【正文】 （3）營業(yè)稅及附加稅收按國家現(xiàn)行稅收政策和稅率計(jì)算。經(jīng)營收入測算以年旅游客源市場預(yù)測人數(shù)為基數(shù)，根據(jù)游客消費(fèi)水平，年均經(jīng)營天數(shù)取360天。營業(yè)收入、稅金及附加估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表十二。（4）購物的材料費(fèi)本項(xiàng)目購物動(dòng)的材料費(fèi)按收入的50%計(jì)提，年購物的材料費(fèi)為80萬元。詳見財(cái)務(wù)分析附表八。年修理費(fèi)用估算情況詳見財(cái)務(wù)分析附表九。年經(jīng)營費(fèi)用為161 萬元。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表十四。其計(jì)算公式如下： 5. 資本金內(nèi)部收益率（IRR）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，資本金內(nèi)部收益率是考察所得稅后資本金可能獲得的收益水平。其計(jì)算公式如下：本項(xiàng)目所得稅前全部投資投資回收期（pt）。因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。為減少投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資安全性，最大程度地實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益，有必要進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析。圖141 盈虧平衡分析2. 敏感性分析對該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析可見：各項(xiàng)旅游收費(fèi)價(jià)格及客流量的變化對項(xiàng)目效益的影響最大，最為敏感，建設(shè)投資及經(jīng)營成本的變化相對影響較小。%；%%，均高于稅前基準(zhǔn)收益率12%和稅后基準(zhǔn)收益率10%；Ic=12%和10%時(shí)的稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為6947萬元和5644萬元；%；%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率14%；。第十五章 社會(huì)評價(jià) 1. 本項(xiàng)目生產(chǎn)過程中不生產(chǎn)“三廢”，達(dá)到清潔生產(chǎn)。 5. 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于國家資源保存、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、生態(tài)意識增強(qiáng)和國民素質(zhì)的提高，其社會(huì)效益顯著。表151 社會(huì)對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號社會(huì)因素適應(yīng)程度1不同利益群體當(dāng)?shù)厝罕姺e極支持該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)2組織機(jī)構(gòu)政府高度重視和支持開發(fā)建設(shè)，并給予一定的政策來扶持項(xiàng)目建設(shè)3技術(shù)文化條件可以滿足項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和需求 項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)衡量旅游區(qū)開發(fā)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的指標(biāo)較多，針對本項(xiàng)目的特點(diǎn)和具體情況，選用上繳稅額、投資回報(bào)率來說明項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。因此，可以說項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了要求的水平，并可得到符合社會(huì)折現(xiàn)率的社會(huì)盈余和以現(xiàn)值計(jì)算的社會(huì)盈余。3. 其它不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)由于嚴(yán)重自然災(zāi)害、環(huán)境災(zāi)害事故、重大社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)等原因可能造成不可抗拒的意外風(fēng)險(xiǎn)。2. 建立健全管理規(guī)章和管理體制，加強(qiáng)全員素質(zhì)教育和崗位技能培訓(xùn)，實(shí)行崗位責(zé)任制，嚴(yán)格業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查責(zé)任制落實(shí)情況，不斷提高經(jīng)營管理水平，降低經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻度。1. 東大溫泉度假村工程的建設(shè)，具有廣闊的市場前景。其中，建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等費(fèi)用190萬元，工程基本預(yù)備費(fèi)200萬元，流動(dòng)資金100萬元。3. 建議建設(shè)單位抓緊工程的上報(bào)審批工作和資金籌措工作。5. 建設(shè)單位應(yīng)在打造旅游產(chǎn)品的同時(shí)，積極做好項(xiàng)目的包裝和宣傳促銷工作，全面開發(fā)旅游客源市場和旅游線路產(chǎn)品。 建議1. 建議長安區(qū)委、區(qū)政府及相關(guān)部門在政策上予以大力支持，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行和可持續(xù)發(fā)展。2. 開發(fā)建設(shè)條件良好該地段地勢平坦，無不良地質(zhì)災(zāi)害，開發(fā)建設(shè)條件良好，供應(yīng)充足，技術(shù)成熟，為東大溫泉度假村的建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。4. 制定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和預(yù)防措施，對經(jīng)營過程中有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，逐一進(jìn)行分析，科學(xué)地制定預(yù)防措施和補(bǔ)救措施、處理方案等。