【導(dǎo)讀】2021年，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。初步測算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增長%，增幅下降。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到%，比上年提高，其中第二產(chǎn)業(yè)比重上升。2021年年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅決貫徹。落實中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。全年全社會固定資產(chǎn)投資。和市場帶來了一定的影響。新政的出臺意味著土地交易的公開與透明，對整個北京房地產(chǎn)一級市。場上土地的流轉(zhuǎn)、審批有較深遠(yuǎn)的影響。加強(qiáng)土地用途管制。對耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地規(guī)模實行。納入建設(shè)用地利用年度計劃。嚴(yán)格建設(shè)用地計劃管理、建設(shè)項目用地預(yù)審和。土地審批，杜絕土地征用和占用的違規(guī)操作。全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出。改革土地征用制度和安置補(bǔ)償。辦法，保護(hù)失地農(nóng)民利益。為單位，交清地價款的可申請核發(fā)該棟樓相應(yīng)分?jǐn)傆玫氐膰型恋厥褂米C。同時規(guī)定住房公積金貸款單筆最高貸款額度繼續(xù)保持

　　

【正文】 清路區(qū)域目前僅有清楓華景園還有尾盤供給，預(yù)計還將有文城 *杰座在 2021年上市；森林公園西部區(qū)域供給較多，如澳景花庭、融域都是 2021年新增項目。雖然學(xué)清路區(qū)域供給較少，但是奧運已深入人心，國家森林公園環(huán)境非比尋常，已經(jīng)得到客群認(rèn)可，且有部分客戶一直關(guān)注這類項目，因此新項目若想在短時間內(nèi)迅速占領(lǐng)市場仍有一定的困難，局部市場競爭還是非常激烈的。 奧運區(qū)域內(nèi)項目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢。既有容積率相對較低的疊拼、花園洋房、底高層板樓，又有相當(dāng)一部分高容積率的點式塔樓。從銷售價格情況上看奧運區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到 近期進(jìn)入了快速攀升的階段是和奧運題材密不可分的。正在建造的萬畝國家森林公園和市政府對奧運區(qū)域整體的資金投入、環(huán)境道路改造給區(qū)域房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了較大的賣點，而很多項目的前期開發(fā)均在最大程度上利用了這一優(yōu)勢。 如奧林春天、倚林家園等項目均打奧運、綠色健康牌，且市場反映情況良好。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 外圍區(qū)供應(yīng)量 總體供應(yīng)量 區(qū)域選中項目供應(yīng)量列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項目容積率 外圍區(qū) （ 12個） 紫城 力度家園 燕清 *源 清河新城 80 3 清上園 上地佳園 23 2 永泰園 (新地標(biāo)） 15 藍(lán)色澳林 2 高巢 懿品閣 4 華清嘉園 30 文津國際 總計 —— —— 從上表可以看出，區(qū)域選中項目總占地 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 ，總體容積率在 。 外圍區(qū)所選樣本分別來自清河小營和中關(guān)村區(qū)域，在這兩個區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。清河小營區(qū)域出現(xiàn)高巢、北沙灘出現(xiàn)懿品閣這樣的小戶型樓盤，中關(guān)村出現(xiàn)文津國際這樣的高檔國際公寓項目。盡管個別產(chǎn)品差異較大，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以中等規(guī)模社區(qū)、板樓產(chǎn)品為主。清河小營項目吸引較多的是上地工業(yè)園區(qū)和中關(guān)村的人群。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目規(guī)模分組分析 通過上表統(tǒng)計 可以看出，選中區(qū)域樣本規(guī)模差異較大，其中以 20萬平方米以下的中小規(guī)模為主，占到了樣本總量的 67%。而以短平快進(jìn) 入市場的有小戶型項目高巢和懿品閣，目前已接近尾聲。值得注意的是 2021年新面世的清河新城， 80萬體量在整個調(diào)研區(qū)域內(nèi)是最大的。中關(guān)村區(qū)域的華清嘉園， 30萬體量已經(jīng)銷售完畢，文津國際作為高檔公寓項目，規(guī)模不大，但是價格超過倚林家園的連排疊拚。 目前在售面積 區(qū)域選中項目供應(yīng)量列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 目前在售面積 （平方米） 外圍區(qū) （ 7 個） 紫城 107250 力度家園 20400 燕清 *源 10930 清河新城 800000 清上園 59700 上地佳園 23000左右 永泰園 (新地標(biāo)） 15000左右 藍(lán)色澳林 6200 10萬平方米以下14%5萬平米以下25%51 0萬平米17%10 20萬平米33%20萬以上11%中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 區(qū)域 物業(yè)名稱 目前在售面積 （平方米） 高巢 4600 懿品閣 16800 華清嘉園 —— 文津國際 90000 總計 —— 1153880 外圍區(qū)選中項目在售面積大致在 115 萬平方米左右，部分項目銷售的是第二期或第三期，所選項目未來供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，除新上市的清河新城大多數(shù)項目不會有新的供給。