【導(dǎo)讀】“南昌故郡，洪都新府，星分翼軫，地接衡廬??”的同步發(fā)展，最終會促進(jìn)地區(qū)商業(yè)市場的新一輪火爆。時(shí)尚潮流，開創(chuàng)撫州投資創(chuàng)業(yè)先河。在建筑風(fēng)格品味上，秉承了海派不夜城的鮮。運(yùn)營模式，并由上海市老牌著名房地產(chǎn)策劃企業(yè)新圣營銷機(jī)構(gòu)全程企劃經(jīng)營。市市區(qū)商業(yè)劃時(shí)代的商業(yè)文化中心。其不僅在政治上增加和補(bǔ)充了撫州地方的財(cái)。撫州市位于江西省東南部，轄10縣1區(qū)，全市面積萬平方公里，昌僅90公里，有國家一級公路直達(dá)。近年來在臨川購房安家的居民，所占區(qū)域總?cè)丝跀?shù)的20％左右。這些收入較高群體的入住，將提高撫州市居民休閑消費(fèi)檔次。改革開放以來的二十多年，是撫州市歷史上發(fā)展最快的時(shí)期。年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上200億元的新臺階。全市財(cái)政總收入年均增長10%，20xx年超過14億元。全社會消費(fèi)品零售總額年均增長9%，20xx年達(dá)到100億元。從買賣兩方面來分析，應(yīng)當(dāng)是該地區(qū)的購買潛力和消費(fèi)能力，目前，贛東大道上的租金價(jià)格在。同時(shí)，經(jīng)營狀況也明顯不如贛東大道上的商鋪，

　　

【正文】 二是業(yè)態(tài)定位和分布不合理。開發(fā)商在看到商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值后，由于缺乏商業(yè)和管理的基本經(jīng)驗(yàn)，往往一涌而上，不論是馬家山，還是撫州貿(mào) 易廣場，從本質(zhì)上講都是由于業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)分布存在問題。 業(yè)態(tài)分類及分布 商業(yè)業(yè)態(tài)包括主題市場；休閑餐廳及茶室；主題餐廳；服飾；禮品、手機(jī)美容；娛樂；火鍋店等 7 種形式。各主要業(yè)態(tài)選址如下。 （ 1）主題市場（上海小吃一條街） 主題市場是指具有上海特色的小吃一條街餐飲包括餐廳 、快餐、休閑茶室等 選址在本案的一層內(nèi)街 1100 平方米及中庭的內(nèi)沿的一層，形成小吃一條街，規(guī)劃面積約 1800 平方米。 經(jīng)營內(nèi)容分別為“鮮得來”排骨年糕，串炸里脊肉，豐裕生煎，麻辣燙，南翔小籠，特色餛飩，珍珠奶茶，“富樂夢”圓筒冰激凌等，每間鋪面的營業(yè)面積在 4080 平方米左右。 （ 2）休閑餐廳、茶室 選址在中庭的外沿一層，面積約 400500 平方米，經(jīng)營內(nèi)容為“緣圓園”茶坊，上島咖啡等。 （ 3）主題餐廳 選址在中庭的圓形處，一層至三層，面積約 500 平方米，經(jīng)營內(nèi)容為上海老飯店。 （ 4）服飾 服飾主要 是指上海一些二類品牌服飾綜合店或?qū)Ｙu店。 選址在內(nèi)庭的二層，面積約 1100 平方米。 內(nèi)容分別為“培羅盟西服”，“佐丹奴”休閑服飾店， “班尼路”休閑服飾店，合資“華倫天奴”服飾店， “美特斯邦威” 休閑服飾店， “保獅龍”休閑服飾店， “紫瀾 門”大衣， “文武體育”每間鋪面面積在 4080 平方米左右。 （ 5）禮品、手機(jī)美容 禮品主要以具有中國特色的工藝品或價(jià)格低廉的飾品為主；手機(jī)美容是滿足顧客時(shí)尚需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 選址在中庭的二層，面積約 1000 平方米，經(jīng)營內(nèi)容為“韓國飾品店” “香水加油站” （含中低檔化妝品）， “手機(jī)美容及飾品”等。 （ 6）娛樂 娛樂指的是豐富客戶休閑生活的娛樂場所，例如，自助式卡拉 OK。 選址在中庭的三層，面積約 1000 平方米。內(nèi)容為“ 好樂迪”自助式卡拉 OK。 （ 7） 火鍋店 選址內(nèi)庭三層，面積 1100 平方米，內(nèi)容為南華火鍋店。 （二）銷售策略 市場策略 目標(biāo)客戶定位本地自用客戶以及江浙投資客戶。包裝上突出本案的低投資，高 回報(bào)以及物業(yè)和地段的升值潛力 目標(biāo)市場不僅放在撫州。