【正文】 游線路，該項目可依托秦嶺北麓旅游網(wǎng)絡，成為西去太白山、法門寺、天臺山，東去野生動物園、灃峪口、高冠瀑布、草堂寺（古長安八景之一）、亞健高爾夫球場、太平森林公園、朱雀森林公園、仙游寺（隋代）、翠華山、南五臺、青華山等自然人文景觀線金色鏈條的一個重要環(huán)節(jié)。園區(qū)周邊自古民風純樸，鄉(xiāng)民們的婚嫁、節(jié)慶活動豐富而有特色，極具地方特色與旅游開發(fā)價值。近年來，東大街道把招商引資作為拉動地方經(jīng)濟的巨大引擎，營造了親商、安商、扶商、富商的良好氛圍，并對旅游投資項目的融資、投資制定了一系列優(yōu)惠政策。因此，無論是在挖掘其自身優(yōu)勢，還是人工造景都應突出“特色”二字。從資源開發(fā)利用的方式來看，本項目地應以大眾性、娛樂性、參與性、休閑性旅游產(chǎn)品為特色，以山水資源為載體發(fā)展娛樂型、休閑型的旅游產(chǎn)品。度假客源：隨著“5天+2天”生活方式的改變，溫泉度假別墅越來越成為家庭戶外旅游，親朋好友聚會以及小型度假會議的首選場地。（3）旅游氛圍“生態(tài)化”目前的旅游趨勢是：生態(tài)旅游、綠色旅游、回歸自然旅游。（2）功能定位溫泉洗浴、文化旅游、商務會展、運動康療、休閑度假 功能分區(qū)按照園區(qū)的功能定位，一是旅游服務功能，二是旅游吸引物功能，將東大溫泉度假村劃分為三個功能區(qū)：①門景服務管理區(qū)；②溫泉湯泡娛樂區(qū)；③休閑度假體驗區(qū)。規(guī)劃在停車場按車輛排列方式種植喬木間隔帶，選用樹高冠濃的綠蔭樹如毛白楊、欒樹、法桐、槐樹等列植，行距10米左右，使其有良好的蔭蔽環(huán)境，避免車輛暴曬。具體建設(shè)項目：（1）生態(tài)會所：占地910m2，建筑面積1099m2，設(shè)計以明清風格為基調(diào)，兼具園林建筑的婉約和濱水建筑的靈動，建筑主體2層，局部3層。u 親親魚池：池內(nèi)放置熱帶小魚，利用該魚的去角質(zhì)的功能，既給游客帶來樂趣和按摩的享受。表51 東大溫泉度假村技術(shù)經(jīng)濟指標表指標 單 位 數(shù) 量 總占地面積m243200總建筑面積m211080其中院落m29691會所m21099值班室m221輔助用房m2759建筑密度%容積率 綠地率%35 院落數(shù)院26 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由于度假村外部道路狀況較好，可直接利用，故園區(qū)道路系統(tǒng)只考慮內(nèi)部交通。u 溫泉水資源盡量采取消毒、過濾后，循環(huán)使用，以達到節(jié)約溫泉水資源的目的。d，人數(shù)450個。在區(qū)內(nèi)主要道路的供水管道上每隔120m布置消火栓井一座。u 所有處理后污水，經(jīng)提升泵站加壓輸送用于園區(qū)綠化或沖刷廁所。其它用電方面：如廣場、停車場、局部道路等，均采用系數(shù)法進行其用電量的框算：門景服務管理區(qū)，用電負荷30KW，溫泉湯泡娛樂區(qū)用電負荷100 KW，休閑度假體驗區(qū)用電負荷200 KW，動力提水用電負荷45 KW，規(guī)劃道路照明用電負荷25 KW，未可預見負荷（按10%）40 KW，總計用電負荷440 KW。在不同的旅游景點和設(shè)施處，根據(jù)需要分別安裝投光燈、泛光燈、庭院燈、輪廓燈、草坪燈等，用燈光效果為園區(qū)添色，也為園區(qū)夜晚旅游活動的開展創(chuàng)造條件。,。u 購置垃圾箱40個，環(huán)衛(wèi)設(shè)施指示牌50個。（4）其它工程技術(shù)，均可滿足設(shè)計、施工的要求。②建筑垃圾拆遷過程和施工過程中會產(chǎn)生大量的建筑垃圾，如果亂堆亂放，會污染環(huán)境。措施：設(shè)置地埋式污水一體化處理設(shè)施，污水經(jīng)處理達標后排放。措施：合理設(shè)置垃圾箱，及時收集，及時清運至垃圾處理廠?？梢哉f環(huán)境保護意識的提高是旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本保證。第七章 資源節(jié)約為深入貫徹科學發(fā)展觀，落實節(jié)約基本國策，實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃綱要提出的節(jié)能目標，著力抓好重點領(lǐng)域節(jié)能工作。采用新型節(jié)能墻體和屋面的隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用斷熱鋁合金框料，中空玻璃保溫節(jié)能。為防止園區(qū)的火災，應采取的措施如下。（2）勘察設(shè)計：園區(qū)測量勘察、初步設(shè)計及審批、施工圖設(shè)計。