【正文】 滿意，我要退定，行不行？ 答： 首先告訴他（她），這樣是不可以的。也會(huì)讓客戶對(duì)公司的服務(wù)宗旨“誠(chéng)信”產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。這個(gè)問(wèn)題普 遍存在，特別提醒業(yè)務(wù)人員注意，在收取客戶訂金時(shí)一定要與盤方業(yè)務(wù)員充分溝通，如果確定原房產(chǎn)證價(jià)低于成交價(jià)時(shí) ，必須在收定委托書中注明：現(xiàn)售成交價(jià)按原房產(chǎn)證價(jià)填寫。 2由于客戶目前面臨困難無(wú)法及時(shí)將房款交給公司，要求拖一段時(shí)間過(guò)戶，怎么辦？ 答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶需要，與業(yè)主協(xié)商達(dá)成延期付款協(xié)議。 2此房風(fēng)水是否不好？ 答： 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須熟悉房屋結(jié)構(gòu)，朝向，通風(fēng)，采光等要素，用專業(yè)術(shù)語(yǔ)，比如座南向北，后山前水等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān)，就看你怎么說(shuō)。 同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。 如果房子正在按揭中，則不可以收取現(xiàn)金，只在合同備注中注明由中介公司代管。 通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。 3客 戶，業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？ 答： 傭金打折是對(duì)我們所提供的服務(wù)打折，如果覺得我服務(wù)不好，請(qǐng)跟我說(shuō)，給我一次機(jī)會(huì)，我會(huì)盡力改進(jìn)，不然我在公司會(huì)挨批評(píng)的。 向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無(wú)法保障業(yè)主利益。退件的原因很多，諸如：①由于價(jià)格填錯(cuò)造成高額稅費(fèi)，并書面提出申請(qǐng)，國(guó)土局酌情處理。 按原約定執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。因?yàn)檗k理過(guò)戶時(shí)交易部已完成前期工作，以后的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進(jìn)，所以公司要求在簽署購(gòu)房委托書 10 天內(nèi)付清傭金和房款。 5客戶咨詢物業(yè)具體位置，樓層等房源要素，如何解答？ 答： 如果判斷是真實(shí)客戶，除特定房號(hào)，業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后面議。 6客戶以公司名義購(gòu)房，個(gè)人簽看樓書可以帶去看房嗎？ 答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。公司購(gòu)買，要求業(yè)務(wù)員到對(duì)方公司簽看樓書，取營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房。該《土地使用權(quán)出讓合同書》以產(chǎn)權(quán)登記部門保存的合同副本為準(zhǔn)。 要不我約一下業(yè)主跟您見面談，或許你們投緣，價(jià)格會(huì)更低一點(diǎn)。 5 打小區(qū)業(yè)主電話詢問(wèn)。 7業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復(fù)印件，怎么辦？ 答：說(shuō)服業(yè)主提供房產(chǎn)證一頁(yè)房產(chǎn)資料即可。 7客戶問(wèn)現(xiàn)售合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)怎么我們公司沒有蓋章？ 答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國(guó)土局確認(rèn)。 6同行有實(shí)在客戶要求合作時(shí)，怎么辦？ 答：不合作是公司要求，如不需要再看房，經(jīng)過(guò)公司 同意后談合作條件。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實(shí)，未必真要簽下身份證號(hào)碼。香港區(qū)域內(nèi)的，有 經(jīng)國(guó)家司法部認(rèn)可的律師見證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認(rèn)；其他境外企業(yè)或組織須有我國(guó)駐該國(guó)大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認(rèn)。 5客戶委托書收回時(shí)，他說(shuō)：我們沒有在委托書上注明交易完成時(shí)該委托書收回，怎么辦？ 答：交回購(gòu)房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復(fù)印件），抵押合同在手，以上資料證明，我公司已為你成功購(gòu)到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過(guò)戶手續(xù)，合同已終止，所以收回購(gòu)房委托書合同。 4業(yè)主收定后又把原物 業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，出租，怎么辦？ 答： 說(shuō)服客戶接受裝修。 4過(guò)戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？ 答： 向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件。 3 怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時(shí)，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？ 