【導(dǎo)讀】濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)之響螺灣項(xiàng)目市場環(huán)境分析

　　

【正文】 中。三種身份入戶方 式：主、仆、客各進(jìn)其門。 三種回家方式：通過大堂、坡地花園、車庫直接電梯入戶，倍顯業(yè)主身份華貴。 / / 黑白相間的現(xiàn)代感較強(qiáng)的外檐色調(diào)，全落地窗，統(tǒng)一、簡約。 100% 從上表可以看出： 在規(guī)劃乃至社區(qū)配套上來看，開發(fā)區(qū)不乏高端物業(yè)，開發(fā)區(qū)的住房消費(fèi)層次也相對(duì)較高。在一些規(guī)模較小的項(xiàng)目中，面向開發(fā)區(qū)聯(lián)合地產(chǎn) 第 39 頁 共 63 頁 中的工薪階層開發(fā)小戶型的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)短平快的開發(fā)目標(biāo)。在部分大盤項(xiàng)目，如萬通新城國際，也推出部分精裝小戶型產(chǎn)品來面向不同的消費(fèi)人群。 ? 銷售信息 名稱 銷售信息 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 上市價(jià) 現(xiàn)價(jià) 廣告語 銷售狀況 后期上市狀況 （元 /㎡） 銷售比例 上市量 戶型 面積 預(yù)期售價(jià) 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期 日排號(hào)、 日選房，開盤時(shí)間未定 2021 年10 月份 5400 5400 黃金賓海，百萬大盤 25% 1422套 211 221 322 75140㎡ 5400 御景園邸 未定 08 年初 未定 未定 視野不同 世界不同 御景園邸三與世未售 400 套 202122 180 ㎡ 聯(lián)合地產(chǎn) 第 40 頁 共 63 頁 界一同來的還有胸懷 天寶金海岸 3 月 28 日 53306700 53306700 和四十萬平米公園一起生活 95% 519 套 221 322 422 93201㎡ 萬通新城國際 202147 日接受預(yù)訂 2021 年 4 月 15日 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 2021531 6400 6400 小空間 大價(jià)值/60— 90 ㎡濃縮世界 一組團(tuán)銷售90%，僅余樓層地的部分戶型；二組團(tuán) 4月 28 日開盤 78 ㎡ —150 ㎡ 8000（精裝修） 濱海新城 4 月 18 日售樓中心對(duì)外開放未開盤 08 年 未定 / 濱海 CBD，圈子就是事業(yè) 小區(qū)分為東西兩區(qū)，現(xiàn)階段展示西區(qū) 5 棟樓 300 套 221 322 422 150 ㎡ 愛麗榭 月 6 日 08 年 7200 中央公園、 CBD、首席精英公館 85% 810 111 322 422 73 ㎡ 160200㎡ 榮鑫園 九、十月份正式銷售 202151 6100 6100 空間 73— 95 平米精典小戶型 60% 100 余套 7395㎡ 6100 東方名居 未定 08 年 6100 6100 內(nèi)部認(rèn)購中 569 套 221 322 422 110184㎡ 6100 聯(lián)合地產(chǎn) 第 41 頁 共 63 頁 伴景灣北區(qū) 4 月 23 日 6800 8600 一種生活的高度 / 460 套 223 323 325 423 424 424 140 ㎡ —332 ㎡ 從上表可以看出： 開發(fā)區(qū)新上市項(xiàng)目組團(tuán)基本未正式開盤，單從認(rèn)購情況總房款相對(duì)較低的小戶型比較暢銷，其中榮鑫園自四月初亮相以來已售出60%；但是現(xiàn)在客戶對(duì)戶型的關(guān)注度仍然十分強(qiáng)大，以歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期為例，雖然極度的壓縮總面 積，產(chǎn)生大量的兩梯六戶產(chǎn)品，由于其居住舒適度較差，銷售受到一定阻力。同時(shí)小戶型消化率較高并不意味著中大戶型的滯銷，遇有該類戶型的供給比例偏大，銷售基數(shù)很大。 開發(fā)區(qū)商品房價(jià)格基本在 60007000 元 /㎡，部分社區(qū)內(nèi)部配套較高的項(xiàng)目銷售價(jià)格在 65007000 之間，部分項(xiàng)目如愛麗榭由于地理位置較好，銷售價(jià)格達(dá)到 7200 元 /平米。 ? 