【正文】 全縣土地總面積 公頃。 江西的贛江、撫河、饒河、信江、修河五大水系 , 在縣境東南部的揚(yáng)瀾水域交匯 , 古稱 “ 江湖之會(huì) ” 。 氣候條件 星子縣屬中亞熱帶潮濕天氣，處東亞季風(fēng)區(qū)，雨量充沛，日照充足，年均溫度 18℃ ，年降水量 毫米，年平均氣溫 15 至 18℃ ，1 月份平均氣溫 ℃ ， 7 月份平均氣溫 ℃ 。 三、自然條件 地形地貌 星子縣西北倚傍廬山，地勢(shì)西北高，東南低，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)均濱臨鄱陽湖。五代十國(guó)吳楊溥大和年間（公元 929835 年）設(shè)星子鎮(zhèn)，宋太平興國(guó)三年（公元 978 年）升鎮(zhèn)為縣。宋改縣，有落星湖，一名落星灣，在縣南，鄱陽湖之隨地異名者也 ” 。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 第五章 項(xiàng)目區(qū)概況與建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目區(qū)概況 一、地理位置 廬山龍灣溫泉度假村位于廬山星子縣溫泉鎮(zhèn)，環(huán)山公路以西，天恒溫泉以南，廬邑溫泉以北 。由于與周邊旅游客源市場(chǎng)趨同，旅游資源和產(chǎn)品部分同質(zhì)等原因，尤其是面對(duì)廬山天沐溫泉、明月山天沐溫泉、福泉山莊等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何與周邊溫泉旅游形成良好競(jìng)爭(zhēng)與合作并存的關(guān)系，將是未來企業(yè)發(fā)展亟待解決的問題。 昌九城際鐵路的開通 南昌至九江的城際鐵路已于 8 月開始開通試運(yùn)營(yíng)，設(shè)計(jì)最高時(shí)速250 公里、被譽(yù)為我省第一條城際高鐵的昌九城際鐵路開通后，使南昌到九江僅需 40 分鐘。 溫泉旅游是 旅游者 以體驗(yàn)溫泉，感悟溫泉沐浴 文化 為主題，達(dá)到溫泉養(yǎng)生、 休閑 、度假為目的的旅游。受到淡旺季客流量明顯的影響，加上度假村未能合理對(duì)淡旺季的員工進(jìn)行安排，造成員工淡季失業(yè)，旺季超負(fù)荷工作，員工流失率高。 配套設(shè)施少，旅游產(chǎn)品單調(diào) 龍灣溫泉度假村以溫泉為主，但與養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議、休閑、健康管理等內(nèi)容相對(duì)偏少，旅游產(chǎn)品單調(diào)、不豐富。尤其是長(zhǎng)三角和珠三角，人口眾多，生活富裕，出游意愿高，消費(fèi)能力強(qiáng)，為溫泉旅游提供了廣闊的客源市場(chǎng)。 企業(yè)自身優(yōu)勢(shì) 廬山旅游發(fā)展股份 有限 公司擁有廬山景區(qū)旅游交通環(huán)保車專營(yíng)權(quán) 40 年、廬山景區(qū)出租車經(jīng)營(yíng)權(quán) 40 年，廬山百幢直管舊別墅的 開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)、景區(qū)內(nèi) “ 云霧山泉水 ” ，以及中國(guó)十大名茶之一的 “ 廬山云廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 霧茶 ” 的統(tǒng)一管理與經(jīng)營(yíng)權(quán)?？h城距九江市36 公里，距 南昌 120 公里，距 武漢 200 余公里。古往今來，踏訪田園詩人陶淵明故里的名人雅士，諸如李白、蘇軾、朱熹、黃庭堅(jiān)、米芾、王陽明、李時(shí)珍、董奉、徐霞客等，或吟詩、或講學(xué)、或游歷；達(dá)官顯要冠蓋如云，歷代帝王李璟、康熙，近 代名人周恩來、朱德、劉少奇、蔣介石、馮玉祥等，或避暑、或考察，留下了大量詩詞歌賦。鄱陽湖豐水季節(jié)浩浩蕩蕩，橫無際涯。有鄱陽湖 220 公里湖岸線，捕撈水面 萬畝，盛產(chǎn)珍珠、甲魚、鱖魚、銀魚、 螃蟹、蝦等淡水珍品。沿湖沙山為全省風(fēng)洞，是江西第一個(gè)風(fēng)力發(fā)電實(shí)驗(yàn)區(qū)。 第四節(jié) 旅游 SWOT 分析 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目，旅游競(jìng)爭(zhēng)力分析采用 SWOT分析方法進(jìn)行分析，分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、機(jī)會(huì)（ O）和威脅（ T）。 表 42 星子縣旅游人數(shù)預(yù)測(cè)情況一覽表 年份 旅游人數(shù)預(yù)測(cè)情況（萬人） 序列 實(shí)際值 一元二次 指數(shù)平滑 平均值 2020 1 47 2020 2 2020 3 2020 4 2020 5 2020 6 2020 7 380 2020 8 2020 9 2020 10 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 2020 11 由上表可知， 2020年星子縣旅游人數(shù)預(yù)測(cè)可達(dá)到 。指數(shù)平滑曲線模型預(yù)測(cè)圖見圖 44 所示。