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項目，因此該區(qū)域的未來放量并不局限于此。 清河小營一帶從整體情況來看，在未來幾年內(nèi)將會有一定的放量，如清河新城、紫城等，而該地區(qū)整體價格已經(jīng)趨 于平穩(wěn)，除了項目自身價格變化外，區(qū)域整體價格只會有小幅度的上升。 亞運村區(qū)域作為北京較早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒有土地供給，因此沒有作為調(diào)研供給范圍。該區(qū)域整體價格走勢平穩(wěn)，未來會在奧運板快的帶動下有小幅度上揚(yáng)。 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品分析說明 產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平、物業(yè)管理六個方面進(jìn)行。 將樣本項目打破區(qū)域限制，按其售價分為高檔項目、中高檔項目及中低檔項目。 樣本分類表 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 高檔項倚林家園 8800 融域 9000 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 目 文津國際 13000 中高檔項目 澳景花庭 7000 澳林park 6200 澳立國際 7480 紫城 6400 上地佳園 7000 懿品閣 7800 藍(lán)色澳林 6500 清林苑 6350 逸成東苑 6400 學(xué)知軒 6300 清風(fēng)華景園 7500 富潤家園 6100 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 文城*杰座 中低檔項目 力度家園 5800 燕清*源 5700 清河新城 6000（預(yù)計） 清上園 5700 永泰園(新地標(biāo)） 5500 高巢 5300 學(xué)府園 5500 華清嘉園 5800 為了及時準(zhǔn)確把握市場變化，正確反映市場供需特點，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計及戶型分析時，我們采用項目類型分類比較法，通過分析不同檔次樣本的特征，從而達(dá)到對同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。為開發(fā)商準(zhǔn)確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。 規(guī)劃及建筑特點 樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項目容積率 （平方米） 項目綠化率 核心區(qū) （ 12個） 清林苑 45% 逸成東苑 32 36% 學(xué)知軒 33% 清楓華景園 30% 學(xué)府園 30% 富潤家園 35% 文城 *杰座 53% 澳景花庭 8 32% 倚林家園 10 16 51% 澳林 park 7（五期） 2 40% 澳立國際 30% 融域 32% 總計 —— 114..92 —— 外圍區(qū) （ 12個） 紫城 % 力度家園 30% 燕清 *源 45% 清河新城 80 3 35% 清上園 35% 上地佳園 23 2 43% 永泰園 (新地標(biāo)） 15 41% 藍(lán)色澳林 2 40% 高巢 35% 懿品閣 4 30% 華清嘉園 30 41% 文津國際 30% 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項目容積率 （平方米） 項目綠化率 總計 —— —— 中低檔項目分析 項目類型 項目名稱 項目單價 （元/平方米） 規(guī)劃及建筑特點 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目類型 項目名稱 項目單價 （元/平方米） 規(guī)劃及建筑特點 中低檔項目 力度家園 5800 兩棟板樓、五棟塔樓，圍合式結(jié)構(gòu)。擁有6000平米大型戶外運動場，20余項時尚健身項目，1500平米會所，2500平米風(fēng)情商 業(yè)街。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目類型 項目名稱 項目單價 （元/平方米） 規(guī)劃及建筑特點 一個由 9棟28層板樓圍合而成的人文社區(qū)，整個社區(qū)被三重綠化帶圍繞，雖然處于成熟生活區(qū)卻不吵鬧，內(nèi)部園林有特色水景和與湖水融中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目類型 項目名稱 項目單價 （元/平方米） 規(guī)劃及建筑特點 清河新城的一期工程，由四棟板樓組成，外部墻面為氟炭噴涂鋁板貼面，使整個社區(qū)設(shè)計亮麗新穎。為了真正達(dá)到人車分流，整個社區(qū)采用下沉中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目類型 項目名稱 項目單價 （元/平方米） 規(guī)劃及建筑特點 小區(qū)整體規(guī)劃，中水回用，到清潔能源，環(huán)保材料的具體應(yīng)用方面都進(jìn)行了創(chuàng)新 。獨特的短板式建筑、5000平米中心花園、會所。獨創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目類型 項目名稱 項目單價 （元/平方米） 規(guī)劃及建筑特點 永泰園(新地標(biāo)）