表91 項目建設(shè)總進度計劃表序號項目名稱14個月58個月920個月2124個月1立項及方案設(shè)計工作2工程勘察設(shè)計3施工準備（含設(shè)備）4土建施工5設(shè)備安裝第十章 項目招標方案為了提高工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違法行為，保護國家利益、社會公眾利益的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟效益，按照《中華人民共和國招標投標法》，本著公開、公平、公正的原則，編制本項目的招投標方案。4. 評標按照《中華人民共和國招投標管理法》的規(guī)定和程序進行。第十一章 組織機構(gòu)與人力資源配置旅游業(yè)是一項綜合性很強的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)要素多，與外部同各企業(yè)、部門聯(lián)系密切，因而需要有一個相應的管理體制進行組織管理。對于主要管理人員，在開業(yè)前送到國內(nèi)同類最優(yōu)企業(yè)接受規(guī)范化專業(yè)培訓，并組織赴境外考察學習。項目區(qū)開發(fā)涉及計劃、規(guī)劃、城建、水利林業(yè)、環(huán)保、交通、財政、金融、工商、物價等部門，本項目將由“西安長安區(qū)旅游局”作為該開發(fā)項目的協(xié)調(diào)機構(gòu)，負責該項目的有效監(jiān)督和管理。建筑工程根據(jù)同類建筑的決算價格、現(xiàn)行建材價格以及當?shù)刭M用水平，按照不同類型建筑結(jié)構(gòu)形式進行計算。表121 基礎(chǔ)設(shè)施投資估算項 目設(shè) 施規(guī) 模單價投資額（萬元）道路景區(qū)公路170萬/km景區(qū)游步道90萬/km18停車場890m2178電力箱式變電站1個60萬/個60電力線10萬/km電訊光纜線10萬/km供熱電鍋爐及管線1座100萬/個80給排水加壓泵站2座5萬/個10蓄水池2個10萬/個20給水管（DN100）16萬/km小型一體化污水處理設(shè)備1套30萬/套30污水管（DN200）32萬/km環(huán)衛(wèi)公廁3座20萬/座60垃圾收集點2處6萬/處12垃圾箱40個指示牌50個不可預見費100合 計表122 各功能區(qū)投資估算建設(shè)項目規(guī)模投資額（萬元）備注門景服務管理區(qū)入口門景21 m2含附屬建筑錦繡花園 m2籃球場120m2網(wǎng)球場250m2溫泉湯泡娛樂區(qū)生態(tài)會所1099 m2含裝修及內(nèi)部設(shè)施溫泉游泳池700 m2溫泉湯泡小池150m2景觀小亭5座50景觀長廊500 m250休閑度假別苑26個別苑25740m2（建筑面積9691 m2）含內(nèi)外裝修、內(nèi)部設(shè)施及院內(nèi)景觀營造附屬管理用房759 m2含裝修及內(nèi)部設(shè)施總計4327表123 總投資估算 序號項 目 名 稱投資額一建設(shè)項目二其他費用1901建設(shè)單位管理費502質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費403設(shè)計費904招標代理費10三基本預備費200四流動資金100五總投資第十三章 融資方案本項目投資較高，陜西成泰實業(yè)有限公司的自有資金投入，難以承受。分析項目盈利能力，進而分析項目在財務上的可行性。（4）所得稅按有關(guān)旅游業(yè)發(fā)展政策，項目開發(fā)建設(shè)期免交，投入運營后按25%交納。（2）溫泉湯泡的材料費本項目溫泉湯泡的材料費按收入的30%計提，年溫泉湯泡的材料費為238萬元。項目建成后外購燃料動力費用為24萬元。其計算公式如下：2. 財務內(nèi)部收益率（FIRR）按照第三版《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務內(nèi)部收益率（FIRR）系指能使項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。計算過程詳見經(jīng)濟評價附表十五。計算期內(nèi)可得到稅后利潤162232萬元，盈余公積1622萬元。表明項目具有一定的抗風險能力，詳見經(jīng)濟評價附敏感性分析表及敏感性分析圖142。3. 本項目的實施不僅能為建設(shè)業(yè)主提供直接經(jīng)濟效益，還可為當?shù)靥峁┹^多的就業(yè)機會，經(jīng)濟效益較好。%。表161 風險因素和風險程度分析表序號風險因素風險程度說明災難性嚴重較大一般1市場風險客源市場√價格√2經(jīng)營管理風險管理效率√人員素質(zhì)√3其它不可抗拒風險嚴重自然災害√環(huán)境災害事故√政策風險√在對風險因素和風險程度預測的基礎(chǔ)上，對可控制的風險進行風險控制，降低風險發(fā)生的可能和減少風險損失，本可研提出以下建議。