【正文】 滿意，我要退定，行不行？ 答： 首先告訴他（她），這樣是不可以的。也會讓客戶對公司的服務宗旨“誠信”產生懷疑，久而久之，將得不償失。這個問題普 遍存在，特別提醒業(yè)務人員注意，在收取客戶訂金時一定要與盤方業(yè)務員充分溝通，如果確定原房產證價低于成交價時 ，必須在收定委托書中注明：現(xiàn)售成交價按原房產證價填寫。 2由于客戶目前面臨困難無法及時將房款交給公司，要求拖一段時間過戶，怎么辦？ 答：關鍵在于我們能否按客戶需要，與業(yè)主協(xié)商達成延期付款協(xié)議。 2此房風水是否不好？ 答： 房產經紀人必須熟悉房屋結構，朝向，通風，采光等要素，用專業(yè)術語，比如座南向北，后山前水等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關，就看你怎么說。 同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。 如果房子正在按揭中，則不可以收取現(xiàn)金，只在合同備注中注明由中介公司代管。 通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。 3客 戶，業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？ 答： 傭金打折是對我們所提供的服務打折，如果覺得我服務不好，請跟我說，給我一次機會，我會盡力改進，不然我在公司會挨批評的。 向業(yè)主闡明利害關系，否則無法保障業(yè)主利益。退件的原因很多，諸如：①由于價格填錯造成高額稅費，并書面提出申請，國土局酌情處理。 按原約定執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔。因為辦理過戶時交易部已完成前期工作，以后的工作由負責售后服務的客戶服務部繼續(xù)跟進，所以公司要求在簽署購房委托書 10 天內付清傭金和房款。 5客戶咨詢物業(yè)具體位置，樓層等房源要素，如何解答？ 答： 如果判斷是真實客戶，除特定房號，業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后面議。 6客戶以公司名義購房，個人簽看樓書可以帶去看房嗎？ 答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。公司購買，要求業(yè)務員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復印件并蓋章后看房。該《土地使用權出讓合同書》以產權登記部門保存的合同副本為準。 要不我約一下業(yè)主跟您見面談，或許你們投緣，價格會更低一點。 5 打小區(qū)業(yè)主電話詢問。 7業(yè)主不肯提供房產證原件或復印件，怎么辦？ 答：說服業(yè)主提供房產證一頁房產資料即可。 7客戶問現(xiàn)售合同最后房地產經紀人及房地產經紀機構應該蓋章，我們是房地產經紀機構怎么我們公司沒有蓋章？ 答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國土局確認。 6同行有實在客戶要求合作時，怎么辦？ 答：不合作是公司要求，如不需要再看房，經過公司 同意后談合作條件。 邢臺家易房地產經紀有限公司 查驗身份證只是為確認一下客戶所簽的名是否真實，未必真要簽下身份證號碼。香港區(qū)域內的，有 經國家司法部認可的律師見證，并經出入境事務處蓋章確認；其他境外企業(yè)或組織須有我國駐該國大使館（領事館）蓋章確認。 5客戶委托書收回時，他說：我們沒有在委托書上注明交易完成時該委托書收回，怎么辦？ 答：交回購房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產證原件（復印件），抵押合同在手，以上資料證明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止，所以收回購房委托書合同。 4業(yè)主收定后又把原物 業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，出租，怎么辦？ 答： 說服客戶接受裝修。 4過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？ 答： 向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件。 3 怎樣防止業(yè)主出具房產證時，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？ 答：解決這個問題的唯一辦法就是在接受委托時索取房產證復印件，或系統(tǒng)查驗房產證原件。 按揭與一次性付款在時間上只差半個月，付款程序基本一致。 若為“買賣合同”付給業(yè)主適當定 金，并將“買賣合同” ,付清房款證明、發(fā)票 ,抵押合同等相關資料質押在公司，并由有關人員陪同前往辦理相關公證手續(xù)，直至出房產證，同時提醒業(yè)主承擔一手房產證稅費。 3非房產證上權利人來收定，怎么辦？ 答； 絕對不可以，因為非權利人無權將權利人的房產變賣，更無權代權利人收取定金或房款，除非持有公正的授權委托書。 加強與業(yè)主的多方面溝通，與媒體上的相同樓盤的最低價進行對比。 2房子交接時，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢怎么辦？ 答： 購、售委托書明文規(guī)定，物業(yè)內現(xiàn)有裝修和設施、設備不得拆除或附送物業(yè)內現(xiàn)有家電等的，如果交房時交房現(xiàn)狀和合約中之規(guī)定有異議時，業(yè)主應承擔全部責任，我們也有義務和責任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補償，除非業(yè)主將物業(yè)恢復所簽合約時之狀態(tài)。 2客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題，挑毛病，以達到其退定的目的，怎么辦？ 答： 收到定金后我公司會轉給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。 按照慣例，拿到房產證后再去辦理水、電、煤氣等過戶手續(xù)。 1收訂后，有其它客戶出高價，怎么辦？ 公司原則上不支持這種做法。 按照約定，收取誠意金后，我們會積極聯(lián)系業(yè)主，談妥價后，會把誠意金轉交給業(yè)主，同時業(yè)主會和我們簽訂委托售房協(xié)議書，如果客戶反悔，則稱誠意金已被業(yè)主收走。 0客戶交訂時稱你公司仍可能繼續(xù)高價出售此房，想對公司進行約束時怎么辦 / 答：肯定地告訴對方，我們公司不會這樣做。 0客戶在看房之后并商訂好價格，要求見業(yè)主面再談，落實一下業(yè)主是否真的此價出售，怎么辦？ 答：在您未完全確定下來（下誠意金）時，業(yè)主不會也沒時間過來跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？