【正文】 32 . 臨近溫泉度假村的土地一般比其他同等地段升值潛力大，可預留部分土地做為住宅建設用地或與土地規(guī)劃局協(xié)商取得溫泉度假村附近土地的優(yōu)先開發(fā)權，以免溫泉度假村營業(yè)后，附近土地升值，為其他房地產(chǎn)企業(yè)做嫁衣。 2. 投資建議 . 首先進行地質勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質的前提下，決定投資 。因此項目的設計也很重要 。 . 項目不是單純的溫泉度假村，涵蓋了林?；﹫黾案郀柗蚯驁觥⑸降伛R場等項目，形成了多元化休閑景點。 高爾夫球場：定位為中檔球場，投資額度為 5500 萬元。 酒店房間均價為：（ 130*200+30*220） /（ 200+30） ≈ 142元 則營業(yè)收入為： 142*14=1988 萬元 . 營業(yè)成本 管理費用 （含員工工資，按營業(yè)收入的 10%計算） ： 1988*10%= 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 12300/20=615萬元 設備折舊（ 5年直線折舊）： 810/5=162萬元 維護及水電費（按營業(yè)收入的 8%計算）： 1988 8%= 營業(yè)物品消耗（包括房間耗費，按營業(yè)收入 10%計算）： 1988*10%= 營業(yè)稅金： 1988*%= . 利潤 稅前利潤 29 1988（ +615+162+++） =元 所得稅 *25%= 稅后利潤 = . 投資回收期 ： 13310/≈ . 室內溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他建筑 室內溫泉是為吸引冬季游客而建設的，夏季不開放或僅在客流量大的時候開放；現(xiàn)有的高爾夫球場及山地馬場多為微利或不盈利項目，目的在于迎合未來 5 年至 10 年 ，國內快速發(fā)展的環(huán)境及逐漸興起的高爾夫運動及賽馬運動。 . 營業(yè)成本 管理費用 （含員工 工 資。項目的投資成本均較低。 按照入住率達到 70%計算，初步估計營業(yè)收入如下： 標準間收入： 327*360**130= 萬元 豪華套房收入： 93*360**220= 萬元 總收入： += 萬元 . 營業(yè)成本 管理費用（含員工工資，按營業(yè)收入的 10%計算）： *10%= 萬元 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 2565/20= 設備折舊（ 5年直線折舊）： 723/5= 萬元 維護及水電費（按營業(yè)收入的 8%計算）： *8%= 萬元 24 營業(yè)物品消耗（含別墅房間耗費按營業(yè)收入 25%計算） ： *25%= 萬元 營業(yè)稅金（營業(yè)收入的 %）： *%= . 利潤 稅前利潤： （ +++++）= 萬元 所得稅： *25%= 稅后利潤： = . 投資回收期 （不計建設期） 3338/≈ 10年 . 生態(tài)農(nóng)莊 . 投資總額 為： 300萬元 生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山 而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風情。當然，實際客流量的多少將取決于溫泉度 假村管理水平和營銷力度。總計： 200 萬元 。估計基建投資： 200 萬元（包括浴城的附屬設施）；設備投資： 180萬 元；流動資金： 20萬元。 1. 度假村內各項目的具體收支及回收期分析 . 溫泉會所 20 . 投資總額 ： 6， 000 萬元，包括： 溫泉浴城 （室外） 浴城分為經(jīng)典浴池和特色浴池兩大部份，以休閑自然為主要風格。要保持服務質量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項設備設施，另一方面要加強對服務人員的培訓和監(jiān)管。 此外，還要定期舉辦各種特色活動，滿足旅游求新求異的心理需求。 當項目工程全部完成，開發(fā)建設進入尾聲，溫泉度假村開始試運營時，市 場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、報紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強聲譽的新聞稿；邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務等等。集休閑、娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為大連市政府作為旅游發(fā)展配套設施的一項重要方面。溫泉度假村必須在項目開發(fā)一開始就設立專職的市場營銷部門，全面負責營銷調研、制定營銷計劃、設計營銷組合、開展促銷活動、與其他部門溝通協(xié)調等營銷行為。 另外，大連市現(xiàn)有人口超過 600萬，并將逐漸發(fā)展成為千萬人口的大城市，度假村完全步入正軌后， 通過各種宣傳手段，估計 能爭取到 2%4%的大連市本地游客，即 1224 萬人次，加上外來養(yǎng)老人口，預計可達到 1527萬人次。 并且三寰旅行社 是三寰大酒店下屬全資子公司，對打開旅行團市場很有幫助。 