【正文】 4. 積極做好項目的招投標、專業(yè)人員的選拔招聘、建設項目工程的發(fā)包和有關設施設備的采購等工作，以保證項目建設按計劃順利進行。建設項目地處西安市長安區(qū)，民風淳樸，其溫泉資源豐富且品質高，隨著旅游項目的不斷更新和優(yōu)化，對游客具有較大的吸引力。根據項目存在的潛在風險因素，采用簡單估計法對各風險因素的影響程度作以簡單分析可以看出，嚴重自然災害會造成災難性后果，但發(fā)生的可能性較小，旅游客源市場嚴重不足、價格較低、環(huán)境災害事故造成的風險較大，但可以采取措施，降低發(fā)生的可能性，其它因素為一般風險因素。1. 上繳稅額本項目在計算期內，上繳營業(yè)稅和附加稅1768萬元，企業(yè)所得稅5408萬元，可為當地政府累計上繳7176萬元的稅費。2. 本項目的建設將會促進長安區(qū)經濟的發(fā)展，為建設和促進魅力長安做出積極貢獻，具有良好的文化和社會效益。但在項旅游收費價格及客流量分別降低10%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準財務內部收益率。如附表十三顯示，計算期內，旅游總收入可達到3214萬元，利潤總額21630萬元，除建設期按規(guī)定免交所得稅外，運營十年共上繳所得稅5408萬元，年平均上繳所得稅541萬元。%，高于項目資本金稅后基準收益率14%。1. 總投資收益率(ROI)按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數》的規(guī)定，總投資收益率(ROI)表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。3. 燃料動力費項目建成后采暖費按16元/平方米。1. 原材料費（1）餐飲原材料費餐飲原材料費按餐飲收入的40%計提，年餐飲原材料費為20萬元。營業(yè)稅按旅游區(qū)經營收入的5%計取，城建稅按營業(yè)稅7%計算，教育附加費按營業(yè)稅的3%計算。 本項目的資金使用計劃如下表所示：序號項 目合計20092010201120122013 建設投資218100流動資金10000100000第十四章 財務評價財務評價將在項目財務效益與費用估算的基礎上，主要計算項目有關財務指標。其中，建設單位管理費、勘察設計費、工程監(jiān)理費、招標代理費等費用190萬元，工程基本預備費200萬元，流動資金100萬元。3. 《投資項目可行性研究報告研究指南》——國家計委辦公廳4. 《投資項目經濟咨詢評估指南》——咨經（1998）各種市場的市場調查價格工程總投資包括固定資產投資和鋪底流動資金，其中固定資產投資按照工程建筑費用、設備及工器具購置費、工程建設其他費用、基本與預備費、漲價預備費和建設期利息進行計算。，強化管理旅游開發(fā)是一種經濟行為，旅游資源屬國家所有，需要政府與開發(fā)企業(yè)達成共識，在政府宏觀調控指導下，企業(yè)投入開發(fā)，在市場中企業(yè)收益，東大的旅游業(yè)得以發(fā)展。根據員工所在的部門分別培訓，采取理論和實踐相結合的原則，選取有相關項目管理經驗的人員。評標委員會成員應當客觀公正的履行職務，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。投標人的投標應當符合下列條件之一；能夠最大限度的滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準或者滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的價格合理。其各項工程進度計劃詳見工程進度計劃表91。（1）準備工作：編制可行性研究報告及評估、論證、批復、招投標、準備設計資料等。 引發(fā)火災的原因主要有以下幾點：由雷電引發(fā)的火災；由于用火不慎引發(fā)的火災；故意縱火；游客亂扔煙蒂引發(fā)火災等。 在設計、施工、驗收和審查的各環(huán)節(jié)都應執(zhí)行建筑節(jié)能規(guī)范和標準；建筑的主朝向考慮本地區(qū)較佳的朝向，選擇南北朝向；建筑的體行系數應滿足規(guī)定要求；建筑設計易采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。（3）加大執(zhí)法力度，嚴格以法辦事園區(qū)的環(huán)境保護要真正落到實處，走向法制的軌道，真正做到有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必究。. 