項(xiàng)目配套 物業(yè)服務(wù) 產(chǎn)品配套 物業(yè)公司 物業(yè)管理費(fèi)（元 /平方米） 電梯 采暖方式 智能化部分 聯(lián)合地產(chǎn) 第 42 頁 共 63 頁 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期 鴻正大物業(yè)管理公司 左右 集中供暖 御 景園邸 第一太平戴維斯 / 集中供暖 小區(qū)個(gè)主要入口 24小時(shí)設(shè)保安管理，在公共區(qū)域施行 24 小時(shí)、定時(shí)定路線的保安巡邏制度 天寶金海岸 美國世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司 集中供熱，地板采暖 萬通新城國際 北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問有限公司 高檔合資電梯 集中供熱，地板輻射采暖；贈(zèng)送戶式中央空調(diào)主機(jī) 周界防范 /紅外對(duì)射探測器、內(nèi)部巡更監(jiān)控；保安監(jiān)控 /主要出入口及重點(diǎn)區(qū)域 24 小時(shí)全自動(dòng)監(jiān)控；門禁系統(tǒng) /車庫、單元入口采用 ic 卡管理；訪客管理 /單元入口與胡內(nèi)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)。 家居安防智能化、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 濱海新城 深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司 未定 / 集中供暖 園區(qū)周界紅外對(duì)外探測器、園區(qū)內(nèi)不巡更監(jiān)控；園區(qū)主要入口及重點(diǎn)區(qū)域 24 小時(shí)全自動(dòng)監(jiān)控；車庫、單元入口采用 IC 卡管理；單元入口與戶內(nèi)設(shè)可視彩色對(duì)講系統(tǒng)；停車庫 24 小時(shí)多點(diǎn)電視攝像監(jiān)控；遙控或 IC 卡控制開啟，每戶設(shè)可燃?xì)怏w探測報(bào)警及燃?xì)庑孤﹫?bào)警裝置，應(yīng)即求助報(bào)警系統(tǒng)，開發(fā)區(qū)管線數(shù)字化有線電視網(wǎng)，預(yù)留 2 條電話線，接入寬帶網(wǎng)絡(luò) 愛麗榭 深圳長城物業(yè) 2 三菱電梯 集中供熱，地板采暖 / 聯(lián)合地產(chǎn) 第 43 頁 共 63 頁 東方名居 天津萬聯(lián)物業(yè)管理有限公司 1 元左右 高檔合資電梯 配置開發(fā)區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)安防智能化系統(tǒng)，高速寬帶接口預(yù)設(shè)家庭局域網(wǎng)線路有線電視端口客廳、餐廳、書房、各個(gè)臥室各預(yù)留一個(gè)一個(gè)，大戶型主衛(wèi)預(yù)留端口，客廳、書房、餐廳、各個(gè)臥室均有通訊端口插座，主衛(wèi)設(shè)與主臥同線路分機(jī)端口 榮鑫園 九州房地產(chǎn)下屬公司 集中供暖 伴景灣 新加坡 CPG 集團(tuán) 芬蘭通立 家用式中央空調(diào) 集中供暖 社區(qū)智能安防系統(tǒng)、液晶可視對(duì)講系統(tǒng)、 lowe 玻璃 名稱 周邊配套 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期 主要以項(xiàng)目公建規(guī)劃配套為主：小學(xué)、幼 兒、公交車站、一期商業(yè)街，餐飲娛樂汽車主體街。向東 5 分鐘車程到達(dá)臺(tái)大腹地，向南 3500米到達(dá)洋貨市場 御景園邸 友誼名都、泰達(dá)會(huì)館、泰達(dá)中心酒店（四星）、萬里達(dá)酒店（五星）、華納高爾夫球場、建設(shè)銀行、招商銀行、中國銀行、泰達(dá)國際小學(xué)、泰達(dá)中學(xué)、泰達(dá)醫(yī)院、第五中心醫(yī)院等 天寶金海岸 濱海中學(xué)、濱海小學(xué)、泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)圖書館，泰達(dá)管委會(huì)，金融街 萬通新城國際 濱海核心區(qū)域，未來行政、金融、商貿(mào)、教育、醫(yī)療配套中心區(qū)，泰達(dá)時(shí)尚廣場國際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、時(shí)尚街區(qū)，濱海湖、泰達(dá)足球場，京津高速、津?yàn)I城 鐵 ,泰達(dá)中心醫(yī)院、濱海國際中小學(xué)、泰達(dá)第二中小學(xué)、友誼名都等 濱海新城 泰達(dá)市民廣場及本身的商業(yè)、商務(wù)、住宅、星級(jí)酒店等設(shè)施 聯(lián)合地產(chǎn) 第 44 頁 共 63 頁 愛麗榭 北有泰豐公園和植物園 。