【正文】 （2）項(xiàng)目建設(shè)期2年（2009—2010年）（3）各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)為：①總投資收益率：%②項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)：%③財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(稅前)：6947萬元④項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率：%⑤資本金凈利潤率：%⑥投資回收期: Pt=⑦營業(yè)收入：3214萬元⑦年平均利潤總額：2163萬元4. 社會效益明顯東大溫泉度假村的建設(shè)可為社會提供更多的就業(yè)機(jī)會，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的顯著提高，改善和加強(qiáng)園區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，保證了社會經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析旅游項(xiàng)目屬于高預(yù)期回報(bào)投資類型，東大溫泉度假村的投資主要依靠地方財(cái)政投資和企業(yè)自籌資金，資金的歸還主要依靠經(jīng)營收入來解決，因此，在項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營中存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。 各項(xiàng)旅游收費(fèi)價(jià)格及客流量的變化對項(xiàng)目效益的影響最大，最為敏感，建設(shè)投資及經(jīng)營成本的變化相對影響較小。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表十四。5. 折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊均采用平均年限法計(jì)算。經(jīng)營收入測算標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)經(jīng)營收入情況見表141。2. 積極爭取與旅游相關(guān)等部門的資金和地方財(cái)政支持。建設(shè)開發(fā)公司的組織結(jié)構(gòu)可如下設(shè)置：為保證項(xiàng)目的順利完成，實(shí)行項(xiàng)目法人制，以項(xiàng)目法人為核心，接受機(jī)關(guān)部的檢查和監(jiān)督。2. 在招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起30 日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。2. 工程項(xiàng)目按國家規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，選擇施工單位，選擇具有資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保工程質(zhì)量。同時(shí)，建議企業(yè)建立節(jié)能機(jī)構(gòu)，開展以“雙節(jié)”為主要內(nèi)容的節(jié)約能源資源的工作，在制訂工作規(guī)劃，進(jìn)行年度財(cái)政預(yù)算時(shí)，應(yīng)考慮這項(xiàng)內(nèi)容，使得資源節(jié)約在資金和組織工作方面得到落實(shí)。. 環(huán)境保護(hù)目標(biāo)① 大氣環(huán)境質(zhì)量符合GB30951996一級國家標(biāo)準(zhǔn)。措施：施工場地必須設(shè)置圍欄，經(jīng)常灑水，降低TSP濃度。因此，對項(xiàng)目要做好有關(guān)專家論證及設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工組織和技術(shù)支持工作。（1）固定電話交換站建設(shè)規(guī)劃在生態(tài)會所建一程控交換機(jī)站，安裝100門容量程控交換機(jī)一臺，并將園區(qū)的所有通信線路并網(wǎng)，以便管理。園區(qū)污水出路：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，區(qū)內(nèi)污水經(jīng)污水一體化設(shè)施處理后排入南側(cè)泄洪溝內(nèi)。d，人數(shù)750人。（2）修建游步道150m，路面寬度為2m，為彩石路面。設(shè)計(jì)打破了常規(guī)泳池的規(guī)則界面，以曲線設(shè)計(jì)來強(qiáng)調(diào)“曲水有情”和“兩側(cè)介質(zhì)的協(xié)調(diào)”，將水與綠做到最大程度的融合，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的意境。開發(fā)方向：用道路綠化美化著重突出引景空間氛圍、視覺廊道的營造，并在該區(qū)域修建入口標(biāo)志、生態(tài)停車場及管理用房，形成一定的游客休憩和咨詢的區(qū)域，構(gòu)建整個(gè)山莊的入口區(qū)域。綜上權(quán)衡確定，項(xiàng)目2012年至2025年旅游規(guī)模年均遞增率將會遵循巴特勒的旅游地生命周期曲線，在建成后的兩年里（20122013年），游客增長幅度較大，此后（20142025年）旅游發(fā)展進(jìn)入緩慢發(fā)展期，增長幅度趨于平緩，直至達(dá)到環(huán)境容量和設(shè)施容量的上值。