【正文】 經(jīng)營發(fā)展部 2020年 8月 25日 。 一期工程結(jié)束即可營業(yè)，可有效縮短投資回報期。 . 請專業(yè)的設(shè)計公司對度假村進(jìn)行全面規(guī)劃和設(shè)計。本項目的好處在于一次性投資大，營運資本相對較少，但前期的廣告費用是必須投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的廣告投入，單靠度假村本身的資金積累，估計一兩年內(nèi)難以維持，必須要有追加的投資準(zhǔn)備 。 . 作為第三產(chǎn)業(yè) ， 度假村日常的經(jīng)營管理的理念和方法，有其獨特的行業(yè)規(guī)矩和經(jīng)驗， 集團(tuán)目前沒有相關(guān)人才。 . 度假村內(nèi)項目的建設(shè)對吸引顧客非常重要，要體現(xiàn)健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設(shè)和經(jīng)營一批特色項目。 . 從經(jīng)濟(jì)效益分析，項目有很強(qiáng)的可操作性。 . 項目的市場主要定位在 大連市及其周邊城市 ， 有充足的 客戶來源 和市場 。 山地馬場：定位為中等規(guī)模，投資額度為 500 萬元。為準(zhǔn)確計算溫泉度假村總體投資回報期，這些設(shè)施的投資額度估算如下： 室內(nèi)溫泉：投資額度為 6700萬元，與溫泉會所相等。其他建筑多為輔助建筑，目的是匯集客流量，項目本身基本處于微利或無利狀態(tài)。 度假村年游客數(shù)量約為 100120 萬，其中商務(wù)游客 20萬左右，旅行團(tuán)游客 6080 萬， 散客 20 萬，按照商務(wù)游客全部住溫泉別墅，旅行團(tuán)游客 20%入住酒店，散客 10%入住酒店計算，則年接待人數(shù)為 60*20%+20*10%=14 萬。按營業(yè)收入的 10%計算） ： 875*10%= 萬元 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 300/20=15萬元 設(shè)備折舊（ 5年直線折 舊）： 200/5=40萬元 維護(hù)及水電費（含原料消耗，按營業(yè)收入的 20%計算） ： 875*20%=175萬元 營業(yè)稅金： 875*%= 27 . 利潤 稅前利潤： 875（ +15+40+175+） = 萬元 所得稅： *25%= 稅后利潤： = . 投資回收期 ： 550/≈ . 溫泉度假酒店 及滑雪度假酒店 . 投資總額 為 :13， 310萬元 均為 三星級標(biāo)準(zhǔn)度假酒店， 規(guī)?；疽恢?，按照溫泉度假酒店計算： 標(biāo)準(zhǔn)間 200 個，商務(wù)套房 30 個 .會議室三個，估計建筑面積為 20500平方米（ 200*80+30*120+3*300）， 初步估計基建 及裝修 投資額為： 6150 萬元（ 3000 元 *20500 平方米 ）； 初 步 估 計 設(shè) 備 投 資 額 為 ： 405 萬元（ 200*+30*+3*10）；初步估計需流動資金： 100 萬元 ，則溫泉度假酒店投資額為 6655 萬元，滑雪度假酒店投資額與溫泉度假酒店一致。 . 營業(yè)收入 初步估計室外娛樂場可吸引 20%30%游客，即 2030 萬人，按照年吸引游客 25 萬人計算，人均消費 35 元，則營業(yè)收入為： 25*35=875萬元。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個度假村生態(tài)、休閑的風(fēng)格保持一致。按照人均消費15 元計算，則營業(yè)收入為： 30*15=450 萬元 . 營業(yè)成本 管理費用（含員工工資，按營業(yè)收入的 10%計算）： 450*10%=45 萬元 設(shè)備折舊（因多為設(shè)備，作 5年直線折舊）： 300/5=60萬元 維護(hù)及水電費（按營業(yè)收入的 8%計算）： 450*8%=36萬元 農(nóng)莊原材料成本（按營業(yè)收入 50%計算）： 450*50%=225 萬元 營業(yè)稅金： 450*%= 萬元 . 利潤 稅前利潤： 450（ 45+60+36+225+） = 萬元 所得稅： *25%= 萬元 稅后利潤： = 萬元 . 投資回收期 450/≈ 10年 26 . 室外娛樂場 . 投資總額 為： 550萬元 室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園等。其中開墾 荒 地、建溫室等方面要列為重點 。 大連 市內(nèi)的三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間的 平均 收費為 200280元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游社團(tuán)的旅游客戶計，標(biāo)準(zhǔn)間對旅行社的收費定在 130元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場主要是淡季的商務(wù)客人，定價在 220元左右是較為合理的。 