【正文】 準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率稅前為12%，稅后為10%時(shí)）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）計(jì)算結(jié)果分別為6947萬元和5644萬元，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表十。其中房屋折舊年限按30 年、殘值率按5%計(jì)算；設(shè)備按18年、殘值率按5%計(jì)算。原材料費(fèi)用估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表七。表141經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算表序號(hào)沐浴項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)容量日周轉(zhuǎn)數(shù)（次）日均接待年可用天數(shù)（天）年收入（萬元）1停車場(chǎng)收入10元/車15車/次345車次3602溫泉湯泡收入150元/人70人/次3210人次3603休閑度假收入3500元 /天（2）基本參數(shù)的確定。3. 制定優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)各界投資。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不計(jì)。所有技術(shù)人員需要進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。公司經(jīng)理即為公司法人。按得分高低排出名次，推薦中標(biāo)候選人，得分最高者中標(biāo)。投標(biāo)人少于3 個(gè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定程度的交叉。3. 加強(qiáng)管理，對(duì)園區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理，杜絕亂建、亂挖以及破壞園區(qū)資源的行為和事件發(fā)生。（4）用電設(shè)備在設(shè)計(jì)選擇上要注意設(shè)備之間動(dòng)力匹配。1. 《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》2. 《中華人民共和國(guó)建筑法》3. 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB5018920054. 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB500342004該項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，采用節(jié)水等器材設(shè)備；節(jié)水的衛(wèi)生潔具；節(jié)水龍頭；節(jié)水閥門等。③園林綠化設(shè)計(jì)應(yīng)采用一些先進(jìn)的和現(xiàn)代的園林設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法和技術(shù)，使園區(qū)的生態(tài)環(huán)境既保持道教韻味，又充滿現(xiàn)代氣息。② 污水排放達(dá)到GB89781996一級(jí)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。③噪聲主要來源于游客喧囂聲、音響、車輛等。④對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響在建設(shè)過程中，會(huì)破壞現(xiàn)有的一些樹木。經(jīng)勘查，園區(qū)內(nèi)水體保護(hù)良好，無水資源污染源。 （2）園區(qū)范圍內(nèi)無其它不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。供熱管網(wǎng)：園區(qū)管網(wǎng)采用支狀地溝敷設(shè)，管材選用螺旋焊接鋼管。（2）郵電服務(wù)點(diǎn)建設(shè)在生態(tài)會(huì)所的接待大廳建立郵電服務(wù)點(diǎn)，服務(wù)點(diǎn)開設(shè)信箱、報(bào)刊等服務(wù)。（4）照明規(guī)劃：為增強(qiáng)園區(qū)的夜景特色，生態(tài)會(huì)所做一般照明及裝飾照明和泛光照明，將其輪廓勾畫出來。排水管網(wǎng)：區(qū)內(nèi)排水干管沿南北向布設(shè)，支管沿東西向布置，力求管線短截，減少管道埋深，降低工程造價(jià)。供水管網(wǎng)：區(qū)內(nèi)的供水管網(wǎng)與自來水管網(wǎng)平行布設(shè)，（1）排水規(guī)劃原則u 排水采用雨污分流制，較集中的污水應(yīng)集中凈化處理后排放，確保水源不受污染。Q1=250750= m3/d。u 非住宿游客用水量：人均生活用水量指標(biāo)采用50L/人（3）修建園區(qū)園林小徑（汀步）50m，為彩石路面。具體建設(shè)項(xiàng)目：溫泉度假別苑：共26套，每套占地990 m2，建筑面積373m2。（3）特色室外湯泡每個(gè)溫泉湯池在6—15 m2之間，具體有如下幾種湯池：u 泡泡浴：溫泉水通過特殊工藝加工，由池底涌出多條水柱，泉池充滿泡泡，人體接受泡泡的按摩，刺激身體穴位，可舒筋活絡(luò)、松馳神經(jīng)。功能定位：該區(qū)是集室內(nèi)外溫泉沐浴、簡(jiǎn)餐、SPA、保健為一體的園林式溫泉體驗(yàn)觀光游覽區(qū)，并進(jìn)行動(dòng)、靜分區(qū)。具體建設(shè)項(xiàng)目：（1）入口門景位于園區(qū)入口，主要為游客提供入口管理服務(wù)和景觀標(biāo)識(shí)，建筑面積21m2。