因此，旅游產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)結(jié)合市場需求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益?；乇容^平坦，用地性質(zhì)較單一，除了零星建筑和兩三個(gè)魚塘外其余均為一級開發(fā)用地，且東側(cè)地塊內(nèi)種植大量苗圃。圖31 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位該項(xiàng)目用地位于西安市長安區(qū)東大鎮(zhèn)，居秦嶺北麓環(huán)城帶上。人生有許多行為都是必須的，或者是生存的必須，或者是生活的必須。目前，中國人均年收入已達(dá)到500美元左右，有的城市已超過1000美元，這為外出旅游奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而長假期的出現(xiàn)成為旅游熱的推進(jìn)劑。當(dāng)前是我國的旅游業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織預(yù)測，到2015年中國將成為世界上第一大入鏡旅游接待國和第四大出境旅游客源國。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀原定的前提下，修建園區(qū)道路、停車場；完善給排水及供電、供暖等系統(tǒng)；配備通訊設(shè)施等。二次大戰(zhàn)以后，世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展高峰，隨著工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，人們收入的增加，工作時(shí)間由每周72小時(shí)減少到不足40小時(shí)，加上有了鐵路、飛機(jī)、汽車等交通工具，旅游逐漸成為工業(yè)國家大眾比較普遍的生活方式。圖21 全國知名溫泉旅游產(chǎn)品分布圖附：各省市已開發(fā)的較知名的溫泉旅游產(chǎn)品陜西?。?3處；黑龍江：8處；吉林?。?處；遼寧?。?1處；內(nèi)蒙：8處；北京：38處；天津市：6處；新疆：13處；西藏：15處；青海?。?處；寧夏：1處；山西?。?處；河北?。?處；山東?。?1處；甘肅?。?處；河南?。?3處；江蘇?。?處；四川?。?7處；重慶：15處；湖北?。?4處安徽?。?1處；浙江?。?2處；江西?。?處；湖南?。?2處；貴州：20處；云南?。?5處；廣西省：17處；廣東?。?4處；福建?。?4處；海南?。?0處。用于休閑、洗浴、游泳、養(yǎng)殖，開采條件較好。根據(jù)陜西省地勘局第一水文地質(zhì)工程隊(duì)2003年3月編制的《秦嶺北麓重點(diǎn)旅游區(qū)地?zé)豳Y源開發(fā)前景評估報(bào)告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長安東大溫泉的熱水開采潛量比較大。綜合上述分析，本項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則：（1）組合原則。項(xiàng)目中期市場定位：由于市場開發(fā)培育工作的日趨成熟和產(chǎn)品的更新替代，則適時(shí)降低消費(fèi)者層次，擴(kuò)展消費(fèi)市場的角度，面對西安及周邊地、市，例如咸陽、寶雞、興平的城市洗浴市場吸引潛在的普通大眾化消費(fèi)群體。園區(qū)的建筑設(shè)施要堅(jiān)持“大小相宜、藏露相間、疏密得體、高低錯(cuò)落”的原則。功能定位：該區(qū)是集室內(nèi)外溫泉沐浴、簡餐、SPA、保健為一體的園林式溫泉體驗(yàn)觀光游覽區(qū)，并進(jìn)行動、靜分區(qū)。具體建設(shè)項(xiàng)目：溫泉度假別苑：共26套，每套占地990 m2，建筑面積373m2。u 非住宿游客用水量：人均生活用水量指標(biāo)采用50L/人供水管網(wǎng)：區(qū)內(nèi)的供水管網(wǎng)與自來水管網(wǎng)平行布設(shè)，（1）排水規(guī)劃原則u 排水采用雨污分流制，較集中的污水應(yīng)集中凈化處理后排放，確保水源不受污染。（4）照明規(guī)劃：為增強(qiáng)園區(qū)的夜景特色，生態(tài)會所做一般照明及裝飾照明和泛光照明，將其輪廓勾畫出來。供熱管網(wǎng)：園區(qū)管網(wǎng)采用支狀地溝敷設(shè)，管材選用螺旋焊接鋼管。經(jīng)勘查，園區(qū)內(nèi)水體保護(hù)良好，無水資源污染源。③噪聲主要來源于游客喧囂聲、音響、車輛等。③園林綠化設(shè)計(jì)應(yīng)采用一些先進(jìn)的和現(xiàn)代的園林設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法和技術(shù)，使園區(qū)的生態(tài)環(huán)境既保持道教韻味，又充滿現(xiàn)代氣息。（4）用電設(shè)備在設(shè)計(jì)選擇上要注意設(shè)備之間動力匹配。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定程度的交叉。按得分高低排出名次，推薦中標(biāo)候選人，得分最高者中標(biāo)。所有技術(shù)人員需要進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不計(jì)。（2）基本參數(shù)的確定。