【導讀】南溝溫泉度假村前期規(guī)劃

　　

【正文】 所得稅： *25%= 稅后利潤： = . 投資回收期 （不計建設期） 3338/≈ 10年 . 生態(tài)農莊 . 投資總額 為： 300萬元 生態(tài)農莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山 而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農家風情。其中開墾 荒 地、建溫室等方面要列為重點 。 . 營業(yè)收入 生態(tài)農莊以果樹、大棚蔬菜以及無公害家禽、塘魚為主 ，估計可吸引 30%左右的游客，按照上文所述年游客量在 25 100120 萬，則生態(tài)農莊年游客數量為 30 萬。按照人均消費15 元計算，則營業(yè)收入為： 30*15=450 萬元 . 營業(yè)成本 管理費用（含員工工資，按營業(yè)收入的 10%計算）： 450*10%=45 萬元 設備折舊（因多為設備，作 5年直線折舊）： 300/5=60萬元 維護及水電費（按營業(yè)收入的 8%計算）： 450*8%=36萬元 農莊原材料成本（按營業(yè)收入 50%計算）： 450*50%=225 萬元 營業(yè)稅金： 450*%= 萬元 . 利潤 稅前利潤： 450（ 45+60+36+225+） = 萬元 所得稅： *25%= 萬元 稅后利潤： = 萬元 . 投資回收期 450/≈ 10年 26 . 室外娛樂場 . 投資總額 為： 550萬元 室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園等。項目的投資成本均較低。建設定位于力求自然、野趣，與整個度假村生態(tài)、休閑的風格保持一致。初步估計基建投資額 300萬元；設備投 資額 200萬元；流動資金50 萬元 。 . 營業(yè)收入 初步估計室外娛樂場可吸引 20%30%游客，即 2030 萬人，按照年吸引游客 25 萬人計算，人均消費 35 元，則營業(yè)收入為： 25*35=875萬元。 . 營業(yè)成本 管理費用 （含員工 工 資。按營業(yè)收入的 10%計算） ： 875*10%= 萬元 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 300/20=15萬元 設備折舊（ 5年直線折 舊）： 200/5=40萬元 維護及水電費（含原料消耗，按營業(yè)收入的 20%計算） ： 875*20%=175萬元 營業(yè)稅金： 875*%= 27 . 利潤 稅前利潤： 875（ +15+40+175+） = 萬元 所得稅： *25%= 稅后利潤： = . 投資回收期 ： 550/≈ . 溫泉度假酒店 及滑雪度假酒店 . 投資總額 為 :13， 310萬元 均為 三星級標準度假酒店， 規(guī)?；疽恢?，按照溫泉度假酒店計算： 標準間 200 個，商務套房 30 個 .會議室三個，估計建筑面積為 20500平方米（ 200*80+30*120+3*300）， 初步估計基建 及裝修 投資額為： 6150 萬元（ 3000 元 *20500 平方米 ）； 初 步 估 計 設 備 投 資 額 為 ： 405 萬元（ 200*+30*+3*10）；初步估計需流動資金： 100 萬元 ，則溫泉度假酒店投資額為 6655 萬元，滑雪度假酒店投資額與溫泉度假酒店一致。 . 營業(yè)收入 三星級酒店標準間價格平均為 200280元，商務套房均價為 300 元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照標準 28 間價格 130元，商務間價格 220元計算。 度假村年游客數量約為 100120 萬，其中商務游客 20萬左右，旅行團游客 6080 萬， 散客 20 萬，按照商務游客全部住溫泉別墅，旅行團游客 20%入住酒店，散客 10%入住酒店計算，則年接待人數為 60*20%+20*10%=14 萬。 酒店房間均價為：（ 130*200+30*220） /（ 200+30） ≈ 142元 則營業(yè)收入為： 142*14=1988 萬元 . 