【正文】 的內(nèi)容還包括擬派出的項目負責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用以完成招標項目的機械設(shè)備，本項目不接受聯(lián)合招標。如在施工圖設(shè)計階段，可以進行技術(shù)培訓(xùn)及有關(guān)設(shè)備訂貨工作，土建施工末期可提前進行設(shè)備安裝工程。4. 加強區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，營造優(yōu)美的自然環(huán)境和旅游環(huán)境。（5）制定節(jié)電管理制度。采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。④園區(qū)安全及防火亦應(yīng)有自動報警及控制系統(tǒng)，采用現(xiàn)代先進技術(shù)，確保園區(qū)安全。③ 環(huán)境噪聲達到GB309693O類標準要求。措施：加強管理，園區(qū)內(nèi)禁止放高分貝音響，園區(qū)外限制車輛鳴笛。措施：設(shè)計施工前要對用地范圍內(nèi)的樹木進行普查，名貴花木盡量保留，無法保留時，可采取移植辦法加以保護。園區(qū)外圍無聲環(huán)境污染企業(yè)，唯有交通噪聲對園區(qū)影響較大。（3）建設(shè)設(shè)備和材料選用。（1）公共廁所規(guī)模預(yù)測及規(guī)劃規(guī)劃在景點內(nèi)布置高檔次的水沖式公廁4處，設(shè)計蹲位5—8個。同時考慮開通傳真及快件業(yè)務(wù)。其電源由服務(wù)中心區(qū)變電站引來。管材選用UPVC塑料管，排水管徑為d200～d300，排水檢查井每隔30m設(shè)一座。u 根據(jù)地形特點和污水處理設(shè)施的位置，合理布置主干管。u 不可預(yù)見用水：按總用水量10%計算Q2=10%= m3/d。d，人數(shù)450人。（4）修建生態(tài)停車場890㎡。每套均由由客廳、臥室、車庫、更衣室、沐浴室、餐廳、廚房及服務(wù)用房組成。u 愛情海：緣分由天定，情定愛情?！边@是專門為情侶們設(shè)計的溫泉泡池，其中包含了幾對功效與形狀各不相同的水療設(shè)備，而且都是兩兩相依的，為情侶們營造了伊甸園般的秘密空間。開發(fā)方向：以“舒適”為設(shè)計元素，對溫泉沐浴文化進行挖掘，創(chuàng)新溫泉沐浴方式，開發(fā)具有市場招徠度的旅游產(chǎn)品。（2）迎賓百花園位于園區(qū)的最北側(cè)，在此規(guī)劃迎賓百花園，主要種植奇花異卉，如迎春、碧桃、月季、牡丹、芙蓉、芍藥、石竹、蠟梅、美人蕉、百日紅、君子蘭、茉莉、水仙、夜來香、桂花、步步高、雞冠花、含羞草、一捧雪、一品紅以及秋菊等等。（5）旅游服務(wù)“系統(tǒng)化”旅游服務(wù)是一個系統(tǒng)工程，要把整個旅游服務(wù)看作一個大的系統(tǒng)，東大溫泉旅游是由若干子系統(tǒng)構(gòu)成的，內(nèi)容包括風(fēng)景點與觀景點系統(tǒng)、環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)等，就是要在開發(fā)建設(shè)中，大小系統(tǒng)綜合平衡，相互協(xié)調(diào)，如要想達到吸引能力與接待力的統(tǒng)一，就要求旅游資源的開發(fā)建設(shè)與旅游服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（水、電等）等方面的綜合平衡。 表41 20122025年游客量預(yù)測表 單位：萬人年份20122013201420152014201520162017—2025合計增長率——30%20%10%10%5%3%0%——游客量9第五章 項目建設(shè)方案與工程技術(shù)可行性分析 項目建設(shè)原則（1）資源開發(fā)“特色化”特色是旅游開發(fā)的靈魂，沒有特色就沒有效益，因此東大溫泉度假村的開發(fā)要突出“人無我有，人有我新，人新我奇，出奇制勝”的開發(fā)方針，充分利用這里的秀山、神水、空氣好等自然資源優(yōu)勢，總結(jié)他人經(jīng)驗，突出自己的特色。(2)基本客源市場主要客源市場：來自于西安市，數(shù)量可占到80%（包括境外游客團隊）；擴大客源市場：來自于周邊咸陽、寶雞楊凌以及當?shù)?，?shù)量約占15%；機會客源市場：來自于全國各地慕名而來的游客或途徑游客（含公差），約占5%。依據(jù)項目地的資源特質(zhì)、資源展布的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立了本項目地的旅游開發(fā)理念與模式。