【正文】 鄱陽湖豐水季節(jié)浩浩蕩蕩，橫無際涯?？h城距九江市36公里，距南昌120公里，距武漢200余公里。尤其是長三角和珠三角，人口眾多，生活富裕，出游意愿高，消費(fèi)能力強(qiáng)，為溫泉旅游提供了廣闊的客源市場。受到淡旺季客流量明顯的影響，加上度假村未能合理對淡旺季的員工進(jìn)行安排，造成員工淡季失業(yè)，旺季超負(fù)荷工作，員工流失率高。昌九城際鐵路的開通南昌至九江的城際鐵路已于8月開始開通試運(yùn)營，設(shè)計(jì)最高時速250公里、被譽(yù)為我省第一條城際高鐵的昌九城際鐵路開通后，使南昌到九江僅需40分鐘。第五章 項(xiàng)目區(qū)概況與建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目區(qū)概況一、地理位置廬山龍灣溫泉度假村位于廬山星子縣溫泉鎮(zhèn)，環(huán)山公路以西，天恒溫泉以南，廬邑溫泉以北 。五代十國吳楊溥大和年間（公元929835年）設(shè)星子鎮(zhèn)，宋太平興國三年（公元978年）升鎮(zhèn)為縣。氣候條件自然資源①土地資源星子縣地處江西北部，東西寬35公里，南北長52公里，總面積894平方公里。目前探明的地?zé)崴刭|(zhì)儲量（C級）允許開采量3725立方米/日。由于低海拔區(qū)受人為因素影響, 原始植被被次生林型馬尾松等替代, 而形成次生結(jié)構(gòu)林種。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“十五”::“十一五”::。供水項(xiàng)目地用水由星子縣市政供水系統(tǒng)沿環(huán)山公路接入，能夠滿足項(xiàng)目用水需求。從龍灣溫泉的發(fā)展空間和溫泉資源空間分析，龍灣溫泉還具有較大的發(fā)展空間，通過有效的改造、整治和提升，龍灣溫泉有條件、有潛力建設(shè)成為一個中等規(guī)模、五星級、綜合性、溫泉休閑度假旅游精品項(xiàng)目。比如天沐溫泉的日式建筑風(fēng)格、金葉子溫度的巴厘島風(fēng)格等。結(jié)合宴會需求，建設(shè)大型多功能廳。⑦改造提升現(xiàn)有溫泉泡池，將泡池與歐洲宮廷園林結(jié)合起來，形成具有典型特點(diǎn)的宮廷溫泉。⑤動感水上樂園：整合現(xiàn)有造浪池，改造形成環(huán)形溶洞漂流，增加大型滑水設(shè)備。?精油SPA：利用植物精油的療養(yǎng)保健功效，開發(fā)精油SPA，結(jié)合抗衰老細(xì)胞美容，開展美容養(yǎng)生。建設(shè)內(nèi)容有：改造山江湖酒店2408㎡；改造三江湖宴會廳等1146㎡；改造浴花園4855㎡；御花園、御景樓加層，共1500㎡；二、園林環(huán)境改造提升工程改造會議中心4300㎡；擴(kuò)建國際會議中心5000㎡；新建接待中心1500㎡；改造御家園3314㎡；改造御景樓1540㎡；山江湖宮廷美食坊（擴(kuò)建）1200㎡；改造水療館806㎡；改造會所樓1511㎡；改造靜心閣等798㎡；改造現(xiàn)有溫泉泡池45個；1浴花園加層擴(kuò)建1500㎡；1龍灣大廈（五星級標(biāo)準(zhǔn)）7500㎡）1新建半立體式停車場3000㎡；1園林環(huán)境改造20000㎡；三、新建功能延伸項(xiàng)目歐洲美食購物街1000㎡；休閑娛樂館2500㎡；改造水上樂園1500㎡；森林浴基地游步道5000m；森林浴基地設(shè)施建設(shè)5000㎡；文化廣場改造3000㎡；四、需要拆除的建筑 由于度假村受到場地的限制，服務(wù)整體改造的大局，需要將以下現(xiàn)有部分建筑進(jìn)行拆除：御賓樓：2752㎡；御軒樓：1643㎡；商店：215㎡；老洗衣房：174㎡；PA工作間：84㎡；老員工食堂：724㎡；員工公寓：2717㎡；接待中心：311㎡；倉庫：218㎡；新做冷菜間：35㎡；1洗衣鍋爐房588㎡。項(xiàng)目設(shè)停車場二處、一處位于龍灣廣場東北部，另一處設(shè)于龍灣大廈以西。一、新建工程歐洲美食購物街沿龍灣廣場東側(cè)的小溪進(jìn)行整體改造，形成歐洲風(fēng)情、多級迭水、橋橋相連的歐洲美食購物街，推出各國美食、特色小吃、廬山旅游紀(jì)念品、本地特色產(chǎn)品、溫泉旅游紀(jì)念品等。 新建接待中心擴(kuò)大接待中心的規(guī)模，新建接待中心1座，植入文化的內(nèi)涵，營造文化氛圍，增加文化展示區(qū)。在入口、廣場、接待中心、美食街等相應(yīng)的區(qū)域，建設(shè)多種文化解說系統(tǒng)，對溫泉文化、養(yǎng)生文化、廬山文化、星子文化進(jìn)行系統(tǒng)解說及名人墻。改造三江湖宴會廳等改造山江湖酒店，通過對三江湖宴會廳等的內(nèi)部裝修，外部造型均進(jìn)行提升改造，使酒店達(dá)到按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，改造面積為114。休息設(shè)施包括休息長廊和觀景平臺，讓游人更好地觀賞、品味大自然與人文藝術(shù)相結(jié)合的美景。擬依山就勢布置，形成度假村內(nèi)標(biāo)志性建筑。