答：解決這個(gè)問(wèn)題的唯一辦法就是在接受委托時(shí)索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗(yàn)房產(chǎn)證原件。 按揭與一次性付款在時(shí)間上只差半個(gè)月，付款程序基本一致。 若為“買賣合同”付給業(yè)主適當(dāng)定 金，并將“買賣合同” ,付清房款證明、發(fā)票 ,抵押合同等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)公證手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時(shí)提醒業(yè)主承擔(dān)一手房產(chǎn)證稅費(fèi)。 3非房產(chǎn)證上權(quán)利人來(lái)收定，怎么辦？ 答； 絕對(duì)不可以，因?yàn)榉菣?quán)利人無(wú)權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無(wú)權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款，除非持有公正的授權(quán)委托書。 加強(qiáng)與業(yè)主的多方面溝通，與媒體上的相同樓盤的最低價(jià)進(jìn)行對(duì)比。 2房子交接時(shí)，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢怎么辦？ 答： 購(gòu)、售委托書明文規(guī)定，物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有裝修和設(shè)施、設(shè)備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有家電等的，如果交房時(shí)交房現(xiàn)狀和合約中之規(guī)定有異議時(shí)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，我們也有義務(wù)和責(zé)任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補(bǔ)償，除非業(yè)主將物業(yè)恢復(fù)所簽合約時(shí)之狀態(tài)。 2客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問(wèn)題，挑毛病，以達(dá)到其退定的目的，怎么辦？ 答： 收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。 按照慣例，拿到房產(chǎn)證后再去辦理水、電、煤氣等過(guò)戶手續(xù)。 1收訂后，有其它客戶出高價(jià)，怎么辦？ 公司原則上不支持這種做法。 按照約定，收取誠(chéng)意金后，我們會(huì)積極聯(lián)系業(yè)主，談妥價(jià)后，會(huì)把誠(chéng)意金轉(zhuǎn)交給業(yè)主，同時(shí)業(yè)主會(huì)和我們簽訂委托售房協(xié)議書，如果客戶反悔，則稱誠(chéng)意金已被業(yè)主收走。 0客戶交訂時(shí)稱你公司仍可能繼續(xù)高價(jià)出售此房，想對(duì)公司進(jìn)行約束時(shí)怎么辦 / 答：肯定地告訴對(duì)方，我們公司不會(huì)這樣做。 0客戶在看房之后并商訂好價(jià)格，要求見業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的此價(jià)出售，怎么辦？ 答：在您未完全確定下來(lái)（下誠(chéng)意金）時(shí)，業(yè)主不會(huì)也沒時(shí)間過(guò)來(lái)跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個(gè)客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？公證、過(guò)戶時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場(chǎng)簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并申請(qǐng)退還不實(shí)價(jià)差也不遲。所謂推銷你自己，就是要客戶喜歡你、信任你、尊重你、接受你。 第九招：不屈不撓。對(duì)顧客要一視同仁，不要對(duì)顧客感情用事。每一分，每一秒都在變化。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。（可能會(huì)天天睡不著）有壓力才有動(dòng)力，有動(dòng)力才有智力。 11．出門 7 件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計(jì)算器、公司介紹、格式文本。 3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會(huì)有備無(wú)患。 (五 ) 分配欄里根據(jù)實(shí)際情況填寫清楚 (六 ) 核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時(shí)填寫成交報(bào)告和確定成交報(bào)告 填寫無(wú)誤、清晰。 轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 房屋登記費(fèi) 是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對(duì)房屋權(quán)屬依法進(jìn)行各類登記時(shí) ,向申請(qǐng)人收取的費(fèi)用 印花稅 以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證 文件為對(duì)象所征的稅。 二手房貸款利率： 普通按揭貸款：． 二手房貸款方式： Ａ、等額本金還款法： 每月還款額＝ 貸 款本金 /貸款期月數(shù)＋（貸款本金 — 已歸還本金累計(jì)額） 日利率每月實(shí)際天數(shù) Ｂ、等額本息還款法： 每月還款額＝貸款本金 月利率（１＋月利率） 還款月數(shù) /（ 1+月利率） 還款月數(shù) 1 （三）申請(qǐng)二手房貸款所需具備的條件 1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力和合法有效的居留身份證明． 