【導讀】廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目可行性研究報告

　　

【正文】 47 2020 2 2020 3 2020 4 2020 5 2020 6 2020 7 380 2020 8 2020 9 2020 10 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 33 2020 11 由上表可知， 2020年星子縣旅游人數(shù)預測可達到 。按照 2020 年旅游人均消費 元計算，至 2020 年，旅游總收入收入可達到 億元，按照 30~40%左右溫泉旅游，即溫泉旅游客源市場將達到 萬人，溫泉旅游經濟竟將達到 億元。此外，根據(jù)龍灣近三年接待的游客量分別為 20 萬、 22 萬和 24 萬，呈現(xiàn)出小規(guī)模上升的趨勢。隨著提質和擴容計劃的實施，日接待容量將增加了4000 人，通過產品的豐富和參與性項目的增加，全天候營業(yè) 環(huán)境提升，年營業(yè)天數(shù)可增加到 350 天左右，游客接待量將迅速增加，預計三年內年接待量將達到 60 萬人次，再過三年將達到 100 萬人次。 第四節(jié) 旅游 SWOT 分析 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目，旅游競爭力分析采用 SWOT分析方法進行分析，分析項目的優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、機會（ O）和威脅（ T）。 一、優(yōu)勢 生態(tài)優(yōu)勢 星子縣地處匡山蠡水之間，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。大氣質量常年保持在Ⅱ 級以上，森林覆蓋率達 %。屬亞熱帶季風區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，年均降水量為 1437 毫米，年平均氣溫 1518℃ ，年平均日照數(shù) 1932 小時。沿湖沙山為全省風洞，是江西第一個風力發(fā)電實驗區(qū)。轄區(qū)內廬山群峰競秀，千米以上高峰達 17 座，擁有廬山最高峰漢陽廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 34 峰，海拔 1474 米。山澗水系發(fā)達，廬山諸多峽谷，數(shù)十條港澗，總長 200 多公里，地表水年徑流量達 億立方米，水能蘊藏量為 萬千瓦。中部玉京山、東牯山、華林山、黃龍山、沙山等，綿延數(shù)十公里，蘊藏豐富的非金屬礦產資源，主要有花崗石、青石、鉀長石、石灰石、高嶺土等，其中花崗石儲量達 15 億 m3，青石儲量達 億m3。有鄱陽湖 220 公里湖岸線，捕撈水面 萬畝，盛產珍珠、甲魚、鱖魚、銀魚、 螃蟹、蝦等淡水珍品。 自然景觀資源優(yōu)勢 鐘靈毓秀，星子縣擁有卓絕的自然景觀。國務院確定的 382 平方公里的廬山風景名勝區(qū)，有 200 平方公里的范圍在星子境內，一大瀑布（ “ 飛流直下三千尺 ” 的李白瀑布）、兩大峽谷（桃花源、棲賢兩大峽谷分別長 12 公里和 6 公里）、三大國寶（國家級文物保護單位白鹿洞書院、觀音橋、秀峰摩巖石刻）、四大名泉（溫泉、天下第一泉谷簾泉、天下第六泉招隱泉、聰明泉）、五大叢林（秀峰寺、歸宗寺、棲賢寺、萬杉寺、海會寺），聞名遐邇。廬山富氡溫泉，與陜西華清池、西班牙比里牛斯溫泉并稱為世界三大名泉，水 溫常年保持在6872℃ ，含有 30 多種對人體有益的礦物質和微量元素。鄱陽湖豐水季節(jié)浩浩蕩蕩，橫無際涯。 34 平方公里的沙山，綿亙 12 公里的沙灘岸線，頗具塞北風光。湖區(qū)內 8 萬畝湖洲濕地，漲水為湖，冬涸為洲，為舉世聞名鄱陽湖濕地，每年數(shù)十萬只候鳥在此越冬，有鳥類 150 多種，世界珍禽 10 多種。 