南有開發(fā)區(qū)投資服務(wù)中心 ,天津海關(guān) ,泰達(dá)圖書館 ,泰達(dá)學(xué)院 ,還有以后要建的 CBD 中央商務(wù)區(qū) 。西有翠亨生活小區(qū)和翠亨商業(yè)廣場 ,里面有 20 多家餐飲休閑及社區(qū)的配套服務(wù) ,醫(yī)院門診 ,銀行 (包括金融街里的銀行 ),便利店 ,正在建的鴻泰千百匯 ,5分鐘車程可達(dá)的友誼名店和樂購超市 ,學(xué)校有泰達(dá)小學(xué)和涉外職中 ,東有心血管醫(yī)院和網(wǎng)通公司 .金融街二期的商業(yè)精品一條街 東方名 居 緊鄰友誼名都、樂購和黃海路上的酒吧群，泰達(dá)醫(yī)院、泰達(dá)國際學(xué)校、泰達(dá)體育場、泰達(dá)二幼 榮鑫園 緊鄰泰達(dá)中心，與開發(fā)區(qū)國際小學(xué)隔路相，泰達(dá)醫(yī)院、金帆大廈、泰達(dá)中心酒店、友誼名都等生活設(shè)施、休閑娛樂購物場所 伴景灣 緊鄰泰豐公園、華納高爾夫、開發(fā)區(qū)金融商務(wù)中心、泰達(dá)球場、會(huì)展中心、三重會(huì)所專享：伴景灣專屬會(huì)所（會(huì)所面積 4000 平米、功能上設(shè)置健身房、游泳館等）、尊尚 VIP 酒店、薊縣翠屏山生態(tài)會(huì)所，帶給業(yè)主高貴生活體驗(yàn)。 從上表可以看出： 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目開發(fā)檔次比較高，在產(chǎn)品配套方面比塘沽區(qū)更高一個(gè)檔次，相 對(duì)物業(yè)費(fèi)也比較高。 （三）濱海新區(qū)商品房市場分析綜合結(jié)論： 1） 價(jià)格上漲幅度較大： 從最近的半年市場價(jià)格變動(dòng)來看，商品房住宅價(jià)格普遍上漲 10001500 元 /平米，價(jià)格受到多重因素的影響快速變化。 2） 區(qū)域間的差距縮小： 聯(lián)合地產(chǎn) 第 45 頁 共 63 頁 在 2021 年濱海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高價(jià)大戶型集中放量之時(shí)，濱海新區(qū)樓市就暗藏矛盾。作為濱海新區(qū)最核心區(qū)域，開發(fā)區(qū)生活區(qū)用地只有 8 平方公里左右，塘沽區(qū)中心城區(qū)的可開發(fā)用地也十分有限（ 06 年為塘沽中心區(qū)域的土地出讓相對(duì)量下降，總規(guī)劃建筑面積 75 萬平方米左右，占總體供給的 %，土地市場將繼續(xù)延續(xù)著 2021 年的中心持續(xù)供給、傳統(tǒng)邊緣區(qū)域大幅放量的態(tài)勢）。 這說明在濱海新區(qū)的內(nèi)核區(qū)域，土地資源非常稀缺，未來在此區(qū)域大規(guī)模開發(fā)的空間已經(jīng)不大。因此，加快濱海新區(qū)中一些新興區(qū)域的發(fā)展速度就成為一種趨勢。這些新興區(qū)域土地資源相對(duì)豐富，地價(jià)相對(duì)較低，有空間開發(fā)一些非高檔住宅。如將這些區(qū)域的公交、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套完善，將形成一個(gè)有益補(bǔ)充。因此，在開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)的一些邊緣地區(qū)的房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展起來，逐漸縮小與核心區(qū)的差距。 3） 戶型設(shè)計(jì)：瘦身運(yùn)動(dòng)。 目前濱海樓市一些項(xiàng)目也計(jì)劃在下階段推出部分小戶型產(chǎn)品。萬通新城國 際推出 A3 精裝小戶型產(chǎn)品，戶型面積 60 至 90 平方米；第四杰座后期規(guī)劃有酒店式公寓產(chǎn)品；水域未來城計(jì)劃在五六月份推出二期后續(xù)產(chǎn)品，戶型面積也將進(jìn)一步壓縮，以 115至 145 平方米為主。