【正文】 收按國家現(xiàn)行稅收政策和稅率計算。營業(yè)稅按旅游區(qū)經(jīng)營收入的5%計取，城建稅按營業(yè)稅7%計算，教育附加費(fèi)按營業(yè)稅的3%計算。（4）所得稅按有關(guān)旅游業(yè)發(fā)展政策，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期免交，投入運(yùn)營后按25%交納。（5）公積金按可分配利潤的10%計提。經(jīng)營收入測算以年旅游客源市場預(yù)測人數(shù)為基數(shù)，根據(jù)游客消費(fèi)水平，年均經(jīng)營天數(shù)取360天。經(jīng)營收入測算標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)經(jīng)營收入情況見表141。表141經(jīng)營收入測算表序號沐浴項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)容量日周轉(zhuǎn)數(shù)（次）日均接待年可用天數(shù)（天）年收入（萬元）1停車場收入10元/車15車/次345車次3602溫泉湯泡收入150元/人70人/次3210人次3603休閑度假收入3500元 /天院26院/次126院落3604娛樂收入50元/人20人/次240人次3605餐飲收入50元/人20人/次240人次.3606購物收入20元/人10人/次330人次360合計。營業(yè)收入、稅金及附加估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價附表十二。1. 原材料費(fèi)（1）餐飲原材料費(fèi)餐飲原材料費(fèi)按餐飲收入的40%計提，年餐飲原材料費(fèi)為20萬元。（2）溫泉湯泡的材料費(fèi)本項(xiàng)目溫泉湯泡的材料費(fèi)按收入的30%計提，年溫泉湯泡的材料費(fèi)為238萬元。（3）參與活動的材料費(fèi)本項(xiàng)目參與活動的材料費(fèi)按收入的30%計提，年參與活動的材料費(fèi)為15萬元。（4）購物的材料費(fèi)本項(xiàng)目購物動的材料費(fèi)按收入的50%計提，年購物的材料費(fèi)為80萬元。以上四項(xiàng)年原材料費(fèi)為281萬元。原材料費(fèi)用估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價附表七。2. 工資福利費(fèi)項(xiàng)目勞動定員40人，，年工資估算為63萬元。詳見財務(wù)分析附表八。3. 燃料動力費(fèi)項(xiàng)目建成后采暖費(fèi)按16元/平方米。項(xiàng)目建成后外購燃料動力費(fèi)用為24萬元。4. 修理費(fèi)%，年修理費(fèi)估算為136萬元。年修理費(fèi)用估算情況詳見財務(wù)分析附表九。5. 折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊均采用平均年限法計算。其中房屋折舊年限按30 年、殘值率按5%計算；設(shè)備按18年、殘值率按5%計算。6. 經(jīng)營費(fèi)用含企業(yè)管理費(fèi)、宣傳促銷等費(fèi)用，按年經(jīng)營收入的5%計。年經(jīng)營費(fèi)用為161 萬元。1. 總投資收益率(ROI)按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，總投資收益率(ROI)表示總投資的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率。其計算公式如下：2. 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）系指能使項(xiàng)目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式如下： （式中：為現(xiàn)金流入，為現(xiàn)金流出，下同）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（）計算結(jié)果稅前、%%，高于稅前基準(zhǔn)收益率12%和稅后基準(zhǔn)收益率10%。計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表十四。3. 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）系指按設(shè)定的折現(xiàn)率(一般采用基準(zhǔn)收益率)計算的項(xiàng)目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。（式中為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率稅前為12%，稅后為10%時）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（）計算結(jié)果分別為6947萬元和5644萬元，計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表十。4. 項(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，項(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均凈利潤(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。其計算公式如下： 5. 資本金內(nèi)部收益率（IRR）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，資本金內(nèi)部收益率是考察所得稅后資本金可能獲得的收益水平。%，高于項(xiàng)目資本金稅后基準(zhǔn)收益率14%。計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表十五。6. 投資回收期（pt）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時間。其計算公式如下：本項(xiàng)目所得稅前全部投資投資回收期（pt）。計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表十四。根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表可以看出（財務(wù)分析附表十六），計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。從經(jīng)營活動和籌資活動的全部凈現(xiàn)金流量看，計算期內(nèi)現(xiàn)金流出均大于現(xiàn)金流出。因此，項(xiàng)目具備財務(wù)生存能力。如附表十三顯示，計算期內(nèi)，旅游總收入可達(dá)到3214萬元，利潤總額21630萬元，除建設(shè)期按規(guī)定免交所得稅外，運(yùn)營十年共上繳所得稅5408萬元，年平均上繳所得稅541萬元。計算期內(nèi)可得到稅后利潤162232萬元，盈余公積1622萬元。由于旅游投資項(xiàng)目所涉及的不少方面都具有長期性和變動性，會受到儲多因素變化的影響，這些難以預(yù)知的變化因素決定了旅游企業(yè)投資效益的不確定性，投資風(fēng)險一般是難以避免的。