【正文】 者說下不了決心，該如何跟進？ 答：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。 0客戶交訂時稱你公司仍可能繼續(xù)高價出售此房，想對公司進行約束時怎么辦 / 答：肯定地告訴對方，我們公司不會這樣做。 客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但又不肯賤賣原房產(chǎn)，市場價暫時無法成交，無法兩套房的買與賣同步進行，如何說服客戶下訂？ 答：建議客戶將原有的房產(chǎn)做個貸，以貸款作樓盤首期，以租供樓。 按照約定，收取誠意金后，我們會積極聯(lián)系業(yè)主，談妥價后，會把誠意金轉(zhuǎn)交給業(yè)主，同時業(yè)主會和我們簽訂委托售房協(xié)議書，如果客戶反悔，則稱誠意金已被業(yè)主收走。 屋買賣而簽署的合同是慎重的文件，收到定金后我公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退，而是業(yè)主不 可能退。 1收訂后，有其它客戶出高價，怎么辦？ 公司原則上不支持這種做法。這樣兩個客戶都做成，有一個客戶變兩個客戶，何樂而不為呢？ 如果第二個客戶出價遠高于第一個客戶，我們也可以考慮第二個客戶，但必須具備一個先決條件：盤、客戶必須有一方可以做全權(quán)委托，從而保證這部分高出 的利潤我們一定能賺到為原則。 按照慣例，拿到房產(chǎn)證后再去辦理水、電、煤氣等過戶手續(xù)。現(xiàn)實中的“過戶”，只不過是將《現(xiàn)售買賣合同》，三級市場轉(zhuǎn)移申請表、房產(chǎn)證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進了國土局的辦文窗口而已。 2客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題，挑毛病，以達到其退定的目的，怎么辦？ 答： 收到定金后我公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。否則，只有依約而行。 2房子交接時，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢怎么辦？ 答： 購、售委托書明文規(guī)定，物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有裝修和設(shè)施、設(shè)備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有家電等的，如果交房時交房現(xiàn)狀和合約中之規(guī)定有異議時，業(yè)主應(yīng)承擔全部責任，我們也有義務(wù)和責任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補償，除非業(yè)主將物業(yè)恢復(fù)所簽合約時之狀態(tài)。 2如何防范客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？ 答： 先了解客戶為何不去簽署按揭合同，對癥下藥。 加強與業(yè)主的多方面溝通，與媒體上的相同樓盤的最低價進行對比。 告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險，如果出現(xiàn)問題，將給公司帶來無法彌補的損失。 3非房產(chǎn)證上權(quán)利人來收定，怎么辦？ 答； 絕對不可以，因為非權(quán)利人無權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款，除非持有公正的授權(quán)委托書。 陪業(yè)主去取或可以先簽好合同，然后派人上門去取，驗實無誤，證、錢同時交接。 若為“買賣合同”付給業(yè)主適當定 金，并將“買賣合同” ,付清房款證明、發(fā)票 ,抵押合同等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)公證手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時提醒業(yè)主承擔一手房產(chǎn)證稅費。必須預(yù)留這是公司的規(guī)定。 按揭與一次性付款在時間上只差半個月，付款程序基本一致。 經(jīng)營成本的角度來講也不能打折。 3 怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？ 答：解決這個問題的唯一辦法就是在接受委托時索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗房產(chǎn)證原件。 想辦法說服一方做全權(quán)委托。 4過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？ 答： 向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件。 通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房。 4業(yè)主收定后又把原物 業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，出租，怎么辦？ 答： 說服客戶接受裝修。 4公司物業(yè)出售，客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？ 答：須提供：①售樓董事會決議；②法人代表證明；③法人授權(quán)委托書；④法人代表人和被授權(quán)人身份證原 /復(fù)印件；⑤營業(yè)執(zhí)照原 /復(fù)印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；⑦房產(chǎn)證原 /復(fù)印 件。 5客戶委托書收回時，他說：我們沒有在委托書上注明交易完成時該委托書收回，怎么辦？ 答：交回購房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復(fù)印件），抵押合同在手，以上資料證明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止，所以收回購房委托書合同。 5業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？ 答：這個時期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)該做以下工作：第一，接到盤源第一時間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準備工作，對物業(yè)的環(huán)境，配套，交通及行情等有一個非常清晰的了解，作為專業(yè)人士，你還必須對業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)，敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后和業(yè)主溝通。香港區(qū)域內(nèi)的，有 經(jīng)國家司法部認可的律師見證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認；其他境外企業(yè)或組織須有我國駐該國大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認。 可說在某大型建筑附近，不方便說出具體方位，只說某樓以上， 某樓以下。 邢臺家易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 查驗身份證只是為確認一下客戶所簽的名是否真實，未必真要簽下身份證號碼。 6業(yè)主報盤時只咨詢房價，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？ 答：靠平時的業(yè)務(wù)經(jīng)驗累積，靠靈活的應(yīng)變，及時給出合 理售價，或周邊類似物業(yè)市場售價，取得對方信任，才能留住對方電話，除之無更好的辦法。 6同行有實在客戶要求合作時，怎么辦？ 答：不合作是公司要求，如不需要再看房，經(jīng)過公司 同意后談合作條件。 70、客戶問我們想看你們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？ 答：不可以，因為我們是中介公司，我們須對你的資料和業(yè)主資料進行保密。 7客戶問現(xiàn)售合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀人及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)怎么我們公司沒有蓋章？ 答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國土局確認。 7客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？ 答：可以。 