【正文】 6. 本工程應(yīng)盡快上馬，以期獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2. 建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊工程前期的工作，做好工程前期規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、勘察測(cè)量等準(zhǔn)備工作。3. 經(jīng)濟(jì)效益顯著（1）項(xiàng)目建設(shè)總投資：。第十七章 結(jié)論與建議通過(guò)對(duì)東大溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目的投資背景，資源分析，項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析和預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的策劃，效益分析，環(huán)境影響與保護(hù)等多方面的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目投資價(jià)值高，利潤(rùn)豐厚。1. 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，積極培育開(kāi)發(fā)客源市場(chǎng)，建立廣泛的市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)，著力塑造旅游品牌形象，加大宣傳促銷(xiāo)力度，深入挖掘市場(chǎng)潛力，充分利用政策保護(hù)，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2. 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)由于經(jīng)營(yíng)管理制度不完善，管理體制不健全，員工素質(zhì)不高，崗前培訓(xùn)和崗位管理不嚴(yán)，使管理效率降低，達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，造成經(jīng)營(yíng)收入減少，成本提高，帶來(lái)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。2. 投資回報(bào)率計(jì)算分析可知，%，%。3. 國(guó)內(nèi)各種物資、設(shè)備供應(yīng)充足，能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的技術(shù)、物資、人員等方面的需求，完全可以保證項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 4. 本項(xiàng)目實(shí)施可帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展及商品流通、餐飲業(yè)等的全面進(jìn)步，有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)、文化素質(zhì)的提高，促進(jìn)長(zhǎng)安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。圖142 敏感性分析通過(guò)以上分析計(jì)算，項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均達(dá)到或好于行業(yè)的基準(zhǔn)指標(biāo)。表明本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)不高，詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附盈虧平衡分析圖141。由于旅游投資項(xiàng)目所涉及的不少方面都具有長(zhǎng)期性和變動(dòng)性，會(huì)受到儲(chǔ)多因素變化的影響，這些難以預(yù)知的變化因素決定了旅游企業(yè)投資效益的不確定性，投資風(fēng)險(xiǎn)一般是難以避免的。從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和籌資活動(dòng)的全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，計(jì)算期內(nèi)現(xiàn)金流出均大于現(xiàn)金流出。6. 投資回收期（pt）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間。4. 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。其計(jì)算公式如下： （式中：為現(xiàn)金流入，為現(xiàn)金流出，下同）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）計(jì)算結(jié)果稅前、%%，高于稅前基準(zhǔn)收益率12%和稅后基準(zhǔn)收益率10%。6. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用含企業(yè)管理費(fèi)、宣傳促銷(xiāo)等費(fèi)用，按年經(jīng)營(yíng)收入的5%計(jì)。4. 修理費(fèi)%，年修理費(fèi)估算為136萬(wàn)元。2. 工資福利費(fèi)項(xiàng)目勞動(dòng)定員40人，年工資估算為63萬(wàn)元。（3）參與活動(dòng)的材料費(fèi)本項(xiàng)目參與活動(dòng)的材料費(fèi)按收入的30%計(jì)提，年參與活動(dòng)的材料費(fèi)為15萬(wàn)元。院26院/次126院落3604娛樂(lè)收入50元/人20人/次240人次3605餐飲收入50元/人20人/次240人次.3606購(gòu)物收入20元/人10人/次330人次360合計(jì)。