環(huán)境保護措施（1）積極宣傳引導，提高環(huán)保意識環(huán)保意識反映了人們對自然界的一個基本認識和態(tài)度，它既反映在人們對環(huán)境問題及其危害認識態(tài)度上，又體現在人們保護環(huán)境的自覺行為上。④生活垃圾主要來源于游客拋棄的果皮、飲料罐、食品、紙盒、塑料袋等。. 營業(yè)期影響環(huán)境的因素分析及采取的措施① 生活污水隨著項目的建設和旅游業(yè)的發(fā)展，游客勢必會有較大增長，生活污水量亦將有較大增加。措施：施工期必須設置防護圍欄，以降低噪聲分貝值，并嚴禁夜間進行施工。建筑材質可選用現代新材料，達到以假亂真的效果。（2）其它環(huán)衛(wèi)設施u 在園區(qū)內設置2個垃圾收集點，1輛垃圾清運車。（2）供熱規(guī)劃熱負荷： 采暖負荷匡算：區(qū)內總建筑面積11472m2，其中居住建筑面積9672 m2，公建建筑面積1800 m2，居住熱指標取70W/ m2，公建熱指標取80W/ m2。路燈采用小功率高顯色高壓納燈，燈桿間距20米。其指標如下：居住30 W / m2；行政管理25 W / m2；商業(yè)服務35 W / m2；。u 污水管道的坡降與地面的坡度一致。供水管網：區(qū)內的供水管徑為DN200—DN100mm。u 餐飲用水量：按20L/人u 輸水管道、渠道及高位蓄水池，采用地下暗管、暗渠、暗池，形成隱蔽工程，以防止污染和影響景觀。附屬建筑：建筑面積759m2，主要為員工住宿和管理用房使用。u 沖擊波：特設的所泡穴位按摩床和腳底針刺按摩對人體的全身進行定向的調理，溫泉滋潤著全身的肌膚，增加深部肌肉的血液流量，起到解痙、止痛、清除肌肉的局布疲勞，增強免疫力。同時通過特別的植物配景、冷霧、雕塑、景觀墻、亭臺樓榭和特色服務，在小天地里出營造與眾不同的溫泉環(huán)境。（3）生態(tài)停車場位于迎賓花園南側，此停車場為生態(tài)停車場，將目前的環(huán)境進行整治美化，停車場既是旅游服務的建設內容，同時也要將其作為景觀來對待。 項目總體構思（1）開發(fā)方向依托規(guī)劃地域豐富的地熱礦泉資源，立足發(fā)展現狀，按高起點、高品位、高檔次的模式，借助景觀設計與規(guī)劃設計相融合的設計手法，把該規(guī)劃區(qū)域建設成為以溫泉洗浴為主，集度假別墅、康樂運動、生態(tài)休閑為一體的、西安市的重點溫泉休閑保健度假村。一切要按照旅游市場來進行項目設置，精心打造品牌，同時還要根據旅游資源的冷熱原則，預測未來的旅游趨勢，以對旅游項目做出合理的實施開發(fā)步驟。其中都市休閑度假湯泡游客為主體游客，由家庭、小團體和散客組成，是項目主體客源，周時間分布在周五至周六。從上述旅游客源分析可見，本項目地向性結構以區(qū)域向性為主，主要是吸引西安市及周邊等區(qū)市的游客。旅游產品開發(fā)必須做出自身鮮明的特色，一旦失去特色，就失去開發(fā)的價值。資金是旅游資源開發(fā)的必要條件，直接關系到旅游開發(fā)的可能性、深度和進度。/a)開采潛量比例（%）臨潼驪山溫泉旅游園區(qū)43眉縣湯峪溫泉旅游園區(qū)42～73藍田湯峪溫泉旅游園區(qū)53周至樓觀臺溫泉旅游園區(qū)55～61華陰華山溫泉旅游園區(qū)105長安東大溫泉旅游園區(qū)43～58合 計資料來源：《秦嶺北麓重點旅游區(qū)地熱資源開發(fā)前景評估報告》P12—13，氣候宜人東大位于中國南北方分界線、長江黃河分水嶺——秦嶺北麓生態(tài)旅游經濟發(fā)展帶的風水寶地，可謂是南依終南，北撤豐河，西臨高冠河，這樣的環(huán)境造就了空氣中負氧離子及植物精氣含量較高，氣候環(huán)境宜人，適宜游客開展娛樂休閑活動。同時，秦嶺北麓現已聚集了南山庭院、高山流水、紫薇山莊等西安最大的高檔別墅區(qū)，這些都為該地段的經濟發(fā)展注入了活力，也為項目的開發(fā)提供了引擎。. 拉動相關產業(yè)發(fā)展，促進地方經濟快速增長的需要陜西省委、省政府非常重視溫泉旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列加快溫泉旅游業(yè)發(fā)展的決定和政策，東大溫泉旅游園區(qū)屬省政府六大重點溫泉工程之一。作為資源，應該說溫泉是生活中最寶貴的資源。目前國內休閑旅游發(fā)展勢頭迅猛，休閑旅游內容豐富，有多種多樣的實現形式，其中溫泉旅游就是一種特別受到旅游者青睞的休閑方式。目前，以溫泉旅游為主的休閑旅游發(fā)展勢頭迅猛。