【正文】 如果有其他中介去小區(qū)帶看。 7業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應(yīng)如何辦手續(xù)？ 答：須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書，借款合同。 7客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？ 答：不行，因?yàn)殂y行審查你的貸款資格時，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貨款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。 6我公司無客戶合適的物業(yè)時 ，如何才能留住客戶電話？ 答：了解客戶的詳細(xì)要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進(jìn)行報價，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。 5客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？ 答： 多與客戶溝通，詳細(xì)了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度？哪些因素客戶不滿意，充分展示物業(yè)的優(yōu)勢。 5客戶要求所購房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿 18 歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？ 答：只要具備合法身份證的國內(nèi)公民都可以在深圳購買商品房。 4業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？ 答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封，擔(dān)保，發(fā)展商欠款，刑事案件等情況。 向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。 利潤不大，敬請放棄賺差價心理，保證雙傭。（比如廣告費(fèi)、員工工資、辦公室租金等） 您看，要不我把價格再談低一點(diǎn)。 不預(yù)留的先決條件是業(yè)主憑當(dāng)月繳費(fèi)清單和業(yè)務(wù)員來結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務(wù)人員的抄的指數(shù)相符。 房產(chǎn)證質(zhì)押時涉及到贖樓的問題。 定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付 5000 元，總金額高的物業(yè)最多不得超過1 萬元。若不簽可以直接告訴客戶，欠銀行巨款，銀行將知會你處理意見。 2客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價格比我公司低，要求降價，否則要求退定，怎么辦？ 答： 如果我公司按行業(yè)規(guī)定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價可以在過戶時直接向業(yè)主確認(rèn)，至于其他中介同行業(yè)之間存在著不良競爭的行為，告訴買方可不予 理會。遞件并不代表過戶，出稅單后產(chǎn)權(quán)才做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 給公司造成 巨大的風(fēng)險。這時我們對第一個客戶需要找一個很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動作慢了一步等等，盡可能把責(zé)任往業(yè)主身上推，以期達(dá)到既不得罪客戶，又可以達(dá)到讓他高高興興地在我們手中買到其他房產(chǎn)的目的。如果你對房屋本身還有疑問，請帶上家人抓緊時間現(xiàn)場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實(shí)，并及時轉(zhuǎn)訂業(yè)主。 1客戶相中某物業(yè)，但又對該物業(yè)離奇的低價產(chǎn)生懷疑，而不能下定時，怎么辦？ 答： 低價因?yàn)?業(yè)主急售，懷疑只會錯失良機(jī)。 0客戶在沒有交定金之前要求看房產(chǎn)證原件，怎么辦？ 答：客戶在沒有交定金之前要求出具房產(chǎn)證原件本身有些不合理情，因?yàn)闃I(yè)主只有在收定時才可能將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司。再者，如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率過戶，是對雙方很不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，更容易發(fā)生問題。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動之前，也需要先將自己推銷出去。 推銷員最重要的是推銷自己，與客人交朋友 如何做：找到共同話題，不要直接問對方問題，而是 需要旁敲側(cè)擊 第八招：危機(jī)感。 配對要準(zhǔn)，談判對象要準(zhǔn)。 掌握報價技巧。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 九陰真經(jīng)： 第一招：引蛇出洞。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。 8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 (三 ) 業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。 營業(yè)稅 營業(yè)稅 (Business tax)，是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。 公積金貸款：單方貸款最高限額為 25 萬，夫妻雙方最高限額為 30 萬。 前購買的房屋婚后是否會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)？ 【問題】 我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。 然后可以兩個同事配合一下，一個打電話給業(yè)主（用手機(jī)到外面打），說現(xiàn)在那房子的鑰匙我們的同事已經(jīng)拿去看了，還可以問業(yè)主是不是有個別的地產(chǎn)過來借鑰 匙，現(xiàn)在已經(jīng)在我們分行．然后可以對這個行家說，不好意思，此房源鑰匙我們的同事已經(jīng)帶客去看了．不好意思．第二種方法：可以叫個暫時沒事做的同事， 陪 同行家去開門．但鑰匙不能到行家手中，有兩個原因．第可以避免行家去偷配鑰匙．第二可以跳行家的客． 反簽 直接告訴業(yè)主我們公司的實(shí)力，如果可以先簽的話一定在最短時間賣出。 重要性：簽獨(dú)家在一定程度上可以穩(wěn)住業(yè)主，還能防止業(yè)主反價。 （一） 讓業(yè)主理解獨(dú)家委托代理的好處。 幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車）。 接電話人不在：留下姓名、電話。 先留資料、再介紹房源。 要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習(xí)慣；名片的遞交方法：將各個 手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。和年輕女性或異國女性握手，一般男士不要先伸手。那么這個房源就是我們中原獨(dú)家代理的房源。 