營業(yè)成本 管理費用 （含員工工資，按營業(yè)收入的 10%計算） ： 1988*10%= 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 12300/20=615萬元 設備折舊（ 5年直線折舊）： 810/5=162萬元 維護及水電費（按營業(yè)收入的 8%計算）： 1988 8%= 營業(yè)物品消耗（包括房間耗費，按營業(yè)收入 10%計算）： 1988*10%= 營業(yè)稅金： 1988*%= . 利潤 稅前利潤 29 1988（ +615+162+++） =元 所得稅 *25%= 稅后利潤 = . 投資回收期 ： 13310/≈ . 室內溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他建筑 室內溫泉是為吸引冬季游客而建設的，夏季不開放或僅在客流量大的時候開放；現(xiàn)有的高爾夫球場及山地馬場多為微利或不盈利項目，目的在于迎合未來 5 年至 10 年 ，國內快速發(fā)展的環(huán)境及逐漸興起的高爾夫運動及賽馬運動。其他建筑多為輔助建筑，目的是匯集客流量，項目本身基本處于微利或無利狀態(tài)。 綜上所述，室內溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他配套建筑定位為無利潤項目，即營業(yè)收入與成本抵消。為準確計算溫泉度假村總體投資回報期，這些設施的投資額度估算如下： 室內溫泉：投資額度為 6700萬元，與溫泉會所相等。 高爾夫球場：定位為中檔球場，投資額度為 5500 萬元。 山地馬場：定位為中等規(guī)模，投資額度為 500 萬元。 30 2. 度假村整體利潤總額及投資回收期 . 利潤總額 （稅后）： （溫泉會所） +（別墅） +（生態(tài)農莊）+（室外娛樂場） +（酒店） = . 投資總額 ： 6000（溫泉會所） +3338（別墅） +300（生態(tài)農莊） +550（室外娛樂場） +13310（酒店） +6000（室內溫泉） +5500（高爾夫球場） +500（山地馬場） =35498萬元 . 靜態(tài)投資回收期 ： 35498/≈ 13年 六 . 投資建議 1. 項目的優(yōu)勢與風險 . 項目的優(yōu)勢 經前文分析，該項目優(yōu)勢如下： . 項目建設符合國家產業(yè)政策，是國家和地方政府極力鼓勵 發(fā)展的項目，項目的建設有一定的社會意義 。 . 項目的市場主要定位在 大連市及其周邊城市 ， 有充足的 客戶來源 和市場 。 . 項目不是單純的溫泉度假村，涵蓋了林?；﹫黾案郀柗蚯驁觥⑸降伛R場等項目，形成了多元化休閑景點。 . 從經濟效益分析，項目有很強的可操作性。 . 項目的風險 31 . 溫泉的質量和可開采的溫泉壽命 至關重要，但目前沒有相關數據。 . 度假村內項目的建設對吸引顧客非常重要，要體現(xiàn)健康、休閑、內容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設和經營一批特色項目。因此項目的設計也很重要 。 . 作為第三產業(yè) ， 度假村日常的經營管理的理念和方法，有其獨特的行業(yè)規(guī)矩和經驗， 集團目前沒有相關人才。 . 項目投資的絕對額太大，如果投資決策失誤、預算相差太大，必須要追加投資，追加投資額太大，可能 影響 現(xiàn)集團正常運轉 。本項目的好處在于一次性投資大，營運資本相對較少，但前期的廣告費用是必須投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的廣告投入，單靠度假村本身的資金積累，估計一兩年內難以維持，必須要有追加的投資準備 。 2. 投資建議 . 首先進行地質勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質的前提下，決定投資 。 . 請專業(yè)的設計公司對度假村進行全面規(guī)劃和設計。 . 投資分為二 至三期 ，首期主要 建設溫泉 會所 、 生態(tài)農莊 、 部分別墅 和溫泉酒店 ，以及整個度假村的綠化、道路建設等；二期為室外娛樂場 、山地馬場、高爾夫球場和滑雪酒店的 建設 ，三期為其他配套項目的建設。 一期工程結束即可營業(yè)，可有效縮短投資回報期。 32 . 臨近溫泉度假村的土地一般比其他同等地段升值潛力大，可預留部分土地做為住宅建設用地或與土地規(guī)劃局協(xié)商取得溫泉度假村附近土地的優(yōu)先開發(fā)權，以免溫泉度假村營業(yè)后，附近土地升值，為其他房地產企業(yè)做嫁衣。 經營發(fā)展部 2020年 8月 25日