【導(dǎo)讀】需要文檔請給我留言。東北臨新區(qū)公路，南靠新區(qū)齊家坡農(nóng)田，西北側(cè)是正在動工興建階段。帶的上風口位置，視野極佳，可俯瞰耀州區(qū)樓廈林立的全景。地塊植被茂盛，在征用前為。項目規(guī)劃走高，畢將成為天然地標性建筑。對在新區(qū)購房置業(yè)者形成鮮明的對比意識。和強烈的購買欲望。園區(qū)綠化，適于建成低密度高品質(zhì)住宅社區(qū)。期配套建設(shè)費用增加。產(chǎn)業(yè)重點區(qū)域，本項目的開發(fā)，對公司進入新區(qū)有重大的戰(zhàn)略意義。場上的高端住宅缺席。市場細分，并據(jù)此作好項目的推廣策劃，尋找藍海，是項目營銷工作的重點。XX市總?cè)丝跀?shù)為86萬，其中非農(nóng)業(yè)人口45萬人，城鎮(zhèn)人口占全市總?cè)丝诘?3%，全市下轄王益、印臺、耀州、新區(qū)四區(qū)及宜君縣。全市年產(chǎn)原煤1100萬噸，占全省原煤總產(chǎn)量的30％。技中心是城市的主中心區(qū)，北市區(qū)在紅旗街至川口地帶，形成城市的次中心區(qū)。耀州城區(qū)、新區(qū)組成）。遺址陶瓷文化園、老城區(qū)城市綜合公園、北市區(qū)翠溪城市森林公園。

　　

【正文】 60 元 /平方米 /月（ 30 平方米） 總價約 萬元 /年 *租金價推算表 月租金 6 年 7 年 8 年 9 年 10 年 11 年 12 年 120 元 /平米 /月 99 19200 21600 24000 26400 28800 180 元 /平米 /月 12960 15120 17280 19440 21600 23760 25920 60 元 /平米 /月 4320 5040 5760 6480 7200 7920 8640 若以 10 年為投資回報期，則售價分別為： 萬 /平米， /平米， 7200 元 /平米。平均售價為 萬元。 若以 8 年為投資回報期，則售價分別為 萬 /平米 , 萬 /平米 ,5760 萬 /平米。平均售價為 萬元 第四部分 項目的市場定位和營銷策劃 一 .市場定位 隨著人們生活水平的提高，消費者購物不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的市中心的地理位置，項目定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣 二區(qū)。 售賣功能是步行街的基本功能，它必須向顧客提供齊備的商品；具有生活功能是它的另一特征。 本項目具備以下特點： A. 經(jīng)營品種齊全。無論是當?shù)禺a(chǎn)品還是進口產(chǎn)品，高檔品還是大眾化產(chǎn)品都能并存。 B. 包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時髦品，老年人的銀發(fā)商品，兒童的專用品等，無論顧客的產(chǎn)齡如何，到這里購物都能買到自己需要的產(chǎn)品。 C. 提供休閑場所。步行街內(nèi)有滿足日常生活的體閑、娛樂、運動、餐飲等服務(wù)設(shè)施，為人們提供一個購物與享受合一的好去處。 D. 統(tǒng)一的經(jīng)營管理特點。由于步行街把分散與商店聚集在一起，把遍 布于街頭巷尾的服務(wù)機構(gòu)集中在一個建筑物中，因此采取統(tǒng)一的管理形式。 ，使過往行人都能看清店內(nèi)的商品和購物人流，產(chǎn)生購物之欲望。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 ，最大特點應(yīng)設(shè)計出縱跨每層的中庭，使消費者非常清楚地感受到最高一層和最低一層營業(yè)樓層的差異，產(chǎn)生留連忘返的感覺。 ，在內(nèi)街中考慮休息和交流的功能，使消費者在此停留、休息和約會，延長逗留時間。 ，每間 3050 平方米，約 200 間，共 600010000 平方米 ，可集運動器具、服裝等，約 20204000 平方米 ，可占半層，開辟多項服務(wù)， 800010000 平方米 ，集各地飲食風味、中西快餐于一體，可占半層， 8000 平方米 、個體店，每間 2030 平方米，共 200300 間，約 40009000 平方米 F:特種服務(wù)區(qū)，如文物古玩、婚紗攝影等特殊服務(wù)對象的交易區(qū) G:名脾專賣店 二 .營銷策略 1. 包裝策略。本項目起點很高，應(yīng)體現(xiàn)與國際接軌的方針，建成立足嘉興市區(qū)、面向五縣周邊地區(qū)，在浙江省都具有較高知名 度的濃郁文化休閑特色的商業(yè)步行街。 2. 推廣機構(gòu)的選擇。本項目將聘請成功推廣商業(yè)步行街的專業(yè)機構(gòu)進行策劃，如美聯(lián)物業(yè)、中原物業(yè)、戴德梁行等機構(gòu)，已著手進入接洽調(diào)查階段，隨著項目中標將進一步深入。 3. 推廣策略。本項目將進行大規(guī)模的招商活動，與各地之民間商會聯(lián)絡(luò)，尤其注重溫州地區(qū)的投資者，良好的投資回報將吸引他們前來投資經(jīng)商。 4. 租售方式選擇。本物業(yè)由于其獨一無二的商業(yè)價值，無論是租或售都會取得穩(wěn)定可觀的回報，但公司的基本原則是成本部分以出售為主，即約 3億元左右，另有約 1 個億價值的物業(yè)租售均可，擁有市中心黃金地段的物業(yè) 可使公司未來仍能獲取豐厚的回報。 第五部分 項目成本測算 （以全部物業(yè)出售方案測算） 一 .