新建工程為延伸溫泉產(chǎn)業(yè)鏈，應(yīng)新建相應(yīng)的項(xiàng)目，豐富休閑娛樂設(shè)施，擴(kuò)大接待能力，開發(fā)旅游相關(guān)項(xiàng)目。項(xiàng)目用地中多為山丘地勢，四周山巒起伏，平面布置采用依山就勢的形式布置，由低至高依次布置商務(wù)接待區(qū)、餐飲住宿區(qū)、娛樂休閑區(qū)和森林浴基地。具體如下：一、整體風(fēng)格改造提升工程按西歐宮廷建筑的要素對度假村的主體建筑進(jìn)行改造和提升，使總體上形成獨(dú)特的建筑風(fēng)格，引起游客的關(guān)注。?森林浴基地：在山上森林中修建步道，按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)多條森林浴步道，設(shè)置健身道、平衡神經(jīng)鍛煉場、綠視場；?負(fù)離子浴場：引水形成瀑布產(chǎn)生高濃度空氣負(fù)離子，同時，利用電子發(fā)生器，形成高濃度負(fù)離子，設(shè)置休息椅，為保健療養(yǎng)游客提供森林療養(yǎng)。③幻影歐風(fēng)：創(chuàng)作一臺大型的突出溫泉文化和歐洲宮廷文化相結(jié)合的舞臺表演音樂劇，在晚上演出。通過加高樓層增加酒店的規(guī)模。②加高現(xiàn)有建設(shè)的層數(shù)，使過往游客能在較遠(yuǎn)較寬的范圍內(nèi)看到溫泉度假村。國內(nèi)溫泉建設(shè)的風(fēng)格也大多學(xué)習(xí)國外頂級的度假村的建筑風(fēng)格，如夏威夷風(fēng)格、巴厘島風(fēng)格、地中海風(fēng)格、馬爾代夫風(fēng)格、日本風(fēng)格等等。目前已開發(fā)的項(xiàng)目主要包括泡溫泉、餐飲、客房等三個部分，其中泡溫泉是公司的主營收入。度假村距昌九（南昌九江）高速公路7公里，至九江48 公里，九江機(jī)場20公里，昌北機(jī)場70公里，地理環(huán)境優(yōu)越。 國家三類保護(hù)動物有黃鼬、豹貓、三寶雞等。其垂直分布特征, 在海拔600 ~800 米為黃山松與馬尾松過渡帶, 之上為黃山松和闊葉樹林, 之下為馬尾松、杉木及闊葉樹混交林。全縣水能理論蘊(yùn)藏量16080 千瓦, 可開發(fā)量6582 千瓦。此外, 還有博陽河、楊柳津河, 分別從土牛嘴、沙湖山流經(jīng)縣內(nèi)。全縣海拔千米以上的山峰有17座，最高峰為漢陽峰，海拔1474米。自古為“南國咽喉，西江鎖鑰，江右之門戶”。服務(wù)管理質(zhì)量提升的威脅隨著江西旅游大發(fā)展，旅游業(yè)走向品牌化、國際化是必然趨勢，提升服務(wù)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并達(dá)到國際水平是必然要求。溫泉旅游作為旅游產(chǎn)品的升華和發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)的新寵兒，除旅游觀光外，具有極明顯的保健功能，這是其它旅游項(xiàng)目所無法比擬的優(yōu)勢，已經(jīng)成為各大旅行社省內(nèi)游增長最快的板塊，是21世紀(jì)旅游度假的一大熱點(diǎn)， 鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的逐步推進(jìn)2009年12月12日，國務(wù)院正式批復(fù)《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略。從業(yè)人員素質(zhì)不高，人力資源匱乏項(xiàng)目所在星子縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及其城市的發(fā)展程度、發(fā)展規(guī)模都不具備吸引優(yōu)秀人才加盟當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的魅力，這就為人才的引進(jìn)造成了障礙。廣闊的客源市場項(xiàng)目位于江西省九江市，目前客源主要仍以省內(nèi)為主，省外以湖南長三角、珠三角等市場為主。中國文學(xué)名篇中，陶淵明《桃花源記》、《歸去來兮辭》、李白《望廬山瀑布》、周敦頤《愛蓮說》、蘇東坡《題西林壁》，都誕生在這塊土地上，被收入我國大、中、小學(xué)教科書的名篇達(dá)七篇，全國罕見，縣級唯一。國務(wù)院確定的382平方公里的廬山風(fēng)景名勝區(qū)，有200平方公里的范圍在星子境內(nèi)，一大瀑布（“飛流直下三千尺”的李白瀑布）、兩大峽谷（桃花源、棲賢兩大峽谷分別長12公里和6公里）、三大國寶（國家級文物保護(hù)單位白鹿洞書院、觀音橋、秀峰摩巖石刻）、四大名泉（溫泉、天下第一泉谷簾泉、天下第六泉招隱泉、聰明泉）、五大叢林（秀峰寺、歸宗寺、棲賢寺、萬杉寺、海會寺），聞名遐邇。大氣質(zhì)量常年保持在Ⅱ級以上，%。一般說來，可決系數(shù)越大，自變量對因變量的解釋程度越高，自變量引起的變動占總變動的百分比高，反映擬合優(yōu)度非常好。