因此在報(bào)告統(tǒng)計(jì)分析中，在進(jìn)行一元回歸與指數(shù)平滑法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，自變量（ X）均采用基年 2020 數(shù)值為 1，以后逐年增加。 2020 年 10 月星子旅游接待境內(nèi)外游客人次首次突破 100 萬，至 2020 年全縣接待旅游人次達(dá) 萬人次 。其中超億元項(xiàng)目 18 個(gè)，超 5 億元項(xiàng)目 6 個(gè)，超 10 億元項(xiàng)目 3 個(gè)，累計(jì)投資超 100 億元人民幣。優(yōu)質(zhì)的旅游資源、一流的旅游產(chǎn)品，決定了星子是塊風(fēng)水寶地，是人們觀光度假休閑旅游的好去處。 三、星子縣旅游發(fā)展現(xiàn)狀 星子縣面積 894 平方公里，人口 24 萬，依山傍水，坐北朝南，氣候宜人，區(qū)位獨(dú)特，交通便捷，歷史悠久，文化厚重。在發(fā)展目標(biāo)上，提出創(chuàng)建 2 個(gè) 5A 級(jí)、 15 個(gè) 4A 級(jí)以溫泉為主體產(chǎn)品的旅游景區(qū)。 三、江西省溫泉旅游發(fā)展現(xiàn)狀 江西目前已探明擁有 90 處天然出露的溫泉（ 25℃ 以上），主要分布在全省 8 個(gè)設(shè)區(qū)市的 41 個(gè)縣（市），呈現(xiàn)南比北多、西比東多的特廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 點(diǎn)。 2020 年，九江市全年接待旅游總?cè)藬?shù)為 萬人次，增長(zhǎng)%。 九江市的旅游資源還具有很大的開發(fā)潛力。境內(nèi)以廬山、鄱陽湖和長(zhǎng)江為主體構(gòu)架，蘊(yùn)涵著優(yōu)美秀麗的自然風(fēng)光、精巧典雅的名勝古跡和豐饒別致的物產(chǎn)風(fēng)情?？梢?，旅游業(yè)已成為我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎。全省森林覆蓋率 %，居全國(guó)前列。 一、江西省旅游發(fā)展現(xiàn)狀 江西有良好的生態(tài)環(huán)境。國(guó)內(nèi)旅游收入 12580 億元，增長(zhǎng) %。比如，在美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等國(guó)家目前正普遍實(shí)行各種工作制。進(jìn)入 20世紀(jì)，隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，與休閑相關(guān)的產(chǎn)業(yè)便逐漸的應(yīng)運(yùn)而生， 20 世紀(jì) 70 年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。這些正是溫泉度假旅游的特長(zhǎng)所在，這里同樣潛藏著溫泉旅游的巨大商機(jī)。這兩部分旅游者的共同特點(diǎn)是，消費(fèi)水平高、逗留時(shí)間長(zhǎng)、非基本旅游消費(fèi)支出比例大，同時(shí)比較注重文化品位。溫泉旅游者正從專門化、特殊化的消費(fèi)群體向大眾化發(fā)展。在這種新的市場(chǎng)需求催生下，現(xiàn)代溫泉旅游一改傳統(tǒng)的單純 “ 泡湯 ” 式，逐步演變?yōu)橐越】禐橹黝}的休閑度假旅游時(shí)尚，成為轉(zhuǎn)型期炙手可熱的一種新型旅游產(chǎn)品，從而極大的滿足了旅游者文化和精神層面的需求，適應(yīng)了現(xiàn)代旅游市場(chǎng)消費(fèi)的特點(diǎn)。在短假里，部分游客會(huì)以兩天到兩天半的時(shí)間游程，選擇有豐富的人文積淀和濃郁的風(fēng)俗民情出游目的地。 我國(guó)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能從經(jīng)濟(jì)功能階段向經(jīng)濟(jì)功能為主、多種功能共同發(fā)揮作用階段轉(zhuǎn)變。與現(xiàn)代生活方式緊密相關(guān)的旅游新業(yè)態(tài)將大量涌現(xiàn)。我國(guó) 旅游市場(chǎng) 將從以入境旅游為主導(dǎo)、國(guó)內(nèi)旅游為基礎(chǔ)，發(fā)展到國(guó)內(nèi)、入境、出境三大旅游市場(chǎng)共同發(fā)展。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。龍灣溫泉臨近的廬山天沐溫泉占地面積達(dá)到 500 畝，年接待量達(dá) 4000 人，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目豐富包括溫泉、客房 、水上樂園、養(yǎng)生保健、旅游度假、餐飲、商務(wù)會(huì)議、娛樂、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等，業(yè)務(wù)總收入將達(dá) 7 億元，凈利潤(rùn)將達(dá) 2 億元，為周邊居民提供就業(yè)崗位 400 多個(gè)。