【正文】 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ξ 單身公寓 ：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間的單位，面積一般在 30個(gè)平方米以下。 ξ 小高層 ：一般指 9 至 18 住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯四戶或一梯六戶間格。 ξ 寫(xiě)字樓 ：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會(huì)議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間 及茶水間 。 ξ 土地證 ：反映房屋所有者土地使用情況的權(quán)利憑證。 ξ 產(chǎn)權(quán)證 ：物業(yè)業(yè)權(quán) 的唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗(yàn)收后，發(fā)展商將有關(guān)文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。 直管房 ：是指由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。 amp。 經(jīng)濟(jì)適用房 ：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。 二手房 ：非開(kāi) 發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、 房地產(chǎn)知識(shí) （ 一）土地 以往土地采用招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自 2020年 1月 1日起所有土地都要進(jìn)行拍賣。 7． 用途的多樣性。 5． 使用的耐久性。 3． 品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)具有其它財(cái)產(chǎn)和商品所不具有的特性： 1． 不可移動(dòng)性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對(duì)象。房地產(chǎn)是一種價(jià)值巨大，使用周期長(zhǎng)而又不能移動(dòng)的特殊商品。邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財(cái)富，也是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要財(cái)產(chǎn)和資源，在一國(guó)的總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在 60%~70%左右；在家庭財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移 動(dòng)和搬運(yùn)。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。土地具 有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70年 工業(yè) 50年 教育、科技、文化、體育 50年 辦公樓、綜合樓 50年 旅游、娛樂(lè) 40年 （二）物業(yè)種類 ： amp。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 安居房 ：屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類。 amp。 ξ 房屋所有權(quán)證 ：是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益的法律憑證。 ξ 宅基地、自留山、自留地 ：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地。 ξ 廠 房 ：主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫(xiě)字樓存在一定差別，如承重負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)輸?shù)确矫妗? ξ 多 層 ：指 7— 9 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。 ξ 現(xiàn) 樓： 已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。 ξ 裙 樓： 從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場(chǎng)、會(huì)所或其他配套設(shè)施。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂(lè)及購(gòu)物消閑等設(shè)施較完善。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會(huì)使單位陽(yáng)光十足。但如沒(méi)有電梯的多層樓房，其中層價(jià)格將較貴，高層因高層沒(méi)有電梯上落不便。 (六 ) 配套 若樓房有周邊環(huán)境及設(shè)施的配合，其價(jià)值亦將相應(yīng)提高。 2．業(yè)主不要花錢登廣告：中介會(huì)將物業(yè)推薦給各類客戶。 6．多數(shù)買賣雙方都沒(méi)有足夠的法律常識(shí)和購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。 10．推動(dòng)市場(chǎng)。 2．每天可以遇到不同的人。 三、怎么樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不合格 1．虛假冷漠：眼中只有傭金的商業(yè)物業(yè)顧問(wèn)，以貌取人。 