【正文】 節(jié)約能源資源的工作，在制訂工作規(guī)劃，進行年度財政預算時，應考慮這項內容，使得資源節(jié)約在資金和組織工作方面得到落實。采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。 在設計、施工、驗收和審查的各環(huán)節(jié)都應執(zhí)行建筑節(jié)能規(guī)范和標準；建筑的主朝向考慮本地區(qū)較佳的朝向，選擇南北朝向；建筑的體行系數(shù)應滿足規(guī)定要求；建筑設計易采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。（1）采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。（3）采用建設部推薦的建筑照明節(jié)能技術和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設施等。（5）制定節(jié)電管理制度。 引發(fā)火災的原因主要有以下幾點：由雷電引發(fā)的火災；由于用火不慎引發(fā)的火災；故意縱火；游客亂扔煙蒂引發(fā)火災等。 ① 建立嚴格的防火制度，分區(qū)分級負責； ② 在度假村內，除特設的固定的吸煙點（吸煙室）外，應嚴格禁止吸煙； ③ 重點防護地段及游客集中地段，應采取嚴格的的防火措施 ，并備有足夠的消防器材； ④ 遇有雷電或其它不可抗拒能力引起的火災，除應積極組織人力進行撲救外，還應迅速向上級報告。2. 工程項目按國家規(guī)定進行招投標，選擇施工單位，選擇具有資質的監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保工程質量。4. 加強區(qū)內生態(tài)環(huán)境建設，營造優(yōu)美的自然環(huán)境和旅游環(huán)境。（1）準備工作：編制可行性研究報告及評估、論證、批復、招投標、準備設計資料等。（3）施工階段：設備的采購、落實協(xié)作關系、土建施工、設備安裝與調試等。 第一階段為勘察設計階段，第二階段為施工階段。如在施工圖設計階段，可以進行技術培訓及有關設備訂貨工作，土建施工末期可提前進行設備安裝工程。其各項工程進度計劃詳見工程進度計劃表91。 基礎設施建設項目招標范圍及招標組織形式本項目招標的范圍包括基礎設施建設的勘察設計招標、施工監(jiān)理招標、施工單位選擇招標和設備與材料采購招標，面向社會全部進行公開招標和邀請招標。2. 在招標文件開始發(fā)出之日起30 日內，具有承擔招標能力的法人或者其他組織都可以投標。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，招標項目屬于建筑施工的，招標文件的內容還包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業(yè)績和擬用以完成招標項目的機械設備，本項目不接受聯(lián)合招標。投標人的投標應當符合下列條件之一；能夠最大限度的滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準或者滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的價格合理。5. 中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，該通知書具有法律效力，若中標人放棄中標項目，應當承擔法律責任，自中標通知書發(fā)出30 日之內，按照招標文件，項目承辦單位和中標人簽訂書面合同，同時，中標人不得向他人轉讓中標項目，不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。專家成員根據(jù)本方案在開標當天，在省計委專家?guī)祀S機抽取，評標委員會主任由專家臨時推選；評標委員會采用單數(shù)制，最低不少于5人，且生態(tài)、旅游、經濟等方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二；評標委員會要嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。2. 評標委員會的評標標準評標委員會要嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，在保證工程質量的前提下，按照投資最少的經濟原則，以確定最優(yōu)的承包商。評標委員會成員應當客觀公正的履行職務，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。成立東大溫泉度假村旅游開發(fā)有限公司，承擔園區(qū)項目的開發(fā)、建設、運營與管理。建設開發(fā)公司的組織結構可如下設置：為保證項目的順利完成，實行項目法人制，以項目法人為核心，接受機關部的檢查和監(jiān)督。