【正文】 塘沽區(qū) 由于塘沽區(qū) 05 年在售以及 新開發(fā)項(xiàng)目較多，使得市場的供給量比較大，但很多項(xiàng)目在 05 年有大量的消化，使得在售項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)量較少（見后續(xù)分析總圖二）；而開發(fā)區(qū)下半年上市量大增，也使得總體上市體量也比較大。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 26 頁 共 63 頁 開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)020214000600080001000012021伴景灣云錦蘭庭御景園邸三期 愛麗榭歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)05年10月份之后05年10月份之前 開發(fā)結(jié)構(gòu) 在我們對(duì) 05 年新上市的項(xiàng)目調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)： 普通住宅占絕大多數(shù)，別墅項(xiàng)目一個(gè)，酒店式公寓兩個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目七個(gè)（多數(shù)普通住宅含有底商）。 ? 基礎(chǔ)信息： 名稱 基礎(chǔ)信息 地理位置 建筑面積 容積率 綠化率 占地面積 層數(shù)（層） 棟數(shù) 總戶數(shù) 樓間距 弘基天成 河北路與營口到交口 /解放路商業(yè)圈 —— —— —— —— 30 1 —— 陽光金地 中心北路西、勝利賓館南、洋貨市場對(duì)面 3 萬㎡ 20 1 378 —— 裕川家園 塘沽區(qū)寶山道與河北西路交口 ㎡ 35% 5280㎡ 2426 7 840 1865m 世紀(jì)向陽居 塘沽區(qū)津塘公路以南，向陽西街以東，向陽北支路以西地段 萬平米 建筑密度% 40% 27 2 212 —— 紫云國際二 新港三號(hào)路與春光道交口 50% 萬 1828 11 928（二期 400） 60110m 聯(lián)合地產(chǎn) 第 29 頁 共 63 頁 期 萬 紫云綠洲二期 新港三號(hào)路與春陽路交口 28 萬㎡ 35% 11 萬平米 28 7 238（ 1 20） 水域未來城 塘沽 2號(hào)水庫北 365672㎡ 45% 245417 小高 9 層、11 層、 18層，聯(lián)排別墅 11 2500（二組團(tuán) 243） 45m 從上表可以看出： 塘沽區(qū) 06 年 24 月份新上市四個(gè)項(xiàng)目； 均為 萬平米以下的小項(xiàng)目，其中 3 萬平米以下的 3 個(gè)； 位置都屬于塘沽區(qū)中心位置； 建筑形式均以 20 層以上高層為主，老項(xiàng)目中的新上市組團(tuán)除水域未來城之外也都為 1828 層的高層項(xiàng)目。 高級(jí)外墻涂料 928 紫云綠洲二期 各樓之間有少量綠地，與車位相連，園林中設(shè)置步行道，無主題式園林。塘沽區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格短短半年內(nèi)上升到 10001500 元 /平米，很大程度上透支了未來的上漲潛力。 / / 黑白相間的現(xiàn)代感較強(qiáng)的外檐色調(diào)，全落地窗，統(tǒng)一、簡約。 家居安防智能化、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 濱海新城 深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司 未定 / 集中供暖 園區(qū)周界紅外對(duì)外探測器、園區(qū)內(nèi)不巡更監(jiān)控；園區(qū)主要入口及重點(diǎn)區(qū)域 24 小時(shí)全自動(dòng)監(jiān)控；車庫、單元入口采用 IC 卡管理；單元入口與戶內(nèi)設(shè)可視彩色對(duì)講系統(tǒng)；停車庫 24 小時(shí)多點(diǎn)電視攝像監(jiān)控；遙控或 IC 卡控制開啟，每戶設(shè)可燃?xì)怏w探測報(bào)警及燃?xì)庑孤﹫?bào)警裝置，應(yīng)即求助報(bào)警系統(tǒng)，開發(fā)區(qū)管線數(shù)字化有線電視網(wǎng)，預(yù)留 2 條電話線，接入寬帶網(wǎng)絡(luò) 愛麗榭 深圳長城物業(yè) 2 三菱電梯 集中供熱，地板采暖 / 聯(lián)合地產(chǎn) 第 43 頁 共 63 頁 東方名居 天津萬聯(lián)物業(yè)管理有限公司 1 元左右 高檔合資電梯 配置開發(fā)區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)安防智能化系統(tǒng)，高速寬帶接口預(yù)設(shè)家庭局域網(wǎng)線路有線電視端口客廳、餐廳、書房、各個(gè)臥室各預(yù)留一個(gè)一個(gè)，大戶型主衛(wèi)預(yù)留端口，客廳、書房、餐廳、各個(gè)臥室均有通訊端口插座，主衛(wèi)設(shè)與主臥同線路分機(jī)端口 榮鑫園 九州房地產(chǎn)下屬公司 集中供暖 伴景灣 新加坡 CPG 集團(tuán) 芬蘭通立 家用式中央空調(diào) 集中供暖 社區(qū)智能安防系統(tǒng)、液晶可視對(duì)講系統(tǒng)、 lowe 玻璃 名稱 周邊配套 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期 主要以項(xiàng)目公建規(guī)劃配套為主：小學(xué)、幼 兒、公交車站、一期商業(yè)街，餐飲娛樂汽車主體街。 