（5）公積金按可分配利潤(rùn)的10%計(jì)提。融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%；稅后財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為10%；項(xiàng)目資本金稅后財(cái)務(wù)收益率為14%。由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本數(shù)據(jù)有一部分來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，因而會(huì)存在一些不確定性，故還將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析。4. 積極擴(kuò)大對(duì)外宣傳，吸引外商投資和吸納社會(huì)閑散資金。因此，在資金的籌措上應(yīng)堅(jiān)持國(guó)家、集體、個(gè)人一起上的方針，誰(shuí)投資，誰(shuí)受益，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極因素，制定各種優(yōu)惠政策，招商引資，吸引資金，形成投資多元化的旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)格局。建設(shè)項(xiàng)目的投資估算情況詳見(jiàn)表121。土方工程根據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)械臺(tái)班費(fèi)用、油料價(jià)格水平、運(yùn)輸距離等進(jìn)行計(jì)算。第十二章 建設(shè)項(xiàng)目投資估算1. 東大溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目和總平面規(guī)劃平面圖，主要項(xiàng)目的初步方案設(shè)計(jì)。旅游產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)和市場(chǎng)上一般商品的購(gòu)買(mǎi)不同，旅游者購(gòu)買(mǎi)時(shí)見(jiàn)不到實(shí)物，只憑旅游信息作出決策，因此旅游宣傳、促銷(xiāo)是本項(xiàng)目的重要一環(huán)，必須下大力度把香妃園園區(qū)宣傳出去。技術(shù)培訓(xùn)合格后，考核錄用上崗。（1）管理人員培訓(xùn)管理人員需要具備一定的科學(xué)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)素養(yǎng)。由于旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性較強(qiáng)，為減少日常開(kāi)支，人員的配備應(yīng)當(dāng)注重高效、精干，除必要的管理人員外，其他人員均采用季節(jié)性臨時(shí)工。成立東大溫泉度假村旅游開(kāi)發(fā)有限公司，承擔(dān)園區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理。2. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，按照投資最少的經(jīng)濟(jì)原則，以確定最優(yōu)的承包商。5. 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，該通知書(shū)具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出30 日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，項(xiàng)目承辦單位和中標(biāo)人簽訂書(shū)面合同，同時(shí)，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，招標(biāo)項(xiàng)目屬于建筑施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)和擬用以完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合招標(biāo)。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目招標(biāo)的范圍包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)、施工單位選擇招標(biāo)和設(shè)備與材料采購(gòu)招標(biāo)，面向社會(huì)全部進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。如在施工圖設(shè)計(jì)階段，可以進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)及有關(guān)設(shè)備訂貨工作，土建施工末期可提前進(jìn)行設(shè)備安裝工程。（3）施工階段：設(shè)備的采購(gòu)、落實(shí)協(xié)作關(guān)系、土建施工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。4. 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，營(yíng)造優(yōu)美的自然環(huán)境和旅游環(huán)境。 ① 建立嚴(yán)格的防火制度，分區(qū)分級(jí)負(fù)責(zé)； ② 在度假村內(nèi)，除特設(shè)的固定的吸煙點(diǎn)（吸煙室）外，應(yīng)嚴(yán)格禁止吸煙； ③ 重點(diǎn)防護(hù)地段及游客集中地段，應(yīng)采取嚴(yán)格的的防火措施 ，并備有足夠的消防器材； ④ 遇有雷電或其它不可抗拒能力引起的火災(zāi)，除應(yīng)積極組織人力進(jìn)行撲救外，還應(yīng)迅速向上級(jí)報(bào)告。