要在上海成立招商小組，同時(shí)向杭州、蘇錫、溫州、臺州等地招商。要吸引可輻射范圍 內(nèi)的真正投資客。 1） 招商小組與現(xiàn)場營銷二駕馬車并駕齊馳。采取全方位營 銷模式。招商小組與商鋪銷售專業(yè)人員二套人馬強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手組成銷售班子。體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力營銷。 2） 追求大音噓聲的境界。如將營銷寓于有影響力的社會性活動。 （三）銷控策略 “銷售控制”由銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者組成。 銷售控制設(shè)定： 在整個(gè)營銷過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。 價(jià)格控制設(shè)定： 以“低開高走”價(jià)格策 略，并且也分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢，價(jià)格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。 時(shí)間控制設(shè)定： 銷售期一般有四個(gè)階段：預(yù)定期、開盤期、強(qiáng)銷期、續(xù)銷期。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段，如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行，確定與之對應(yīng)的銷量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷，這是營銷中時(shí)間控制的要點(diǎn)。要掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。 銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，將商鋪單位按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。量在誰手中，誰就能控 制價(jià)格，猶如股市的“莊家”一樣，但這不是絕對的，如果市場風(fēng)云突變，那手中的量就會變成“燙山芋”。關(guān)鍵還是要隨時(shí)掌握市場的動態(tài)，不斷地將價(jià)格按不同的市場情況，結(jié)合銷售時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)營銷過程就是一個(gè)比較完美的營銷控制過程。 針對“金巢華城”項(xiàng)目，根據(jù)“房價(jià)低開高走”這一營銷推廣原則，結(jié)合銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制，以銷售期的不同設(shè)計(jì)出循序漸進(jìn)的銷控手段。 預(yù)計(jì)銷售時(shí)間 : 10 個(gè)月 (20xx 年 4 月－ 20xx 年 1 月 ) 預(yù)計(jì)銷售率 : 70％ 銷售階段流程表 階段 推出單位 時(shí)間 面積比例 認(rèn)購期 青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，中庭及內(nèi)街1100 平方米一至三層，測試市場反應(yīng)，并根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整價(jià)格并逐步調(diào)整銷控 .6 3 個(gè)月 25% 開盤期 （強(qiáng)銷期） 青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，和二層所有商鋪 － 7 個(gè)月 45% — 認(rèn)購期 — 推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，中庭及內(nèi)街 1100 平方米一至三層，測試市場反應(yīng)，并根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整價(jià)格并逐步調(diào)整銷控。 