在塘沽地區(qū)，出現(xiàn)裕川家園、歐美四期、陽光鑫地、鴻基天成等純粹小戶型產(chǎn)品。 在開發(fā)區(qū)做小戶型，檔次、配套也應(yīng)該堅(jiān)持高端，因?yàn)檎麄€(gè)開發(fā)區(qū)就是濱海新區(qū)的高檔居住區(qū)，小戶型檔次過低和這一區(qū)域的整體定位不符。開發(fā)區(qū)結(jié)構(gòu)性矛盾的解決，更多需要依靠周邊區(qū)域的進(jìn)一步開發(fā)。 4） 商品房市場消費(fèi)疲態(tài)初顯 據(jù)我們對(duì)塘沽項(xiàng)目一年來的跟蹤調(diào)研來看，除去在 05 年下半年上市項(xiàng)目的成交火爆之外（部分項(xiàng)目的月均銷售速度達(dá)到 1 萬平米 /月以上），其他階段的成交情況基本在一個(gè)高平臺(tái)上平穩(wěn)運(yùn)行，單月銷售面積在 6000 平米 /月左右，部分中心城區(qū)的項(xiàng)目能夠達(dá)到8000 平米 /月以上。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 46 頁 共 63 頁 與塘沽區(qū)項(xiàng)目相比，開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目的銷售速度要高于塘沽區(qū)，單月銷售面積達(dá)到 8000 平米 /月左右。這一方面是因?yàn)殚_發(fā)區(qū)調(diào)查的項(xiàng)目基本在 05 年下半年上市，趕上銷售熱潮期，另一方面開發(fā)商新增供給量相對(duì)較少，且均處于黃金位置。 在 2021 年 14 月份，這種供需兩旺的市場環(huán)境有所變化： 05 年高價(jià)大戶型的銷售黃金時(shí) 期很難重現(xiàn)，以水域未來成以及伴景灣為例，消化速度有所放緩；現(xiàn)在市場上活躍的項(xiàng)目均是以小戶型為主導(dǎo)的項(xiàng)目。另外，在目前的市場需求結(jié)構(gòu)和 05 年也有顯著的變化，投資需求成為樓市的主導(dǎo)力量。盡管目前的商品房住宅消費(fèi)還比較活躍，但以小戶型、投資需求為特色的樓市，開始顯現(xiàn)出一定的疲態(tài)。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 47 頁 共 63 頁 （ 四 ）濱海新區(qū)二手房市場： 二手房市場綜述 1）現(xiàn)階段二手房市場現(xiàn)狀： 根據(jù)我們長期以來的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年 10 至 12 月份是塘沽區(qū)二手房交易高峰期，單店的交易量在 50 套左右，而今年 4 月份需求數(shù)量驟然到 10 套左右 ，另外交易下降還體現(xiàn)在交易周期延長上。 從去年 9 月份到現(xiàn)在，塘沽區(qū)二手房平均單價(jià)上漲了 15002021 多元。就整體而言，塘沽區(qū)二手房平均單價(jià)都已超過 5000 元，二手房的漲幅超過商品房的漲幅（見以下分析）。 2）拆遷回落 投資預(yù)期下降 塘沽區(qū)二手房市場需求變化與剛性帶動(dòng)也有很大關(guān)系。從去年八月份到現(xiàn)在，塘沽區(qū)城市改造速度很快，包括天津堿廠、胡家園等地區(qū)的改造拉動(dòng)了交易短期內(nèi)迅速攀升。但二手房的房價(jià)與商品房的房價(jià)存在一定的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，當(dāng)房價(jià)上漲到一定水平、購房者發(fā)現(xiàn)二手房與開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)商品房均價(jià)沒有太大差別時(shí) ，交易規(guī)模自然會(huì)降下來。 另外，心理預(yù)期是左右市場變化的主要因素。在國家將濱海新區(qū)納入“十一五”整體規(guī)劃前，市場預(yù)期普遍看好，交易規(guī)模也最大。市場在短短半年時(shí)間內(nèi)迅速放量。而當(dāng)房價(jià)已經(jīng)上漲到現(xiàn)在水平后，投資者發(fā)現(xiàn)市場飽和度已經(jīng)顯現(xiàn)，買賣雙方都放慢了交易頻率，市場觀望氣氛濃厚，交易規(guī)模收縮。 塘沽區(qū)投資者和炒房人數(shù)偏多，這在一定程度上刺激了前期房價(jià)。最明顯的就是中介機(jī)構(gòu)瘋狂炒作。據(jù)我們對(duì)塘沽 4 月份舉行的房交會(huì)細(xì)致調(diào)研來看，炒房成風(fēng)，甚至有的中介公司在一個(gè)項(xiàng)