【正文】 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中 569 套 221 322 422 110184㎡ 6100 聯(lián)合地產(chǎn) 第 41 頁(yè) 共 63 頁(yè) 伴景灣北區(qū) 4 月 23 日 6800 8600 一種生活的高度 / 460 套 223 323 325 423 424 424 140 ㎡ —332 ㎡ 從上表可以看出： 開(kāi)發(fā)區(qū)新上市項(xiàng)目組團(tuán)基本未正式開(kāi)盤(pán)，單從認(rèn)購(gòu)情況總房款相對(duì)較低的小戶型比較暢銷(xiāo)，其中榮鑫園自四月初亮相以來(lái)已售出60%；但是現(xiàn)在客戶對(duì)戶型的關(guān)注度仍然十分強(qiáng)大，以歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期為例，雖然極度的壓縮總面 積，產(chǎn)生大量的兩梯六戶產(chǎn)品，由于其居住舒適度較差，銷(xiāo)售受到一定阻力。 / / 黑白相間的現(xiàn)代感較強(qiáng)的外檐色調(diào)，全落地窗，統(tǒng)一、簡(jiǎn)約。 底商 未定 涂料 100% 御景園邸 由美國(guó)南加州與臺(tái)灣建筑大師聯(lián)手規(guī)劃。塘沽區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格短短半年內(nèi)上升到 10001500 元 /平米，很大程度上透支了未來(lái)的上漲潛力。原有項(xiàng)目新上市組團(tuán)仍然以大戶型為主。 高級(jí)外墻涂料 928 紫云綠洲二期 各樓之間有少量綠地，與車(chē)位相連，園林中設(shè)置步行道，無(wú)主題式園林。 129170㎡ 、 中規(guī)中矩，以中小戶型為主，無(wú)太多亮點(diǎn) 82% 水域未來(lái)城 景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)納爾斯波頓事務(wù)所，規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)公司，建筑設(shè)計(jì)：美國(guó) udg/天津天怡建筑設(shè)計(jì)有限公司 68181㎡ 、 全明設(shè)計(jì)，大開(kāi)間舒適度高，但戶型面積過(guò)大 85% 3 名稱 小區(qū)規(guī)劃 是否有商業(yè) 商業(yè)運(yùn)作模式 外檐 車(chē)位數(shù) 陽(yáng)光金地 2 層底商 +商業(yè)廣場(chǎng) 未定 涂料 未定 裕川家園 局部 2 層商業(yè) 未定 高級(jí)涂料 世紀(jì)向陽(yáng)居 小區(qū)采用有特色的現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)與環(huán)境，規(guī)劃利用帶狀架空層創(chuàng)造以小區(qū)中軸為主導(dǎo)的空中景觀。 ? 基礎(chǔ)信息： 名稱 基礎(chǔ)信息 地理位置 建筑面積 容積率 綠化率 占地面積 層數(shù)（層） 棟數(shù) 總戶數(shù) 樓間距 弘基天成 河北路與營(yíng)口到交口 /解放路商業(yè)圈 —— —— —— —— 30 1 —— 陽(yáng)光金地 中心北路西、勝利賓館南、洋貨市場(chǎng)對(duì)面 3 萬(wàn)㎡ 20 1 378 —— 裕川家園 塘沽區(qū)寶山道與河北西路交口 ㎡ 35% 5280㎡ 2426 7 840 1865m 世紀(jì)向陽(yáng)居 塘沽區(qū)津塘公路以南，向陽(yáng)西街以東，向陽(yáng)北支路以西地段 萬(wàn)平米 建筑密度% 40% 27 2 212 —— 紫云國(guó)際二 新港三號(hào)路與春光道交口 50% 萬(wàn) 1828 11 928（二期 400） 60110m 聯(lián)合地產(chǎn) 第 29 頁(yè) 共 63 頁(yè) 期 萬(wàn) 紫云綠洲二期 新港三號(hào)路與春陽(yáng)路交口 28 萬(wàn)㎡ 35% 11 萬(wàn)平米 28 7 238（ 1 20） 水域未來(lái)城 塘沽 2號(hào)水庫(kù)北 365672㎡ 45% 245417 小高 9 層、11 層、 18層，聯(lián)排別墅 11 2500（二組團(tuán) 243） 45m 從上表可以看出： 塘沽區(qū) 06 年 24 月份新上市四個(gè)項(xiàng)目； 均為 萬(wàn)平米以下的小項(xiàng)目，其中 3 萬(wàn)平米以下的 3 個(gè)； 位置都屬于塘沽區(qū)中心位置； 建筑形式均以 20 層以上高層為主，老項(xiàng)目中的新上市組團(tuán)除水域未來(lái)城之外也都為 1828 層的高層項(xiàng)目。 濱海新區(qū) 05 年在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況 聯(lián)合地產(chǎn) 第 27 頁(yè) 共 63 頁(yè) 塘沽月均消化區(qū)間在售項(xiàng)目分布圖33%40%27% 萬(wàn)/月以下 據(jù)我們對(duì)塘沽項(xiàng)目一年來(lái)的跟蹤調(diào)研來(lái)看，除去在 05 年下半年上市項(xiàng)目的成交火爆之外（部分項(xiàng)目的月均銷(xiāo)售速度達(dá)到 1 萬(wàn)平米 /月以上），其他階段的 成交情況基本在一個(gè)高平臺(tái)上平穩(wěn)運(yùn)行，單月銷(xiāo)售面積在 6000 平米 /月左右，部分中心城區(qū)的項(xiàng)目能夠達(dá)到8000 平米 /月以上。