【導讀】“南昌故郡，洪都新府，星分翼軫，地接衡廬??”贛水蒼茫，億萬年來。發(fā)展，由中心城市向各省級城市乃至地縣級城市如燎原之火般迅速蔓延。展，最終會促進地區(qū)商業(yè)市場的新一輪火爆。購物、品味休閑、動感娛樂、南北美食為一體的現(xiàn)代化生活商城，引領都市時尚潮流，開創(chuàng)撫州投資創(chuàng)業(yè)先河。在建筑風格品味上，秉承了海派不夜城的鮮明特色，以三層。名房地產(chǎn)策劃企業(yè)新圣營銷機構全程企劃經(jīng)營。其不僅在政治上增加和補充了撫州地方的財政稅收和提。l00公里，撫州的產(chǎn)品能及時、快捷、順暢地運往世界各地。近年來在臨川購房安家的居民，所占區(qū)域總人口數(shù)的20％左右。即指今后周邊一些即將推出的樓盤的業(yè)主。文化程度較高，他們的融入，預計可提高目前該區(qū)域的消費檔次。高群體的入住，將提高撫州市居民休閑消費檔次。全市財政總收入年均增長10%，2021年。會消費品零售總額年均增長9%，2021年達到100億元。業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)，二是娛樂業(yè)，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)分布不完整，缺乏休閑設施。

　　

【正文】 二是業(yè)態(tài)定位和分布不合理。開發(fā)商在看到商業(yè)地產(chǎn)的價值后，由于缺乏商業(yè)和管理的基本經(jīng)驗，往往一涌而上，不論是馬家山，還是撫州貿(mào)易廣場，從本質上講都是由于業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)分布存在問題。 業(yè)態(tài)分類及分布 商業(yè)業(yè)態(tài)包括主題市場；休閑餐廳及茶室；主題餐廳；服飾；禮品、手機美容；娛樂；火鍋店等 7 種形式。各主要業(yè)態(tài)選址如下。 （ 1）主題市場（上海小吃一條街） 主題市場是指具有上海特色的小吃一條街餐飲包括餐廳、快餐、休閑茶室等 選址在本案的一層內街 1100 平方米及中庭的內沿的一層，形成小吃一條街，規(guī)劃面積約 1800 平方米。 經(jīng)營內容分別為“鮮得來”排骨年糕，串炸里脊肉，豐裕生煎，麻辣燙，南翔小籠，特色餛飩，珍珠奶茶，“富樂夢”圓筒冰激凌等，每 間鋪面的營業(yè)面積在 4080 平方米左右。 （ 2）休閑餐廳、茶室 選址在中庭的外沿一層，面積約 400500 平方米，經(jīng)營內容為“緣圓園”茶坊，上島咖啡等。 （ 3）主題餐廳 選址在中庭的圓形處，一層至三層，面積約 500 平方米，經(jīng)營內容為上海老飯店。 （ 4）服飾 服飾主要是指上海一些二類品牌服飾綜合店或專賣店。 選址在內庭的二層，面積約 1100 平方米。 內容分別為“培羅盟西服”，“佐丹奴”休閑服飾店， “班尼路”休閑服飾店，合資“華倫天奴”服飾店， “美特斯邦威” 休閑服飾店， “保獅龍”休閑服飾店， “紫瀾門 ”大衣， “文武體育”每間鋪面面積在 4080 平方米左右。 （ 5）禮品、手機美容 禮品主要以具有中國特色的工藝品或價格低廉的飾品為主；手機美容是滿足顧客時尚需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 選址在中庭的二層，面積約 1000平方米，經(jīng)營內容為“韓國飾品店” “香水加油站”（含中低檔化妝品）， “手機美容及飾品”等。 （ 6）娛樂 娛樂指的是豐富客戶休閑生活的娛樂場所，例如，自助式卡拉 OK。 選址在中庭的三層，面積約 1000 平方米。內容為“ 好樂迪”自助式卡拉OK。 （ 7） 火鍋店 選址內庭三層，面積 1100 平方米，內容為南華火鍋店。 （二）銷售策略 市場策略 目標客戶定位本地自用客戶以及江浙投資客戶。包裝上突出本案的低投資，高 回報以及物業(yè)和地段的升值潛力 目標市場不僅放在撫州。要在上海成立招商小組，同時向杭州、蘇錫、溫州、臺州等地招商。要吸引可輻射范圍內的真正投資客。 1） 招商小組與現(xiàn)場營銷二駕馬車并駕齊馳。采取全方位營 銷模式。招商小組與商鋪銷售專業(yè)人員二套人馬強強聯(lián)手組成銷售班子。體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)實力營銷。 2） 追求大音噓聲的境界。如將營銷寓于有影響力的社會性活動。 （三）銷控策略 “銷售控制”由銷 售控制、價格控制、時間控制三者組成。 銷售控制設定： 在整個營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟效益。 價格控制設定： 以“低開高走”價格策略，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。 時間控制設定： 銷售期一般有四個階段：預定期、開盤期、強銷期、續(xù)銷期。以時間為基礎根據(jù)不同的時間段，如依據(jù)工程進度等進行， 確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，這是營銷中時間控制的要點。要掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。 銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協(xié)調，將商鋪單位按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。量在誰手中，誰就能控制價格，猶如股市的“莊家”一樣，但這不是絕對的，如果市場風云突變，那手中的量就會變成“燙山芋”。關鍵還是要隨時掌握市場的動態(tài)，不斷地將價格按不同的市場情況，結合銷售時間段進行調整，并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。那么整個營銷過程就是一個比較完 美的營銷控制過程。 針對“金巢華城”項目，根據(jù)“房價低開高走”這一營銷推廣原則，結合銷售控制、價格控制、時間控制，以銷售期的不同設計出循序漸進的銷控手段。 預計銷售時間 : 10個月 (2021 年 4月－ 2021年 1月 ) 預計銷售率 : 70％ 銷售階段流程表 階段 推出單位 時間 面積比例 認購期 青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，中庭及內街1100平方米一至三層，測試市場反應，并根據(jù)市場反應調整價格并逐步調整銷控 .6 3個月 25% 開盤期 （強銷期） 青云峰路和金巢大 道沿街商鋪各 50%，和二層所有商鋪 － 7個月 45% — 認購期 — 推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，中庭及內街 1100 平方米一至三層，測試市場反應，并根據(jù)市場反應調整價格并逐步調整銷控。 理由 ：根據(jù)“低開高走”的價格策略，開盤期的價格必然較低，決定了只能推出位置較差的單位。所以推出一層內庭和二層所有商鋪，并采用包租的形式，測試市場的反應。 至于青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，由于地理位置較好，一上市必定會受到市場的搶購；如此炙手可熱的鋪位之所以在一期推出，主要考慮到 它可以起到價格支撐和測試市場承受力的作用。 — 開盤期 — 推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，和二層所有商鋪。 理由 ：在前期預熱和測試市場的基礎上，開盤期在價格上可以有一定的提升，此時推出部分位置較好的單套，會帶動價格繼續(xù)上揚。 另外，通過預熱，本案在市場上已經(jīng)有一定的知名度，并且已經(jīng)聚集了一定的人氣，此時推出二層所有商鋪容易被市場接受。 十、推廣定位及策略 本案在產(chǎn)品形態(tài)及品質上，不但具有優(yōu)勢，更在整個江西省范圍內具有獨一無二的特點。因此，在本產(chǎn)品的推廣工作中，對于產(chǎn)品本體特征及賣點的描述是必不可 少的。此外，由于本產(chǎn)品是商鋪項目，不同于住宅項目之處，在于其的投資性，這將成為目標客戶消費動機的重要因素；并且，本案所處撫州地區(qū)，在去化能力上明顯有所不足，區(qū)域外，尤其是江浙消費群體將成為本案目標客戶中的一支主要力量，因此，對于本案在投資優(yōu)勢上的宣傳也是一個重點。 （一）推廣定位 投資額小，回報率高，品質上佳，形態(tài)先進，江西省唯一規(guī)模化圍合式上海生活主題商城。 （二）推廣精神： 傳承海派商業(yè)文化 引領撫州生活潮流 （三）推廣主題： 撫州商業(yè)新坐標 財富人生制高點 副主題： 首付四成 包租兩年 返 租還貸 六年翻番 分主題廣告語： 投資價值： 投資潛力正在 100%上升 置業(yè)回報已經(jīng) 8%鎖定 無限上升潛力 彰顯投資價值 區(qū)域位置： 尊榮商圈 人聚金匯 4 萬平方米規(guī)?；啼? 濃縮上海商品的集散地 生活模式 ：塑造撫州生活廣場 演繹上海商業(yè)文化 體驗都市人性化全程服務 引入海派商業(yè)化物業(yè)管理 建筑品質： 蘊涵智能科技品質 典藏傳世建筑恢弘 傳承海派設計理念 演繹都市商業(yè)文化 崇尚海派設計理念 營造現(xiàn)代時尚環(huán)境 （四）推廣通道： 報紙類： 本案所處撫州地區(qū)的報紙、雜志類媒體市場力度較弱，因此 ，除開盤階段將對撫州及南昌地區(qū)的主流報紙進行一至兩輪的宣傳外，不宜過多投入。 戶外類： 除項目工地圍墻應進行長期的宣傳包裝外，建議在其售樓處附近及撫州市人流最為集中的贛東大道附近，各投放戶外高炮一塊，每塊面積不宜小于 20m2。 房展類： 房展類應是本案推廣通道中最為重要的陣地，尤其是針對江浙投資客的溫州、寧波、杭州等地的大規(guī)模展會，并應準備足夠量的單片、樓書及紀念品進行選擇性派發(fā)。（針對意向客戶或預定客戶） 輔助類： 本案所制作的 DM 及紀念品，除在房展會上進行派發(fā)外，可針對撫州當?shù)夭惋?、娛樂業(yè)較為發(fā)達的特點，與撫 州市區(qū)幾家檔次高、人流大的餐飲、娛樂場所結成關系單位，在本案強銷期內，對這些場所內消費的客戶進行DM 及紀念品派送，以擴大產(chǎn)品影響力，提高品牌檔次。