【正文】 （3）采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。（4）用電設(shè)備在設(shè)計(jì)選擇上要注意設(shè)備之間動(dòng)力匹配。（5）制定節(jié)電管理制度。第八章 防災(zāi)措施項(xiàng)目范圍內(nèi)建筑物按抗震烈度8度設(shè)防，采取就地疏散和集中疏散相結(jié)合的原則，合理布置停車場地，嚴(yán)格控制建筑間距，適度保留開敞空間，保證綠地、廣場、停車的避震、疏散功能。 引發(fā)火災(zāi)的原因主要有以下幾點(diǎn)：由雷電引發(fā)的火災(zāi)；由于用火不慎引發(fā)的火災(zāi)；故意縱火；游客亂扔煙蒂引發(fā)火災(zāi)等。為防止園區(qū)的火災(zāi)，應(yīng)采取的措施如下。 ① 建立嚴(yán)格的防火制度，分區(qū)分級(jí)負(fù)責(zé)； ② 在度假村內(nèi)，除特設(shè)的固定的吸煙點(diǎn)（吸煙室）外，應(yīng)嚴(yán)格禁止吸煙； ③ 重點(diǎn)防護(hù)地段及游客集中地段，應(yīng)采取嚴(yán)格的的防火措施 ，并備有足夠的消防器材； ④ 遇有雷電或其它不可抗拒能力引起的火災(zāi)，除應(yīng)積極組織人力進(jìn)行撲救外，還應(yīng)迅速向上級(jí)報(bào)告。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃東大溫泉度假村的建設(shè)對(duì)于完善該區(qū)域的旅游功能，增加社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義，為確保工程的順利實(shí)施，必須：1. 依據(jù)長安區(qū)旅游總體戰(zhàn)略，作好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，嚴(yán)格按有關(guān)建設(shè)程序報(bào)建。2. 工程項(xiàng)目按國家規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，選擇施工單位，選擇具有資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保工程質(zhì)量。3. 加強(qiáng)管理，對(duì)園區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理，杜絕亂建、亂挖以及破壞園區(qū)資源的行為和事件發(fā)生。4. 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，營造優(yōu)美的自然環(huán)境和旅游環(huán)境。5. 建立健全工程項(xiàng)目建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)，配置得力的管理、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)人員，落實(shí)項(xiàng)目責(zé)任制，項(xiàng)目結(jié)束后，進(jìn)行審計(jì)。（1）準(zhǔn)備工作：編制可行性研究報(bào)告及評(píng)估、論證、批復(fù)、招投標(biāo)、準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料等。（2）勘察設(shè)計(jì)：園區(qū)測量勘察、初步設(shè)計(jì)及審批、施工圖設(shè)計(jì)。（3）施工階段：設(shè)備的采購、落實(shí)協(xié)作關(guān)系、土建施工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。（4）竣工驗(yàn)收：試運(yùn)轉(zhuǎn)、交工驗(yàn)收。 第一階段為勘察設(shè)計(jì)階段，第二階段為施工階段。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定程度的交叉。如在施工圖設(shè)計(jì)階段，可以進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)及有關(guān)設(shè)備訂貨工作，土建施工末期可提前進(jìn)行設(shè)備安裝工程。根據(jù)該項(xiàng)目的工作量的實(shí)際情況，本項(xiàng)目計(jì)劃安排工期24個(gè)月。其各項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃詳見工程進(jìn)度計(jì)劃表91。表91 項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱14個(gè)月58個(gè)月920個(gè)月2124個(gè)月1立項(xiàng)及方案設(shè)計(jì)工作2工程勘察設(shè)計(jì)3施工準(zhǔn)備（含設(shè)備）4土建施工5設(shè)備安裝第十章 項(xiàng)目招標(biāo)方案為了提高工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違法行為，保護(hù)國家利益、社會(huì)公眾利益的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，本著公開、公平、公正的原則，編制本項(xiàng)目的招投標(biāo)方案。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目招標(biāo)的范圍包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)、施工單位選擇招標(biāo)和設(shè)備與材料采購招標(biāo)，面向社會(huì)全部進(jìn)行公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。 投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模和建設(shè)要求，在招標(biāo)過程中必須遵守如下程序：1. 項(xiàng)目經(jīng)政府有關(guān)單位批復(fù)后，項(xiàng)目承辦單位在省計(jì)委指定的報(bào)紙上發(fā)布招標(biāo)公告。2. 在招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起30 日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人少于3 個(gè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，招標(biāo)項(xiàng)目屬于建筑施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用以完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合招標(biāo)。3. 開標(biāo)時(shí)由委托招標(biāo)單位主持，邀請所有投標(biāo)人參加，開標(biāo)時(shí)由招標(biāo)人為首公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一；能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的價(jià)格合理。4. 