由于旅游業(yè)經營的季節(jié)性較強，為減少日常開支，人員的配備應當注重高效、精干，除必要的管理人員外，其他人員均采用季節(jié)性臨時工。根據(jù)員工所在的部門分別培訓，采取理論和實踐相結合的原則，選取有相關項目管理經驗的人員。（1）管理人員培訓管理人員需要具備一定的科學知識和專業(yè)知識素養(yǎng)。技術人員主要面向大中專院校、科研單位及社會招聘。技術培訓合格后，考核錄用上崗。，強化管理旅游開發(fā)是一種經濟行為，旅游資源屬國家所有，需要政府與開發(fā)企業(yè)達成共識，在政府宏觀調控指導下，企業(yè)投入開發(fā)，在市場中企業(yè)收益，東大的旅游業(yè)得以發(fā)展。旅游產品的購買和市場上一般商品的購買不同，旅游者購買時見不到實物，只憑旅游信息作出決策，因此旅游宣傳、促銷是本項目的重要一環(huán)，必須下大力度把香妃園園區(qū)宣傳出去。第十二章 建設項目投資估算1. 東大溫泉度假村建設項目和總平面規(guī)劃平面圖，主要項目的初步方案設計。3. 《投資項目可行性研究報告研究指南》——國家計委辦公廳4. 《投資項目經濟咨詢評估指南》——咨經（1998）各種市場的市場調查價格工程總投資包括固定資產投資和鋪底流動資金，其中固定資產投資按照工程建筑費用、設備及工器具購置費、工程建設其他費用、基本與預備費、漲價預備費和建設期利息進行計算。土方工程根據(jù)當?shù)貦C械臺班費用、油料價格水平、運輸距離等進行計算。工程基本預備費，%計取。建設項目的投資估算情況詳見表121。其中，建設單位管理費、勘察設計費、工程監(jiān)理費、招標代理費等費用190萬元，工程基本預備費200萬元，流動資金100萬元。因此，在資金的籌措上應堅持國家、集體、個人一起上的方針，誰投資，誰受益，調動社會各方面的積極因素，制定各種優(yōu)惠政策，招商引資，吸引資金，形成投資多元化的旅游項目開發(fā)格局。2. 積極爭取與旅游相關等部門的資金和地方財政支持。4. 積極擴大對外宣傳，吸引外商投資和吸納社會閑散資金。 本項目的資金使用計劃如下表所示：序號項 目合計20092010201120122013 建設投資218100流動資金10000100000第十四章 財務評價財務評價將在項目財務效益與費用估算的基礎上，主要計算項目有關財務指標。由于財務評價的基本數(shù)據(jù)有一部分來自預測和估算，因而會存在一些不確定性，故還將對項目進行盈虧平衡分析和敏感性分析。其中：建設期2年，經營期10年。融資前稅前財務基準收益率為12%；稅后財務基準收益率為10%；項目資本金稅后財務收益率為14%。營業(yè)稅按旅游區(qū)經營收入的5%計取，城建稅按營業(yè)稅7%計算，教育附加費按營業(yè)稅的3%計算。（5）公積金按可分配利潤的10%計提。經營收入測算標準及有關經營收入情況見表141。院26院/次126院落3604娛樂收入50元/人20人/次240人次3605餐飲收入50元/人20人/次240人次.3606購物收入20元/人10人/次330人次360合計。1. 原材料費（1）餐飲原材料費餐飲原材料費按餐飲收入的40%計提，年餐飲原材料費為20萬元。（3）參與活動的材料費本項目參與活動的材料費按收入的30%計提，年參與活動的材料費為15萬元。以上四項年原材料費為281萬元。2. 工資福利費項目勞動定員40人，年工資估算為63萬元。3. 燃料動力費項目建成后采暖費按16元/平方米。4. 修理費%，年修理費估算為136萬元。5. 折舊費固定資產折舊均采用平均年限法計算。6. 經營費用含企業(yè)管理費、宣傳促銷等費用，按年經營收入的5%計。1. 總投資收益率(ROI)按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，總投資收益率(ROI)表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。其計算公式如下： （式中：為現(xiàn)金流入，為現(xiàn)金流出，下同）本項目所得稅前及所得稅后全部投資財務內部收益率（）計算結果稅前、%%，高于稅前基準收益率12%和稅后基準收益率10%。3. 財務凈現(xiàn)值（FNPV）按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務凈現(xiàn)值（FNPV）系指按設定的折現(xiàn)率(一般采用基準收益率)計算的項目計算期內凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。4. 項目資本金凈利潤率(ROE)按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，項目資本金凈利潤率(ROE)表示項目資本金的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內年平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。%，高于項目資本金稅后基準收益率14%。6. 