【正文】 港公開發(fā)行股票的一切工作。月，綠城中國控股有限公司通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股本成功引進(jìn)由摩根大通和STARK投資基金組成的國際戰(zhàn)略投資者，其中向摩根大通和STARKl IPO彼時綠城正準(zhǔn)備向全國拓展市場，原本不愁資金的綠城感受到了“資金鏈”緊繃的壓力,綠城已經(jīng)開始謀求海外上市。該項目具有特殊性，“項目大、要求高、時緊、任務(wù)重”，土地出讓金高達(dá)25億元，整個項目投資在5060億元。億元拿下杭州地塊，參股這些地產(chǎn)公司之后，中青旅每年都將數(shù)億元的資金拆借給這些地產(chǎn)公司使用。年成立中青旅綠城臵業(yè)公司，獲得中青旅2在短短3個月內(nèi)耗資200多億元拿地的綠城，終于禁不住外界對其在高負(fù)債率下持續(xù)激進(jìn)拿地的質(zhì)疑而公開表態(tài)：在綠城新近購買的土地中，有相當(dāng)一部分是與國企合作共同開發(fā)的。綠城利用其比較強(qiáng)的產(chǎn)品開發(fā)能力來彌補(bǔ)其土地和資金短板，獲得分享利潤或管理費(fèi)等品牌溢價收入，這從一些合作項目中綠城的收益權(quán)比例大于實際出資比例就可看出。憑借產(chǎn)品品質(zhì)過硬，綠城吸引到了很多財力雄厚的合作伙伴，在這些合資項目公司中，綠城甚至不出錢就可以占有股權(quán)，而且由合作方負(fù)責(zé)向銀行借貸前期開發(fā)資金，綠城在項目后期才須支付費(fèi)用，甚至還可以從營業(yè)收入中提取一定比例的管理費(fèi)。在2005年宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的時候，綠城也遭遇資金寒冬，一度非常艱難，綠城董事會主席宋衛(wèi)平曾經(jīng)坦言，當(dāng)時綠城一度出現(xiàn)過拖欠工程款的危機(jī)，但是他們“找到了解決辦法，就是合作”。綠城的合作開發(fā)模式，是在降低項目利潤基礎(chǔ)上進(jìn)行的。按綠城計劃，今后土地儲備拓展方式將向“戰(zhàn)略選擇型”轉(zhuǎn)變，土地擴(kuò)張將主要集中在浙江、以上海為中心的長三角區(qū)域和以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域，并確保其所在進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)可持續(xù)發(fā)展及盈利成長性；土地儲備總體規(guī)模將以滿足未來三年的發(fā)展需求為控制目標(biāo)；新增土地儲備時機(jī)、規(guī)模應(yīng)順應(yīng)市場變化情況，保持與存量銷售去化之間的合理配比。億600宋衛(wèi)平解釋說，公司明年的銷售額目標(biāo)是4002009在此之前，只要宋衛(wèi)平親臨土地競拍現(xiàn)場，基本上表示對此地塊志在必得。在此期間，各地公開的土地拍賣市場上，幾乎很少見到綠城的身影。年，大肆進(jìn)行跨地域經(jīng)營的綠城收縮戰(zhàn)線，立足于大本營的傾向明顯。綠城在短短幾年間，已經(jīng)進(jìn)入了30幅土地，總花費(fèi)已超250億元，這使得綠城土地儲備總建筑面積達(dá)3000萬平方米，其中自有權(quán)益1973萬平方米，%，而合作方的土地儲備權(quán)益占比達(dá)到三成，顯示出綠城通過項目合作進(jìn)行擴(kuò)張的特點。月31日，綠城已進(jìn)入30綠城通過公開投標(biāo)、收購、合作等多種方式取得新的土地儲備，實現(xiàn)了土地儲備的大幅度增長。年又新進(jìn)入4個城市達(dá)到29個，2009年到目前為止又新進(jìn)入了諸暨和江蘇兩個城市，在全國入駐的城市超過了30個。綠城近幾年不斷加快全國化的步伐，利用這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長來擴(kuò)大其在地域上的收入基礎(chǔ)。從項目分布、土地開發(fā)等情況可以看出，綠城走了一條強(qiáng)化大本營市場的步驟，綠城一直保持其在浙江省的領(lǐng)導(dǎo)地位。216。年，綠城入駐浙江省內(nèi)的紹興、湖州、臺州及省外的濟(jì)南、成都、無錫。 2006216。216。216。216。216。216。綠城以“精品”戰(zhàn)略為根本，強(qiáng)化浙江大本營市場，并以京滬為支點拓展環(huán)渤海、長三角等區(qū)域的二三四線城市。