此外，溫泉旅游涉及 “ 行、泡、療、健、吃、住、購、娛 ” 等要素，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，延伸性強(qiáng)，具有就業(yè)容量大、門檻低、范圍廣等特點(diǎn)，對(duì)不同類 型、不同層次的勞動(dòng)力都有需求，直接為居民提供多種就業(yè)崗位，能夠有效促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。 我省以山岳型旅游景區(qū)為主，旅游季節(jié)性非常明顯，一般 3— 10廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 月份為旅游旺季， 11 月 — 2 月份由于氣候偏冷，游客稀少。 項(xiàng)目建設(shè)以發(fā)展溫泉旅游為立足點(diǎn)，主動(dòng)聯(lián)合廬山、星子縣、潯陽區(qū)，發(fā)起成立鄱陽湖生態(tài)旅游龍頭聯(lián)盟，提出讓游客 “ 登廬山、游西海、泡溫泉、逛潯陽 ” ， 能夠樹立鄱陽湖生態(tài)旅游新形象，有效加快發(fā)展溫泉旅游發(fā)展，對(duì)于繁榮旅游經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，實(shí)現(xiàn)江西綠色崛起 具有十分重要的意義。九江有著廬山、云居山、柘林湖等豐富的旅游資源，作為在 鄱陽湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)建設(shè)中的排頭兵，培育旅游龍頭企業(yè)，壯大旅游市場(chǎng)有著重要意義。項(xiàng)目的建設(shè)符合旅游消費(fèi)發(fā)展的趨勢(shì)，同當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有旅游資源和文化緊密結(jié)合，對(duì)于江西省乃至整個(gè)中部地區(qū)的溫泉旅游都具有重大意義。毋庸置疑，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，溫泉經(jīng)濟(jì)大有可為。很多溫泉旅游區(qū)已經(jīng)逐步擺脫單一洗浴健身的功能，形成了集休閑度假、保健療養(yǎng)、觀光娛樂于一身的綜合功能性休閑度假目的地。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 溫泉旅游作為一種休閑養(yǎng)生、解壓和治療身心疲憊的方式，是一種高級(jí)的享受，符合人們的休閑、養(yǎng)生和度假需求，很自然地它開始受到了越來越多人士的青睞。 四、管理模式落后，從業(yè)人員素質(zhì)不高 旅游屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，進(jìn)入旅游業(yè)的從業(yè)人員門坎較低。因此，對(duì)于龍灣溫泉來說，急需豐富溫泉的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。度假村以溫泉為主，但同其他模式結(jié)合度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，例如度假村會(huì)議中心規(guī)模非常有限，會(huì)議接待能力差，會(huì)議收入少；缺少體檢中心等養(yǎng)生和健康管理的場(chǎng)所，溫泉旅游的深度產(chǎn)品開發(fā)欠缺；雖然度假村有配備網(wǎng)球場(chǎng)，但位置離泡湯區(qū)太遠(yuǎn)，使用率低。一方面龍灣溫泉度假村開發(fā)前并沒用明確的目標(biāo)市場(chǎng)，幾乎面向所有大眾人群，缺乏正確的市場(chǎng)定位，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的溫泉產(chǎn)品幾乎沒用，所以在經(jīng)營(yíng)過程中沒有形成自己的穩(wěn)定性優(yōu)勢(shì)客源，突顯不出自身的服務(wù)特色。從各類客源的消費(fèi)情況看，旅 游團(tuán)隊(duì)消費(fèi)內(nèi)容一般是溫泉，二次消費(fèi)能力不足，本地商務(wù)單位的消費(fèi)能力好。度假村目前主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括三個(gè)部分：客房、餐飲、溫泉洗浴，近三年經(jīng)營(yíng)情況見表 21。 龍灣溫泉水的溫度最高達(dá) 75 攝氏度，常年平均水溫為 6065 攝氏度， 屬高溫地?zé)豳Y源中的溫?zé)崴?、熱水，具有較高開發(fā)利用價(jià)值。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)更好地發(fā)揮獨(dú)特的溫泉旅游資源優(yōu)勢(shì)等方面有著重要的意義。 四、項(xiàng)目總投資與資金籌措 項(xiàng)目估算總投資為 49250 萬元，其中：建筑（裝飾）工程 萬元，設(shè)備購置及安裝工程費(fèi) 萬元，工程其他費(fèi) （含收購費(fèi) 3 億元）萬元，預(yù)備費(fèi)用 萬元。 