為減少投資風(fēng)險，提高投資安全性，最大程度地實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益，有必要進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析。1. 盈虧平衡分析從經(jīng)營收入的預(yù)測中，可知影響項(xiàng)目投資收益大小的主要因素為各項(xiàng)旅游收入的價格和旅游客源市場量，旅游客源市場量與價格相比，由于信息及統(tǒng)計資料不完整，旅游客源市場量預(yù)測準(zhǔn)確性差，波動較大，而價格相對穩(wěn)定，因此，盈虧平衡分析僅對旅游客源市場因素進(jìn)行分析。%即可保本。表明本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)不高，詳見經(jīng)濟(jì)評價附盈虧平衡分析圖141。圖141 盈虧平衡分析2. 敏感性分析對該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析可見：各項(xiàng)旅游收費(fèi)價格及客流量的變化對項(xiàng)目效益的影響最大，最為敏感，建設(shè)投資及經(jīng)營成本的變化相對影響較小。但在項(xiàng)旅游收費(fèi)價格及客流量分別降低10%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準(zhǔn)財務(wù)內(nèi)部收益率。表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險能力，詳見經(jīng)濟(jì)評價附敏感性分析表及敏感性分析圖142。圖142 敏感性分析通過以上分析計算，項(xiàng)目的各項(xiàng)財務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均達(dá)到或好于行業(yè)的基準(zhǔn)指標(biāo)。%；%%，均高于稅前基準(zhǔn)收益率12%和稅后基準(zhǔn)收益率10%；Ic=12%和10%時的稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值分別為6947萬元和5644萬元；%；%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率14%；。 各項(xiàng)旅游收費(fèi)價格及客流量的變化對項(xiàng)目效益的影響最大，最為敏感，建設(shè)投資及經(jīng)營成本的變化相對影響較小。但在項(xiàng)旅游收費(fèi)價格及客流量分別降低5%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準(zhǔn)財務(wù)內(nèi)部收益率。表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險能力。第十五章 社會評價 1. 本項(xiàng)目生產(chǎn)過程中不生產(chǎn)“三廢”，達(dá)到清潔生產(chǎn)。2. 本項(xiàng)目的建設(shè)將會促進(jìn)長安區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為建設(shè)和促進(jìn)魅力長安做出積極貢獻(xiàn)，具有良好的文化和社會效益。3. 本項(xiàng)目的實(shí)施不僅能為建設(shè)業(yè)主提供直接經(jīng)濟(jì)效益，還可為當(dāng)?shù)靥峁┹^多的就業(yè)機(jī)會，經(jīng)濟(jì)效益較好。 4. 本項(xiàng)目實(shí)施可帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展及商品流通、餐飲業(yè)等的全面進(jìn)步，有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)、文化素質(zhì)的提高，促進(jìn)長安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)的發(fā)展。 5. 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于國家資源保存、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、生態(tài)意識增強(qiáng)和國民素質(zhì)的提高，其社會效益顯著。1. 長安區(qū)政府高度重視和支持東大溫泉度假村工程的開發(fā)建設(shè)，并給予一定的政策來扶持項(xiàng)目建設(shè)。2. 調(diào)查，當(dāng)?shù)卣腿嗣袢罕姺e極主動地支持東大溫泉度假村的建設(shè)和開發(fā)。3. 國內(nèi)各種物資、設(shè)備供應(yīng)充足，能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)、物資、人員等方面的需求，完全可以保證項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。表151 社會對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號社會因素適應(yīng)程度1不同利益群體當(dāng)?shù)厝罕姺e極支持該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)2組織機(jī)構(gòu)政府高度重視和支持開發(fā)建設(shè)，并給予一定的政策來扶持項(xiàng)目建設(shè)3技術(shù)文化條件可以滿足項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和需求 項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)衡量旅游區(qū)開發(fā)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的指標(biāo)較多，針對本項(xiàng)目的特點(diǎn)和具體情況，選用上繳稅額、投資回報率來說明項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。1. 上繳稅額本項(xiàng)目在計算期內(nèi)，上繳營業(yè)稅和附加稅1768萬元，企業(yè)所得稅5408萬元，可為當(dāng)?shù)卣塾嬌侠U7176萬元的稅費(fèi)。%。2. 投資回報率計算分析可知，%，%。因此，可以說項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了要求的水平，并可得到符合社會折現(xiàn)率的社會盈余和以現(xiàn)值計算的社會盈余。第十六章 風(fēng)險分析旅游項(xiàng)目屬于高預(yù)期回報投資類型，東大溫泉度假村的投資主要依靠地方財政投資和企業(yè)自籌資金，資金的歸還主要依靠經(jīng)營收入來解決，因此，在項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營中存在潛在風(fēng)險。分析在項(xiàng)目建設(shè)期和營業(yè)期可能存在下列潛在風(fēng)險：1. 