評(píng)標(biāo)按照《中華人民共和國招投標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。5. 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，自中標(biāo)通知書發(fā)出30 日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，項(xiàng)目承辦單位和中標(biāo)人簽訂書面合同，同時(shí)，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求項(xiàng)目全部采用公開招標(biāo)的方式，因此，在招投標(biāo)過程中，為保證項(xiàng)目的公平、公正、公開，對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和資質(zhì)有如下要求；1. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)由項(xiàng)目承辦單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。專家成員根據(jù)本方案在開標(biāo)當(dāng)天，在省計(jì)委專家?guī)祀S機(jī)抽取，評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由專家臨時(shí)推選；評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用單數(shù)制，最低不少于5人，且生態(tài)、旅游、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二；評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。按得分高低排出名次，推薦中標(biāo)候選人，得分最高者中標(biāo)。2. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，按照投資最少的經(jīng)濟(jì)原則，以確定最優(yōu)的承包商。3. 評(píng)審委員會(huì)成員資格要求評(píng)審會(huì)成員要求職稱在高工（副教授）以上，從事本專業(yè)至少在8 年以上，對(duì)工程項(xiàng)目有較深的研究，且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無任何利害關(guān)系。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀公正的履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置旅游業(yè)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)要素多，與外部同各企業(yè)、部門聯(lián)系密切，因而需要有一個(gè)相應(yīng)的管理體制進(jìn)行組織管理。成立東大溫泉度假村旅游開發(fā)有限公司，承擔(dān)園區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營與管理。并秉承組織結(jié)構(gòu)小型化、簡單化、彈性化的原則，設(shè)置組織機(jī)構(gòu)、安排部門職能。建設(shè)開發(fā)公司的組織結(jié)構(gòu)可如下設(shè)置：為保證項(xiàng)目的順利完成，實(shí)行項(xiàng)目法人制，以項(xiàng)目法人為核心，接受機(jī)關(guān)部的檢查和監(jiān)督。公司經(jīng)理即為公司法人。由于旅游業(yè)經(jīng)營的季節(jié)性較強(qiáng)，為減少日常開支，人員的配備應(yīng)當(dāng)注重高效、精干，除必要的管理人員外，其他人員均采用季節(jié)性臨時(shí)工。根據(jù)園區(qū)管理體制，園區(qū)所需工作人員如下表：部門管理人員服務(wù)人員備注經(jīng)理2財(cái)務(wù)部3管理部215其中季節(jié)工5名建設(shè)部315其中季節(jié)工10名合計(jì)1030員工培訓(xùn)工作由行政人事部負(fù)責(zé)，有計(jì)劃地、有目的地對(duì)原員工進(jìn)行短期培訓(xùn)，以適應(yīng)項(xiàng)目建成后的工作需求。根據(jù)員工所在的部門分別培訓(xùn)，采取理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則，選取有相關(guān)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的人員。對(duì)于主要管理人員，在開業(yè)前送到國內(nèi)同類最優(yōu)企業(yè)接受規(guī)范化專業(yè)培訓(xùn)，并組織赴境外考察學(xué)習(xí)。（1）管理人員培訓(xùn)管理人員需要具備一定的科學(xué)知識(shí)和專業(yè)知識(shí)素養(yǎng)。（2）技術(shù)人員培訓(xùn)技術(shù)人員培訓(xùn)要求能全面掌握、運(yùn)用有關(guān)專業(yè)知識(shí)，并且有創(chuàng)新意識(shí)和良好的職業(yè)道德。技術(shù)人員主要面向大中專院校、科研單位及社會(huì)招聘。所有技術(shù)人員需要進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。技術(shù)培訓(xùn)合格后，考核錄用上崗。（3）工人培訓(xùn)本項(xiàng)目工人主要采取面向社會(huì)公開招聘，擇優(yōu)錄取。，強(qiáng)化管理旅游開發(fā)是一種經(jīng)濟(jì)行為，旅游資源屬國家所有，需要政府與開發(fā)企業(yè)達(dá)成共識(shí)，在政府宏觀調(diào)控指導(dǎo)下，企業(yè)投入開發(fā)，在市場中企業(yè)收益，東大的旅游業(yè)得以發(fā)展。項(xiàng)目區(qū)開發(fā)涉及計(jì)劃、規(guī)劃、城建、水利林業(yè)、環(huán)保、交通、財(cái)政、金融、工商、物價(jià)等部門，本項(xiàng)目將由“西安長安區(qū)旅游局”作為該開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的有效監(jiān)督和管理。旅游產(chǎn)品的購買和市場上一般商品的購買不同，旅游者購買時(shí)見不到實(shí)物，只憑旅游信息作出決策，因此旅游宣傳、促銷是本項(xiàng)目的重要一環(huán)，必須下大力度把香妃園園區(qū)宣傳出去。建議：，以利于宣傳和提高知名度。第十二章 建設(shè)項(xiàng)目投資估算1. 東大溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目和總平面規(guī)劃平面圖，主要項(xiàng)目的初步方案設(shè)計(jì)。2. 陜西省建筑工程概預(yù)算定額及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，安裝及裝飾工程全國統(tǒng)一定額山西價(jià)目表。3. 《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究指南》——國家計(jì)委辦公廳4. 