表41 20032010年星子縣旅游人數(shù)和旅游收入情況項(xiàng)目名稱單位2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年旅游總收入億元旅游總?cè)藬?shù)萬人次47380圖41 20032010年星子縣旅游人數(shù)和旅游收入情況第三節(jié) 旅游業(yè)預(yù)測分析社會指標(biāo)的數(shù)量化預(yù)測模型一般都以指標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)序列為樣本，從中探索其自身發(fā)展規(guī)律，即一般建立的是以年份為自變量的時間序列模型。天沐溫泉、龍灣溫泉建成后迅速成為江西旅游品牌，并在2006年底順利通過了國家4A級景區(qū)的檢查驗(yàn)收和四星級度假式酒店的申報；天地溫泉、陽光溫泉、步紅溫泉、天福溫泉等相繼建成投產(chǎn)。到2015年，實(shí)現(xiàn)接待人次達(dá)到1800萬，綜合收入180億元，直接間接帶動60萬人就業(yè)。無論是廬山，鄱陽湖還是長江沿岸景區(qū)，其自然風(fēng)光的獨(dú)特韻味，與歷史上在這里留下的人文景觀相得益彰；同時九江市城市自身就是一個擁有悠久歷史和眾多古跡的歷史名城。%%，%%，%。本節(jié)將從江西省、九江市旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀以及江西省溫泉旅游現(xiàn)狀等方面對項(xiàng)目市場進(jìn)行分析。近十幾年來，發(fā)達(dá)國家的休閑產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的新時期，隨著工作時間的減少，共享工作已應(yīng)運(yùn)而生。南方的商界人士則更注重修心養(yǎng)性，往往喜歡在休假、運(yùn)動、養(yǎng)生保健活動中談生意。溫泉旅游作為一種休閑養(yǎng)生、解壓和治療身心疲憊的方式，是一種高級的享受，符合人們的休閑、養(yǎng)生和度假需求，很自然地它開始受到了越來越多人士的青睞。這包括一年中的幾個長假和多個雙休日。在傳統(tǒng)的觀光旅游持續(xù)增長的同時，休閑度假旅游將快速發(fā)展。此外，項(xiàng)目實(shí)施單位廬山旅游發(fā)展股份公司目前的經(jīng)營范圍雖涉及國內(nèi)國際旅游服務(wù)、住宿、餐飲、旅游交通、茶業(yè)、娛樂等領(lǐng)域，但僅限于廬山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，還不足以承擔(dān)引領(lǐng)九江旅游事業(yè)發(fā)展的使命，投資開發(fā)建設(shè)位于廬山山南星子縣境內(nèi)的廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目是公司謀劃進(jìn)一步發(fā)展的重大舉措，項(xiàng)目的建成，不僅能夠完善公司的服務(wù)功能、提升公司的地位，而且可以為投資者帶來豐厚的利潤。廬山旅游要實(shí)現(xiàn)豐富旅游產(chǎn)品體系，旅游線路的差異化，提升品牌的知名度和吸引力，必須大力發(fā)展溫泉旅游，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進(jìn)的發(fā)展格局。因此，必須為充分發(fā)揮廬山旅游資源的整體優(yōu)勢，壯大九江市游產(chǎn)業(yè)，培育旅游龍頭企業(yè)，是廬山旅游發(fā)展的必然趨勢。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)就在著名的廬山風(fēng)景區(qū)附近，能夠?qū)厝拈_發(fā)和廬山特有的自然文化景觀相結(jié)合，有利于豐富旅游產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)旅游線路的差異化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進(jìn)的發(fā)展格局，打造廬山獨(dú)特旅游文化。當(dāng)前，我國溫泉休閑旅游資源開發(fā)呈現(xiàn)出數(shù)量增多、規(guī)模擴(kuò)大、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)，逐漸向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。因此，突破單純的溫泉概念，突出溫泉的獨(dú)特性和不可復(fù)制性，樹立鮮明的品牌形象就顯得異常重要。二、溫泉產(chǎn)品單一，缺乏新意從溫泉旅游的發(fā)展趨勢來看，溫泉旅游同會議、養(yǎng)生、娛樂、運(yùn)動、休閑等模式結(jié)合將是溫泉旅游的新增長點(diǎn)。在停留時間上，會議團(tuán)隊(duì)一般3天左右，旅游團(tuán)隊(duì)一般在14小時。度假村已獲得多個榮譽(yù)獎項(xiàng)，2011年先后被江西省旅游局評為“游客最喜愛的十大贛菜定點(diǎn)推廣酒店”、江西省總工會評為省級“工人先鋒號”、江西省旅游局評為首批省級旅游度假區(qū)試點(diǎn)單位。