市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要來自旅游客源市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生嚴(yán)重偏離，客源市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于預(yù)測期望值，導(dǎo)致經(jīng)營收入和利潤減少，投資回報降低。2. 經(jīng)營管理風(fēng)險由于經(jīng)營管理制度不完善，管理體制不健全，員工素質(zhì)不高，崗前培訓(xùn)和崗位管理不嚴(yán)，使管理效率降低，達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，造成經(jīng)營收入減少，成本提高，帶來經(jīng)營管理風(fēng)險。3. 其它不可抗拒的風(fēng)險由于嚴(yán)重自然災(zāi)害、環(huán)境災(zāi)害事故、重大社會經(jīng)濟(jì)政策變動等原因可能造成不可抗拒的意外風(fēng)險。根據(jù)項(xiàng)目存在的潛在風(fēng)險因素，采用簡單估計法對各風(fēng)險因素的影響程度作以簡單分析可以看出，嚴(yán)重自然災(zāi)害會造成災(zāi)難性后果，但發(fā)生的可能性較小，旅游客源市場嚴(yán)重不足、價格較低、環(huán)境災(zāi)害事故造成的風(fēng)險較大，但可以采取措施，降低發(fā)生的可能性，其它因素為一般風(fēng)險因素。表161 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素風(fēng)險程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險客源市場√價格√2經(jīng)營管理風(fēng)險管理效率√人員素質(zhì)√3其它不可抗拒風(fēng)險嚴(yán)重自然災(zāi)害√環(huán)境災(zāi)害事故√政策風(fēng)險√在對風(fēng)險因素和風(fēng)險程度預(yù)測的基礎(chǔ)上，對可控制的風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險控制，降低風(fēng)險發(fā)生的可能和減少風(fēng)險損失，本可研提出以下建議。1. 加強(qiáng)市場調(diào)研，積極培育開發(fā)客源市場，建立廣泛的市場信息網(wǎng)絡(luò)，著力塑造旅游品牌形象，加大宣傳促銷力度，深入挖掘市場潛力，充分利用政策保護(hù)，化解市場風(fēng)險。2. 建立健全管理規(guī)章和管理體制，加強(qiáng)全員素質(zhì)教育和崗位技能培訓(xùn)，實(shí)行崗位責(zé)任制，嚴(yán)格業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查責(zé)任制落實(shí)情況，不斷提高經(jīng)營管理水平，降低經(jīng)營管理風(fēng)險發(fā)生頻度。3. 強(qiáng)化正常情況下的經(jīng)營管理，力爭以正常運(yùn)營的高效益、低成本來緩沖異常情況下的由于不可抗力因素造成的意外風(fēng)險損失。4. 制定風(fēng)險規(guī)避和預(yù)防措施，對經(jīng)營過程中有可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素，逐一進(jìn)行分析，科學(xué)地制定預(yù)防措施和補(bǔ)救措施、處理方案等。第十七章 結(jié)論與建議通過對東大溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目的投資背景，資源分析，項(xiàng)目市場發(fā)展趨勢分析和預(yù)測，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的策劃，效益分析，環(huán)境影響與保護(hù)等多方面的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目投資價值高，利潤豐厚。1. 東大溫泉度假村工程的建設(shè)，具有廣闊的市場前景。建設(shè)項(xiàng)目地處西安市長安區(qū)，民風(fēng)淳樸，其溫泉資源豐富且品質(zhì)高，隨著旅游項(xiàng)目的不斷更新和優(yōu)化，對游客具有較大的吸引力。2. 開發(fā)建設(shè)條件良好該地段地勢平坦，無不良地質(zhì)災(zāi)害，開發(fā)建設(shè)條件良好，供應(yīng)充足，技術(shù)成熟，為東大溫泉度假村的建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。3. 經(jīng)濟(jì)效益顯著（1）項(xiàng)目建設(shè)總投資：。其中，建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等費(fèi)用190萬元，工程基本預(yù)備費(fèi)200萬元，流動資金100萬元。 （2）項(xiàng)目建設(shè)期2年（2009—2010年）（3）各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)為：①總投資收益率：%②項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)：%③財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(稅前)：6947萬元④項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率：%⑤資本金凈利潤率：%⑥投資回收期: Pt=⑦營業(yè)收入：3214萬元⑦年平均利潤總額：2163萬元4. 社會效益明顯東大溫泉度假村的建設(shè)可為社會提供更多的就業(yè)機(jī)會，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的顯著提高，改善和加強(qiáng)園區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，保證了社會經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 建議1. 建議長安區(qū)委、區(qū)政府及相關(guān)部門在政策上予以大力支持，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行和可持續(xù)發(fā)展。2. 建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊工程前期的工作，做好工程前期規(guī)劃、單體設(shè)計、勘察測量等準(zhǔn)備工作。3. 建議建設(shè)單位抓緊工程的上報審批工作和資金籌措工作。4. 積極做好項(xiàng)目的招投標(biāo)、專業(yè)人員的選拔招聘、建設(shè)項(xiàng)目工程的發(fā)包和有關(guān)設(shè)施設(shè)備的采購等工作，以保證項(xiàng)目建設(shè)按計劃順利進(jìn)行。5. 建設(shè)單位應(yīng)在打造旅游產(chǎn)品的同時，積極做好項(xiàng)目的包裝和宣傳促銷工作，全面開發(fā)旅游客源市場和旅游線路產(chǎn)品。6. 本工程應(yīng)盡快上馬，以期獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。