2. 開發(fā)建設(shè)條件良好該地段地勢平坦，無不良地質(zhì)災害，開發(fā)建設(shè)條件良好，供應充足，技術(shù)成熟，為東大溫泉度假村的建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。5. 建設(shè)單位應在打造旅游產(chǎn)品的同時，積極做好項目的包裝和宣傳促銷工作，全面開發(fā)旅游客源市場和旅游線路產(chǎn)品。3. 建議建設(shè)單位抓緊工程的上報審批工作和資金籌措工作。1. 東大溫泉度假村工程的建設(shè)，具有廣闊的市場前景。3. 其它不可抗拒的風險由于嚴重自然災害、環(huán)境災害事故、重大社會經(jīng)濟政策變動等原因可能造成不可抗拒的意外風險。表151 社會對項目的適應性和可接受程度分析表序號社會因素適應程度1不同利益群體當?shù)厝罕姺e極支持該項目的開發(fā)建設(shè)2組織機構(gòu)政府高度重視和支持開發(fā)建設(shè)，并給予一定的政策來扶持項目建設(shè)3技術(shù)文化條件可以滿足項目的開發(fā)建設(shè)和需求 項目對國民經(jīng)濟的貢獻衡量旅游區(qū)開發(fā)對國民經(jīng)濟貢獻的指標較多，針對本項目的特點和具體情況，選用上繳稅額、投資回報率來說明項目對國民經(jīng)濟的貢獻。第十五章 社會評價 1. 本項目生產(chǎn)過程中不生產(chǎn)“三廢”，達到清潔生產(chǎn)。圖141 盈虧平衡分析2. 敏感性分析對該項目進行敏感性分析可見：各項旅游收費價格及客流量的變化對項目效益的影響最大，最為敏感，建設(shè)投資及經(jīng)營成本的變化相對影響較小。因此，項目具備財務生存能力。其計算公式如下： 5. 資本金內(nèi)部收益率（IRR）按照第三版《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，資本金內(nèi)部收益率是考察所得稅后資本金可能獲得的收益水平。年經(jīng)營費用為161 萬元。詳見財務分析附表八。營業(yè)收入、稅金及附加估算結(jié)果詳見經(jīng)濟評價附表十二。（3）營業(yè)稅及附加稅收按國家現(xiàn)行稅收政策和稅率計算。，由陜西成泰實業(yè)有限公司負責融資。從投資估算匯總表中可以看出。2. 陜西省建筑工程概預算定額及其收費標準，安裝及裝飾工程全國統(tǒng)一定額山西價目表。（3）工人培訓本項目工人主要采取面向社會公開招聘，擇優(yōu)錄取。根據(jù)園區(qū)管理體制，園區(qū)所需工作人員如下表：部門管理人員服務人員備注經(jīng)理2財務部3管理部215其中季節(jié)工5名建設(shè)部315其中季節(jié)工10名合計1030員工培訓工作由行政人事部負責，有計劃地、有目的地對原員工進行短期培訓，以適應項目建成后的工作需求。3. 評審委員會成員資格要求評審會成員要求職稱在高工（副教授）以上，從事本專業(yè)至少在8 年以上，對工程項目有較深的研究，且職業(yè)道德良好，與投標單位無任何利害關(guān)系。3. 開標時由委托招標單位主持，邀請所有投標人參加，開標時由招標人為首公證機構(gòu)檢查并公證。根據(jù)該項目的工作量的實際情況，本項目計劃安排工期24個月。5. 建立健全工程項目建設(shè)的組織機構(gòu)，配置得力的管理、工程技術(shù)、經(jīng)濟和財務人員，落實項目責任制，項目結(jié)束后，進行審計。第八章 防災措施項目范圍內(nèi)建筑物按抗震烈度8度設(shè)防，采取就地疏散和集中疏散相結(jié)合的原則，合理布置停車場地，嚴格控制建筑間距，適度保留開敞空間，保證綠地、廣場、停車的避震、疏散功能。在日常管理和工作崗位中實行經(jīng)濟目標責任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。⑤旅游高峰期嚴格控制園區(qū)容量，嚴禁超負荷接待游客。④ 公共場所衛(wèi)生達到GB9663~9673和GB16153的要求。旅游車輛嚴禁駛?cè)雸@區(qū)，游客在園區(qū)內(nèi)步行觀光游覽?？⒐ず髴M快廣植樹木花草，美化環(huán)境。區(qū)域東側(cè)現(xiàn)狀為苗圃用地，植被較好，為人們休閑、娛樂和康體提供了良好的生態(tài)環(huán)境. 建設(shè)期影響環(huán)境的因素分析及采取的措施①施工噪聲項目建設(shè)過程中，可產(chǎn)生較高分貝的施工噪聲，等效聲級可高達7080dB，超過了國家《建筑施工場界噪聲限值》，對人和動物都有一定影響。應遵循技術(shù)先進、節(jié)能的原則進行選取，外露部分其外觀應與園區(qū)