這說明在濱海新區(qū)的內(nèi)核區(qū)域，土地資源非常稀缺，未來在此區(qū)域大規(guī)模開發(fā)的空間已經(jīng)不大。國 際推出 A3 精裝小戶型產(chǎn)品，戶型面積 60 至 90 平方米；第四杰座后期規(guī)劃有酒店式公寓產(chǎn)品；水域 在 2021 年 14 月份，這種供需兩旺的市場環(huán)境有所變化： 05 年高價(jià)大戶型的銷售黃金時(shí) 期很難重現(xiàn)，以水域未來成以及伴景灣為例，消化速度有所放緩；現(xiàn)在市場上活躍的項(xiàng)目均是以小戶型為主導(dǎo)的項(xiàng)目。但二手房的房價(jià)與商品房的房價(jià)存在一定的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，當(dāng)房價(jià)上漲到一定水平、購房者發(fā)現(xiàn)二手房與開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)商品房均價(jià)沒有太大差別時(shí) ，交易規(guī)模自然會(huì)降下來。最明顯的就是中介機(jī)構(gòu)瘋狂炒作。 2）拆遷回落 投資預(yù)期下降 塘沽區(qū)二手房市場需求變化與剛性帶動(dòng)也有很大關(guān)系。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 46 頁 共 63 頁 與塘沽區(qū)項(xiàng)目相比，開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目的銷售速度要高于塘沽區(qū)，單月銷售面積達(dá)到 8000 平米 /月左右。 目前濱海樓市一些項(xiàng)目也計(jì)劃在下階段推出部分小戶型產(chǎn)品。 2） 區(qū)域間的差距縮?。? 聯(lián)合地產(chǎn) 第 45 頁 共 63 頁 在 2021 年濱海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高價(jià)大戶型集中放量之時(shí)，濱海新區(qū)樓市就暗藏矛盾。 開發(fā)區(qū)商品房價(jià)格基本在 60007000 元 /㎡，部分社區(qū)內(nèi)部配套較高的項(xiàng)目銷售價(jià)格在 65007000 之間，部分項(xiàng)目如愛麗榭由于地理位置較好，銷售價(jià)格達(dá)到 7200 元 /平米。三種身份入戶方 式：主、仆、客各進(jìn)其門。 ? 銷售信息 名稱 銷售信息 聯(lián)合地產(chǎn) 第 32 頁 共 63 頁 上市時(shí)間 入住時(shí) 間 上市價(jià) 現(xiàn)價(jià) 廣告語 銷售狀況 后期上市狀況 （元 /㎡） 上市 量 戶型 面積 弘基天成 尚未銷售 大概在 6月份對(duì)外公開 08年 未定 / 80120㎡ 陽光金地 08年 按套銷售 4060萬/套 洋貨精裝復(fù)式 mini家 5月 12 日排隊(duì)選房交定金 5萬 378套 復(fù)式 4560㎡ 裕川家園 尚未正式開盤，內(nèi)部 認(rèn)購咨詢期 2021年 8月 5000 認(rèn)購價(jià) 5200 主打 8 萬元首付住新居，面向工薪階層， 價(jià)格低 60% 3． 8萬㎡ 一室、二室、三室 55138㎡ 世紀(jì)向陽居 日亮相，2021年３月 15日開工 08年 56005800 56005800 城心地位、至尚生活 80% 85套 221 321 104139㎡ 紫云國際二期 2021 年 4 月 22 日 2021年 6月 5200 52005500 壯闊園林種的 21世紀(jì)貴族浪漫 凡爾賽風(fēng)景隨心選藏 40% 61380㎡ 211 322 422 108180㎡ 紫云綠洲二期 45805150/㎡ 48005450 上風(fēng)上水，紫云深處的綠 洲風(fēng)景 70% 222 322 109129㎡ 聯(lián)合地產(chǎn) 第 33 頁 共 63 頁 水域未來城 07年 5月份 5400 52505600 水景、園林、生態(tài)景觀 約 25% ㎡ 221 322 332 115145㎡ 從上表可以看出： 塘沽區(qū)目前 5000 元 /平米以下的房子近乎絕跡，在總房款一定的情況下，小戶型產(chǎn)品大行其道，極大地提升了住宅價(jià)格水平。 高級(jí)外墻涂料 100% 聯(lián)合地產(chǎn) 第 31 頁 共 63 頁 紫云國際二期 排列錯(cuò)落有致，考慮景觀的占有面積，將樓群設(shè)計(jì)成為圍合式，每層每戶居民都可以在自家中充分欣賞到園林景觀。這一方面是因?yàn)殚_發(fā)區(qū)調(diào)查聯(lián)合地產(chǎn) 第 28 頁 共 63 頁 的項(xiàng)目基本在 05 年下半年上市，趕上銷售熱潮期，另一方面開發(fā)商新增供給量相對(duì)較少，且均處于黃金位置。