WHERE： 哪里 —— 房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。 7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。 8．成交后及時收回傭金。 6．處理事情的能力不足：專業(yè)知識不足，借口多。 3．成長效率最高的行業(yè)。 7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。 如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。 ξ 混合結(jié)構(gòu) ：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。 ξ 期 房： 處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。 ξ 臨街鋪 ：作為營商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資 金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。包括私房、單位自管房、上市房改房等。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 8． 價值變化的相互影響性。 4． 價值的高大性。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。 房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基 本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。 amp。 房改房 ：職工居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策購買的公有住房。 二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 ξ 預(yù)售合同： 開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證后，買家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。 ξ 住 宅 ：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè) 有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 ξ 復(fù) 式 ：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。 ξ 框架結(jié)構(gòu)： 由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構(gòu)成的房子。 （三）樓層 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。加上中國人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。 4．買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。 12．提高市場合理利用。 3．開發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。 5．創(chuàng)同類房的最底價。 4．多介紹客戶看不見的優(yōu)點(diǎn)。 (二 )要努力做到五要素： WHO：誰 —— 到店里來咨詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。有的房東不一定愿意說原因，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點(diǎn)）。 雙方 握 手，時間一般以 1~3 秒為宜。 雙目應(yīng)注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應(yīng)順序進(jìn)行，切忌交叉握手。 五 .電話接聽禮儀 掌握本店行銷動態(tài)，確實(shí)了解房源。 等客戶先掛電話后，再掛電話。 七．來店客戶接待 熱情、主動 問明來意 適情介紹行情 留下客戶資料 簽署相應(yīng)文件 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 八．帶看禮儀 不可遲到，對房有個預(yù)覽。注意要多留取業(yè)主聯(lián)系電話。而且簽獨(dú)家后，我們公司都會主推此套房源，在最短的時間內(nèi)幫業(yè)主賣個合適的價格。 一般有兩種情況， 1：不借：不借的話一定要有一個好的借口來回絕他，如 ，鑰匙被其他同事拿去看房了；或經(jīng)理不在鑰匙不能私自外借；或管理鑰匙的人不在鑰匙其他人不能拿；并抱以歉意。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。二手房貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。 ３．售房人提交的資料 ： （ 1） 售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證； 房屋共有人同意出售的書面文件； 所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件； （ 2）售 房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國有 資產(chǎn)，還須提供國有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。 契稅 首次購房 90㎡以下 1% 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 90㎡ —— 140㎡ % 140㎡以上 3% 二次↑購房 3% 營業(yè)稅 % 普通住房 140㎡↓ 滿 5年 不征收 未滿5年 差額征收 非普通住房 140㎡↑ 滿 5年 差額征收 未滿5年 全額征收 交易手續(xù)費(fèi) 按買賣雙方各 6元 /㎡征收 個稅 一般情況 按照指導(dǎo)價 1% 繼承、贈與后再出售 差額征收 20% 登記費(fèi) 80元 /戶 印花稅 5元 /戶 抵押登記費(fèi) 抵押費(fèi)用貸款金額 % 登記費(fèi) 80元 /戶 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 填寫成交報告指引 (一 ) 物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。 2． 凡已簽署臨時租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因?yàn)槿骄娱g協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。 5．專業(yè)知識豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運(yùn)用，是你努力的方向。不要怕羞，不怕罵，不懂就問 .有自信心，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。沒 有固定的工作時間，沒有固定的工作地點(diǎn)。 第三招：揸價（又稱抓價）。沒有上、下班時間的差別。 第七招：貼。那么就重新來過，不要?dú)怵H，也更不要放棄。如果客戶不喜歡你，或者對你沒有信任感與好感，那么大多數(shù)情況下交易很難成功。當(dāng)他看中了你手中的房時，就可以編一些故事。第二，如這樣做了就會失去您對本公司的信任，公司不會只看眼前的了利益， 公司希望客戶是公司的永久客戶。 1客戶問：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公 (老婆 )看后不