7業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復(fù)印件，怎么辦？ 答：說服業(yè)主提供房產(chǎn)證一頁房產(chǎn)資料即可。交換房源 2 去小區(qū)跟蹤其他中介（簡稱駐守） 3 去二手房交易網(wǎng)上尋找個人房源 4 和各小區(qū)保安打好關(guān)系。 5 打小區(qū)業(yè)主電話詢問。就讓保安登記。 要不我約一下業(yè)主跟您見面談，或許你們投緣，價格會更低一點。查清借銀行多少供樓款，在去辦理贖樓手續(xù)前，須向我公司簽借據(jù)，帶上抵押合同，身份證，到公證處辦理委托書。該《土地使用權(quán)出讓合同書》以產(chǎn)權(quán)登記部門保存的合同副本為準。 7業(yè)主問申請按揭貸款時為什么他們要到銀行來？這應(yīng)該是客戶的事。公司購買，要求業(yè)務(wù)員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房。 6如何說服業(yè)主售價下調(diào)至市場價格以下？ 答： 拿出廣告，告訴他（她）較低的價格。 6客戶以公司名義購房，個人簽看樓書可以帶去看房嗎？ 答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。 作為業(yè)務(wù)員必須主動幫助客戶分析看過的物業(yè)，提出專業(yè)性建設(shè)性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀，最專業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為您找到您最喜歡，最滿意的物業(yè)。 5客戶咨詢物業(yè)具體位置，樓層等房源要素，如何解答？ 答： 如果判斷是真實客戶，除特定房號，業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后面議。但不滿 18 周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關(guān)系證明（需公證）和監(jiān)護人身份證明。因為辦理過戶時交易部已完成前期工作，以后的工作由負責售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進，所以公司要求在簽署購房委托書 10 天內(nèi)付清傭金和房款。 50、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦手續(xù)時，突然又可以贖樓怎么辦？ 答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主要求贖樓，可以免收贖樓費，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費用，因為我們已準備好資金，我們的費用已產(chǎn)生，就應(yīng)收取相應(yīng)費用。 按原約定執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔。 4收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？ 答：任何事情發(fā)生后都會有一個處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人。退件的原因很多，諸如：①由于價格填錯造成高額稅費，并書面提出申請，國土局酌情處理。 4客戶交定金后，不承認業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？ 答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，說明業(yè)主完全信任公司。 向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無法保障業(yè)主利益。 3由于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？ 答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承諾客戶我們會盡力督促業(yè)主及早過戶。 3客 戶，業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？ 答： 傭金打折是對我們所提供的服務(wù)打折，如果覺得我服務(wù)不好，請跟我說，給我一次機會，我會盡力改進，不然我在公司會挨批評的。 3業(yè)主不能按如期交房，怎么辦？ 答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時提醒業(yè)主交房時間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔的法律責任，如果還是不行，公司則按約定扣除當期的租金及賠償金補給客戶。 通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。若業(yè)主贖樓則留下“按揭合同”、“保險費單 ”等有價有效文件，資料，付定金 5000 元，由有關(guān)人員陪同前往銀行贖樓。 如果房子正在按揭中，則不可以收取現(xiàn)金，只在合同備注中注明由中介公司代管。 業(yè)主收定，但不愿留下房產(chǎn)證，如何處理？ 答 ： 首先，業(yè)主收定是必須將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司的，否則，不能保證業(yè)主不會將此房高價售出，中介公司也無法保證客戶的利益。 同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。 拿合約來制約他，用法律來警告他； 用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來打動他，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢買個產(chǎn)權(quán)又有何用；曉之以情，動之以理，從感情上來勸說他，買房是人生的一件大事。 2此房風(fēng)水是否不好？ 答： 房產(chǎn)經(jīng)紀人必須熟悉房屋結(jié)構(gòu)，朝向，通風(fēng)，采光等要素，用專業(yè)術(shù)語，比如座南向北，后山前水等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān)，就看你怎么說?；蛭夜景醇s履行。 2由于客戶目前面臨困難無法及時將房款交給公司，要求拖一段時間過戶，怎么辦？ 答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶需要，與業(yè)主協(xié)商達成延期付款協(xié)議。 要充分展示公司的實力，讓客戶相信我們，其他的問題自然就解決了。這個問題普 遍存在，特別提醒業(yè)務(wù)人員注意，在收取客戶訂金時一定要與盤方業(yè)務(wù)員充分溝通，如果確定原房產(chǎn)證價低于成交價時 ，必須在收定委托書中注明：現(xiàn)售成交價按原房產(chǎn)證價填寫。 1客戶首期款準備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無法滿足客戶，怎么辦？ 答： 說服客戶想辦法，比如：向親戚朋友預(yù)支，借錢等； 看客戶是否有物業(yè)在手，如果有可以向銀行申請個貸； 如果是企業(yè)法人、國家公務(wù)員則可以向銀行申請高額按揭款 特別關(guān)系的還 可以找銀行特批高額按揭款。也會讓客戶對公司的服務(wù)宗旨“誠信”產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。如果在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾一定你能買到，請你仔細考慮。 1客戶問：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公 (老婆 )看后不滿意，我要退定，行不行？ 答： 首先告訴他（她），這樣是不可以的。 至于產(chǎn)權(quán)的清晰與否，可以通過過戶前的產(chǎn)權(quán)查檔了解清楚。第二，如這樣做了就會失去您對本公司的信任，公司不會只看眼前的了利益， 公司希望客戶是公司的永久客戶。但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來定交的同時“讓業(yè)主來收定”，分別安排在兩個不同的會客室外，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。當他看中了你手中的房時，就可以編一些故事。 0客戶在看過房之后，要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不方便說出來，怎么辦？ 答：商品社會里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一件事情，正如我們不能問買方：“您為何要