園區(qū)的建筑設(shè)施要堅(jiān)持“大小相宜、藏露相間、疏密得體、高低錯(cuò)落”的原則。結(jié)果見表41。項(xiàng)目中期市場(chǎng)定位：由于市場(chǎng)開發(fā)培育工作的日趨成熟和產(chǎn)品的更新替代，則適時(shí)降低消費(fèi)者層次，擴(kuò)展消費(fèi)市場(chǎng)的角度，面對(duì)西安及周邊地、市，例如咸陽(yáng)、寶雞、興平的城市洗浴市場(chǎng)吸引潛在的普通大眾化消費(fèi)群體。（4）自然美與人工美統(tǒng)一原則。綜合上述分析，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則：（1）組合原則。區(qū)內(nèi)建筑質(zhì)量一般。根據(jù)陜西省地勘局第一水文地質(zhì)工程隊(duì)2003年3月編制的《秦嶺北麓重點(diǎn)旅游區(qū)地?zé)豳Y源開發(fā)前景評(píng)估報(bào)告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)安東大溫泉的熱水開采潛量比較大。項(xiàng)目所在的東大街道南依秦嶺山脈，西連戶縣草堂鎮(zhèn)，距西安城區(qū)32公里，境內(nèi)107省道、環(huán)山旅游公路，東宋公路橫穿東西，東祥路縱貫?zāi)媳?，形成了“豐”字形交通網(wǎng)絡(luò)，并與整個(gè)西安市的交通網(wǎng)絡(luò)銜接，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。用于休閑、洗浴、游泳、養(yǎng)殖，開采條件較好。而生活的必須伴隨著人的一生，洗澡便是生活的必須，也是人生一大快事。圖21 全國(guó)知名溫泉旅游產(chǎn)品分布圖附：各省市已開發(fā)的較知名的溫泉旅游產(chǎn)品陜西省：13處；黑龍江：8處；吉林?。?處；遼寧?。?1處；內(nèi)蒙：8處；北京：38處；天津市：6處；新疆：13處；西藏：15處；青海?。?處；寧夏：1處；山西?。?處；河北?。?處；山東省：11處；甘肅?。?處；河南?。?3處；江蘇?。?處；四川?。?7處；重慶：15處；湖北?。?4處安徽?。?1處；浙江?。?2處；江西?。?處；湖南省：22處；貴州：20處；云南?。?5處；廣西?。?7處；廣東?。?4處；福建?。?4處；海南?。?0處。據(jù)測(cè)算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。二次大戰(zhàn)以后，世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展高峰，隨著工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，人們收入的增加，工作時(shí)間由每周72小時(shí)減少到不足40小時(shí)，加上有了鐵路、飛機(jī)、汽車等交通工具，旅游逐漸成為工業(yè)國(guó)家大眾比較普遍的生活方式。屆時(shí)入境過夜旅游人數(shù)可達(dá)1億人次左右，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá)28億人次左右，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)居民平均出游兩次。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀原定的前提下，修建園區(qū)道路、停車場(chǎng)；完善給排水及供電、供暖等系統(tǒng)；配備通訊設(shè)施等。、資料及標(biāo)準(zhǔn) （1）法規(guī)規(guī)范《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》《旅游規(guī)劃通則》GB/T189712003《旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》GB/T189722003（2）設(shè)計(jì)資料① 規(guī)劃平面圖② 可研編制委托協(xié)議書③ 建設(shè)單位提供的項(xiàng)目建設(shè)方案④ 其他相關(guān)基礎(chǔ)資料及規(guī)范規(guī)定（3）標(biāo)準(zhǔn)原國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》國(guó)家發(fā)改委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）本項(xiàng)目的建設(shè)范圍北至祥峪路，南至陡坎，西至現(xiàn)洗浴中心西墻，東至苗圃東墻。當(dāng)前是我國(guó)的旅游業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，據(jù)聯(lián)合國(guó)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2015年中國(guó)將成為世界上第一大入鏡旅游接待國(guó)和第四大出境旅游客源國(guó)。19世紀(jì)，伴隨著英國(guó)工業(yè)革命，社會(huì)化的旅游業(yè)開始萌芽。目前，中國(guó)人均年收入已達(dá)到500美元左右，有的城市已超過1000美元，這為外出旅游奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而長(zhǎng)假期的出現(xiàn)成為旅游熱的推進(jìn)劑?？梢哉f省內(nèi)溫泉旅游市場(chǎng)的需求空間還很大。人生有許多行為都是必須的，或者是生存的必須，或者是生活的必須。/日，水溫40～60℃，平均年采水量10104m179。