投資回收期（pt）按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間。計算過程詳見經濟評價附表十四。從經營活動和籌資活動的全部凈現(xiàn)金流量看，計算期內現(xiàn)金流出均大于現(xiàn)金流出。如附表十三顯示，計算期內，旅游總收入可達到3214萬元，利潤總額21630萬元，除建設期按規(guī)定免交所得稅外，運營十年共上繳所得稅5408萬元，年平均上繳所得稅541萬元。由于旅游投資項目所涉及的不少方面都具有長期性和變動性，會受到儲多因素變化的影響，這些難以預知的變化因素決定了旅游企業(yè)投資效益的不確定性，投資風險一般是難以避免的。1. 盈虧平衡分析從經營收入的預測中，可知影響項目投資收益大小的主要因素為各項旅游收入的價格和旅游客源市場量，旅游客源市場量與價格相比，由于信息及統(tǒng)計資料不完整，旅游客源市場量預測準確性差，波動較大，而價格相對穩(wěn)定，因此，盈虧平衡分析僅對旅游客源市場因素進行分析。表明本項目盈虧平衡點不高，詳見經濟評價附盈虧平衡分析圖141。但在項旅游收費價格及客流量分別降低10%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準財務內部收益率。圖142 敏感性分析通過以上分析計算，項目的各項財務經濟指標均達到或好于行業(yè)的基準指標。 各項旅游收費價格及客流量的變化對項目效益的影響最大，最為敏感，建設投資及經營成本的變化相對影響較小。表明項目具有一定的抗風險能力。2. 本項目的建設將會促進長安區(qū)經濟的發(fā)展，為建設和促進魅力長安做出積極貢獻，具有良好的文化和社會效益。 4. 本項目實施可帶動當?shù)氐谌a業(yè)的整體發(fā)展及商品流通、餐飲業(yè)等的全面進步，有力促進地方經濟、文化素質的提高，促進長安區(qū)國民經濟和社會事業(yè)的發(fā)展。1. 長安區(qū)政府高度重視和支持東大溫泉度假村工程的開發(fā)建設，并給予一定的政策來扶持項目建設。3. 國內各種物資、設備供應充足，能夠滿足項目開發(fā)的技術、物資、人員等方面的需求，完全可以保證項目的開發(fā)建設。1. 上繳稅額本項目在計算期內，上繳營業(yè)稅和附加稅1768萬元，企業(yè)所得稅5408萬元，可為當?shù)卣塾嬌侠U7176萬元的稅費。2. 投資回報率計算分析可知，%，%。第十六章 風險分析旅游項目屬于高預期回報投資類型，東大溫泉度假村的投資主要依靠地方財政投資和企業(yè)自籌資金，資金的歸還主要依靠經營收入來解決，因此，在項目建設和經營中存在潛在風險。2. 經營管理風險由于經營管理制度不完善，管理體制不健全，員工素質不高，崗前培訓和崗位管理不嚴，使管理效率降低，達不到預期目標，造成經營收入減少，成本提高，帶來經營管理風險。根據(jù)項目存在的潛在風險因素，采用簡單估計法對各風險因素的影響程度作以簡單分析可以看出，嚴重自然災害會造成災難性后果，但發(fā)生的可能性較小，旅游客源市場嚴重不足、價格較低、環(huán)境災害事故造成的風險較大，但可以采取措施，降低發(fā)生的可能性，其它因素為一般風險因素。1. 加強市場調研，積極培育開發(fā)客源市場，建立廣泛的市場信息網絡，著力塑造旅游品牌形象，加大宣傳促銷力度，深入挖掘市場潛力，充分利用政策保護，化解市場風險。3. 強化正常情況下的經營管理，力爭以正常運營的高效益、低成本來緩沖異常情況下的由于不可抗力因素造成的意外風險損失。第十七章 結論與建議通過對東大溫泉度假村建設項目的投資背景，資源分析，項目市場發(fā)展趨勢分析和預測，項目建設內容的策劃，效益分析，環(huán)境影響與保護等多方面的分析，我們認為本項目投資價值高，利潤豐厚。建設項目地處西安市長安區(qū)，民風淳樸，其溫泉資源豐富且品質高，隨著旅游項目的不斷更新和優(yōu)化，對游客具有較大的吸引力。3. 經濟效益顯著（1）項目建設總投資：。 （2）項目建設期2年（2009—2010年）（3）各項經濟效益指標為：①總投資收益率：%②項目財務內部收益率(所得稅前)：%③財務凈現(xiàn)值FNPV(稅前)：6947萬元④項目資本金內部收益率：%⑤資本金凈利潤率：%⑥投資回收期: Pt=⑦營業(yè)收入：3214萬元⑦年平均利潤總額：2163萬元4. 社會效益明顯東大溫泉度假村的建設可為社會提供更多的就業(yè)機會，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進區(qū)域經濟發(fā)展和人民生活的顯著提高，改善和加強園區(qū)生態(tài)環(huán)境建設，保證了社會經濟和旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2. 建議建設單位應抓緊工程前期的工作，做好工程前期規(guī)劃、單體設計、勘察測量等準備工作。4. 積極做好項目的招投標、專業(yè)人員的選拔招聘、建設項目工程的發(fā)包和有關設施設備的采購等工作，以保證項目建設按計劃順利進行。6. 本工程應盡快上馬，以期獲得豐厚的經濟效益和社會效益