施工條件好，項(xiàng)目地塊周邊水、電、通信、寬帶等市政設(shè)施均已到位，維護(hù)完好，可直接為本項(xiàng)目使用。水上逆贛江可直航景德鎮(zhèn)、南昌、贛州，入長江黃金水道抵國外口岸。為突破企業(yè)自身發(fā)展瓶頸，充分發(fā)揮九江溫泉資源優(yōu)勢，進(jìn)一步起到引領(lǐng)全市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)公司研究決定在廬山山南星子縣溫泉鎮(zhèn)通過收購廬山龍灣溫泉度假村來實(shí)施廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目。尤其是《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》的批復(fù)，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略。廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目可行性研究報告廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目可行性研究報告目 錄第一章 總論 1第一節(jié) 項(xiàng)目背景 1第二節(jié) 項(xiàng)目概況 5第二章 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 10第一節(jié) 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀 10第二節(jié) 度假村存在主要問題 12第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 15第四章 市場預(yù)測 20第一節(jié) 旅游市場前景展望 20第二節(jié) 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 23第三節(jié) 旅游業(yè)預(yù)測分析 29第四節(jié) 旅游SWOT分析 33第五章 項(xiàng)目區(qū)概況與建設(shè)條件 40第一節(jié) 項(xiàng)目區(qū)概況 40第二節(jié) 建設(shè)條件 44第六章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 46第一節(jié) 發(fā)展定位 46第二節(jié) 提升改造途徑 47第三節(jié) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 52第七章 建設(shè)方案 55第一節(jié) 總圖布置 55第二節(jié) 工程方案 57第八章 公用和輔助工程 65第一節(jié) 給水工程 65第二節(jié) 排水工程 66第三節(jié) 供配電工程 68第四節(jié) 電信工程 70第九章 節(jié)能節(jié)水措施 71第一節(jié) 編制依據(jù) 71第二節(jié) 節(jié)能措施 72第三節(jié) 節(jié)水措施 73第十章 環(huán)境影響評價 74第一節(jié) 編制依據(jù)及原則 74第二節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 75第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營環(huán)境影響分析 76第四節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施 81第五節(jié) 環(huán)境影響評價結(jié)論 85第十一章 勞動安全衛(wèi)生消防 86第一節(jié) 勞動安全 86第二節(jié) 衛(wèi)生與消防 87第十二章　組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理 90第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)方案 90第二節(jié) 項(xiàng)目管理 92第十三章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 93第一節(jié) 建設(shè)工期 93第二節(jié) 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 93第十四章 工程招標(biāo)及質(zhì)量保證體系 95第一節(jié) 工程招標(biāo) 95第二節(jié) 質(zhì)量保證體系 97第十五章 投資估算及資金籌措 98第一節(jié) 估算范圍 98第二節(jié) 主要編制依據(jù) 98第三節(jié) 投資估算 99第四節(jié) 資金籌措 101第十六章 效益分析 102第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)分析 102