圖31 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位該項(xiàng)目用地位于西安市長(zhǎng)安區(qū)東大鎮(zhèn)，居秦嶺北麓環(huán)城帶上。地?zé)崴瘜W(xué)類型以SO4Na為主，此外還含有Zn、Ca、K、Si等多種微量元素，～，適宜沐浴，具有一定的醫(yī)療價(jià)值?；乇容^平坦，用地性質(zhì)較單一，除了零星建筑和兩三個(gè)魚塘外其余均為一級(jí)開發(fā)用地，且東側(cè)地塊內(nèi)種植大量苗圃。第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)旅游產(chǎn)品市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確與否是關(guān)系到項(xiàng)目地旅游開發(fā)成敗的關(guān)鍵，必須建立在對(duì)項(xiàng)目地資源特性、品位、規(guī)模、市場(chǎng)客源需求以及地緣條件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)等方面的科學(xué)、深入研究的基礎(chǔ)上。因此，旅游產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。(1)項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目初期市場(chǎng)定位：針對(duì)以西安為主，向西輻射咸陽(yáng)、寶雞等城市的高收入階層為基本消費(fèi)群體，以及中、高檔旅游團(tuán)隊(duì)和會(huì)議、商務(wù)客戶群體。綜上權(quán)衡確定，項(xiàng)目2012年至2025年旅游規(guī)模年均遞增率將會(huì)遵循巴特勒的旅游地生命周期曲線，在建成后的兩年里（20122013年），游客增長(zhǎng)幅度較大，此后（20142025年）旅游發(fā)展進(jìn)入緩慢發(fā)展期，增長(zhǎng)幅度趨于平緩，直至達(dá)到環(huán)境容量和設(shè)施容量的上值。（4）建筑設(shè)施“園林化”東大溫泉度假村開發(fā)中，每個(gè)景點(diǎn)中的建筑設(shè)施，都應(yīng)作為景觀的組成部分來對(duì)待，應(yīng)該以“藝術(shù)化”、“景觀化”為主，曲徑通幽，曲回有度，強(qiáng)調(diào)建筑與自然的協(xié)調(diào)效果，提高觀賞性。開發(fā)方向：用道路綠化美化著重突出引景空間氛圍、視覺廊道的營(yíng)造，并在該區(qū)域修建入口標(biāo)志、生態(tài)停車場(chǎng)及管理用房，形成一定的游客休憩和咨詢的區(qū)域，構(gòu)建整個(gè)山莊的入口區(qū)域。位置范圍：位于園區(qū)核心位置，占地面積5000 m2。設(shè)計(jì)打破了常規(guī)泳池的規(guī)則界面，以曲線設(shè)計(jì)來強(qiáng)調(diào)“曲水有情”和“兩側(cè)介質(zhì)的協(xié)調(diào)”，將水與綠做到最大程度的融合，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的意境。開發(fā)方向：以“回歸田園”為主題，采用內(nèi)聚性“院”式空間處理手法，將景觀和文化融入院景之內(nèi)，同時(shí)在每個(gè)院落均設(shè)溫泉湯泡池和會(huì)客廳，使游客不僅能感受到溫泉帶來的舒心愜意，還能將工作生活安排的井井有條。（2）修建游步道150m，路面寬度為2m，為彩石路面。Q1=150300=60 m3/d。d，人數(shù)750人。日供水量206m3。園區(qū)污水出路：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，區(qū)內(nèi)污水經(jīng)污水一體化設(shè)施處理后排入南側(cè)泄洪溝內(nèi)。供電電纜主要地埋敷設(shè)在道路兩側(cè)。（1）固定電話交換站建設(shè)規(guī)劃在生態(tài)會(huì)所建一程控交換機(jī)站，安裝100門容量程控交換機(jī)一臺(tái)，并將園區(qū)的所有通信線路并網(wǎng)，以便管理。熱媒：采暖用 95~70℃水供熱，生活熱水用 50~45℃水供熱。因此，對(duì)項(xiàng)目要做好有關(guān)專家論證及設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工組織和技術(shù)支持工作。園區(qū)內(nèi)無重大污染源，大氣環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，經(jīng)實(shí)地踏勘調(diào)查除了外圍當(dāng)?shù)鼐用翊稛煛⒔煌ㄜ囕v所產(chǎn)生的微量廢氣污染、揚(yáng)塵污染外，無其他有害氣體。措施：施工場(chǎng)地必須設(shè)置圍欄，經(jīng)常灑水，降低TSP濃度。措施：沐浴污水經(jīng)一體化污水處理設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后，用于園區(qū)澆灌、道路噴灑、沖廁等，余水排入南側(cè)泄洪溝內(nèi)。. 環(huán)境保護(hù)目標(biāo)① 大氣環(huán)境質(zhì)量符合GB30951996一級(jí)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。②生活垃圾的處理、收集和環(huán)境保潔做專項(xiàng)設(shè)計(jì)。同時(shí)，建議企業(yè)建立節(jié)能機(jī)構(gòu)，開展以“雙節(jié)”為主要內(nèi)容的節(jié)約能源資源的工作，在制訂工作規(guī)劃，進(jìn)行年度財(cái)政預(yù)算時(shí)，應(yīng)考慮這項(xiàng)內(nèi)容，使得資源節(jié)約在資金和組織工作方面得到落實(shí)。