【正文】 者的消費(fèi)能力 是一般旅游者的 45倍。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)外開放的不斷深化，國(guó)內(nèi)國(guó)際的商務(wù)旅游和會(huì)展旅游必將日漸增多。正是基于這種需求的變化， “ 醫(yī)療保健文化 ” 和“ 休閑文化 ” 逐漸成為了現(xiàn)代社會(huì)溫泉旅游的核心主題。 溫泉旅游作為一種休閑養(yǎng)生、解壓和治 療身心疲憊的方式，是一種高級(jí)的享受，符合人們的休閑、養(yǎng)生和度假需求，很自然地它開始受到了越來越多人士的青睞。溫泉旅游將溫泉的養(yǎng)生、保健功能與度假休閑完美的融合在一起，集養(yǎng)生、保健、美容、休閑、度假、商務(wù)會(huì)展等多功能于一體，通過提供系列化的服務(wù)使消費(fèi)者獲得一種全新的體驗(yàn)和感受。與此同時(shí)，我國(guó)旅游市場(chǎng)也從觀光旅游形態(tài)向 休閑度假旅游形態(tài)過渡。隨著大交通網(wǎng)絡(luò)逐步形成，必將會(huì)成為越來越多都市人選擇在雙休日前來旅游的地方。這包括一年中的幾個(gè)長(zhǎng)假和多個(gè)雙休日。我國(guó)旅游業(yè)在今后一段時(shí)期要完成促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，全面提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，綜合發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)功能三大任務(wù)，達(dá)到建設(shè) 世界旅游強(qiáng)國(guó)，培育新型重要產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。第一代游客的旅游目的是滿足好奇心，觀光、度假、消遣；第二代游客則以滿足求知欲，獲知識(shí)、得信息，領(lǐng)略異地他鄉(xiāng)情趣為目的。城鄉(xiāng)居民出游的選擇將更趨多樣， 旅游產(chǎn)品 的供應(yīng)將更加豐富和充裕。在傳統(tǒng)的觀光旅游持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，休閑度假旅游將快速發(fā)展。 旅游產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)由規(guī)范化、程序化的競(jìng)爭(zhēng)階段進(jìn)入個(gè)性化、廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 特性化、精品化、專業(yè)化以及文化品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段。在保持國(guó)際旅游競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游、出境旅游將步入快速發(fā)展時(shí)期。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 第四章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第一節(jié) 旅游市場(chǎng)前景展望 一、旅游市場(chǎng)前景展望綜述 隨著我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)不斷推進(jìn)，旅游業(yè)面臨重大發(fā) 展機(jī)遇：經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，必將對(duì)旅游需求增長(zhǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)性的支撐作用；城鄉(xiāng)居民收入將穩(wěn)定增長(zhǎng)，到 2020 年人均 GDP 將達(dá) 3500美元左右甚至更多，這將進(jìn)入世界旅游界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長(zhǎng)階段；國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方略和加快推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將為旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)遇；對(duì)外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大，將為我國(guó)旅游業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)和世界舞臺(tái)更好地發(fā)揮作用，創(chuàng)造更為有利的條件；我國(guó)政通人和，社會(huì)安定，將成為世界上最安全的 旅游目的地 之一；隨著對(duì)現(xiàn)行休假制度的完善和 帶薪休假 制度的落實(shí)，將形成巨大的國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)市場(chǎng)。 此外，項(xiàng)目實(shí)施單位廬山旅游發(fā)展股份公司目前的經(jīng)營(yíng)范圍雖涉及國(guó)內(nèi)國(guó)際旅游服務(wù)、住宿、餐飲、 旅游交通、茶業(yè)、娛樂等領(lǐng)域，但僅限于廬山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，還不足以承擔(dān)引領(lǐng)九江旅游事業(yè)發(fā)展的使命，投資開發(fā)建設(shè)位于廬山山南星子縣境內(nèi)的廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目是公司謀劃進(jìn)一步發(fā)展的重大舉措，項(xiàng)目的建成，不僅能夠完善公司的服務(wù)功能、提升公司的地位，而且可以為投資者帶來豐厚的利潤(rùn)。