南溝溫泉度假村 所能吸引的商務客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，這類項目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務會議頻繁，要求會議場地檔次比較高；二是 民營和私企 ，如電子信息加工企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費能力比較強；三是較大的國有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達成共識，往往比較穩(wěn)定。第三 ， 服務國內消費者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。 學者的分析表明： 21 世紀是旅游業(yè)騰飛的世紀， 未來 5年，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn)大的變化：首先 ， 行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌價值增加，整個行業(yè)將出現(xiàn)大并購。老虎灘海洋公園、圣亞海洋世界、森林動物園等主要景區(qū)游客爆滿，老虎灘海洋公園最高日接待量近 3萬人。 大連機場 7月份單月旅客吞吐量首次突破 100萬人次大關。 四 . 市場分析、預測 1. 行業(yè)分析 溫泉度假村屬于 第三產(chǎn)業(yè)中的旅游地產(chǎn)行業(yè)，是近年世界發(fā)展非常快的一個行業(yè)和領域，也是我國政府大力支持發(fā)展的領域。由于大連地處北方，冬季有時過于寒冷，不適宜在室外泡溫泉，故北方溫泉冬季為淡季。垂釣場所處水域 還可以用來開發(fā)荷花池 等項目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風情。根據(jù)國際室外娛樂的潮流， 可 建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等多種室外活動設施。 還 應設置一些娛樂活動，調動旅客的積極性，使旅客感覺與自然之間更親近。 . 生態(tài)農(nóng)莊 生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村內的特色工程，依托度假村周圍的自然山坡，根據(jù)土地情況種植一些瓜果和蔬菜。 由于溫泉別墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動場所較為分散，為了確?？腿说纳拓敭a(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高 10 保衛(wèi)技能的同時還應該要配置先進的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設施。 別墅的建筑風格不能千篇一律，要注重吸取各國、各民族的建筑特色，形成不同風格的建筑群落，使溫泉別墅與臨近溫泉池形成統(tǒng)一特色，成為度假村內的別樣風景。同時也為客人加工從生態(tài)農(nóng)莊里采摘的瓜果蔬菜，讓客人充分享受“娛樂 勞動 的成果”。溫泉會所內要設立一個商務中心，提供打字、復印、傳真、上網(wǎng)等服務，以及移動電話和筆記本電腦的出租、維修、會議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務。要有能容納 200 人的多功能廳。溫泉的水溫高，含有多種對身體有益的礦物質。各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。設 7 置水幕電影等水上娛樂設施，開發(fā)一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的水上活動和岸邊活動?？捎行Ь徑獾镜目土髁坎町?。 溫泉度假酒店 是溫泉度假村的主要住宿及會議場所。溫泉浴城和康復理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與 中醫(yī)、文化和娛樂的結合 ,借助溫泉別墅的住宿條件優(yōu)勢，把康復理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設；商務會議中心要求會議設備齊全，要能滿足不同類別的商務會議客人的需求；風味餐廳要布置獨特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。隨著新的溫泉度假村的不斷開發(fā)，原有的溫泉度假村面臨著設備老化，服務項目缺乏創(chuàng)新等問題，經(jīng)營上陷入尷尬的局面。 2. 內部優(yōu)勢 南溝溫泉度假村與大連市其他溫泉度假村相比，內在的優(yōu)勢更加明顯。該規(guī)劃主要以旅游休閑為主，分為三個區(qū)，即：休閑活動區(qū)（度假活動中心，林?；﹫觯w育休閑活動山莊）、旅游度假區(qū)（藝術會館、溫泉度假村、養(yǎng)生茶道山莊）、生態(tài)游覽區(qū)（養(yǎng)生谷度假山莊、翔龍山莊）。 大連 市 三寰集團 南溝溫泉度假村前期規(guī)劃