二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 根據(jù)廬山龍灣溫泉度假村 “ 綜合性五星級(jí)度假村 ” 戰(zhàn)略定位，結(jié)合龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，考慮將來一段時(shí)期的發(fā)展需求，綜合多方面因素，重點(diǎn)對(duì)龍灣溫泉度假村整體建設(shè)規(guī)模和檔次進(jìn)行提升，確定項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括三大工程，具體為： 整體風(fēng)格改造提升工程 （ 1）改造山江湖酒店 2408 ㎡； （ 2）改造三江湖宴會(huì)廳等 1146 ㎡； （ 3）改造浴花園 4855 ㎡； （ 4）御花園、御景樓加層，共 1500 ㎡ ； 園林環(huán)境改造提升工程 （ 1）改造會(huì)議中心 4300 ㎡； （ 2）擴(kuò)建國(guó)際會(huì)議中心 4500 ㎡； 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 （ 3）新建接待中心 1500 ㎡； （ 4）改造御家園 3314 ㎡； （ 5）改造御景樓 1540 ㎡； （ 6）山江湖宮廷美食坊（擴(kuò)建） 1200 ㎡； （ 7）改造水療館 806 ㎡； （ 8）改造會(huì)所樓 1511 ㎡； （ 9）改造靜心閣等 798 ㎡； （ 10）改造現(xiàn)有溫泉泡池 45 個(gè)； （ 11）浴花園加層擴(kuò)建 1500 ㎡； （ 12）龍灣大廈（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 7300 ㎡） （ 13）新建半立體式停車場(chǎng) 3000 ㎡； （ 14）園林環(huán)境改造 20200 ㎡； 新建功能延伸項(xiàng)目 （ 1）歐洲美食購物街 1000 ㎡； （ 2）休閑娛樂館 2200 ㎡； （ 3）改造水上樂園 1500 ㎡； （ 4）森林浴基地游步道 5000m； （ 5）森林浴基地設(shè)施建設(shè) 5000 ㎡； （ 6）文化廣場(chǎng)改造 3000 ㎡。贛、撫、饒、信、修五大水系在縣域東南水面束流而東，形成 “ 江湖之會(huì) ” 。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為江西省九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)環(huán)山公路廬山龍灣溫泉度假村 內(nèi)，詳見項(xiàng)目地理位置圖。 廬山龍灣溫泉度假村 是國(guó)家 AAAA 級(jí)旅游景區(qū)，國(guó)內(nèi)首家深度山林溫泉，國(guó)家四星級(jí)溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)展、特色美食、運(yùn)動(dòng)健身、生態(tài)教學(xué)與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，龍灣溫泉度假村 2020 年 9 月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)， 擁有客房 260間， 50 多個(gè)功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時(shí)容納 3000 人沐浴天然溫泉。由于廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 目前九江旅游企業(yè)大多分散經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一，而且局限于小的行政區(qū)劃范圍。鄱陽湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)是以江西鄱陽湖為核心，以 鄱陽湖城市圈 為依托，以保護(hù)生態(tài)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)為重要戰(zhàn)略構(gòu)想，把鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為全國(guó)生態(tài)文明與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一、人與自然和諧相處的生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和中國(guó) 低碳經(jīng)濟(jì) 發(fā)展先行區(qū)。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 二、項(xiàng)目提出的理由和過程 在新世紀(jì)新階段，黨中央、國(guó)務(wù)院把擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)確立為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn)。公司位于廬山風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū) —— 風(fēng)景秀麗的河?xùn)|路 9 號(hào)，獨(dú)享廬山獨(dú)特的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，下設(shè)美廬經(jīng)營(yíng)部、美廬山莊和酒店公司三個(gè)分支機(jī)構(gòu)，投資設(shè)立廬山露語茶業(yè)有限公司、廬山旅游觀光車有限責(zé)任公司、廬山旅游發(fā)展建筑工程有限公司 、