表161 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險(xiǎn)客源市場√價(jià)格√2經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)管理效率√人員素質(zhì)√3其它不可抗拒風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重自然災(zāi)害√環(huán)境災(zāi)害事故√政策風(fēng)險(xiǎn)√在對風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度預(yù)測的基礎(chǔ)上，對可控制的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能和減少風(fēng)險(xiǎn)損失，本可研提出以下建議。分析在項(xiàng)目建設(shè)期和營業(yè)期可能存在下列潛在風(fēng)險(xiǎn)：1. 市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自旅游客源市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生嚴(yán)重偏離，客源市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于預(yù)測期望值，導(dǎo)致經(jīng)營收入和利潤減少，投資回報(bào)降低。%。2. 調(diào)查，當(dāng)?shù)卣腿嗣袢罕姺e極主動(dòng)地支持東大溫泉度假村的建設(shè)和開發(fā)。3. 本項(xiàng)目的實(shí)施不僅能為建設(shè)業(yè)主提供直接經(jīng)濟(jì)效益，還可為當(dāng)?shù)靥峁┹^多的就業(yè)機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)效益較好。但在項(xiàng)旅游收費(fèi)價(jià)格及客流量分別降低5%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附敏感性分析表及敏感性分析圖142。%即可保本。計(jì)算期內(nèi)可得到稅后利潤162232萬元，盈余公積1622萬元。根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出（財(cái)務(wù)分析附表十六），計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表十五。（式中為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率稅前為12%，稅后為10%時(shí)）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）計(jì)算結(jié)果分別為6947萬元和5644萬元，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表十。其計(jì)算公式如下：2. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）系指能使項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其中房屋折舊年限按30 年、殘值率按5%計(jì)算；設(shè)備按18年、殘值率按5%計(jì)算。項(xiàng)目建成后外購燃料動(dòng)力費(fèi)用為24萬元。原材料費(fèi)用估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表七。（2）溫泉湯泡的材料費(fèi)本項(xiàng)目溫泉湯泡的材料費(fèi)按收入的30%計(jì)提，年溫泉湯泡的材料費(fèi)為238萬元。表141經(jīng)營收入測算表序號沐浴項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)容量日周轉(zhuǎn)數(shù)（次）日均接待年可用天數(shù)（天）年收入（萬元）1停車場收入10元/車15車/次345車次3602溫泉湯泡收入150元/人70人/次3210人次3603休閑度假收入3500元 /天（4）所得稅按有關(guān)旅游業(yè)發(fā)展政策，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期免交，投入運(yùn)營后按25%交納。（2）基本參數(shù)的確定。分析項(xiàng)目盈利能力，進(jìn)而分析項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。3. 制定優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)各界投資。表121 基礎(chǔ)設(shè)施投資估算項(xiàng) 目設(shè) 施規(guī) 模單價(jià)投資額（萬元）道路景區(qū)公路170萬/km景區(qū)游步道90萬/km18停車場890m2178電力箱式變電站1個(gè)60萬/個(gè)60電力線10萬/km電訊光纜線10萬/km供熱電鍋爐及管線1座100萬/個(gè)80給排水加壓泵站2座5萬/個(gè)10蓄水池2個(gè)10萬/個(gè)20給水管（DN100）16萬/km小型一體化污水處理設(shè)備1套30萬/套30污水管（DN200）32萬/km環(huán)衛(wèi)公廁3座20萬/座60垃圾收集點(diǎn)2處6萬/處12垃圾箱40個(gè)指示牌50個(gè)不可預(yù)見費(fèi)100合 計(jì)表122 各功能區(qū)投資估算建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模投資額（萬元）備注門景服務(wù)管理區(qū)入口門景21 m2含附屬建筑錦繡花園 m2籃球場120m2網(wǎng)球場250m2溫泉湯泡娛樂區(qū)生態(tài)會(huì)所1099 m2含裝修及內(nèi)部設(shè)施溫泉游泳池700 m2溫泉湯泡小池150m2景觀小亭5座50景觀長廊500 m250休閑度假別苑26個(gè)別苑25740m2（建筑面積9691 m2）含內(nèi)外裝修、內(nèi)部設(shè)施及院內(nèi)景觀營造附屬管理用房759 m2含裝修及內(nèi)部設(shè)施總計(jì)4327表123 總投資估算 序號項(xiàng) 目 名 稱投資額一建設(shè)項(xiàng)目二其他費(fèi)用1901建設(shè)單位管理費(fèi)502質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費(fèi)403設(shè)計(jì)費(fèi)904招標(biāo)代理費(fèi)10三基本預(yù)備費(fèi)200四流動(dòng)資金100五總投資第十三章 融資方案本項(xiàng)目投資較高，陜西成泰實(shí)業(yè)有限公司的自有資金投入，難以承受。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不計(jì)。建筑工程根據(jù)同類建筑的決算價(jià)格、現(xiàn)行建材價(jià)格以及當(dāng)?shù)刭M(fèi)用水平，按照不同類型建筑結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行計(jì)算。項(xiàng)目區(qū)開發(fā)涉及計(jì)劃、規(guī)劃、城建、水利林業(yè)、環(huán)保、交通、財(cái)政、金融、工商、物價(jià)等部門，本項(xiàng)目將由“西安長安區(qū)旅游局”作為該開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的有效監(jiān)督和管理。