)客戶，對(duì)公司的信譽(yù)和品牌都是百害無(wú)一利的。這時(shí)我們對(duì)第一個(gè)客戶需要找一個(gè)很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動(dòng)作慢了一步等等，盡可能把責(zé)任往業(yè)主身上推，以期達(dá)到既不得罪客戶，又可以達(dá)到讓他高高興興地在我們手中買(mǎi)到其他房產(chǎn)的目的。 1如成交價(jià)高于房產(chǎn)證原價(jià)，而利潤(rùn)只有雙傭時(shí)，客戶要求買(mǎi)賣(mài)合同填成交價(jià)，而業(yè)主只承擔(dān)填合同價(jià)稅時(shí)，怎么辦？ 答：向客戶說(shuō)明：業(yè)主當(dāng)前的售價(jià)是不包含高出房產(chǎn)證原價(jià)的那部分稅金的價(jià)格，如果客戶堅(jiān)持要按成交價(jià)填寫(xiě)，則： 高出的部分稅費(fèi)業(yè)主主要加到成交價(jià)中； 或是客戶承擔(dān)高出的這部分稅費(fèi)。遞件并不代表過(guò)戶，出稅單后產(chǎn)權(quán)才做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 給公司造成 巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 簽購(gòu)房合同時(shí)，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時(shí)間，如果客戶有反悔表露，應(yīng)該 鄭重向客戶聲明，提醒客戶最后辦文時(shí)間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。 2客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價(jià)格比我公司低，要求降價(jià)，否則要求退定，怎么辦？ 答： 如果我公司按行業(yè)規(guī)定收取雙傭，則告訴買(mǎi)方，房屋售價(jià)可以在過(guò)戶時(shí)直接向業(yè)主確認(rèn)，至于其他中介同行業(yè)之間存在著不良競(jìng)爭(zhēng)的行為，告訴買(mǎi)方可不予 理會(huì)。 委托書(shū)中沒(méi)有注明，而買(mǎi)方、賣(mài)方、中介三方有口頭承 諾的，出現(xiàn)問(wèn)題中介公司由經(jīng)辦人出面與賣(mài)方協(xié)調(diào)解決并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若不簽可以直接告訴客戶，欠銀行巨款，銀行將知會(huì)你處理意見(jiàn)。 帶人看房當(dāng)場(chǎng)談價(jià)，找出其房產(chǎn)的劣處 2轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鑰匙，如何處理？ 答： 分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買(mǎi)方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn) 到業(yè)主的帳上，消除業(yè)主的防范心理。 定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付 5000 元，總金額高的物業(yè)最多不得超過(guò)1 萬(wàn)元。 2．如果證明是夫妻關(guān)系的，可持戶口本，結(jié)婚證原件等，最多可以支付 5000 元。 房產(chǎn)證質(zhì)押時(shí)涉及到贖樓的問(wèn)題。 3業(yè)主沒(méi)有定時(shí)“查檔”如何處理？ 業(yè)務(wù)員提前用房產(chǎn)證復(fù)印件核實(shí)產(chǎn)權(quán)。 不預(yù)留的先決條件是業(yè)主憑當(dāng)月繳費(fèi)清單和業(yè)務(wù)員來(lái)結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務(wù)人員的抄的指數(shù)相符。 說(shuō)服業(yè)主按揭與一次性付款沒(méi)有什么不同，深圳人的超前意識(shí)使 90%以上的人都選擇銀行按揭，不同意的話可能會(huì)失去很多客戶，對(duì)業(yè)主不利。（比如廣告費(fèi)、員工工資、辦公室租金等） 您看，要不我把價(jià)格再談低一點(diǎn)。 收到客戶定金后，業(yè)主漲價(jià)，不肯收定，不簽委托，不簽合同，怎么辦？ 答： 除非業(yè)主不想賣(mài)房，否則就是心中有一個(gè)“結(jié)”，找到這個(gè)“結(jié)”，就可以找出解開(kāi)這個(gè)“結(jié)”的方法。 利潤(rùn)不大，敬請(qǐng)放棄賺差價(jià)心理，保證雙傭。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 原則上這樣的事情不可以發(fā)生，除非萬(wàn)不得已。 向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。 說(shuō)服業(yè)主將折價(jià)后處理。 4業(yè)主沒(méi)有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封，擔(dān)保，發(fā)展商欠款，刑事案件等情況。 5簽約時(shí)，客戶提出傭金在交易完成時(shí)支付，怎么辦？ 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 答：不可以。 5客戶要求所購(gòu)房產(chǎn)寫(xiě)自己兒女名字，而自己兒女不滿 18 歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？ 答：只要具備合法身份證的國(guó)內(nèi)公民都可以在深圳購(gòu)買(mǎi)商品房。認(rèn)證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會(huì)決議，董事證明及身份證復(fù)印件，授權(quán)委托書(shū)和和委托人身份證復(fù)印件。 5客戶看完物業(yè)后，無(wú)任何手續(xù)意見(jiàn)，怎么跟蹤？ 答： 多與客戶溝通，詳細(xì)了解客戶的具體意向和對(duì)物業(yè)的滿意度？哪些因素客戶不滿意，充分展示物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。 簽看樓書(shū)也是對(duì)我們服務(wù)的認(rèn)可和承諾。 6我公司無(wú)客戶合適的物業(yè)時(shí) ，如何才能留住客戶電話？ 答：了解客戶的詳細(xì)要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進(jìn)行報(bào)價(jià)，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。 6如何讓客戶相信，我公司不吃差價(jià)？ 答：公司本著“為客戶創(chuàng)造價(jià)值，與員工共同成長(zhǎng)”的經(jīng)營(yíng)理念，公平，公證，公開(kāi)的態(tài)度，營(yíng)造一流品牌，讓客戶成為公司長(zhǎng)期的無(wú)形資源， 6遇到中介公司以客戶名義跳盤(pán)，如何防范？如何處理？ 答：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要求客戶到公司簽署看樓書(shū)，出示身份證后看房。 7客戶問(wèn)我們先到國(guó)土局遞件，再到銀行申請(qǐng)貸款，行嗎？ 答：不行，因?yàn)殂y行審查你的貸款資格時(shí)，要看房產(chǎn)證，如先去過(guò)戶，房產(chǎn)證已送到國(guó)土局，銀行無(wú)法批貨款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會(huì)去國(guó)土局簽字。 7客戶問(wèn)現(xiàn)售合同中第七條甲方應(yīng)將宗房地產(chǎn)《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的復(fù)印件交給乙方，《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移給乙方。 7業(yè)主無(wú)法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應(yīng)如何辦手續(xù)？ 答：須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書(shū)，借款合同。 7如何面對(duì)客戶的問(wèn)價(jià)？ 答： 這是業(yè)主委托我們的價(jià)格 我可以幫您跟業(yè)主溝通一下，及時(shí)通知您最新價(jià)格 請(qǐng)您放心，這個(gè)價(jià)格絕對(duì)是透明的，我們只是收取傭金，如果不成交，我們是一分錢(qián)也得不到的，所以我們報(bào)的是最低價(jià)，免得浪費(fèi)我們大家的時(shí)間。如果有其他中介去小區(qū)帶看。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 6 等業(yè)主上門(mén)掛牌 7 拿錢(qián)買(mǎi)房源信息 8 使用帶有房源采集功能的管理軟件搜集房源（如易房大師等，可迅速抓取指定網(wǎng)站所有房源）