從戰(zhàn)略考慮，投資包括五星級的酒店、商業(yè)物業(yè)、辦公樓在內(nèi)的一些長期出租物業(yè)，也對現(xiàn)金流形成補(bǔ)充。年集團(tuán)提出了執(zhí)行總經(jīng)理項目負(fù)責(zé)制，有利于企業(yè)形成快速高效的投資及開發(fā)運(yùn)營決策。自1998年以來，歷年都被金融機(jī)構(gòu)評為AAA級信用單位。至2008年5月，在建、待建項目達(dá)71個，土地儲備占地面積超過1567萬平方米，規(guī)劃總建筑面積超過2421萬平方米。房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司培訓(xùn)資料作者：日期：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱綠城），國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)，公司總部設(shè)在浙江省杭州市。綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城為代表的多層公寓系列、以杭州綠園、春江花月為代表的高層公寓系列、以杭州九溪玫瑰園、桃花源為代表的別墅系列，以北京御園為代表的平層官邸系列、以杭州翡翠城為代表的大型社區(qū)系列、以溫州鹿城廣場為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項目的開發(fā)。2007年，“綠城中國”榮獲2007中國內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力第七名、經(jīng)濟(jì)增加值第五名。企業(yè)組織架構(gòu)橫向發(fā)展——以房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，由房地產(chǎn)業(yè)衍生而向相關(guān)產(chǎn)業(yè)延伸，形成了教育、足球、文化傳媒、醫(yī)療健康多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。圍繞公益事業(yè)展開的產(chǎn)業(yè)，有利于品牌建設(shè)、企業(yè)影響力的提升。伴隨2000 1995 2000 2001 2002 2003 2004年，綠城入駐浙江省內(nèi)的溫州、臨安及省外的南京、南通、昆山、青島。216。 2009浙江省的經(jīng)濟(jì)主要由私營企業(yè)推動，而私營企業(yè)產(chǎn)生了許多收入較高的物業(yè)消費(fèi)者。2006在企業(yè)管理上，綠城集團(tuán)提出執(zhí)行經(jīng)理分管制，現(xiàn)在集團(tuán)公司有6位執(zhí)行總經(jīng)理，對全國的項目分工分管。據(jù)統(tǒng)計，2008土地儲備量多個城市，共有儲備項目72個，土地儲備占地面積1914萬平方米，按公司權(quán)益計算為1158萬平方米，總建筑面積累計已達(dá)2651萬平方米，按公司權(quán)益計算為1647萬平方米；按地上可售建筑面積（含持有物業(yè)）為1957萬平方米，按公司權(quán)益計算為1214萬平方米。截至2009目前，綠城土地儲備足夠滿足未來三到五年開發(fā)，實際權(quán)益面積不到7成。多個城市。20097對于此舉動，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，“前幾年，綠城拿地相對是偏向激進(jìn)的。年8月份以來，綠城屢屢出手，拿下了9億500億元，如果土地儲備不足，完成這樣的目標(biāo)無異于“空想”。持續(xù)鞏固和深化同現(xiàn)有戰(zhàn)略合作單位的項目合作，在控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上提升優(yōu)秀品牌和專業(yè)管理的邊際效益，著力控制土地收購的成本，加強(qiáng)發(fā)展規(guī)模與財務(wù)風(fēng)險之間的控制。對于上市之前和上市之后，資金鏈一直緊張的綠城而言，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金整體偏緊的現(xiàn)狀下，該模式有助與綠城擺脫困境，并求得發(fā)展。綠城把一些項目股份拿去和別人合作，別人出錢，度過難關(guān)。