2．申請(qǐng)人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力． 3．借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物． 4．所購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合成都市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房 。 【解答】 按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購(gòu)買的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無(wú)效。 【解答】 根據(jù)我國(guó)的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。 三 、 何應(yīng)對(duì)行家借鑰匙 現(xiàn)在隨著公司的不斷壯大，品牌的認(rèn)可度不斷的上升，許多的業(yè)主越來(lái)越信任我們，同時(shí)我們也為開單看房準(zhǔn)備了大量的鑰匙。 3. 辦推廣日 —— 如業(yè)主放盤的單位是空房的話，我們會(huì)為其辦樓盤推廣日（開放日）之推廣，動(dòng)用片區(qū)各分行各同事力量做宣傳。例如：陳先生，是否現(xiàn)時(shí)居所不夠用，想售出之后換一間大點(diǎn)呢？或是：陳先生，是否要到別區(qū)工作，先放售這房呢？置業(yè)顧問(wèn)從中可知悉業(yè)主經(jīng)濟(jì)狀況及日后會(huì)否再租售，根據(jù)以往慣例，業(yè)主放盤目的大致如下： a) 售出兩房，買一間三房（改善生活素質(zhì)） b) 售出后，租住房子（減輕負(fù)擔(dān)） c) 套現(xiàn)（ 經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，需要資金周轉(zhuǎn)） d) 已買新房子，賣掉現(xiàn)住的房子（付房款） e) 移民（急售） f) 到價(jià)才售（不急售，可能業(yè)主有多套房子） （二）簽署“業(yè)主放盤委托書” 置業(yè)顧問(wèn)在初步了解 過(guò)業(yè)主的情況后，應(yīng)予業(yè)主簽署“委托書”目的是確定業(yè)主曾經(jīng)委托家易房產(chǎn) 推銷住房，同時(shí)要求業(yè)主出示身份證明文件，如果業(yè)主拒絕提供，置業(yè)顧問(wèn)可以對(duì)業(yè)主解釋清楚，此舉實(shí)為了保障業(yè)主利益的，因?yàn)榭梢宰C明業(yè)主之身份沒有被冒認(rèn)。 六．櫥窗客戶接待 出門接待：帶名片 陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要馬上介入。 集中注意力、仔細(xì)“傾聽”、并適當(dāng)回應(yīng)“是”、“對(duì)的”、“我了解”或重述對(duì)方內(nèi)容。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 同時(shí)交換名片時(shí)，可以右手遞交名片，左手接拿對(duì)方名片。男士與女士握手時(shí)，一般只宜輕輕握女士手指部位。 忌 男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi) 二． 握手的順序： 主人、長(zhǎng)輩、上司、女士主動(dòng)伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握 手。了解房東具體能交房的時(shí)間有利于我們向不同的客戶 推薦房源。特別是協(xié)議主體部分如果是客戶自己填寫，很有可能字跡不清日后如其不肯認(rèn)帳，導(dǎo)致不必要的糾紛。 2．根據(jù)客戶的心理，選擇合適的談判內(nèi)容。 3．第一時(shí)間成交。 三、怎么樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不合格 1．虛假冷漠：眼中只有傭金的商業(yè)物業(yè)顧問(wèn)，以貌取人。 10．推動(dòng)市場(chǎng)。 2．業(yè)主不要花錢登廣告：中介會(huì)將物業(yè)推薦給各類客戶。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價(jià)格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂(lè)及購(gòu)物消閑等設(shè)施較完善。 ξ 裙 樓： 從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場(chǎng)、會(huì)所或其他配套設(shè)施。 ξ 多 層 ：指 7— 9 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。 ξ 宅基地、自留山、自留地 ：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地。 amp。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70年 工業(yè) 50年 教育、科技、文化、體育 50年 辦公樓、綜合樓 50年 旅游、娛樂(lè) 40年 （二）物業(yè)種類 ： amp。土地具 有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移 動(dòng)和搬運(yùn)。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)是一種價(jià)值巨大，使用周期長(zhǎng)而又不能移動(dòng)的特殊商品。房地產(chǎn)具有其它財(cái)產(chǎn)和商品所不具有的特性： 1． 不可移動(dòng)性。 5． 使用的耐久性。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、 房地產(chǎn)知識(shí) （ 一）土地 以往土地采用招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自 2020年 1月 1日起所有土地都要進(jìn)行拍賣。 經(jīng)濟(jì)適用房 ：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。 直管房 ：是