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 26 頁(yè) 共 63 頁(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售均價(jià)020214000600080001000012021伴景灣云錦蘭庭御景園邸三期 愛(ài)麗榭歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)05年10月份之后05年10月份之前 開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 在我們對(duì) 05 年新上市的項(xiàng)目調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)： 普通住宅占絕大多數(shù)，別墅項(xiàng)目一個(gè)，酒店式公寓兩個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目七個(gè)（多數(shù)普通住宅含有底商）。 具體到各個(gè)項(xiàng)目上，由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的不同、項(xiàng)目素質(zhì)的各異以及開(kāi)發(fā)商操盤(pán)水平的不同，在具體的銷(xiāo)售速度上會(huì)有很大的不同。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 23 頁(yè) 共 63 頁(yè) 三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 —— 現(xiàn)階段濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所屬階段及未來(lái)發(fā)展預(yù)期 (一 ) 濱海新區(qū) 05年商品房住宅發(fā)展情況回顧 濱海新區(qū) 05 年商品房住宅供求分析 1）總體供給量（根據(jù)本區(qū)域的交易特點(diǎn)，為對(duì)外開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的量，下同） 濱海區(qū)域05年總體供給量110250開(kāi)發(fā)區(qū)塘沽區(qū) 由于塘沽區(qū) 05 年在售以及 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，使得市場(chǎng)的供給量比較大，但很多項(xiàng)目在 05 年有大量的消化，使得在售項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)量較少（見(jiàn)后續(xù)分析總圖二）；而開(kāi)發(fā)區(qū)下半年上市量大增，也使得總體上市體量也比較大。 新的濱海新區(qū)城市規(guī)劃出臺(tái)后，伴隨著市政建設(shè)與投資開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了大量的熱點(diǎn)區(qū)域，如工農(nóng)村區(qū)域、新河區(qū)域 、海河南區(qū)域等，傳統(tǒng)的低洼區(qū)域面臨較大的升值空間，以工農(nóng)村區(qū)域?yàn)槔?，吸引了眾多投資商的進(jìn)駐，商品房住宅價(jià)格在短短半年內(nèi)上升了 1000 元 /平米以上；而海河南部分項(xiàng)目的漲幅也在 1000 元 /平米以上。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 20 頁(yè) 共 63 頁(yè) 聯(lián)合地產(chǎn) 第 21 頁(yè) 共 63 頁(yè) （五）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展及其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響綜合判斷： 濱海新區(qū)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策層面的支 持十分強(qiáng)大 雖然濱海新區(qū)成立于 1992 年，可是這個(gè)松散的經(jīng)濟(jì)體系是以開(kāi)發(fā)區(qū)、渤海石油、港務(wù)局為支柱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有上升到一個(gè)區(qū)域乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)引擎概念。 其中重點(diǎn)發(fā)展包括電子信息、汽車(chē)、生物制藥、新能源、新材料的 103 平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 生物、納米新材料研發(fā)和制造的 25 平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的 80 平方公里的濱?；^(qū)； 53 平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)； 天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū) 的 100 平方公里的海港物流區(qū)； 集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的 102 平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)； 75 平方公里、海岸線長(zhǎng) 14 公里的海濱休閑旅游區(qū)。在第十三大街附近還將作 4 個(gè)小型廣場(chǎng)，其中包括小橋、疊水等人造景觀，工期 9 個(gè)月。屆時(shí)，乘輕軌可直達(dá)天津站。由西向東，這五座橋梁和隧道分別為：西中環(huán)跨海河開(kāi)啟橋、響螺灣跨海河開(kāi)啟橋、于家堡水底隧道、藍(lán)鯨島連接新港路開(kāi)啟橋、天錫 街連接于家堡開(kāi)啟橋和漁船閘跨海河開(kāi)啟橋。 （ 6） 津汕高速公路天津段 ：該線路起于本市外環(huán)線，止于大港區(qū)太平鎮(zhèn)，全長(zhǎng) 52 公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為雙向六車(chē)道。 （ 4）薊港鐵路擴(kuò)能改造 ：對(duì)現(xiàn)有薊港鐵路北塘至東大沽段進(jìn)行擴(kuò)能改造，線路全長(zhǎng) 52 公里。 （ 3）濱海新區(qū)核心區(qū)路網(wǎng)工程： 包括全長(zhǎng) 55 公里的新區(qū)中央大道，為雙向六車(chē)道。從具體的規(guī)劃項(xiàng)目來(lái)看：海河南北將不再有交通瓶頸、濱海新區(qū)區(qū)內(nèi)區(qū)外的交通路網(wǎng)將四通八達(dá)，能有效的擴(kuò)大濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)的縱深空間： （ 1）津?yàn)I大道工程： 天津市今年下半 年將開(kāi)工建設(shè)中心城區(qū)域?yàn)I海新區(qū)之間的第三條快速通道 —— 津?yàn)I大道，該大道將沿海河下游南岸開(kāi)發(fā)建設(shè)， 預(yù)計(jì) 08 年 6 月份竣工通車(chē) 。 天津?yàn)I海新區(qū)目前開(kāi)展的岸金融業(yè)務(wù)，主要面向北方地區(qū)的貿(mào)易公司。 （二）濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：政策支持帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 宏觀政策的產(chǎn)業(yè)流向 VS 地方政府的產(chǎn)業(yè)政策 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)五項(xiàng)扶持政策 ： 同意濱海新區(qū)作為綜合改革試驗(yàn)區(qū)； 同意設(shè)立東疆保稅港區(qū)，實(shí)行上海大小洋山港政策； 同意天津市進(jìn)行有關(guān)金融改革試點(diǎn)； 同意天津市部分土地變性進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，按程序擴(kuò)大建設(shè)用地供應(yīng)； 同意對(duì)新區(qū)給予一定財(cái)政支持，對(duì)濱海新區(qū) 510 平方公里范圍的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的所得稅稅率降為 15％。努力把天津聯(lián)合地產(chǎn) 第 14 頁(yè) 共 63 頁(yè) 市建設(shè)成為國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市?！? 該建議在第五部分“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”中指出：“珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)，要繼續(xù)發(fā)揮對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)和輻射作用，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)城市的分工協(xié)作和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)城市群的整體競(jìng)爭(zhēng)力。 濱海新區(qū)龐大的城市開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及房地產(chǎn)投資計(jì)劃是 目前的人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)支撐不了 的，由于“建造時(shí)滯”的影響，房地產(chǎn)投資和需求的痕隙會(huì)逐漸增大，濱海新區(qū)需要新的發(fā)展方向。先期開(kāi)建的以十大項(xiàng)目為依托的響螺灣商務(wù)區(qū)一期 40 萬(wàn)平方米的地塊已簽約完畢。國(guó)際新城、天保 影響到多層次的 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局 我們將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分成商業(yè)、普通住宅、別墅、寫(xiě)字樓、酒店式公寓等等類(lèi)型，從目前的市場(chǎng)狀況來(lái)看，濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是普通住宅一支獨(dú)秀，商業(yè)的快速膨脹導(dǎo)致后期增長(zhǎng)乏力。 濱海市場(chǎng)從 02 年至今的快速發(fā)展有三大作用力：大規(guī)模的市政建設(shè)、住房消費(fèi)需求旺盛以及宏觀政策帶來(lái)的消費(fèi)預(yù)期。 第三，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展單槍匹馬，沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高，看不出其輻射能力及其與腹地經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展趨向。 結(jié)論：濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題 —— “立足天津 、 輻射 ‘三北 ’、 服務(wù)全國(guó) 、 面向東北亞 、 現(xiàn)代化的 世界性加工制造基地和物流中心 認(rèn)真分析濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，新區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面有些問(wèn)題值得重視和研究。 