從單體資源來看，本項目地的資源品味、景象優(yōu)美度和規(guī)模度都不算特別優(yōu)秀，要避免在市場上“單打獨闖”，應(yīng)與周邊互補性旅游資源組合開發(fā)，聯(lián)合推向市場；（2）特色原則。圖33 規(guī)劃基地現(xiàn)狀陜西省、西安市及長安區(qū)各級政府都把溫泉旅游項目開發(fā)作為經(jīng)濟發(fā)展的一個重點，對項目建設(shè)十分重視，并給予大力支持。表31 秦嶺北麓重點溫泉旅游區(qū)的地?zé)豳Y源概況溫泉旅游園區(qū)名稱溫 度（℃）現(xiàn)狀采水量(104M179。從陜西省經(jīng)濟發(fā)展地帶劃分來看，項目用地正處在關(guān)中經(jīng)濟帶上，這一經(jīng)濟帶具有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，物質(zhì)資料供應(yīng)充足。當年因為開發(fā)建設(shè)時的定位標準較低，難以滿足目前溫泉旅游的需要，整體經(jīng)營不景氣，其中西安鐵路療養(yǎng)院（規(guī)模近2000平方米）已經(jīng)停業(yè)。自古以來，人們?yōu)榱讼丛「恿芾鞎晨?，就早已把目光瞄向了溫泉資源。開發(fā)建設(shè)溫泉旅游項目，不僅可以改變傳統(tǒng)的溫泉利用觀念，充分發(fā)揮溫泉的理療保健作用，提高人民群眾的物質(zhì)文化水平，而且能夠有效的加快本地旅游溫泉產(chǎn)業(yè)市場的形成，提高本區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的快速增長。隨著經(jīng)濟基礎(chǔ)的變化，我國人民的生活需求發(fā)生著質(zhì)變，進入小康的城市居民已不再滿足于家電、美食這樣的物質(zhì)消費，而教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保險、休假、娛樂等消費上升為人們越來越迫切的新的基本需求，假日旅游熱就是這種需求質(zhì)變的直接反映。70年代以來，大約60%的英國人每年度過一個包括4個夜晚或更多時間的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典為80%，挪威和芬蘭為70%。旅游總收入可達2萬億人民幣。旅游設(shè)施進行溫泉度假村開發(fā)建設(shè)，以溫泉為載體建設(shè)成集游覽參觀、餐飲、娛樂、民俗民情體驗、購物休閑等幾大功能為一體的綜合旅游園區(qū)。目前具有國家旅游局乙級旅游規(guī)劃資質(zhì)(甲級資質(zhì)正在申報中)、建設(shè)部乙級工程設(shè)計資質(zhì)、建設(shè)部乙級城市規(guī)劃資質(zhì)、國家發(fā)改委乙級工程咨詢資質(zhì)以及工程監(jiān)理丙級資質(zhì)。而我國的旅游業(yè)近年發(fā)展速度也很快，已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國，亞洲第一大出境旅游國，2006年實現(xiàn)了我國城鄉(xiāng)居民人均出游一次的歷史性跨越?，F(xiàn)代旅游業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟和現(xiàn)代社會發(fā)展的伴生物。從國外情況看，人均年收入500—800美元，是旅游消費的急劇擴張期。而我省及西安市的溫泉沐浴尚處于開發(fā)的初級階段，溫泉沐浴僅作為一種城市化的消閑活動，還沒有形成聚集規(guī)模和強勢的增長勢頭。采水量為270m179。圖22 西安溫泉服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀第三章 項目建設(shè)條件分析旅游區(qū)開發(fā)項目的建設(shè)涉及到區(qū)位條件、自然環(huán)境條件和社會經(jīng)濟環(huán)境等多方面的因素，對這些因素條件正確評價是旅游開發(fā)的根本保證。其第4系熱儲層底界埋深約600 m左右，含水層巖性為沙礫卵石，600 m以下為第3系熱儲層,含水層巖性為砂巖、沙礫巖、砂質(zhì)泥巖。旅游者到此游覽不僅有回歸田野之感，還可置身于濃墨重彩的山水畫之中領(lǐng)略地方風(fēng)俗。緊鄰國家電網(wǎng)，電力充足；水資源儲量豐富；通訊設(shè)施先進齊全，方便快捷，完全可以滿足道溫泉建設(shè)的需求。旅游開發(fā)是一項經(jīng)營性投資，不是單純的公益性投資，經(jīng)濟效益是旅游企業(yè)追求的第一目標，如果沒有經(jīng)濟效應(yīng)企業(yè)就無法生存，也沒有存在的理由。