無論是建設(shè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)狀況都遠(yuǎn)優(yōu)項(xiàng)目建設(shè)對(duì)象。早在 2020 年廬山星子縣溫泉四星級(jí)酒店就有 5 家，與溫泉有關(guān)的賓館和房地產(chǎn)有十多家。 三、是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的需要 江西旅游一直立志讓江西立足本土資源特色，打造康體養(yǎng)生溫泉、山水觀光溫泉、商務(wù)會(huì)議溫泉、文化體驗(yàn)溫泉、農(nóng)家個(gè)性溫泉、特種時(shí)尚溫泉等。廬山旅游要實(shí)現(xiàn)豐富旅游產(chǎn)品體系，旅游線路的差異化，提升品牌的知名度和吸引力，必須大力發(fā)展溫泉旅游，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進(jìn)的發(fā)展格局。而溫泉旅游恰恰是在秋冬季節(jié)最具吸引力，讓游客在寒冷的秋冬季感受到濃濃的暖意，能有效彌補(bǔ)我省秋冬季旅游吸引力不足的問題。溫泉旅游作為新興的旅游主題，是溫泉養(yǎng)生功能與休閑度假旅游的完美融合，將成為 21 世紀(jì)最盛行的旅游方式之一。 二、是提升廬山旅游的檔次，促進(jìn)我省旅游市場(chǎng)的繁榮的需要 隨著生活條件的改善，國(guó)民旅游的目的已從 “ 觀光 ” 轉(zhuǎn)向 “ 休閑 ” 。因此，必須為充分發(fā)揮廬山旅游資源的整體優(yōu)勢(shì)，壯大九江市游產(chǎn)業(yè)，培育旅游龍頭企業(yè)，是廬山旅游發(fā)展的必然趨勢(shì)。廬山是九江旅游的一個(gè)窗口，更是江西旅 游的一張世界級(jí)名片，在全國(guó)乃至全球旅游市場(chǎng)中有著重要的地位。 根據(jù)規(guī)劃，在 鄱陽湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)建設(shè)中，九江要 “ 進(jìn)一步發(fā)揮通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)，積極發(fā)展商貿(mào) 旅游業(yè) ，建成廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 贛北 區(qū)域中心城市 、現(xiàn)代化港口 旅游城市 、區(qū)域性物流樞紐和長(zhǎng)江沿岸重要工業(yè)基地 ” 。 一、是構(gòu)建鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)，實(shí)現(xiàn)江西綠色崛起的推動(dòng)器 國(guó)務(wù)院 已于 2020 年 12 月 12 日正式批復(fù)《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為 國(guó)家戰(zhàn)略 。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)就在著名的廬山風(fēng)景區(qū)附近，能夠?qū)厝拈_發(fā)和廬山特有的自然文化景觀相結(jié)合，有利于豐富旅游產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)旅游線路的差異化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山帶泉，相互 促進(jìn)的發(fā)展格局，打造廬山獨(dú)特旅游文化。 江西省目前已探明擁有 90 處天然出露的溫泉（ 25℃ 以上），主要分布在全省 8 個(gè)設(shè)區(qū)市的 41 個(gè)縣（市），呈現(xiàn)南比北多、西比東多的特點(diǎn)。事實(shí)證明，溫泉旅游產(chǎn)品的開發(fā)，不僅豐富了旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，為我國(guó)現(xiàn)代旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和新時(shí)期的新發(fā)展注入了新的活力，同時(shí)，擴(kuò)大了內(nèi)需，拉動(dòng)了消費(fèi)，優(yōu)化了相關(guān)地方產(chǎn)業(yè)廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)，增加了地方財(cái)政收入，推動(dòng)了一批具有溫泉旅游資源的邊遠(yuǎn)貧困地區(qū)通過開發(fā)溫泉 資源走上了脫貧致富的道路，顯示了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。部分地區(qū)依托溫泉旅游資源，已經(jīng)形 成了以休閑、度假為主體的地方支柱產(chǎn)業(yè)，并且在發(fā)展中注重延伸產(chǎn)業(yè)鏈，豐富附屬產(chǎn)品，獲取綜合效益，如廣東御溫泉系列、河北平山溫泉群等。 當(dāng)前，我國(guó)溫泉休閑旅游資源開發(fā)呈現(xiàn)出數(shù)量增多、規(guī)模擴(kuò)大、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)，逐漸向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。