全世界的年出國旅游人數從1950年的2500多萬，增加到現在的6億多人，國際旅游收入則從21億美元猛增到4000多億美元。隨著我國旅游業(yè)的開放發(fā)展，對旅游的投資需求將進一步擴大，預計十一五期間。項目建成后，具有廣闊的市場前景，游客不僅可以獨享溫泉世界的愜意，還可在此小住養(yǎng)身，體會“浮生偷得半日閑”。 陜西省旅游設計院 西安市東大溫泉度假村建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 項目背景 1 2 3第二章 項目建設背景和必要性 5 5 7 8第三章 項目建設條件分析 10 10 11 11 13第四章 項目市場分析與預測 15 15 16 17第五章 項目建設方案與工程技術可行性分析 18 18 分區(qū)規(guī)劃及重點項目布設 19 基礎設施建設 23 工程技術可行性分析 27第六章 環(huán)境影響與保護 28 28 28 30第七章 資源節(jié)約 32 32 32第八章 防災措施 34 34 34第九章 項目實施進度計劃 35 35 35 36第十章 項目招標方案 37 基礎設施建設項目招標范圍及招標組織形式 37 投標、開標、評標和中標程序 37 評標委員會的人員組成和資質要求 38第十一章 組織機構與人力資源配置 39 39 39 40 40第十二章 建設項目投資估算 42 42 42 42第十三章 融資方案 45 45 45第十四章 財務評價 46 46 46 47 47 48 50 50 50 52第十五章 社會評價 53 53 53 項目對國民經濟的貢獻 54第十六章 風險分析 55 55 55 56第十七章 結論與建議 57 57 建議 58附表：主要經濟數據與評價指標表 建設投資估算表 流動資金估算表 項目總投資使用計劃與資金籌措表總成本費用估算表（要素成本法）總成本費用估算表（生產成本加期間費用法）外購原材料費估算表工資及福利費估算表修理費估算表營業(yè)費用估算表1固定資產折舊費估算表1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表1利潤與利潤分配表1項目投資現金流量表1項目資本金現金流量表1財務計劃現金流量表1資產負債表1敏感性分析匯總表附圖：01 東大溫泉度假村總平面圖02 東大溫泉度假村鳥瞰圖03 東大溫泉度假村道路工程圖04 東大溫泉度假村給排水工程圖05 東大溫泉度假村電力電訊及環(huán)衛(wèi)工程圖06 東大溫泉度假村景觀意向圖07 建筑平面布置圖59第一章 總 論 項目背景西安市東大溫泉度假村建設項目可行性研究報告旅游開發(fā)西安市長安區(qū)南郊終南山北麓東大鎮(zhèn)單位名稱：陜西成泰實業(yè)有限公司單位法人：李成平 單位簡介：公司成立于2003年，是我國首個國家二級房地產開發(fā)企業(yè)，業(yè)務覆蓋煤炭、化工、礦業(yè)機械、建筑工程設計、施工、監(jiān)理、建筑材料生產銷售等多個領域，公司現有獨立法人資格的子公司8個，參股企業(yè)3個。① 總投資收益率：%② 項目財務內部收益率(所得稅前)：%③ 財務凈現值FNPV(稅前)：6947萬元④ 項目資本金內部收益率：%⑤ 資本金凈利潤率：%⑥ 投資回收期: Pt=⑦ 營業(yè)收入：3214萬元⑧ 年平均利潤總額：2163萬元本項目可行性研究報告主要包括以下幾個方面的內容：項目建設背景與必要性項目市場分析與預測項目建設方案及工程技術可行性分析環(huán)境影響與保護資源節(jié)約防災措施項目招標方案組織機構與人力資源配置建設項目投資估算1融資方案1經濟效益分析及不確定性分析1社會評價及風險分析第二章 項目建設背景和必要性世界旅游組織預測21世紀旅游業(yè)將成為世界第一大產業(yè)，到2020年全球游客人數將達15億，總收入達2萬億美元。年均增長15%。我國現在旅游業(yè)的狀況，正處于發(fā)達國家六、七十年代的階段，旅游已成為我國群眾的生活新需求。在國外，許多具有溫泉和地熱資源的城市，都在利用湯浴文化，發(fā)展本地旅游，如日本九州島東部的“湯浴之鄉(xiāng)”，年接待沐浴者就達到了685萬人次。 隨著人們非治療療養(yǎng)需求、度假休憩需求、回歸自然心態(tài)需求及閑暇消費觀念變化需求的不斷增強，溫泉迅速的被納入了資源視野，成為休閑旅游不可或缺的寶貴財富。旅游業(yè)作為一種朝陽產業(yè)，能帶動相關產業(yè)的發(fā)展，繁榮地方經濟。目前，以西安為中心的省內旅游形成東南西北四條旅