本報告采用以消費群消費水平為主、以消費群消費規(guī)模為輔的定位原則來確定市場，從而完成市場的進一步細分。未來客源市場規(guī)模預(yù)測參考了以下因素：園區(qū)的全面開發(fā)、新型旅游項目的啟動效應(yīng)；新的宣傳和市揚推廣所帶來的旅游區(qū)知名度的提高；園區(qū)的保護性政策對大規(guī)模旅游的限制；旅游環(huán)境容量設(shè)計對客流量的限制；市域其他旅游點對其客源的分流；區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展進程。從景觀綠化到服務(wù)設(shè)施皆要營造生態(tài)化的環(huán)境氛圍。功能定位：該區(qū)域是度假村的出入口，主要為游人提供引景空間、引導(dǎo)游客心理狀態(tài)的轉(zhuǎn)變，同時提供停車、信息咨詢等服務(wù)。（5）網(wǎng)球場2個，占地面積250 m2。（2）溫泉游泳池：占地700m2，—。功能定位：該區(qū)域主要定位在西安市的高收入群體，使其成為休閑、保健、商務(wù)、聚會的高級消費場所。（1）規(guī)劃期在園區(qū)修建主干道650m，路面寬7m，為水泥壓花路面。d，區(qū)內(nèi)長期居住300人。u 澆灑道路、綠化以及管網(wǎng)漏失水量按以上用水量總和的15％計Q4== m3/du 總用水量 Q=106 m3/dB、 溫泉水u 游客洗浴補充水指標采用250 L/人B、溫泉水供水水源：溫泉水蓄水池的水都是來自基地的一眼溫泉水井，因此在該水井附近的建一提水泵站，利用管徑為100mm的引水管提水至溫泉水蓄水池，鋪設(shè)至新建用水建筑物供水管，供水管管徑為80mm，利用重力自流供水。（3）排水規(guī)劃排水體制：采用不完全分流制，即雨、雪水就近排入邊溝和渠道,生活和公共建筑污水進入?yún)^(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)。園區(qū)內(nèi)10kv線路全部采用電纜直埋的方式通向變電站，變電站以三相五線380/220低壓供電，采用電纜直埋的方式向用電單點供電。供電線路原則上在道路的東、南側(cè)。熱源： MW的電鍋爐。 工程技術(shù)可行性分析（1）東大溫泉度假村的開發(fā)具有好的溫泉資源和環(huán)境氛圍，如何根據(jù)其地形、地貌、自然景觀，運用我國傳統(tǒng)的手法，賦予園區(qū)更多的文化內(nèi)涵和特色景觀，這是園區(qū)設(shè)計中的一個難點。因此，必須在保護資源和自然環(huán)境的前提下，進行資源的合理開發(fā)和利用。③施工揚塵主要來源于土方挖掘和運輸車輛等。② 沐浴污水隨著沐浴項目的建設(shè)和發(fā)展，沐浴游客勢必會有較大增長，沐浴污水量亦將有所增加。. 保護范圍整個度假村范圍。（2）增加環(huán)保投入，完善治理機制治理好目前局部突出的環(huán)境問題，必須要加大對環(huán)境治理的投入，改善環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施，當前重點是：①對沐浴水、生活污水的處理及應(yīng)用采用目前國際上最先進的技術(shù)，以使排水水質(zhì)標準達到國際先進水平。大力推廣采用高效節(jié)能電器、照明產(chǎn)品，重點抓好建筑物采暖、空調(diào)、照明系統(tǒng)節(jié)能。（2）變配電室裝設(shè)電容器進行無功補償。第九章 項目實施進度計劃東大溫泉度假村的建設(shè)對于完善該區(qū)域的旅游功能，增加社會經(jīng)濟效益具有重要意義，為確保工程的順利實施，必須：1. 依據(jù)長安區(qū)旅游總體戰(zhàn)略，作好開發(fā)建設(shè)項目的設(shè)計工作，嚴格按有關(guān)建設(shè)程序報建。（4）竣工驗收：試運轉(zhuǎn)、交工驗收。 投標、開標、評標和中標程序根據(jù)建設(shè)項目規(guī)模和建設(shè)要求，在招標過程中必須遵守如下程序：1. 項目經(jīng)政府有關(guān)單位批復(fù)后，項目承辦單位在省計委指定的報紙上發(fā)布招標公告。 評標委員會的人員組成和資質(zhì)要求項目全部采用公開招標的方式，因此，在招投標過程中，為保證項目的公平、公正、公開，對評標委員會的組成和資質(zhì)有如下要求；1. 評標委員會人員組成評標委員會由項目承辦單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成。并秉承組織結(jié)構(gòu)小型化、簡單化、彈性化的原則，設(shè)置組織機構(gòu)、安排部門職能。