（3）采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。2. 工程項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，選擇施工單位，選擇具有資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保工程質(zhì)量。 第一階段為勘察設(shè)計(jì)階段，第二階段為施工階段。2. 在招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起30 日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。專家成員根據(jù)本方案在開標(biāo)當(dāng)天，在省計(jì)委專家?guī)祀S機(jī)抽取，評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由專家臨時(shí)推選；評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用單數(shù)制，最低不少于5人，且生態(tài)、旅游、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二；評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。建設(shè)開發(fā)公司的組織結(jié)構(gòu)可如下設(shè)置：為保證項(xiàng)目的順利完成，實(shí)行項(xiàng)目法人制，以項(xiàng)目法人為核心，接受機(jī)關(guān)部的檢查和監(jiān)督。技術(shù)人員主要面向大中專院校、科研單位及社會(huì)招聘。工程基本預(yù)備費(fèi)，%計(jì)取。2. 積極爭(zhēng)取與旅游相關(guān)等部門的資金和地方財(cái)政支持。其中：建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期10年。經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入情況見表141。以上四項(xiàng)年原材料費(fèi)為281萬元。5. 折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊均采用平均年限法計(jì)算。3. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）系指按設(shè)定的折現(xiàn)率(一般采用基準(zhǔn)收益率)計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表十四。1. 盈虧平衡分析從經(jīng)營(yíng)收入的預(yù)測(cè)中，可知影響項(xiàng)目投資收益大小的主要因素為各項(xiàng)旅游收入的價(jià)格和旅游客源市場(chǎng)量，旅游客源市場(chǎng)量與價(jià)格相比，由于信息及統(tǒng)計(jì)資料不完整，旅游客源市場(chǎng)量預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性差，波動(dòng)較大，而價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，因此，盈虧平衡分析僅對(duì)旅游客源市場(chǎng)因素進(jìn)行分析。 各項(xiàng)旅游收費(fèi)價(jià)格及客流量的變化對(duì)項(xiàng)目效益的影響最大，最為敏感，建設(shè)投資及經(jīng)營(yíng)成本的變化相對(duì)影響較小。1. 長(zhǎng)安區(qū)政府高度重視和支持東大溫泉度假村工程的開發(fā)建設(shè)，并給予一定的政策來扶持項(xiàng)目建設(shè)。第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析旅游項(xiàng)目屬于高預(yù)期回報(bào)投資類型，東大溫泉度假村的投資主要依靠地方財(cái)政投資和企業(yè)自籌資金，資金的歸還主要依靠經(jīng)營(yíng)收入來解決，因此，在項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。3. 強(qiáng)化正常情況下的經(jīng)營(yíng)管理，力爭(zhēng)以正常運(yùn)營(yíng)的高效益、低成本來緩沖異常情況下的由于不可抗力因素造成的意外風(fēng)險(xiǎn)損失。 （2）項(xiàng)目建設(shè)期2年（2009—2010年）（3）各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)為：①總投資收益率：%②項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)：%③財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(稅前)：6947萬元④項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率：%⑤資本金凈利潤(rùn)率：%⑥投資回收期: Pt=⑦營(yíng)業(yè)收入：3214萬元⑦年平均利潤(rùn)總額：2163萬元4. 社會(huì)效益明顯東大溫泉度假村的建設(shè)可為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的顯著提高，改善和加強(qiáng)園區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，保證了社會(huì)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展