公證、過戶時業(yè)主必須親臨現(xiàn)場簽字，如證實此價不實，您可以投訴并申請退還不實價差也不遲。所謂推銷你自己，就是要客戶喜歡你、信任你、尊重你、接受你。 第九招：不屈不撓。對顧客要一視同仁，不要對顧客感情用事。每一分，每一秒都在變化。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。（可能會天天睡不著）有壓力才有動力，有動力才有智力。 11．出門 7 件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計算器、公司介紹、格式文本。 3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會有備無患。 (五 ) 分配欄里根據(jù)實際情況填寫清楚 (六 ) 核準人為各部門經理，負有監(jiān)督本部門員工及時填寫成交報告和確定成交報告 填寫無誤、清晰。 轉移登記費 房屋登記費 是指縣級以上地方人民政府房地產主管部門對房屋權屬依法進行各類登記時 ,向申請人收取的費用 印花稅 以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權利許可證照等應稅憑證 文件為對象所征的稅。 二手房貸款利率： 普通按揭貸款：． 二手房貸款方式： Ａ、等額本金還款法： 每月還款額＝ 貸 款本金 /貸款期月數(shù)＋（貸款本金 — 已歸還本金累計額） 日利率每月實際天數(shù) Ｂ、等額本息還款法： 每月還款額＝貸款本金 月利率（１＋月利率） 還款月數(shù) /（ 1+月利率） 還款月數(shù) 1 （三）申請二手房貸款所需具備的條件 1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力和合法有效的居留身份證明． 2．申請人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力． 3．借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物． 4．所購商品房產權明晰，符合成都市政府規(guī)定的可進入房地產市場流通的條件，具有房屋所有權證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權利的住房 。 【解答】 按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購買的房產則該房產則為婚前財產，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效。 【解答】 根據(jù)我國的司法解釋《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。 三 、 何應對行家借鑰匙 現(xiàn)在隨著公司的不斷壯大，品牌的認可度不斷的上升，許多的業(yè)主越來越信任我們，同時我們也為開單看房準備了大量的鑰匙。 3. 辦推廣日 —— 如業(yè)主放盤的單位是空房的話，我們會為其辦樓盤推廣日（開放日）之推廣，動用片區(qū)各分行各同事力量做宣傳。例如：陳先生，是否現(xiàn)時居所不夠用，想售出之后換一間大點呢？或是：陳先生，是否要到別區(qū)工作，先放售這房呢？置業(yè)顧問從中可知悉業(yè)主經濟狀況及日后會否再租售，根據(jù)以往慣例，業(yè)主放盤目的大致如下： a) 售出兩房，買一間三房（改善生活素質） b) 售出后，租住房子（減輕負擔） c) 套現(xiàn)（ 經濟問題，需要資金周轉） d) 已買新房子，賣掉現(xiàn)住的房子（付房款） e) 移民（急售） f) 到價才售（不急售，可能業(yè)主有多套房子） （二）簽署“業(yè)主放盤委托書” 置業(yè)顧問在初步了解 過業(yè)主的情況后，應予業(yè)主簽署“委托書”目的是確定業(yè)主曾經委托家易房產 推銷住房，同時要求業(yè)主出示身份證明文件，如果業(yè)主拒絕提供，置業(yè)顧問可以對業(yè)主解釋清楚，此舉實為了保障業(yè)主利益的，因為可以證明業(yè)主之身份沒有被冒認。 六．櫥窗客戶接待 出門接待：帶名片 陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要馬上介入。 集中注意力、仔細“傾聽”、并適當回應“是”、“對的”、“我了解”或重述對方內容。 邢臺家易房地產經紀有限公司 同時交換名片時，可以右手遞交名片，左手接拿對方名片。男士與女士握手時，一般只宜輕輕握女士手指部位。 忌 男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi) 二． 握手的順序： 主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握 手。了解房東具體能交房的時間有利于我們向不同的客戶 推薦房源。特別是協(xié)議主體部分如果是客戶自己填寫，很有可能字跡不清日后如其不肯認帳，導致不必要的糾紛。 2．根據(jù)客戶的心理，選擇合適的談判內容。 3．第一時間成交。 三、怎么樣的房地產經紀人不合格 1．虛假冷漠：眼中只有傭金的商業(yè)物業(yè)顧問，以貌取人。 10．推動市場。 2．業(yè)主不要花錢登廣告：中介會將物業(yè)推薦給各類客戶。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。各項配套交通網絡、飲食娛樂及購物消閑等設施較完善。 ξ 裙 樓： 從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設施。 ξ 多 層 ：指 7— 9 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。 ξ 宅基地、自留山、自留地 ：指農村集體經濟組織撥給村民建造住宅的用地。 amp。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70年 工業(yè) 50年 教育、科技、文化、體育 50年 辦公樓、綜合樓 50年 旅游、娛樂 40年 （二）物業(yè)種類 ： amp。土地具 有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經建造完成，壽命通常可達數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進行拆除。房地產屬于不動產，其自然地理位置是固定不變的，不能移 動和搬運。它在生產、流通、消費等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產是一種價值巨大，使用周期長而又不能移動的特殊商品。房地產具有其它財產和商品所不具有的特性： 1． 不可移動性。 5． 使用的耐久性。 房地產基礎知識 一、 房地產知識 （ 一）土地 以往土地采用招標、協(xié)議、拍賣方式，但自 2020年 1月 1日起所有土地都要進行拍賣。 經濟適用房 ：是指根據(jù)國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。 直管房 ：是