（5）制定節(jié)電管理制度。（1）采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。本項(xiàng)目屬景觀地產(chǎn)項(xiàng)目，節(jié)能降耗工作要依據(jù)國(guó)家和省上的相關(guān)節(jié)能規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)公共建筑嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能50%的標(biāo)準(zhǔn)。④園區(qū)安全及防火亦應(yīng)有自動(dòng)報(bào)警及控制系統(tǒng)，采用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，確保園區(qū)安全。為此，一是要加強(qiáng)對(duì)游客的宣傳教育，在各個(gè)旅游景點(diǎn)的醒目處都要設(shè)立標(biāo)語(yǔ)或廣告牌，以增強(qiáng)游客保護(hù)環(huán)境的積極性、自覺(jué)性和主動(dòng)性，杜絕游客亂摘亂扔、亂涂亂畫(huà)等不文明行為；二是要加強(qiáng)對(duì)從事各種旅游經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主體的宣傳教育，讓游客了解環(huán)境污染及其破壞環(huán)境的嚴(yán)重后果。③ 環(huán)境噪聲達(dá)到GB309693O類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)要求。盡可能使用紙質(zhì)潔具、餐具，避免白色污染。措施：加強(qiáng)管理，園區(qū)內(nèi)禁止放高分貝音響，園區(qū)外限制車(chē)輛鳴笛?？沙浞掷弥兴M(jìn)行園區(qū)澆灌、道路噴灑、沖廁等，余水南側(cè)泄洪溝內(nèi)。措施：設(shè)計(jì)施工前要對(duì)用地范圍內(nèi)的樹(shù)木進(jìn)行普查，名貴花木盡量保留，無(wú)法保留時(shí)，可采取移植辦法加以保護(hù)。措施：及時(shí)清運(yùn)至定點(diǎn)垃圾場(chǎng)。園區(qū)外圍無(wú)聲環(huán)境污染企業(yè)，唯有交通噪聲對(duì)園區(qū)影響較大。第六章 環(huán)境影響與保護(hù)旅游事業(yè)發(fā)展依賴于旅游資源和自然環(huán)境。（3）建設(shè)設(shè)備和材料選用。在園區(qū)內(nèi)布置急救中心管理用房，占地100 m2。（1）公共廁所規(guī)模預(yù)測(cè)及規(guī)劃規(guī)劃在景點(diǎn)內(nèi)布置高檔次的水沖式公廁4處，設(shè)計(jì)蹲位5—8個(gè)。熱水負(fù)荷匡算：熱水供應(yīng)量按冷水供應(yīng)量的25%—30%計(jì)，則日用熱水量為30立方米。同時(shí)考慮開(kāi)通傳真及快件業(yè)務(wù)。（5）線路敷設(shè)：園區(qū)供電線路均采用地埋敷設(shè)方式，并與通訊線路分設(shè)在道路兩側(cè)。其電源由服務(wù)中心區(qū)變電站引來(lái)。（2）中心區(qū)配電站變壓器容量：變壓器容量確定為為500KVA；（3）供電方式：為滿足園區(qū)發(fā)展的用電要求，規(guī)劃將10kv高壓線引入園區(qū)，同時(shí)在園區(qū)設(shè)10KV箱式變電站1處，容量為500KVA。管材選用UPVC塑料管，排水管徑為d200～d300，排水檢查井每隔30m設(shè)一座。（2）排水量匡算以常住居民生活排水量為基準(zhǔn)，同時(shí)考慮到游客排水量，按給水量的80%計(jì)算，經(jīng)計(jì)算, m3/d。u 根據(jù)地形特點(diǎn)和污水處理設(shè)施的位置，合理布置主干管。管材選用ABS工程塑料管。u 不可預(yù)見(jiàn)用水：按總用水量10%計(jì)算Q2=10%= m3/d。Q3=20450=9 m3/d。d，人數(shù)450人。（2）用水量匡算A、自來(lái)水u 住宿游客用水量：人均生活用水量指標(biāo)采用200L/人（4）修建生態(tài)停車(chē)場(chǎng)890㎡。交通組織方式分旅游專(zhuān)用車(chē)和徒步游覽兩種方式。每套均由由客廳、臥室、車(chē)庫(kù)、更衣室、沐浴室、餐廳、廚房及服務(wù)用房組成。位置范圍：位于園區(qū)四周，占地面積17040 m2。u 愛(ài)情海：緣分由天定，情定愛(ài)情海”這是專(zhuān)門(mén)為情侶們?cè)O(shè)計(jì)的溫泉泡池，其中包含了幾對(duì)功效與形狀各不相同的水療設(shè)備，而且都是兩兩相依的，為情侶們營(yíng)造了伊甸園般的秘密空間。由接待大廳、多功能廳、運(yùn)動(dòng)健身廳、湯泡更衣室、風(fēng)味餐廳、小型超市、醫(yī)療保健室和設(shè)備用房等組成，既是整個(gè)園區(qū)游客服務(wù)基地；又是溫泉湯泡娛樂(lè)區(qū)的主入口和相應(yīng)配套用房。開(kāi)發(fā)方向：以“舒適”為設(shè)計(jì)元素，對(duì)溫泉沐浴文化進(jìn)行挖掘，創(chuàng)新溫泉沐浴方式，開(kāi)發(fā)具有市場(chǎng)招徠度的旅游產(chǎn)品。（4）籃球場(chǎng)1個(gè)，占地面積150 m2。（2）迎賓百花園位于園區(qū)的最北側(cè)，在此規(guī)劃迎賓百花園，主要種植奇花異卉，如迎春、碧桃、月季、牡丹、芙蓉、芍藥、石竹、蠟梅、美人蕉、百日紅、君子蘭、茉莉、水仙、夜來(lái)香、桂花、步步高、雞冠花、含羞草、一捧雪、一品紅以及秋菊等等。 分區(qū)規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目布設(shè)位置范圍：位于園區(qū)最北端，占地面積3750m2。