土地費用 19868 萬元 其中 : 19290 萬元 （出讓金 3%） 578 萬元 二 . 前期費用 其中 : 500 萬元 10 萬元 （建安費 %） 17 萬元 130 萬元 其中 ：土方 100 萬元 施工水電增容費 30 萬元 三 . 建安工程費 6600 萬元 （ 1000 元 /平方米） 5600 萬元 300 萬元 700 萬元 四 . 基礎(chǔ)設(shè)施費 320 萬元 其中： 200 萬元 100 萬元 20 萬元 五 . 各項規(guī)費 518 萬元 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 其中： 392 萬元 （建安費 1%） 56 萬元 、限袋費（ 7 元 /平方米） 70 萬元 五 . 不可預(yù)見費 200 萬元 七 . 開發(fā)費用 2400 萬元 其中： 300 萬元 600 萬元 1500 萬元 八 . 總成本 30563 萬 注： ，降低管理費用，縮短前期準備時間（半年為限），盡快進入招商階段 ,減輕前期資金壓力大所造成的財務(wù)壓力。 ，即： 2020 年 16 月 前期準備、設(shè)計階段 2020 年 62020 年 12 月 施工階段 2020 年 82020 年 12 月銷售、招商階段 2020 年 1 月 1 日開業(yè) 第六部分 項目收入測算 — .全部物業(yè)出售方案 一樓商鋪 18000 平方米㎡㎡㎡ 二樓商鋪 18000 平方米㎡ 三樓商鋪 10000 平方米㎡ 四樓寫字樓 10000 平方米㎡㎡ 共 56000 平方米㏎㎡ ： 由于前述之市場定位及租售價格推算表，根據(jù)可能之需求，我們把每層均價核定為 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 一樓 15000 元 /平方米㎡ 二樓 5000 元 /平方米㎡ 三樓 3800 元 /平方米㎡ 四樓 2200 元 /平方米㎡ ： 四樓 2200 平方米 10000=2200 萬元 三樓 3800 平方米 10000=3800 萬元 二樓 5000 平方米 18000= 9000 萬元 一樓 15000 平方米 18000=27000 萬元 總計銷售額為 億元 二 . 租售并舉方案 1. 一樓全部出售 18000 平方米 15000 元 /平米 = 億 、三、四樓出租，出租率為 80% 二樓租金 120 元 /平米 /月， 三樓租金 80 元 /平米 /月， 四樓租金 50 元 /平米 /月 租金總額為 二樓 120 18000 12 80%=2074 萬 三樓 80 10000 12 80%=768 萬 , 四樓 50 10000 12 80%=480 萬 , 總計 3322 萬元 /年 在第三年進入經(jīng)營期后，每年可獲得 3322 萬元的出租收入，出售收入加第一年出租收入約為項目總投入，即本方式可以用三年收回成本，以后項目公司擁有第二、三、四層物業(yè)共 38000平方米，每年可獲得 3322 萬元出租收入。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第七部分 項目收益分析 項目總成本 30563 萬元 項目總收入 42020 萬元 扣營業(yè)稅等 2330 萬元 稅前利潤 9107 萬元 注：若不免所得稅，則稅后凈利為 7558 萬元 若能免所得稅，則凈利仍為 9107 萬元 銷售保本價格 5873 元 /平方米㎡ 樓面地價 3445 元 /平方米㎡ 資金利潤率 %（以 7558 萬元利潤為基數(shù)） 第八部分 總體經(jīng)濟評介 一 .綜上所述，我們認為這個地塊具有巨大的商業(yè)機會，以全部物業(yè)出售計算二年可實現(xiàn) 利潤 7558萬元；以租售并舉方式計算，三年收回成本，以后在擁有第二、三、四層物業(yè)時每年可獲 3322 萬元穩(wěn)定的物業(yè)出租收入，物業(yè)自身還能不斷升值，所以說回報是巨大的 。這個項目的完成同時可以實現(xiàn)嘉興港澳公司質(zhì)的飛躍，樹立良好的企業(yè)形象。為嘉興城市建設(shè)增添新世紀的光彩。 二 .項目風險因素分析 、三樓商鋪上，若不能形成有效之人氣，就不能吸引投資者和消費者，形成賣不掉物業(yè)或賣掉了也開不出商鋪的現(xiàn)象，影響項目的形象。 。資金壓力大，前期 億元，一般半年后才能銷售，財務(wù)成 本會很大，若前期準備時間延長，風險會更大。 3. 市場風險。推盤的策略選擇。推盤時應(yīng)形成旺銷局面，以聚合人氣，若到時宏觀上出現(xiàn)不景氣的局面，則銷售價將達不到預(yù)期的價格，影響整個投資回報率。 4. 經(jīng)營風險。由于我公司專業(yè)于住宅開發(fā)，尚無很大的商業(yè)中心開發(fā)經(jīng)驗，在人才準備上也顯示出不足，這將影響項目的進程。增加經(jīng)營風險。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 三 .風險防范 、設(shè)計準備時間，確保在 2020 年年中即能正式開盤銷售，加快各項工作的協(xié)調(diào)。 ，力爭拿出市場定位準確、超前設(shè)計的建筑物， 為項目推廣制造亮點。 ，把嘉興商鋪市場的運作規(guī)律吃透，做好各項招商的準備工作。 ，銜接好資金的周轉(zhuǎn)，減輕財務(wù)負擔。 5. 進一步選聘各類專業(yè)人才充實我們的開發(fā)經(jīng)營管理隊伍。 通過以上各項措施，我們可以有效防范風險，順利完成項目，實現(xiàn)預(yù)定目標。