5．話說(shuō)的太滿：客戶的記性好的很，你把話說(shuō)的太滿，但卻做不到。 3．第一時(shí)間成交。 7．有一般裝修、家具布置等房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)。 2．根據(jù)客戶的心理，選擇合適的談判內(nèi)容。 6．多談潛在的價(jià)值。特別是協(xié)議主體部分如果是客戶自己填寫(xiě)，很有可能字跡不清日后如其不肯認(rèn)帳，導(dǎo)致不必要的糾紛。如不是房東本人，那在簽居間協(xié)議的時(shí)候客人名字應(yīng)簽在代理人處， 并要求其下次將房東的委托書(shū)及相關(guān)資料帶來(lái) 。了解房東具體能交房的時(shí)間有利于我們向不同的客戶 推薦房源。房東在介紹了房子的情況后，及時(shí)向他（她）提出看房要求，既能讓房東感覺(jué)我們工作的敬業(yè)和效率，實(shí)際上又拖延了房東原本打算去另外中介公司掛牌的時(shí)間，最終使其打消去別家中介公司的念頭。 忌 男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi) 二． 握手的順序： 主人、長(zhǎng)輩、上司、女士主動(dòng)伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握 手。 年輕者、職務(wù)低者被介紹給年長(zhǎng)者、職務(wù)高者時(shí)，應(yīng)根據(jù)年長(zhǎng)者、職務(wù)高者的反應(yīng)行事，即當(dāng)年長(zhǎng)者、職務(wù)高者用點(diǎn)頭致意代替握手時(shí)，年輕者、職務(wù)低者也應(yīng)隨之點(diǎn)頭致意。男士與女士握手時(shí)，一般只宜輕輕握女士手指部位。 四．名片的使用： 一般名片都放在襯衫的左側(cè)口袋或西裝的內(nèi)側(cè)口袋，名片最好不要放在褲子口袋。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 同時(shí)交換名片時(shí)，可以右手遞交名片，左手接拿對(duì)方名片。 先自報(bào)姓名，再詢問(wèn)對(duì)方身份。 集中注意力、仔細(xì)“傾聽(tīng)”、并適當(dāng)回應(yīng)“是”、“對(duì)的”、“我了解”或重述對(duì)方內(nèi)容。 留電話：買方、賣方：填客戶登記表。 六．櫥窗客戶接待 出門接待：帶名片 陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要馬上介入。判斷意向。例如：陳先生，是否現(xiàn)時(shí)居所不夠用，想售出之后換一間大點(diǎn)呢？或是：陳先生，是否要到別區(qū)工作，先放售這房呢？置業(yè)顧問(wèn)從中可知悉業(yè)主經(jīng)濟(jì)狀況及日后會(huì)否再租售，根據(jù)以往慣例，業(yè)主放盤目的大致如下： a) 售出兩房，買一間三房（改善生活素質(zhì)） b) 售出后，租住房子（減輕負(fù)擔(dān)） c) 套現(xiàn)（ 經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，需要資金周轉(zhuǎn)） d) 已買新房子，賣掉現(xiàn)住的房子（付房款） e) 移民（急售） f) 到價(jià)才售（不急售，可能業(yè)主有多套房子） （二）簽署“業(yè)主放盤委托書(shū)” 置業(yè)顧問(wèn)在初步了解 過(guò)業(yè)主的情況后，應(yīng)予業(yè)主簽署“委托書(shū)”目的是確定業(yè)主曾經(jīng)委托家易房產(chǎn) 推銷住房，同時(shí)要求業(yè)主出示身份證明文件，如果業(yè)主拒絕提供，置業(yè)顧問(wèn)可以對(duì)業(yè)主解釋清楚，此舉實(shí)為了保障業(yè)主利益的，因?yàn)榭梢宰C明業(yè)主之身份沒(méi)有被冒認(rèn)。 獨(dú)家代理與鑰匙管理 一、 如何說(shuō)服業(yè)主簽獨(dú)家代理及獨(dú)家代理的重要性 通常，業(yè)主普遍拒絕簽署“獨(dú)家委托”的，原因可能是不太了解其中道理或認(rèn)為這樣做的話會(huì)減少售出的機(jī)會(huì)。 3. 辦推廣日 —— 如業(yè)主放盤的單位是空房的話，我們會(huì)為其辦樓盤推廣日（開(kāi)放日）之推廣，動(dòng)用片區(qū)各分行各同事力量做宣傳。 2. 此消彼長(zhǎng)的情況下，自然對(duì)其他地 產(chǎn)公司造成盤源缺乏的壓力，公司的成盤機(jī)會(huì)便會(huì)增加，業(yè)績(jī)自然得到提升。 三 、 何應(yīng)對(duì)行家借鑰匙 現(xiàn)在隨著公司的不斷壯大，品牌的認(rèn)可度不斷的上升，許多的業(yè)主越來(lái)越信任我們，同時(shí)我們也為開(kāi)單看房準(zhǔn)備了大量的鑰匙。 2：借：一定要留下借鑰匙人的卡片身份證等證件核實(shí)對(duì)方身份，看房一定要有二人以上陪同，保管好業(yè)主家的物品及關(guān)好水電和門窗并在適當(dāng)時(shí)刻跳客。 【解答】 根據(jù)我國(guó)的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。 ”基于以上規(guī)定，房東出賣房屋，未提前三個(gè)月履行通知義務(wù)，房東與買房人的買賣合同無(wú)效，你們完全可以要求用相同的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買此房。 【解答】 按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購(gòu)買的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無(wú)效。 （二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式： 二手房貸款額度： 普通按揭貸款：商業(yè)用房最高不超過(guò)擬購(gòu)買住房的評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H合同成交價(jià)的（以低者為準(zhǔn)） 50%，住房不得超過(guò) 70%80%。 二手房貸款利率： 普通按揭貸款：． 二手房貸款方式： Ａ、等額本金還款法： 每月還款額＝ 貸 款本金 /貸款期月數(shù)＋（貸款本金 — 已歸還本金累計(jì)額） 日利率每月實(shí)際天數(shù) Ｂ、等額本息還款法： 每月還款額＝貸款本金 月利率（１＋月利率） 還款月數(shù) /（ 1+月利率） 還款月數(shù) 1 （三）申請(qǐng)二手房貸款所需具備的條件 1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力和合法有效的居留身份證明． 2．申請(qǐng)人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力． 3．借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物． 4．所購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合成都市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房 。 應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。 轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 房屋登記費(fèi) 是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對(duì)房屋權(quán)屬依法進(jìn)行各類登記時(shí) ,向申請(qǐng)人收取的費(fèi)用 印花稅 以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證 文件為對(duì)象所征的稅。若租賃，除填寫(xiě)租賃租金外，還需填寫(xiě)租賃期限。 (五 ) 分配欄里根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)清楚 (六 ) 核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時(shí)填寫(xiě)成交報(bào)告和確定成交報(bào)告 填寫(xiě)無(wú)誤、清晰。 4． 成交報(bào)告在填寫(xiě)時(shí)不得涂污。 3．多記、多寫(xiě)、多備一份資料、多走一步路、你就會(huì)有備無(wú)患。 7．真實(shí)的匯報(bào)業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對(duì)癥下藥，起到“藥到病除”的效果。 11．出門 7 件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計(jì)算器、公司介紹、格式文本。物業(yè)顧問(wèn)的一句話很重要，對(duì)客戶有著至關(guān)重要的影響。（可能會(huì)天天睡不著）有壓力才有動(dòng)力，有動(dòng)力才有智力。不要貪心，不做私單，抵受住外間的引誘。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。 得到對(duì)方信任的時(shí)候就是“騙”對(duì)方的時(shí)候。每一分，每一秒都在變化。像射箭一樣射中客戶的心（客戶的真正想法）。對(duì)顧客要一視同仁，不要對(duì)顧客感情用事。 緊隨著客戶的思維走，時(shí)刻保持與之聯(lián)系。 第九招：不屈不撓。 如何與客戶接近并建立良好聯(lián)系 : “推銷之前先推銷自己”，這是推銷界的一句至理名言。所謂推銷你自己，就是要客戶喜歡你、信任你、尊重你、接受你。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 中介業(yè)務(wù)交易 80 問(wèn) 0客戶在下訂之前，稱過(guò)戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？ 答：向客戶出示國(guó)土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如業(yè)主沒(méi)有收定，他（她）不可 能把房產(chǎn)證押在中介公司，他（她）就有可能賣給任何一個(gè)客戶，我們也就有可能失去購(gòu)買的良好時(shí)機(jī)；如當(dāng)天付款，過(guò)戶時(shí)沒(méi)有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。 0客戶在看房之后并商訂好價(jià)格，要求見(jiàn)業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的此價(jià)出售，怎么辦？ 答：在您未完全確定下來(lái)（下誠(chéng)意金）時(shí)，業(yè)主不會(huì)也沒(méi)時(shí)間過(guò)來(lái)跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒(méi)有收定前每個(gè)客戶都要見(jiàn)業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒(méi)有意義了嗎？公證、過(guò)戶時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場(chǎng)簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并申請(qǐng)退還不實(shí)價(jià)差也不遲。 0在價(jià)格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實(shí)、滿意了，后因某種原因訂不下來(lái)，或