人文景觀優(yōu)勢 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 35 “ 采菊東籬下，悠然見南山 ” 。古往今來，踏訪田園詩人陶淵明故里的名人雅士，諸如李白、蘇軾、朱熹、黃庭堅、米芾、王陽明、李時珍、董奉、徐霞客等，或吟詩、或講學、或游歷；達官顯要冠蓋如云，歷代帝王李璟、康熙，近 代名人周恩來、朱德、劉少奇、蔣介石、馮玉祥等，或避暑、或考察，留下了大量詩詞歌賦。詠廬山詩文共 2500 篇，有 1800 篇寫在星子，廬山摩崖石刻 1300 幀，其中 700幀在星子。中國文學名篇中，陶淵明《桃花源記》、《歸去來兮辭》、李白《望廬山瀑布》、周敦頤《愛蓮說》、蘇東坡《題西林壁》，都誕生在這塊土地上，被收入我國大、中、小學教科書的名篇達七篇，全國罕見，縣級唯一。 區(qū)位交通優(yōu)勢 星子 縣位于江西省北部，背依 廬山 ，面對鄱陽湖?？h城距九江市36 公里，距 南昌 120 公里，距 武漢 200 余公里。水上逆贛江 可直航景德鎮(zhèn) 、南昌、贛州，入 長江 黃金水道抵國外口岸。贛、撫、饒、信、修五大水系在縣域東南水面束流而東，形成 “ 江湖之會 ” 。高等級旅游公路 —— 廬山南大道聯(lián)接 “ 昌九 ” 、 “ 九景 ” 高速公路， 105 國道貫穿全境，京九鐵路、 九江機場 擦境而過。 企業(yè)自身優(yōu)勢 廬山旅游發(fā)展股份 有限 公司擁有廬山景區(qū)旅游交通環(huán)保車專營權 40 年、廬山景區(qū)出租車經營權 40 年，廬山百幢直管舊別墅的 開發(fā)經營權、景區(qū)內 “ 云霧山泉水 ” ，以及中國十大名茶之一的 “ 廬山云廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 36 霧茶 ” 的統(tǒng)一管理與經營權。同時，作為廬山管理局重點打造的引領廬山旅游、江西旅游乃至中國中部旅游走向世界的旗艦式企業(yè)，其在資源和政策上優(yōu)勢明顯。 廣闊的客源市場 項目位于江西省九江市，目前客源主要仍以省 內為主，省外以湖南長三角、珠三角等市場為主。隨著廬山旅游經濟的持續(xù)升溫，品牌影響力的不斷擴大，旅游接待能力和服務水平的進一步提升，其向東可輻射以上海、杭州、南京為主的長三角經濟區(qū)，向南可輻射廣州、深圳等為主的珠三角經濟區(qū)，向西可輻射長株潭城市圈，向北可輻射合肥、武漢等中部城市。尤其是長三角和珠三角，人口眾多，生活富裕，出游意愿高，消費能力強，為溫泉旅游提供了廣闊的客源市場。 項目戰(zhàn)略定位準確 項目依托溫泉資源特色，打造綜合性五星級溫泉休閑度假村，其主要表現(xiàn)在：綜合性 —— 功能上的綜合性，包括溫泉養(yǎng)生、康體 休閑、水上運動、商務會議、文化體驗、生態(tài)美食、特色購物等旅游功能；五星級 —— 硬件設施、軟件服務、文化價值和環(huán)境氛圍等要達到五星級度假村的標準；溫泉休閑度假村 —— 形成以溫泉為核心，以休閑、度假為賣點，以高檔度假村 為載體 的精品旅游度假村 ，成為溫泉鎮(zhèn)最具吸引力的精品項目。因此，清晰的戰(zhàn)略定位有助于充分發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力。 二、劣勢 旅游接待能力弱 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 37 龍灣溫泉度假村占地面積偏小，受到容積率的限制，日最大游客接待量僅為 3000 人，這在一定程度上造成增加營業(yè)面積和提升綜合性功能的困難，制約了度假村的進一步擴大規(guī)模。 配套設施少，旅游產品單調 龍灣溫泉度假村以溫泉為主，但與養(yǎng)生、運動、會議、休閑、健康管理等內容相對偏少，旅游產品單調、不豐富。