綠城已經(jīng)與葛洲壩集團(tuán)、浙江能源集團(tuán)、新湖集團(tuán)、浙江鐵投集團(tuán)、浙江報業(yè)集團(tuán)、西子集團(tuán)，香港九龍倉、海爾地產(chǎn)、中青旅等省內(nèi)外10綠城和浙江報業(yè)集團(tuán)合作開發(fā)了三個房地產(chǎn)項目，合作模式是這樣的：雙方各出四千萬元組建一個合資公司，各占50%的股權(quán)，之后，由浙江日報集團(tuán)借數(shù)億元的資金給該合資公司去買地；在綠城和海爾合作的濟(jì)南項目中，綠城占45%的股權(quán)，%的資本金；綠城與浙江能源集團(tuán)的戰(zhàn)略合作方式與海爾相差無幾，綠城占49%的股權(quán)，%的資本金。綠城這種合作模式，利用的正是合作企業(yè)的資金，并提供拿地的“信譽(yù)”和便利。億元貸款，此后入股企業(yè)“持股—取固定回報—退股”模式，一直成為綠城股權(quán)融資的方式之一。綠城平均融資成本16%左右，但該融資成本基于項目開發(fā)周期計算，綠城利用這種融資所費(fèi)代價較低，且由于是項目見到收益后才會“還款”，顯然也不會受到短期借貸的資金壓力。n 2007萬元/平方米。在該合作中，綠城輸出其大型綜合項目道運(yùn)作經(jīng)驗及運(yùn)作團(tuán)隊，而海爾方面則發(fā)揮強(qiáng)大的資金優(yōu)勢和山東本地資源優(yōu)勢。n 2008年5月14日，綠城聯(lián)合浙江能源集團(tuán)所屬浙信房地產(chǎn)公司。綠城的擴(kuò)張與資本運(yùn)作從綠城的融資手段來看，幾乎已涵蓋各種方式，包括私募基金入股、可轉(zhuǎn)換債券、IPO、高息票據(jù)借貸、配股增發(fā)、信托、銀團(tuán)貸款、項目合作等多種方式。前私募投資基金配售2000萬美元股份l IPO美國華平投資、老虎基金、新加坡淡馬錫、渣打銀行亞洲基金等國際投資機(jī)構(gòu)都成為綠城的股東，日，綠城中國控股有限公司在香港聯(lián)交所掛牌上市，成為浙江省第一家在香港主板成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)，%。年5億港元。 2009配售1International號院的土地，面積約28004年12月23萬份購股權(quán)授予綠城中國的附屬公司、聯(lián)營公司及共同控制實體的若干雇員，（2）銀行貸款和授信日，綠城宣布與4n 20099月，綠城中國控股有限公司通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股本成功引進(jìn)由摩根大通和STARK不足4億港元的規(guī)模，而且融資方式也比較新穎：發(fā)行7年到期的約411年5億港元，2012年9該信托計劃是針對集團(tuán)員工的內(nèi)部融資。月10萬元，不設(shè)上限，期限12n 2009億元人民幣的中?！ňG城一號房地產(chǎn)投資基金信托計劃，以“股權(quán)+回購”的融資模式進(jìn)行操作，所籌資金主要投資于杭州綠城藍(lán)色錢江項目和無錫綠城太湖新城兩個項目。億元人民幣貸款。該筆融資的一部分即被間接用作提前回購2013n 2009未來3產(chǎn)品線解讀另外，綠城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)⒓{入到綠城集團(tuán)的視角，逐漸加大開發(fā)和持有比例。在綠城，有一套完整的操作守則，這是其對建筑景觀遵循的基本原則，以上才是景觀完全服從建筑。無論是在北京、上海，還是杭州，綠城總有一個可以代言城市歷史文化、締造城市人居高度的頂級產(chǎn)品，在北京是御園，在上海是玫瑰園，在杭州是桃花源。年3216。小區(qū)內(nèi)建有雙聯(lián)別墅和獨(dú)立別墅共46幢，每戶均有寬敞的私家花園及車位。 綠城〃杭州金桂花園：1995年3月16日開工，1995年11月10日竣工。小區(qū)由13幢獨(dú)立別墅和28幢聯(lián)合別墅組成。 綠城〃杭州銀桂花園：1995年9月5日開工，1996年10月15日竣工。在建筑風(fēng)格上，繼續(xù)延續(xù)丹桂花園和金桂花園的歐美小別墅典雅、明快的風(fēng)格。 綠城〃杭州丹桂公寓丹桂公寓的許多建筑元素取之別墅，包括陽臺的欄桿處理、屋面的處理、門窗套的線角處理，有許多戶型完全是別墅式的設(shè)計，丹桂公寓也因此被稱之為“放大的別墅”。216。在規(guī)劃設(shè)計方面，丹桂公寓首創(chuàng)杭城低層公寓之先河，以4層為主，間以少量35層建筑，在環(huán)境建設(shè)中提出“社區(qū)植物園”的概念，綠化率達(dá)46%，容積率只做了當(dāng)時普通住宅的一半，體現(xiàn)出綠城對產(chǎn)品品質(zhì)的追求。綠城〃杭州月桂花園是桂花園系列房產(chǎn)的第四個項目，位于杭州城西文苑路南側(cè)，東臨炮臺路，西臨古墩路，與丹桂公寓毗鄰，為城西最靠近市中心的一個別墅區(qū)。