理由 ：根據(jù)“低開高走”的價(jià)格策略，開盤期的 價(jià)格必然較低，決定 了只能推出位置較差的單位。所以推出一層內(nèi)庭和二層所有商鋪，并采用包租的形式，測試市場的反應(yīng)。 至于青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，由于地理位置較好，一上市必定會受到市場的搶購；如此炙手可熱的鋪位之所以在一期推出，主要考慮到它可以起到價(jià)格支撐和測試市場承受力的作用。 — 開盤期 — 推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，和二層所有商鋪。 理由 ：在前期預(yù)熱和測試市場的基礎(chǔ)上，開盤期在價(jià)格上可以有一定的提升，此時(shí)推出部分位置較好的單套，會帶動價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。 另外，通過預(yù)熱，本案在市場上已經(jīng) 有一定的知名度，并且已經(jīng)聚集了一定的人氣，此時(shí)推出二層所有商鋪容易被市場接受。 十、推廣定位及策略 本案在產(chǎn)品形態(tài)及品質(zhì)上，不但具有優(yōu)勢，更在整個(gè)江西省范圍內(nèi)具有獨(dú)一無二的特點(diǎn)。因此，在本產(chǎn)品的推廣工作中，對于產(chǎn)品本體特征及賣點(diǎn)的描述是必不可少的。此外，由于本產(chǎn)品是商鋪項(xiàng)目，不同于住宅項(xiàng)目之處，在于其的投資性，這將成為目標(biāo)客戶消費(fèi)動機(jī)的重要因素；并且，本案所處撫州地區(qū)，在去化能力上明顯有所不足，區(qū)域外，尤其是江浙消費(fèi)群體將成為本案目標(biāo)客戶中的一支主要力量，因此，對于本案在投資優(yōu)勢上的宣傳也是一個(gè)重點(diǎn)。 （ 一）推廣定位 投資額小，回報(bào)率高，品質(zhì)上佳，形態(tài)先進(jìn)，江西省唯一規(guī)?；瘒鲜缴虾Ｉ钪黝}商城。 （二）推廣精神： 傳承海派商業(yè)文化 引領(lǐng)撫州生活潮流 （三）推廣主題： 撫州商業(yè)新坐標(biāo) 財(cái)富人生制高點(diǎn) 副主題： 首付四成 包租兩年 返租還貸 六年翻番 分主題廣告語： 投資價(jià)值： 投資潛力正在 100%上升 置業(yè)回報(bào)已經(jīng) 8%鎖定 無限上升潛力 彰顯投資價(jià)值 區(qū)域位置： 尊榮商圈 人聚金匯 4 萬平方米規(guī)模化商鋪 濃縮上海商品的集散地 生活模式 ：塑造撫州生活廣場 演繹上海商業(yè)文化 體驗(yàn)都市人 性化全程服務(wù) 引入海派商業(yè)化物業(yè)管理 建筑品質(zhì)： 蘊(yùn)涵智能科技品質(zhì) 典藏傳世建筑恢弘 傳承海派設(shè)計(jì)理念 演繹都市商業(yè)文化 崇尚海派設(shè)計(jì)理念 營造現(xiàn)代時(shí)尚環(huán)境 （四）推廣通道： 報(bào)紙類： 本案所處撫州地區(qū)的報(bào)紙、雜志類媒體市場力度較弱，因此，除開盤階段將對撫州及南昌地區(qū)的主流報(bào)紙進(jìn)行一至兩輪的宣傳外，不宜過多投入。 戶外類： 除項(xiàng)目工地圍墻應(yīng)進(jìn)行長期的宣傳包裝外，建議在其售樓處 附近及撫州市人流最為集中的贛東大道附近，各投放戶外高炮一塊，每塊面積不宜小于 20m2。 房展類： 房展類應(yīng)是本案推廣通道中最為重要的 陣地，尤其是針對江浙投資客的溫州、寧波、杭州等地的大規(guī)模展會，并應(yīng)準(zhǔn)備足夠量的單片、樓書及紀(jì)念品進(jìn)行選擇性派發(fā)。（針對意向客戶或預(yù)定客戶） 輔助類： 本案所制作的 DM 及紀(jì)念品，除在房展會上進(jìn)行派發(fā)外，可針對撫州當(dāng)?shù)夭惋?、娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)的特點(diǎn)，與撫州市區(qū)幾家檔次高、人流大的餐飲、娛樂場所結(jié)成關(guān)系單位，在本案強(qiáng)銷期內(nèi)，對這些場所內(nèi)消費(fèi)的客戶進(jìn)行 DM 及紀(jì)念品派送，以擴(kuò)大產(chǎn)品影響力，提高品牌檔次。