度假村目前只有溫泉、餐飲和客房，輔助少量的按摩、黑泥和魚療收入，輔助收入占主營收入的比例相當?shù)停浞终f明度假村開展的旅游項目還太單薄，亟待擴展新的產品，以豐富溫泉旅游。 從業(yè)人員素質不高，人力資源匱乏 項目所在星子縣經濟發(fā)展水平以及其城市的發(fā)展程度、發(fā)展規(guī)模都不具備吸引優(yōu)秀人才加盟當?shù)芈糜螛I(yè)的魅力，這就為人才的引進造成了障礙。故龍灣溫泉度假村的服務人員多數(shù)是當?shù)鼐用瘢毡?受教育程度低，沒有受過正規(guī)的服務行業(yè)的學習與訓練，服務意識較低。受到淡旺季客流量明顯的影響，加上度假村未能合理對淡旺季的員工進行安排，造成員工淡季失業(yè)，旺季超負荷工作，員工流失率高。 三、機遇 溫泉旅游經濟的興起 隨著人們生活水平的提高， 21 世紀是一個人類共同追求健康的世紀。溫飽已經不過多關注，倍加關注的健康休閑養(yǎng)生成為人們生活時尚，人們越來越關注健康方面的投資。 溫泉 可以增加全身血液循環(huán)促進新陳代謝，一種靜態(tài)的自然運動，而且因為浮力的作用，人的肢廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 38 體和器官處于最小的負荷之下，溫泉水的維護中安全是絕對有保障的對休閑與運動的人和處在亞健康狀態(tài) ” 下的人們來說，靜態(tài)的健康運動無疑是非常適合的。 溫泉旅游是 旅游者 以體驗溫泉，感悟溫泉沐浴 文化 為主題，達到溫泉養(yǎng)生、 休閑 、度假為目的的旅游。隨著假日經濟的興起， 溫泉 獨具的集旅游、休閑、健身于一體的功能。溫泉旅游作為旅游產品的升華和發(fā)展，旅游產業(yè)的新寵兒，除旅游觀光外，具有極明顯的保健功能，這是其它旅游項目所無法比擬的優(yōu)勢， 已經成為 各大旅行社省內游增長最快的 板塊 ，是 21 世紀旅游度假的一大熱點， 鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)的逐步推進 2020 年 12 月 12 日，國務院正式 批復《鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)規(guī)劃》，標志著建設鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略。九江市是鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)建設的主戰(zhàn)場，星子縣被納入環(huán)鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)重點規(guī)劃范圍，隨著 “ 十二五 ” 時期鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)建設逐步推進，生態(tài)旅游概念深入人心，這必將為項目的發(fā)展提供了堅實的戰(zhàn)略支持和強大的發(fā)展動力。 昌九城際鐵路的開通 南昌至九江的城際鐵路已于 8 月開始開通試運營，設計最高時速250 公里、被譽為我省第一條城際高鐵的昌九城際鐵路開通后，使南昌到九江僅需 40 分鐘。昌九城際鐵路開通，將有效改善項目的外部交通條件。 四、威脅 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 39 同 質競爭威脅 各地旅游業(yè)競爭日趨激烈，分割了原有的旅游市場。旅游者對旅游產品有了更大的選擇余地，要求旅游產品有更豐富的內涵，更大的魅力，更高的標準，以激發(fā)出游力。由于與周邊旅游客源市場趨同，旅游資源和產品部分同質等原因，尤其是面對廬山天沐溫泉、明月山天沐溫泉、福泉山莊等競爭對手，如何與周邊溫泉旅游形成良好競爭與合作并存的關系，將是未來企業(yè)發(fā)展亟待解決的問題。