原材料費(fèi)用估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表七。（式中為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率稅前為12%，稅后為10%時(shí)）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）計(jì)算結(jié)果分別為6947萬元和5644萬元，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表十。%即可保本。2. 調(diào)查，當(dāng)?shù)卣腿嗣袢罕姺e極主動地支持東大溫泉度假村的建設(shè)和開發(fā)。4. 制定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和預(yù)防措施，對經(jīng)營過程中有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，逐一進(jìn)行分析，科學(xué)地制定預(yù)防措施和補(bǔ)救措施、處理方案等。2. 建立健全管理規(guī)章和管理體制，加強(qiáng)全員素質(zhì)教育和崗位技能培訓(xùn)，實(shí)行崗位責(zé)任制，嚴(yán)格業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查責(zé)任制落實(shí)情況，不斷提高經(jīng)營管理水平，降低經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻度。 5. 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于國家資源保存、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、生態(tài)意識增強(qiáng)和國民素質(zhì)的提高，其社會效益顯著。為減少投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資安全性，最大程度地實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益，有必要進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表十四。（4）購物的材料費(fèi)本項(xiàng)目購物動的材料費(fèi)按收入的50%計(jì)提，年購物的材料費(fèi)為80萬元。根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和目標(biāo)，本項(xiàng)目主要分析計(jì)算以下財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)：1. 投資回收期Pt2. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR3. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV4. 資本金凈利潤率ROE5. 總投資收益率ROI（1）本項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定為12年，即（20102022）。工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費(fèi)及招標(biāo)代理等組成。（2）技術(shù)人員培訓(xùn)技術(shù)人員培訓(xùn)要求能全面掌握、運(yùn)用有關(guān)專業(yè)知識，并且有創(chuàng)新意識和良好的職業(yè)道德。 評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求項(xiàng)目全部采用公開招標(biāo)的方式，因此，在招投標(biāo)過程中，為保證項(xiàng)目的公平、公正、公開，對評標(biāo)委員會的組成和資質(zhì)有如下要求；1. 評標(biāo)委員會人員組成評標(biāo)委員會由項(xiàng)目承辦單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。（4）竣工驗(yàn)收：試運(yùn)轉(zhuǎn)、交工驗(yàn)收。（2）變配電室裝設(shè)電容器進(jìn)行無功補(bǔ)償。（2）增加環(huán)保投入，完善治理機(jī)制治理好目前局部突出的環(huán)境問題，必須要加大對環(huán)境治理的投入，改善環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施，當(dāng)前重點(diǎn)是：①對沐浴水、生活污水的處理及應(yīng)用采用目前國際上最先進(jìn)的技術(shù)，以使排水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國際先進(jìn)水平。② 沐浴污水隨著沐浴項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展，沐浴游客勢必會有較大增長，沐浴污水量亦將有所增加。因此，必須在保護(hù)資源和自然環(huán)境的前提下，進(jìn)行資源的合理開發(fā)和利用。熱源： MW的電鍋爐。園區(qū)內(nèi)10kv線路全部采用電纜直埋的方式通向變電站，變電站以三相五線380/220低壓供電，采用電纜直埋的方式向用電單點(diǎn)供電。B、溫泉水供水水源：溫泉水蓄水池的水都是來自基地的一眼溫泉水井，因此在該水井附近的建一提水泵站，利用管徑為100mm的引水管提水至溫泉水蓄水池，鋪設(shè)至新建用水建筑物供水管，供水管管徑為80mm，利用重力自流供水。