在戶型設(shè)計上采用美式別墅的優(yōu)秀戶型，并汲取桂花園系列別墅園區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗，使別墅的外觀更加美觀，戶型更趨合理。216。在規(guī)劃設(shè)計方面，丹桂公寓首創(chuàng)杭城低層公寓之先河，以4層為主，間以少量35層建筑，在環(huán)境建設(shè)中提出“社區(qū)植物園”的概念，綠化率達(dá)46%，容積率只做了當(dāng)時普通住宅的一半，體現(xiàn)出綠城對產(chǎn)品品質(zhì)的追求。綠城〃杭州月桂花園是桂花園系列房產(chǎn)的第四個項目，位于杭州城西文苑路南側(cè)，東臨炮臺路，西臨古墩路，與丹桂公寓毗鄰，為城西最靠近市中心的一個別墅區(qū)。在戶型設(shè)計上采用美式別墅的優(yōu)秀戶型，并汲取桂花園系列別墅園區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗，使別墅的外觀更加美觀，戶型更趨合理。綠城〃杭州蘭桂花園是繼云桂花園后推出的又一舒適型城市花園住宅區(qū)，地處杭州蔣村商住區(qū)中心地塊——西臨古墩路，南靠文二路，東鄰文教區(qū)，西傍水鄉(xiāng)風(fēng)情旅游區(qū)?！肮鸹ǔ窍盗小倍鄬庸a(chǎn)品是綠城延續(xù)長度最長的一個系列房產(chǎn)品，已建、在建的已經(jīng)達(dá)到18個之多，杭州丹桂公寓、金桂花園、銀桂花園、桂花城、蘭桂花園、紫桂花園、舟山桂花城、臨平桂花城、合肥桂花園都數(shù)度獲獎，已成為綠城集團(tuán)的代表作品。綠城多層公寓作品：綠城〃杭州桂花城、綠城〃杭州丹桂公寓、綠城〃紫桂花園、綠城〃上虞桂花園、綠城〃合肥桂花園、綠城〃北京百合公寓、綠城〃長沙桂花城、綠城〃鄭州百合公寓、綠城西子〃湖畔居、綠城〃德清桂花城、綠城西子〃德清百合公寓、綠城〃杭州藍(lán)庭、綠城〃杭州臨平桂花城、綠城〃寧波桂花園、綠城〃舟山桂花城、綠城〃桐廬桂花園。杭州桂花城綠城對桂花城系列多層公寓的設(shè)計要求是八個字：可居可觀可游可賞。杭州桂花城建筑采用經(jīng)典歐陸風(fēng)格的“三段式”立面，運(yùn)用四坡頂、大型景觀陽臺、八角窗等經(jīng)得起時間考驗的元素，采用青灰、赭紅系列的清水磚墻面，巧妙組合頁巖、片石飾面及局部噴涂，整體建筑風(fēng)格清新典雅，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“新江南建筑”代表。長沙桂花城榮獲2005年度湖南最具影響力樓盤、2005年長沙最佳品質(zhì)樓盤（排名第一）、2005年度代表作。216。杭州綠園周邊有很好的自然與人文景觀，規(guī)劃設(shè)計時實地結(jié)合運(yùn)用既圍合又敞開式手法，建筑整體呈梯形，作南北西的大圍合，使園內(nèi)空間最大化；西面是低層商鋪的圍合，東西向亦呈開放，直接引棲霞嶺和老和山景色入內(nèi)，與周邊山景相融與和諧。這是業(yè)主的“私家花園”。春江花月被評為2003全國人居經(jīng)典競賽綜合大獎，2005年首屆杭州最佳人居獎（第一名），2005西湖杯工程質(zhì)量獎。春江花月綠地總面積9萬平方米，其中中央公共綠地占地約3萬平方米，南面朝錢江敞開，它將是杭州居住小區(qū)中最大的集中綠地之一。216。上海綠城追求與普通住區(qū)的差異性，3個層次的自然落差創(chuàng)造出氣勢恢宏的立體空間，以此達(dá)到平原城市坡地生活的追求。 綠城度假公寓代表作之一：千島湖度假公寓杭州九溪玫瑰園2000年10月21日，聯(lián)合國人居中心主任安娜女士在參觀完綠城〃杭州九溪玫瑰園后留下了“Good九溪玫瑰園作為杭州人居環(huán)境的經(jīng)典代表樓盤，為杭州贏得了榮譽(yù)。這種景觀空間的不斷轉(zhuǎn)換，它成為人們記憶鏈中的線索，構(gòu)成了對玫瑰園美好的記憶。 綠城別墅代表作之二：綠城〃桃花源先后榮獲“住在杭州代表樓盤”、“全國人居經(jīng)典綜合大獎”、“影響中國的30大典范社區(qū)”和2007年“杭州最佳人居獎”。桃花源（東區(qū)）秉承了九溪玫瑰園“尊重自然”的開發(fā)原則，在意境和氛圍的營造中，更多地追求中國國畫中寫意的風(fēng)格，追求“神似”，追求中國傳統(tǒng)建筑中隱含的精髓，如“無序中的有序”、“田園意境”、“中國傳統(tǒng)文化的不經(jīng)意和散漫。一、 組織管理架構(gòu)（一）、集團(tuán)公司組織管理架構(gòu)（二）、項目公司組織管理架構(gòu)（三）、專業(yè)公司組織管理架構(gòu)