因此，在發(fā)展過程中通過產品差異化配套組合、深挖個性、特色等途徑將競爭矛盾有效轉化為合作共贏關系，建立產品互補、客源共享、品牌共鑄的區(qū)域旅游業(yè)的良好發(fā)展機制 ，這是未來發(fā)展的重點。 服務管理質量提升的威脅 隨著江西旅游大發(fā)展，旅游業(yè)走向品牌化、國際化是必然趨勢，提升服務管理質量標準，并達到國際水平是必然要求。尤其是龍灣溫泉度假村定位為綜合性五星級度假村，以這一標準進行考量，度假村內無論是衣、食、住、行等行業(yè)的硬件或軟件服務管理質量亟待提升。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 40 第五章 項目區(qū)概況與建設條件 第一節(jié) 項目區(qū)概況 一、地理位置 廬山龍灣溫泉度假村位于廬山星子縣溫泉鎮(zhèn)，環(huán)山公路以西，天恒溫泉以南，廬邑溫泉以北 。地點緊靠昌九高速公路和京九鐵路，直通環(huán)廬山公路，距離南昌飛機場 約 1 小時車程，交通極為便捷。 二、歷史沿革 星子縣建縣千余載。星子縣：據(jù)《今縣釋名》： “ 境內有落星石，《縣志》，今名德星石，五代楊吳因置星子鎮(zhèn)。宋改縣，有落星湖，一名落星灣，在縣南，鄱陽湖之隨地異名者也 ” 。東與都昌縣隔湖相望，南止永修縣，西鄰九江、德安兩縣，北接廬山區(qū)。自古為 “ 南國咽喉，西江鎖鑰，江右之門戶 ” 。商周為揚州之域，戰(zhàn)國屬楚，秦漢歸九江郡轄。五代十國吳楊溥大和年間（公元 929835 年）設星子鎮(zhèn)，宋太平興國三年（公元 978 年）升鎮(zhèn)為縣。后歷設南康軍、南康路、南康府，轄星子、都昌、建昌、安義 諸縣，府、軍均治于星子。民國初廢南康府，屬潯陽道。建國后屬九江市。 三、自然條件 地形地貌 星子縣西北倚傍廬山，地勢西北高，東南低，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)均濱臨鄱陽湖。大地構造位置屬 揚子準地臺 （ Ⅰ 級）下?lián)P子凹陷（ Ⅱ 級）與廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 41 江南 古隆起（ Ⅱ 級）間；次級構造屬廬 山隆起（為主）與鄱陽斷陷之間， 贛南 大斷裂北端西側。全縣海拔千米以上的山峰有 17 座，最高峰為漢陽峰，海拔 1474 米。星子縣區(qū)內中元古界雙橋山群（包括混合花崗巖）及第四系廣泛分布，雙橋山群面積 平方公里（其中包括混合花崗石 21 平方公里、變流紋斑巖 43 公里），第四系 平方公里，水面 平方公里，震旦系 —— 第三系零星分布，面積 平方公里。 氣候條件 星子縣屬中亞熱帶潮濕天氣，處東亞季風區(qū)，雨量充沛，日照充足，年均溫度 18℃ ，年降水量 毫米，年平均氣溫 15 至 18℃ ，1 月份平均氣溫 ℃ ， 7 月份平均氣溫 ℃ 。 水文條件 星子縣的水系分兩大塊 , 一是廬山山南及中部丘陵的澗、港水流 , 二是鄱陽湖過境水流。全縣長度在 2 公里以上的澗港有 20 條 , 總長178 公里。其中集水面積在 10 平方公里以上的河港有 : 橫塘港、長虹港、流澌港、長壟港、壟中港、錢湖港、秀峰港、花橋港、陳家港、虎口沖港。 江西的贛江、撫河、饒河、信江、修河五大水系 , 在縣境東南部的揚瀾水域交匯 , 古稱 “ 江湖之會 ” 。此外 , 還有博陽河、楊柳津河 , 分別從土牛嘴、沙湖山流經縣內。星子縣主體湖泊為鄱陽湖的一部分 , 面積 平方公里。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 42 自然資源 ① 土地資源 星子縣地處江西北部，東西寬 35 公里，南北長 52 公里，總面積894 平方公里。全縣土地總面積 公頃。全縣土地總面積中，耕地 公頃，占土地總面積的 %；園地 公頃，占%； 林地 公頃，占 %；牧草地 公頃，占 %