d，區(qū)內(nèi)長期居住300人。功能定位：該區(qū)域主要定位在西安市的高收入群體，使其成為休閑、保健、商務(wù)、聚會的高級消費(fèi)場所。（5）網(wǎng)球場2個(gè)，占地面積250 m2。從景觀綠化到服務(wù)設(shè)施皆要營造生態(tài)化的環(huán)境氛圍。本報(bào)告采用以消費(fèi)群消費(fèi)水平為主、以消費(fèi)群消費(fèi)規(guī)模為輔的定位原則來確定市場，從而完成市場的進(jìn)一步細(xì)分。緊鄰國家電網(wǎng)，電力充足；水資源儲量豐富；通訊設(shè)施先進(jìn)齊全，方便快捷，完全可以滿足道溫泉建設(shè)的需求。其第4系熱儲層底界埋深約600 m左右，含水層巖性為沙礫卵石，600 m以下為第3系熱儲層,含水層巖性為砂巖、沙礫巖、砂質(zhì)泥巖。采水量為270m179。而我省及西安市的溫泉沐浴尚處于開發(fā)的初級階段，溫泉沐浴僅作為一種城市化的消閑活動，還沒有形成聚集規(guī)模和強(qiáng)勢的增長勢頭?，F(xiàn)代旅游業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代社會發(fā)展的伴生物。目前具有國家旅游局乙級旅游規(guī)劃資質(zhì)(甲級資質(zhì)正在申報(bào)中)、建設(shè)部乙級工程設(shè)計(jì)資質(zhì)、建設(shè)部乙級城市規(guī)劃資質(zhì)、國家發(fā)改委乙級工程咨詢資質(zhì)以及工程監(jiān)理丙級資質(zhì)。旅游總收入可達(dá)2萬億人民幣。隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的變化，我國人民的生活需求發(fā)生著質(zhì)變，進(jìn)入小康的城市居民已不再滿足于家電、美食這樣的物質(zhì)消費(fèi)，而教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)、休假、娛樂等消費(fèi)上升為人們越來越迫切的新的基本需求，假日旅游熱就是這種需求質(zhì)變的直接反映。自古以來，人們?yōu)榱讼丛「恿芾鞎晨?，就早已把目光瞄向了溫泉資源。從陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展地帶劃分來看，項(xiàng)目用地正處在關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶上，這一經(jīng)濟(jì)帶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，物質(zhì)資料供應(yīng)充足。圖33 規(guī)劃基地現(xiàn)狀陜西省、西安市及長安區(qū)各級政府都把溫泉旅游項(xiàng)目開發(fā)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，對項(xiàng)目建設(shè)十分重視，并給予大力支持。依據(jù)項(xiàng)目地的資源特質(zhì)、資源展布的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立了本項(xiàng)目地的旅游開發(fā)理念與模式。 表41 20122025年游客量預(yù)測表 單位：萬人年份20122013201420152014201520162017—2025合計(jì)增長率——30%20%10%10%5%3%0%——游客量9第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案與工程技術(shù)可行性分析 項(xiàng)目建設(shè)原則（1）資源開發(fā)“特色化”特色是旅游開發(fā)的靈魂，沒有特色就沒有效益，因此東大溫泉度假村的開發(fā)要突出“人無我有，人有我新，人新我奇，出奇制勝”的開發(fā)方針，充分利用這里的秀山、神水、空氣好等自然資源優(yōu)勢，總結(jié)他人經(jīng)驗(yàn)，突出自己的特色。（2）迎賓百花園位于園區(qū)的最北側(cè)，在此規(guī)劃迎賓百花園，主要種植奇花異卉，如迎春、碧桃、月季、牡丹、芙蓉、芍藥、石竹、蠟梅、美人蕉、百日紅、君子蘭、茉莉、水仙、夜來香、桂花、步步高、雞冠花、含羞草、一捧雪、一品紅以及秋菊等等。u 愛情海：緣分由天定，情定愛情?！边@是專門為情侶們設(shè)計(jì)的溫泉泡池，其中包含了幾對功效與形狀各不相同的水療設(shè)備，而且都是兩兩相依的，為情侶們營造了伊甸園般的秘密空間。（4）修建生態(tài)停車場890㎡。u 不可預(yù)見用水：按總用水量10%計(jì)算Q2=10%= m3/d。管材選用UPVC塑料管，排水管徑為d200～d300，排水檢查井每隔30m設(shè)一座。同時(shí)考慮開通傳真及快件業(yè)務(wù)。（3）建設(shè)設(shè)備和材料選用。措施：設(shè)計(jì)施工前要對用地范圍內(nèi)的樹木進(jìn)行普查，名貴花木盡量保留，無法保留時(shí)，可采取移植辦法加以保護(hù)。③ 環(huán)境噪聲達(dá)到GB309693O類標(biāo)準(zhǔn)要求。采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。4. 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，營造優(yōu)美的自然環(huán)境和旅游環(huán)境。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提