【正文】 買房”一樣，客戶會產(chǎn)生一種反感，而這樣對我的銷售工作是非常不利的。如果客戶不喜歡你，或者對你沒有信任感與好感，那么大多數(shù)情況下交易很難成功?？蛻糍徺I房地產(chǎn)商品或服務(wù)時，不僅要看商品合不合適，而且要考慮經(jīng)紀人的個人形象。那么就重新來過，不要氣餒，也更不要放棄。對每個成交的單子都要存在危機感。 第七招：貼。 可以成交的房源就是一個好的房源，千萬不要主動的去判斷什么是好的房源。沒有上、下班時間的差別。 第四招：快。 第三招：揸價（又稱抓價）。 如何找客人出來？ 使其自愿：誘之以利、動之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過于詳細、清楚。沒 有固定的工作時間，沒有固定的工作地點。 第三關(guān)：壓力關(guān)。不要怕羞，不怕罵，不懂就問 .有自信心，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。 9．有準確的主見，并能引導(dǎo)客戶。 5．專業(yè)知識豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運用，是你努力的方向。 2．要有工作計劃： 每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。 2． 凡已簽署臨時租賃或買賣合約，即當用該交易已成交，因為三方居間協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫清楚代理人之詳細資料。 契稅 首次購房 90㎡以下 1% 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 90㎡ —— 140㎡ % 140㎡以上 3% 二次↑購房 3% 營業(yè)稅 % 普通住房 140㎡↓ 滿 5年 不征收 未滿5年 差額征收 非普通住房 140㎡↑ 滿 5年 差額征收 未滿5年 全額征收 交易手續(xù)費 按買賣雙方各 6元 /㎡征收 個稅 一般情況 按照指導(dǎo)價 1% 繼承、贈與后再出售 差額征收 20% 登記費 80元 /戶 印花稅 5元 /戶 抵押登記費 抵押費用貸款金額 % 登記費 80元 /戶 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 填寫成交報告指引 (一 ) 物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種。 ３．售房人提交的資料 ： （ 1） 售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證； 房屋共有人同意出售的書面文件； 所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件； （ 2）售 房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國有 資產(chǎn)，還須提供國有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。 二手房貸款限期： 普通按揭貸款：貸款期限最高不超過 20 年，借款人年齡不超過男性 60 周歲，女性 55 周歲。二手房貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。請問我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。 告訴業(yè)主防止行家壓價，可以先簽合同 利用假電話演戲，客戶臨時有事來不了，業(yè)主先簽隨后在找客戶簽 四、法律知識問與答 承租人可以優(yōu)先購買房屋嗎？ 【問題】 我和老公剛結(jié)婚不久， 2020 年 3 月在市中心租 了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》， 2020 年 1 月的一天，房東突然來人，說要我們馬上搬出去，房東已將該房以 62萬元的價格賣了出去，并收下了 5 萬元定金，房東同時提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負任何責任。 一般有兩種情況， 1：不借：不借的話一定要有一個好的借口來回絕他，如 ，鑰匙被其他同事拿去看房了；或經(jīng)理不在鑰匙不能私自外借；或管理鑰匙的人不在鑰匙其他人不能拿；并抱以歉意。對業(yè)主有一定的約束力，不容易被行家抬價。而且簽獨家后，我們公司都會主推此套房源，在最短的時間內(nèi)幫業(yè)主賣個合適的價格。 1. 分行網(wǎng)絡(luò) —— 家易房產(chǎn) 擁有龐大的分行網(wǎng)絡(luò)，“獨家代理”的樓盤會掛貼在店鋪櫥窗的，所以有多達十多間分行協(xié)助業(yè)主作推廣。注意要多留取業(yè)主聯(lián)系電話。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 業(yè)主放賣 /租盤 每一個業(yè)主都想自己的單位能賣出好 價錢，是可以理解的，其實售價的高低是取決于市場的接受程度，能售出的價錢就是市價，置業(yè)顧問在處理業(yè)主放盤時，應(yīng)多了解業(yè)主放盤目的及售出后的去向。 七．來店客戶接待 熱情、主動 問明來意 適情介紹行情 留下客戶資料 簽署相應(yīng)文件 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 八．帶看禮儀 不可遲到，對房有個預(yù)覽。留下物業(yè)顧問手機、電話。 等客戶先掛電話后，再掛電話。 盡量莫讓客戶等待，但若非得已按音樂鍵前確認客戶意愿。 五 .電話接聽禮儀 掌握本店行銷動態(tài)，確實了解房源。 拿取名片時要用雙手去拿，拿到名片時輕輕的念出對方的名字，以讓對方確認無誤；如果念錯了，要記著說對不起。 雙目應(yīng)注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應(yīng)順序進行，切忌交叉握手。 年輕者 對年長者、職務(wù)低者對職務(wù)高者都應(yīng)稍稍欠身相握。 雙方 握 手，時間一般以 1~3 秒為宜。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的基本禮儀 一．著裝要求： 職業(yè)服飾 男：襯衣、領(lǐng)帶。有的房東不一定愿意說原因，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點）。前者有利于我們方便向客戶介紹、推薦；后者幫助我們?nèi)绾伟才畔录仪叭タ捶康臅r間，能統(tǒng)籌安排時間，提高效率。 (二 )要努力做到五要素： WHO：誰 —— 到店里來咨詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。 