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評(píng)估指南》——咨經(jīng)（1998）各種市場的市場調(diào)查價(jià)格工程總投資包括固定資產(chǎn)投資和鋪底流動(dòng)資金，其中固定資產(chǎn)投資按照工程建筑費(fèi)用、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本與預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息進(jìn)行計(jì)算。建筑工程根據(jù)同類建筑的決算價(jià)格、現(xiàn)行建材價(jià)格以及當(dāng)?shù)刭M(fèi)用水平，按照不同類型建筑結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行計(jì)算。土方工程根據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)械臺(tái)班費(fèi)用、油料價(jià)格水平、運(yùn)輸距離等進(jìn)行計(jì)算。工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費(fèi)及招標(biāo)代理等組成。工程基本預(yù)備費(fèi)，%計(jì)取。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不計(jì)。建設(shè)項(xiàng)目的投資估算情況詳見表121。從投資估算匯總表中可以看出。其中，建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等費(fèi)用190萬元，工程基本預(yù)備費(fèi)200萬元，流動(dòng)資金100萬元。表121 基礎(chǔ)設(shè)施投資估算項(xiàng) 目設(shè) 施規(guī) 模單價(jià)投資額（萬元）道路景區(qū)公路170萬/km景區(qū)游步道90萬/km18停車場890m2178電力箱式變電站1個(gè)60萬/個(gè)60電力線10萬/km電訊光纜線10萬/km供熱電鍋爐及管線1座100萬/個(gè)80給排水加壓泵站2座5萬/個(gè)10蓄水池2個(gè)10萬/個(gè)20給水管（DN100）16萬/km小型一體化污水處理設(shè)備1套30萬/套30污水管（DN200）32萬/km環(huán)衛(wèi)公廁3座20萬/座60垃圾收集點(diǎn)2處6萬/處12垃圾箱40個(gè)指示牌50個(gè)不可預(yù)見費(fèi)100合 計(jì)表122 各功能區(qū)投資估算建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模投資額（萬元）備注門景服務(wù)管理區(qū)入口門景21 m2含附屬建筑錦繡花園 m2籃球場120m2網(wǎng)球場250m2溫泉湯泡娛樂區(qū)生態(tài)會(huì)所1099 m2含裝修及內(nèi)部設(shè)施溫泉游泳池700 m2溫泉湯泡小池150m2景觀小亭5座50景觀長廊500 m250休閑度假別苑26個(gè)別苑25740m2（建筑面積9691 m2）含內(nèi)外裝修、內(nèi)部設(shè)施及院內(nèi)景觀營造附屬管理用房759 m2含裝修及內(nèi)部設(shè)施總計(jì)4327表123 總投資估算 序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱投資額一建設(shè)項(xiàng)目二其他費(fèi)用1901建設(shè)單位管理費(fèi)502質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費(fèi)403設(shè)計(jì)費(fèi)904招標(biāo)代理費(fèi)10三基本預(yù)備費(fèi)200四流動(dòng)資金100五總投資第十三章 融資方案本項(xiàng)目投資較高，陜西成泰實(shí)業(yè)有限公司的自有資金投入，難以承受。因此，在資金的籌措上應(yīng)堅(jiān)持國家、集體、個(gè)人一起上的方針，誰投資，誰受益，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極因素，制定各種優(yōu)惠政策，招商引資，吸引資金，形成投資多元化的旅游項(xiàng)目開發(fā)格局。具體籌資辦法有：1. 政府應(yīng)加大對(duì)旅游業(yè)的投入導(dǎo)向，每年在財(cái)政預(yù)算中安排一定比例的旅游重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目資金，加大對(duì)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的支持力度。2. 積極爭取與旅游相關(guān)等部門的資金和地方財(cái)政支持。3. 制定優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)各界投資。4. 積極擴(kuò)大對(duì)外宣傳，吸引外商投資和吸納社會(huì)閑散資金。，由陜西成泰實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)融資。 本項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃如下表所示：序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)20092010201120122013 建設(shè)投資218100流動(dòng)資金10000100000第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)將在項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算的基礎(chǔ)上，主要計(jì)算項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。分析項(xiàng)目盈利能力，進(jìn)而分析項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本數(shù)據(jù)有一部分來自預(yù)測和估算，因而會(huì)存在一些不確定性，故還將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析。根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和目標(biāo)，本項(xiàng)目主要分析計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：1. 投資回收期Pt2. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR3. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV4. 資本金凈利潤率ROE5. 總投資收益率ROI（1）本項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定為12年，即（20102022）。其中：建設(shè)期2年，經(jīng)營期10年。（2）基本參數(shù)的確定。融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%；稅后財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為10%；項(xiàng)目資本金稅后財(cái)務(wù)收益率為14%。（3）營業(yè)稅及附加稅