其二，工業(yè)產(chǎn)值在浦東的地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例為 53％。 （ 2） 濱海新區(qū)“投資為王”，是天津?qū)ν饨?jīng)濟(jì)的窗口和主要載體。 濱海新區(qū)與天津市主要經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展指標(biāo)對(duì)比 1）主要綜合型宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 全年濱海新區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %；人均生產(chǎn)總值達(dá)到 121113 元， 天津全市全年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) %。如電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料、新能源和環(huán)保產(chǎn)業(yè)群的形成； 聯(lián)合地產(chǎn) 第 8 頁(yè) 共 63 頁(yè) 第五，外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯。與 1993 年相比， 2021 年第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 2 倍，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 倍，其中工業(yè)增長(zhǎng) 倍，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 倍。 4）、 按照目前的人口增長(zhǎng)速度以及人口結(jié)構(gòu) 預(yù)測(cè)未來(lái)的人口規(guī)模 （ 1）、 5 年之后的常住人口的增長(zhǎng)總量： 塘沽區(qū)： 110 萬(wàn)人口；開(kāi)發(fā)區(qū)： 23 萬(wàn)；大港區(qū)： 64 萬(wàn)；漢沽區(qū)： 萬(wàn)。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 6 頁(yè) 共 63 頁(yè) 2）、濱海新區(qū)內(nèi)各區(qū)域常住人口比例 濱海新區(qū)各區(qū)域內(nèi)常住人口比例45%8%33%14%塘沽區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)大港區(qū)漢沽區(qū) “濱海新區(qū)各區(qū)域內(nèi)常住人口比例”這一指標(biāo)可以反映各區(qū)域人口規(guī)模在濱海新區(qū)中的位置，從而從一個(gè)側(cè)面反映各個(gè)區(qū)域?qū)I海新區(qū)的影響力。 大港區(qū)： 截止到 2021 年底，大港區(qū)常住人口 萬(wàn)人，五年內(nèi)增長(zhǎng) 萬(wàn)人，年增長(zhǎng)率 %。 2021 年末，全區(qū)共有從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 4 頁(yè) 共 63 頁(yè) 塘沽區(qū)： 2021 年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，塘沽區(qū)常住人口 萬(wàn)人 ,0— 14 歲人口為 萬(wàn) 人（ ）， 15— 64 歲人口為 萬(wàn)人（ %）， 65 歲及以上人口為 萬(wàn)人（ ）；老齡化社會(huì)問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)。 塘沽區(qū)（含開(kāi)發(fā)區(qū)）外來(lái)人口： 2021 年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，塘沽區(qū)（含開(kāi)發(fā)區(qū)）外來(lái)常住人口 萬(wàn)人（其中塘沽區(qū) 萬(wàn)），占塘沽區(qū)（含開(kāi)發(fā)區(qū)）總?cè)丝? 萬(wàn)人的 %，外來(lái)常住人口以冀、魯、黑三省最多，其次是豫、皖、川、鄂、內(nèi)蒙古、吉、蘇等七省區(qū)，多集中在 生產(chǎn)和服務(wù)型行業(yè)及以勞動(dòng)密集型崗位。戶籍人口 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。全區(qū)從業(yè)人員人均月勞動(dòng)報(bào)酬 2052 元。 濱海新區(qū)人口年均增長(zhǎng)速度對(duì)比表15%%%%0%5%10%15%20%25%塘沽 開(kāi)發(fā)區(qū) 大港 漢沽區(qū)東部 我們選取常住人口年均增長(zhǎng)幅度這一指標(biāo)，從一個(gè)側(cè)面反映該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活躍程度及對(duì)外來(lái)人口的吸引力。 （ 2）、外來(lái)常住人口主要的從業(yè)領(lǐng)域 —— 大多集中在生產(chǎn)和服務(wù)型行業(yè)以及勞動(dòng)密集型行業(yè)，外來(lái)常住人口的從業(yè)層次偏低。 濱海新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)及其發(fā)展?jié)摿? 1）濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的特點(diǎn)： 第一，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度加快。特別是口岸物流及其配套服務(wù)業(yè)的發(fā)展更為突出； 第四，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。第三產(chǎn)業(yè)的相對(duì)薄