（5）旅游服務(wù)“系統(tǒng)化”旅游服務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，要把整個(gè)旅游服務(wù)看作一個(gè)大的系統(tǒng)，東大溫泉旅游是由若干子系統(tǒng)構(gòu)成的，內(nèi)容包括風(fēng)景點(diǎn)與觀景點(diǎn)系統(tǒng)、環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)等，就是要在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，大小系統(tǒng)綜合平衡，相互協(xié)調(diào)，如要想達(dá)到吸引能力與接待力的統(tǒng)一，就要求旅游資源的開(kāi)發(fā)建設(shè)與旅游服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（水、電等）等方面的綜合平衡。因此結(jié)合東大溫泉度假村的資源特點(diǎn)，適當(dāng)突出生態(tài)化、自然化。 表41 20122025年游客量預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)人年份20122013201420152014201520162017—2025合計(jì)增長(zhǎng)率——30%20%10%10%5%3%0%——游客量9第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案與工程技術(shù)可行性分析 項(xiàng)目建設(shè)原則（1）資源開(kāi)發(fā)“特色化”特色是旅游開(kāi)發(fā)的靈魂，沒(méi)有特色就沒(méi)有效益，因此東大溫泉度假村的開(kāi)發(fā)要突出“人無(wú)我有，人有我新，人新我奇，出奇制勝”的開(kāi)發(fā)方針，充分利用這里的秀山、神水、空氣好等自然資源優(yōu)勢(shì)，總結(jié)他人經(jīng)驗(yàn)，突出自己的特色。本項(xiàng)目的度假客源約占客源量的4050%，是度假別墅和餐飲的主體客源，年時(shí)間分布在每年的10月至次年5月，共8個(gè)月；周時(shí)間分布在周一至周三。(2)基本客源市場(chǎng)主要客源市場(chǎng)：來(lái)自于西安市，數(shù)量可占到80%（包括境外游客團(tuán)隊(duì)）；擴(kuò)大客源市場(chǎng)：來(lái)自于周邊咸陽(yáng)、寶雞楊凌以及當(dāng)?shù)?，?shù)量約占15%；機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)：來(lái)自于全國(guó)各地慕名而來(lái)的游客或途徑游客（含公差），約占5%。按照 “商品定位理論”，營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品的關(guān)鍵是尋找產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的定位，確定產(chǎn)品針對(duì)消費(fèi)者某方面需求的滿足，并據(jù)此確定產(chǎn)品所針對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)。依據(jù)項(xiàng)目地的資源特質(zhì)、資源展布的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立了本項(xiàng)目地的旅游開(kāi)發(fā)理念與模式。（3）市場(chǎng)原則。從單體資源來(lái)看，本項(xiàng)目地的資源品味、景象優(yōu)美度和規(guī)模度都不算特別優(yōu)秀，要避免在市場(chǎng)上“單打獨(dú)闖”，應(yīng)與周邊互補(bǔ)性旅游資源組合開(kāi)發(fā)，聯(lián)合推向市場(chǎng)；（2）特色原則。項(xiàng)目所在地水、電、交通、郵政、通訊設(shè)施等系統(tǒng)有可靠的保證。圖33 規(guī)劃基地現(xiàn)狀陜西省、西安市及長(zhǎng)安區(qū)各級(jí)政府都把溫泉旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)十分重視，并給予大力支持。園區(qū)四周風(fēng)光旖旎，春夏秋冬景色各異，是一個(gè)集北國(guó)雄渾氣勢(shì)與江南水鄉(xiāng)靈秀與一體的新興生態(tài)旅游城鎮(zhèn)，享有“溫泉之都、魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。表31 秦嶺北麓重點(diǎn)溫泉旅游區(qū)的地?zé)豳Y源概況溫泉旅游園區(qū)名稱溫 度（℃）現(xiàn)狀采水量(104M179。圖32 長(zhǎng)安區(qū)旅游規(guī)劃圖東大鎮(zhèn)地?zé)豳Y源極為豐富，大多屬于第四系孔隙地下熱水類(lèi)型。從陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展地帶劃分來(lái)看，項(xiàng)目用地正處在關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶上，這一經(jīng)濟(jì)帶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，物質(zhì)資料供應(yīng)充足。東大溫泉度假村項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以溫泉的綜合開(kāi)發(fā)為切入點(diǎn)，針對(duì)人們健康意識(shí)的消費(fèi)品位日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)，著重發(fā)揮其理療健康和休閑娛樂(lè)的功能，并以此為龍頭，配套完善相關(guān)的各類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目，把東大溫泉度假村打造成一個(gè)動(dòng)靜互補(bǔ)、觀光與體驗(yàn)互補(bǔ)、低檔與高檔互補(bǔ)的、并集旅游“六大要素”為一體的綜合旅游目的地，促進(jìn)地