自上世紀(jì) 90 年代以來 ,隨著我國(guó)東南沿海地區(qū)和內(nèi)陸大中城市人均 GDP 開始突破國(guó)際上公認(rèn)的度假旅游3000 美 元門檻值 ,以及休假制度的調(diào)整 ,休閑度假旅游在我國(guó)迅速興起 ,成為旅游業(yè)的主要形式，溫泉旅游也隨之發(fā)展起來。度假村無法系統(tǒng)地培養(yǎng)服務(wù)人員的專業(yè)服務(wù)技能、服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，員工培訓(xùn)沒有穩(wěn)定的基礎(chǔ)，難以全面提升度假村服務(wù)質(zhì)量。龍灣溫泉度假村的服務(wù)人員多數(shù)是當(dāng)?shù)鼐用?，普?受 教育程度低，沒有受過正規(guī)的服務(wù)行業(yè)的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練。因此，突破單純的溫泉概念，突出溫泉的獨(dú)特性和不可復(fù)制性，樹立鮮明的品牌形象就顯得異常重要。 三、缺乏鮮明的品牌形象，知名度低 一個(gè)旅游景點(diǎn)若要能夠持續(xù)發(fā)展，文化是一個(gè)不可缺少的要素，而對(duì)于龍灣溫泉來說，正是缺乏這種 文化的內(nèi)涵，僅僅用溫泉作為吸引游客的元素，其附加價(jià)值體現(xiàn)得并不明顯。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還未深層次挖掘廬山的地方文化，未能很好地整合溫泉資源和地域文化資源，缺乏個(gè)性化、品牌化和互補(bǔ)性。從溫泉旅游的季節(jié)性看，度假村每年接待量最高的季節(jié)為每年的第一季度及第四季度，而第二、第三季度接待量較平均，為高峰時(shí)的一半左右， 沒有特別為溫泉淡季開發(fā)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 二、溫泉產(chǎn)品單一，缺乏新意 從溫泉旅游的發(fā)展趨勢(shì)來看，溫泉旅游同會(huì)議、養(yǎng)生、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑等模式結(jié)合將是溫泉旅游的新增長(zhǎng)點(diǎn)。另一方面，沒用對(duì)度假村的整體規(guī)劃布局無合理的規(guī)劃，相關(guān)的配套設(shè)施沒有起到在客流高峰期分流客人的作用，整體流程設(shè)計(jì)不合理，例如泡湯區(qū)內(nèi)無正式的餐廳，用餐需要集中在山江湖餐廳，在客流高峰期經(jīng)常造成游客擁擠，嚴(yán)重影響度假村的服務(wù)質(zhì)量和水平。整體發(fā)展還存在以下問題： 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 一、缺乏科學(xué)合理的溫泉發(fā)展規(guī)劃，規(guī)模檔次低 溫泉屬于非普遍性存在的旅游資源，不可再生，具有稀缺性， 因此溫泉旅游資源開發(fā)前需要進(jìn)行高水平的 統(tǒng)籌規(guī)劃，確保稀缺資源的科學(xué)、合理利用，發(fā)揮最大的效益。 四、員工狀況 度假村實(shí)行全員勞動(dòng)合同制，員工按照與公司簽訂的勞動(dòng)合同承擔(dān)義務(wù)和享受權(quán)利。在停留時(shí)間上，會(huì)議團(tuán)隊(duì)一般 3 天左右，旅游團(tuán)隊(duì)一般在 14 小時(shí)。 表 21 近三年經(jīng)營(yíng)情況表 名稱 08 年 09 年 10年 客房收入 7,740,166 6,809,915 7,630,382 接待人數(shù) 82,962 64,282 69,252 餐飲收入 7,802,707 7,177,576 9,016,920 接待人數(shù) 214， 804 151,551 185,764 溫泉收入 19,703,076 21,545,629 21,990,482 接待人數(shù) 204,064 222,041 239,293 按摩收入 1,814,883 1,807,400 1,767,183 禮品店收入 1,000,363 1,121,708 922,368 親親魚收入 636,830 670,126 613,391 黑泥收入 107,802 171,215 103,748 三、客源狀況 度假村溫泉客源主要以江西、湖北、安徽三省的旅游團(tuán)隊(duì)、散客為主，江蘇、浙江、上海的旅游團(tuán)隊(duì)為輔。 二、經(jīng)營(yíng) 狀況 廬山龍灣溫泉度假村于 2020 年 9 月 26 日正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，擁有260 間風(fēng)格雅致的各類客房； 50 多個(gè)功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時(shí)容納 3000 人沐浴天然溫泉；山江湖大酒樓，有大小會(huì)議室 6 個(gè)，豪華包間 12 間，可同時(shí)容納 300 人，最大會(huì)議廳可同時(shí)容納 700 人開會(huì)、聚餐；并有可同時(shí)容納 300 多輛各類車型的大型停車場(chǎng)。溫水堿化度低 ， 每升水中礦物質(zhì)的含量只有 克左右，并有大量的氟、溴、碘等十多種對(duì)人有益的微量礦物元素。度假村已獲得多個(gè)榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)， 2020 年先后被江西省旅游局評(píng)為 “ 游客最喜愛的十大贛菜定點(diǎn)推廣酒店 ” 、江西省總工會(huì)評(píng)為省級(jí) “ 工人先鋒號(hào) ” 、江西省旅游局評(píng)為首批省級(jí)旅游度假區(qū)試點(diǎn)單位。