21 根據(jù)前面所做的市場預(yù)測 ，按照預(yù)測數(shù)量的 70%計算 ，營業(yè)收入初步估算如下： 項目名稱 容量預(yù)算 （萬人） 消費標(biāo)準(zhǔn) （元 /人） 年收入 （萬元） 溫泉浴城 75 80 6， 000 康體理療中心 75*15%= 60 675 風(fēng)味餐廳 75*80%=60 30 1， 800 合計 8,475 . 營業(yè)成本 管理費用（包括員工工資，按照營業(yè)收入 10%計算）： 8,475*10%= 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： （ 3， 600+200+120） /20=196 萬元 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊） : （ 1， 600+180+60） /5=368萬元 維護(hù)及水電費（按營業(yè)收入的 15%計算）： 8,475 15%=1, 營業(yè)物品消耗（不 含 風(fēng)味餐廳 ， 按營業(yè)收入的 25%計算） ： 8,475*25%=2， 萬元 風(fēng)味餐廳制作成本（按收入 60%計）： 22 1， 800 60%=1， 080 萬元 營業(yè)稅金 （按收入 %計） : 8,475 %= . 利潤 稅前利潤 8475（ +196+368+++1080+）= 所得稅 *25%≈ 稅后利潤 ≈ . 投資回收期 （不計建設(shè)期） 6000/≈ 年 . 溫泉別墅 . 投資總額 為： 3338萬元 按照四星級標(biāo)準(zhǔn)興建 60棟別墅，其中小型別墅 18棟（ 每棟 五個標(biāo)準(zhǔn)間），中型別墅 33 棟（ 每棟 五個標(biāo)準(zhǔn)間 +兩個豪華套房），大型別墅 9棟（ 每棟 八個標(biāo)準(zhǔn)間 +三個豪華套房），共計 327 個標(biāo)準(zhǔn)間， 93 個豪華套房 .初步估計基建投資額為：2565 萬元（ 18 棟小別墅 *25+33 棟中型別墅 *45+9 棟大型別墅 *70 ）； 初 步 估 計 設(shè) 備 投 資 額 為 ： 723 萬元（ 327*+93*） ；初步估計需流動資金： 50 萬元。同時，根據(jù)之前的市場預(yù)測，預(yù)計溫泉浴城一年接待客流量可達(dá) 100120 萬人次。 . 營業(yè)收入 參考 大連市及周邊溫泉度假區(qū)價格 ， 南溝 溫泉度假村的溫泉浴 定價： 80 元 /每位。估計基建投資： 120萬元；設(shè)備投資： 60萬元；流動資金： 20萬元?？傆嫞?400 萬元 。 康體理療中心 基于溫泉度假村的定位，康體中心并不需要過于豪華，而是以充分挖掘溫泉的康體潛力為主，中西醫(yī)結(jié)合。參考同類溫泉浴城，估計基建投資： 3,600 萬元（包括圍墻、綠化等費用）；設(shè)備投資： 萬元；流動資金： 200 萬元。但由于實際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊進(jìn)一步詳細(xì)商討，計劃投資與實際投資的內(nèi)容差別較大，因此預(yù)測數(shù)據(jù)和投入運營后的實際數(shù)據(jù)不可能完全一致。且度假村要不斷提升自己，包括知名度，保持持續(xù)發(fā)展的動力，并逐步與國外旅游市場接軌，執(zhí)行國際有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證 。 在實際運營期內(nèi)，只有依靠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，各種營銷推廣工作才能順利開展。例如：依托生態(tài)農(nóng)莊，在 櫻桃 成熟的季節(jié)舉辦櫻桃 節(jié)，策劃 櫻桃 宴等各種與 櫻桃 相關(guān)的活動；依托專業(yè)設(shè)施齊全、有專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)和安全攀道的攀巖壁舉辦省內(nèi)攀巖比賽等等 。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關(guān)系，執(zhí)行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點簽訂合作協(xié)議，相互提供優(yōu)惠，為對方爭取客源；建立客戶檔案，與商務(wù)會議客人和企業(yè)客戶搞好關(guān)系 ，加大 營銷工作 力度 。通過各種促銷手段在短時間內(nèi)迅速打開市場，給到過溫泉度假村的旅客都留下良好的印象，讓他們成為度假村的免費宣傳者 。另外，聘請形象設(shè)計公司設(shè)計 CI（企業(yè)形象識別）和 VI（視覺識別） ,并通過室外廣告牌等讓目標(biāo)客源市場所在地 深圳、東