六、怎么樣與客戶溝通 (一 )首先與客戶簽訂居間協(xié)議需要注意： 自己要熟悉居間協(xié)議的每一條條款，并向客戶一條條仔細介紹。 4．多介紹客戶看不見的優(yōu)點。 記住十點素質(zhì)要求： 健康、職業(yè)化服飾、禮貌、熱情、細心、耐心、應(yīng)變力強、說服力、進取心、專業(yè)知識。 5．創(chuàng)同類房的最底價。 7．專業(yè)包裝或形象不夠：客戶希望自身的品質(zhì)水準能夠反映在和他們生意往來 的人上面，你的形象如何？你的包裝如何？ 四、成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀人 1．第一時間看房。 3．開發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。 4．最適合企圖心強，不 甘自我埋沒的人。 12．提高市場合理利用。 8．維護經(jīng)濟秩序，通過管理中介公司規(guī)范二手市場。 4．買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。 此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影響物業(yè)價格高低。加上中國人傳統(tǒng)認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實際可使用面積。 （三）樓層 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。 ξ 樓 板： 多層一般為 8— 10 厘米，高層在 10 厘米以上。 ξ 框架結(jié)構(gòu)： 由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構(gòu)成的房子。 ξ 建筑面積 ： 即實用面積加分攤面積，房間內(nèi)壟面積與公共建筑分攤面積、共同墻分攤面積、陽臺面積之和（全封閉陽臺計全部，不封閉陽臺計一半） ξ 套內(nèi)面積 ：除磚墻外，實際室內(nèi)可以使用到的面積。 ξ 復(fù) 式 ：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。 ξ 高 層 ：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高超過 18 層） 。 ξ 住 宅 ：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè) 有獨立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 ξ 契 稅發(fā)票： 地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時的一種交稅憑證。 二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 ξ 預(yù)售合同： 開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證后，買家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。 amp。 房改房 ：職工居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策購買的公有住房。 amp。 amp。房地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。 房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基 本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。 2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。 4． 價值的高大性。 6． 供給的有限性。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 8． 價值變化的相互影響性。 商品房： 有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。包括私房、單位自管房、上市房改房等。 amp。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資 金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 自管房 ：是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織長期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。 ξ 臨街鋪 ：作為營商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有閣樓及獨立衛(wèi)生間。 ξ 別 墅 ：小區(qū)內(nèi)獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。 ξ 期 房： 處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。 ξ 架空層 ：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑 物的空間，一般用作綠化或會所用途 。 ξ 混合結(jié)構(gòu) ：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。 （二）交 通 一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均方便。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。 （四）朝向 這是一個影響樓價較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。 如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。 3．中介是以第三者身份 —— 言論客觀、公正。 7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。 11．調(diào)節(jié)市場功能：準確定價，控制開發(fā)。 3．成長效率最高的行業(yè)。 2．反應(yīng)慢：動作太慢，讓客戶等太久，客戶自然找別人服務(wù)，有時候為了爭取時間，人們寧可犧牲品質(zhì)。 6．處理事情的能力不足：專業(yè)知識不足，借口多。 4