（2）技術(shù)人員培訓(xùn)技術(shù)人員培訓(xùn)要求能全面掌握、運用有關(guān)專業(yè)知識，并且有創(chuàng)新意識和良好的職業(yè)道德。建議：，以利于宣傳和提高知名度。工程建設(shè)其他費用主要包括：勘察設(shè)計費、工程質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費及招標代理等組成。具體籌資辦法有：1. 政府應(yīng)加大對旅游業(yè)的投入導(dǎo)向，每年在財政預(yù)算中安排一定比例的旅游重點建設(shè)項目資金，加大對旅游重點項目建設(shè)的支持力度。根據(jù)項目的性質(zhì)和目標，本項目主要分析計算以下財務(wù)評價指標：1. 投資回收期Pt2. 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR3. 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV4. 資本金凈利潤率ROE5. 總投資收益率ROI（1）本項目計算期設(shè)定為12年，即（20102022）。經(jīng)營收入測算以年旅游客源市場預(yù)測人數(shù)為基數(shù)，根據(jù)游客消費水平，年均經(jīng)營天數(shù)取360天。（4）購物的材料費本項目購物動的材料費按收入的50%計提，年購物的材料費為80萬元。年修理費用估算情況詳見財務(wù)分析附表九。計算過程詳見經(jīng)濟評價附表十四。其計算公式如下：本項目所得稅前全部投資投資回收期（pt）。為減少投資風(fēng)險，提高投資安全性，最大程度地實現(xiàn)預(yù)期效益，有必要進行項目不確定性分析。%；%%，均高于稅前基準收益率12%和稅后基準收益率10%；Ic=12%和10%時的稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值分別為6947萬元和5644萬元；%；%，高于行業(yè)基準收益率14%；。 5. 本項目的實施有利于國家資源保存、生態(tài)環(huán)境保護、生態(tài)意識增強和國民素質(zhì)的提高，其社會效益顯著。因此，可以說項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻遠遠超過了要求的水平，并可得到符合社會折現(xiàn)率的社會盈余和以現(xiàn)值計算的社會盈余。2. 建立健全管理規(guī)章和管理體制，加強全員素質(zhì)教育和崗位技能培訓(xùn)，實行崗位責(zé)任制，嚴格業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查責(zé)任制落實情況，不斷提高經(jīng)營管理水平，降低經(jīng)營管理風(fēng)險發(fā)生頻度。其中，建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、招標代理費等費用190萬元，工程基本預(yù)備費200萬元，流動資金100萬元。 建議1. 建議長安區(qū)委、區(qū)政府及相關(guān)部門在政策上予以大力支持，保證項目的順利進行和可持續(xù)發(fā)展。4. 制定風(fēng)險規(guī)避和預(yù)防措施，對經(jīng)營過程中有可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素，逐一進行分析，科學(xué)地制定預(yù)防措施和補救措施、處理方案等。分析在項目建設(shè)期和營業(yè)期可能存在下列潛在風(fēng)險：1. 市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要來自旅游客源市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生嚴重偏離，客源市場遠遠小于預(yù)測期望值，導(dǎo)致經(jīng)營收入和利潤減少，投資回報降低。2. 調(diào)查，當?shù)卣腿嗣袢罕姺e極主動地支持東大溫泉度假村的建設(shè)和開發(fā)。但在項旅游收費價格及客流量分別降低5%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準財務(wù)內(nèi)部收益率。%即可保本。根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表可以看出（財務(wù)分析附表十六），計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。（式中為基