所有技術(shù)人員需要進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。對于主要管理人員，在開業(yè)前送到國內(nèi)同類最優(yōu)企業(yè)接受規(guī)范化專業(yè)培訓(xùn)，并組織赴境外考察學(xué)習(xí)。公司經(jīng)理即為公司法人。第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置旅游業(yè)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)要素多，與外部同各企業(yè)、部門聯(lián)系密切，因而需要有一個(gè)相應(yīng)的管理體制進(jìn)行組織管理。按得分高低排出名次，推薦中標(biāo)候選人，得分最高者中標(biāo)。4. 評標(biāo)按照《中華人民共和國招投標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。投標(biāo)人少于3 個(gè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。表91 項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃表序號項(xiàng)目名稱14個(gè)月58個(gè)月920個(gè)月2124個(gè)月1立項(xiàng)及方案設(shè)計(jì)工作2工程勘察設(shè)計(jì)3施工準(zhǔn)備（含設(shè)備）4土建施工5設(shè)備安裝第十章 項(xiàng)目招標(biāo)方案為了提高工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違法行為，保護(hù)國家利益、社會(huì)公眾利益的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，本著公開、公平、公正的原則，編制本項(xiàng)目的招投標(biāo)方案。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定程度的交叉。（2）勘察設(shè)計(jì)：園區(qū)測量勘察、初步設(shè)計(jì)及審批、施工圖設(shè)計(jì)。3. 加強(qiáng)管理，對園區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理，杜絕亂建、亂挖以及破壞園區(qū)資源的行為和事件發(fā)生。為防止園區(qū)的火災(zāi)，應(yīng)采取的措施如下。（4）用電設(shè)備在設(shè)計(jì)選擇上要注意設(shè)備之間動(dòng)力匹配。采用新型節(jié)能墻體和屋面的隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用斷熱鋁合金框料，中空玻璃保溫節(jié)能。1. 《中華人民共和國節(jié)約能源法》2. 《中華人民共和國建筑法》3. 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB5018920054. 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB500342004該項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營中，采用節(jié)水等器材設(shè)備；節(jié)水的衛(wèi)生潔具；節(jié)水龍頭；節(jié)水閥門等。第七章 資源節(jié)約為深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，落實(shí)節(jié)約基本國策，實(shí)現(xiàn)“十一五”規(guī)劃綱要提出的節(jié)能目標(biāo)，著力抓好重點(diǎn)領(lǐng)域節(jié)能工作。③園林綠化設(shè)計(jì)應(yīng)采用一些先進(jìn)的和現(xiàn)代的園林設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法和技術(shù)，使園區(qū)的生態(tài)環(huán)境既保持道教韻味，又充滿現(xiàn)代氣息?？梢哉f環(huán)境保護(hù)意識的提高是旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本保證。② 污水排放達(dá)到GB89781996一級國家標(biāo)準(zhǔn)。措施：合理設(shè)置垃圾箱，及時(shí)收集，及時(shí)清運(yùn)至垃圾處理廠。③噪聲主要來源于游客喧囂聲、音響、車輛等。措施：設(shè)置地埋式污水一體化處理設(shè)施，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。④對生態(tài)環(huán)境的影響在建設(shè)過程中，會(huì)破壞現(xiàn)有的一些樹木。②建筑垃圾拆遷過程和施工過程中會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾，如果亂堆亂放，會(huì)污染環(huán)境。經(jīng)勘查，園區(qū)內(nèi)水體保護(hù)良好，無水資源污染源。（4）其它工程技術(shù)，均可滿足設(shè)計(jì)、施工的要求。 （2）園區(qū)范圍內(nèi)無其它不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。u 購置垃圾箱40個(gè)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施指示牌50個(gè)。供熱管網(wǎng)：園區(qū)管網(wǎng)采用支狀地溝敷設(shè)，管材選用螺旋焊接鋼管。,。（2）郵電服務(wù)點(diǎn)建設(shè)在生態(tài)會(huì)所的接待大廳建立郵電服務(wù)點(diǎn)，服務(wù)點(diǎn)開設(shè)信箱、報(bào)刊等服務(wù)。在不同的旅游景點(diǎn)和設(shè)施處，根據(jù)需要分別安裝投光燈、泛光燈、庭院燈、輪廓燈、草坪燈等，用燈光效果為園區(qū)添色，也為園區(qū)夜晚旅游活動(dòng)的開展創(chuàng)造條件。（4）照明規(guī)劃：為增強(qiáng)園區(qū)的夜景特色，生態(tài)會(huì)所做一般照明及裝飾照明和泛光照明，將其輪廓勾畫出來。其它用電方面：如廣場、停車場、局部道路等，均采用系數(shù)法進(jìn)行其用電量的框算：門景服務(wù)管理區(qū)，用電負(fù)荷30KW，溫泉湯泡娛樂區(qū)用電負(fù)荷100 KW，休閑度假體驗(yàn)區(qū)用電負(fù)荷200 KW，動(dòng)力提水用電負(fù)荷45 KW，規(guī)劃道路照明用電負(fù)荷25 KW，未可預(yù)見負(fù)荷（按10%）40 KW，總計(jì)用電負(fù)荷440 KW。排水管網(wǎng)：區(qū)內(nèi)排水干管沿南北向布設(shè)，支管沿東西向布置，力求管線短截，減少管道埋深，降低工程造價(jià)。u 所有處理后污水，經(jīng)提升泵站加壓輸送用于園區(qū)綠化或沖刷