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 第二章 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 第一節(jié) 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀 一、廬山龍灣溫泉度假村簡(jiǎn)介 廬山龍灣溫泉度假村是國(guó)家 AAAA 級(jí)旅游景區(qū)，國(guó)內(nèi)首 家深度山林溫泉，國(guó)家四星級(jí)溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)展、特色美食、運(yùn)動(dòng)健身、生態(tài)教學(xué)與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，注冊(cè)資本 4000 萬，現(xiàn)有員工 500 余人。項(xiàng)目建成后，有利于開拓溫泉旅游市場(chǎng)，提高龍灣溫泉在國(guó)內(nèi)外的知名度，擴(kuò)大企業(yè)的影響力，促進(jìn)星子溫泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 資金來源為上市募集資金。 施工條件好，項(xiàng)目地塊周邊水、電、通信、寬帶等市政設(shè)施均已到位，維護(hù)完好 ，可直接為本項(xiàng)目使用。 拆除御賓樓、御軒樓、老洗衣房、員工公寓等建筑物 11 處，拆除面積為 9461 ㎡； 總圖附屬設(shè)施及公用輔助工程等。溫泉鎮(zhèn)因溫泉得名，礦物質(zhì)豐富的溫泉水吸引了許多外地投資商，先后有天沐、 龍灣 、陽光、天地、天邑、 天池 、上海名都等大型度假村都落戶溫泉鎮(zhèn)。高等級(jí)旅游公路 —— 廬山南大道聯(lián)接 “ 昌九 ” 、 “ 九景 ” 高速公路， 105 國(guó)道貫穿全境，京九鐵路、九江機(jī)場(chǎng) 擦境而過。水上逆贛江可直航 景德鎮(zhèn) 、南昌、贛州，入 長(zhǎng) 江 黃金水廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 道抵國(guó)外口岸。 星子縣背倚 廬山 ，面臨鄱陽湖，東與都昌縣隔水為鄰，西與九江縣、 德安縣 接壤，北與廬山管理局山體相連，南與永修縣湖洲相接。為此， 廬山旅游發(fā)展股份公司經(jīng)充分醞釀和調(diào)研考察后，適時(shí)提出廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目，以綜合性五星級(jí)溫泉休閑度假村為標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廬山龍灣溫泉度假村，本項(xiàng)目的建設(shè)能夠 極大的滿足溫泉旅游者文化和精神層面的需求，是適應(yīng)現(xiàn)代溫泉旅游市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)的體現(xiàn)，是進(jìn)一步完善度假村旅游服務(wù)功能，提高服務(wù)檔次，提升龍灣溫泉度假村市場(chǎng)地位，品牌影響力的重大舉措。 廬山龍灣溫泉度假村項(xiàng)目的實(shí)施， 有效地將溫泉的開發(fā)和廬山特有的自然文化景觀相結(jié)合，有利于豐富旅游產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)旅游線路的差異化，提廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進(jìn)的發(fā)展格局，打造廬山獨(dú)特旅游文化。為突破企業(yè)自身發(fā)展瓶頸，充分發(fā)揮九江溫泉資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步起到引領(lǐng)全市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)公司研究決定在廬山山南星子縣溫泉鎮(zhèn)通過收購(gòu)廬山龍灣溫泉度假村來實(shí)施 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 。因此，充分發(fā)揮廬山旅游資源的整體優(yōu)勢(shì)，壯大全市旅游產(chǎn)業(yè)，培育九江旅游龍頭企業(yè)，突破行政區(qū)劃整合優(yōu)勢(shì)旅游資源，是廬山旅游發(fā)展的必然趨勢(shì)。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出 “ 加快旅游配套設(shè)施建設(shè)， 逐步形成一個(gè)比較完善的 吃、住、行、游、購(gòu)、娛配套的綜合產(chǎn)業(yè)體系，著力把旅游業(yè)培育成九江市支柱產(chǎn)業(yè) ” 。作為鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)，九江市在 鄱陽湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)建設(shè)中制定了 “ 進(jìn)一步發(fā)揮通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)，積極發(fā)展商貿(mào) 旅游業(yè) ，建成贛北 區(qū)域中心城市 、現(xiàn)代化港口 旅游城市 、區(qū)域性物流樞紐和長(zhǎng)江沿岸重要工業(yè)基地 ” 的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。 尤其是《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》的批復(fù)，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為 國(guó)家戰(zhàn)略 。旅游業(yè)是 第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分