我們以開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)為例，分析該階段的價(jià)格變動(dòng)情況： 1） 塘沽區(qū) 聯(lián)合地產(chǎn) 第 25 頁 共 63 頁 塘沽區(qū)各主要板塊住宅銷售均價(jià)470040003300350047004800285039000202140006000老城區(qū) 新港 海河南 新河工農(nóng)村05年下半年05年上半年 在 2021 年，尤其以 2021 年 910 月份為界，受到宏觀政策的影響，塘沽區(qū)住宅價(jià)格水平有了顯著的提高，而 且這種價(jià)格的提升涵蓋到各個(gè)區(qū)域，價(jià)格漲幅在 6001000 元 /平米之間。在濱海新區(qū)的開發(fā)中還存在很多矛盾和問題，如區(qū)域內(nèi)部的協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性缺乏乃至沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈條、第三產(chǎn)業(yè)的相對(duì) 薄弱、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時(shí)滯等等。經(jīng)過兩年多的開發(fā)，天津開發(fā)區(qū)西區(qū)先后吸引了錦湖輪胎、威斯塔斯、勤威工業(yè)等國際知名企業(yè)、金耀集團(tuán)等“東移”企業(yè)以及富士達(dá)電動(dòng)車等民營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模正逐步形成。雙向六車道，道路全寬 40 米，其中，有軌電車將占地 米。 在 2021 年，塘沽將動(dòng)工修建兩座海河開啟橋和一條水底隧道 ，同時(shí)啟動(dòng)三座海河開啟橋的前期論證、設(shè)計(jì)、并按計(jì)劃開工。中央大道：開發(fā)區(qū)南海路 —— 塘沽三泰酒店 —— 勝利路 —— 于家堡三槐路 —— 海河隧道 —— 河南。中小型進(jìn)出口貿(mào)易公司在開展出口業(yè)務(wù)的同時(shí)，可以通過離岸金融業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)盡早結(jié)算，解決代收代付問題。濱海新區(qū)的開發(fā)開放是毋庸置疑的，但在未來的發(fā)展定位上，很明顯的能看出中央與地方、天津市與濱海新區(qū)、濱海新區(qū)內(nèi)部存在著一些不太協(xié)調(diào)的地方。 濱海新區(qū)在全國戰(zhàn)略布局中的地位：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展引擎 05 年 10 月《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》。另外，由于 2021 年開發(fā)區(qū)中心區(qū)將不會(huì)有新的地塊出 讓，新供給量較小。 形成健康有序的房地產(chǎn)消費(fèi)梯度 對(duì)住房消費(fèi)的梯度差異帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的均衡發(fā)展，尤其是龐大的外來人口帶來的租賃市場以及二手房市場的活躍，直接拉動(dòng)了對(duì)商品房市場的改善型需求以及長期投資性需求；同時(shí)，濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的多樣性直接帶動(dòng)了多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)、高級(jí)酒店式公寓、別墅乃至普通住宅都得到較好的發(fā)展。其主要原因是新興服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，這與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的需求顯然是不相稱的 。 全區(qū)從業(yè)人員人均月勞動(dòng)報(bào)酬 2052 元 ，天津市全市人均月勞動(dòng)報(bào)酬 1540 元。 就目前濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，初步具有“ 現(xiàn)代化的 世界性加工制造基地和物流中心 ” 的雛形，以制造、加工產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)擁有第三大石油開采基 地渤海石油以及依托天津港的物流中心。 （ 2）、大量的流動(dòng)人口產(chǎn)生的梯度消費(fèi) 濱海新區(qū)擁有龐大的流動(dòng)從業(yè)人群，隨著產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)進(jìn)一步增大，這部分人口的比例還會(huì)進(jìn)一步增加，相應(yīng)的會(huì)產(chǎn)生各種層次的消費(fèi)行為。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 5 頁 共 63 頁 結(jié)論： 1）、常住人口增長活躍地區(qū) —— 塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)對(duì)外來人口的吸引力為最，大港區(qū)次之。 開發(fā)區(qū)： 2021 年末，天津開發(fā)區(qū)共有常住人口 萬人。具有大專及以上文化程度人口為 萬人，高中程度16 萬人，初中程度 萬人，小學(xué)程度 萬人。 漢沽區(qū)： 行沽區(qū)常住人口 萬人，于五年前相比，增長 %。 5 年后濱海新 區(qū)人口總體規(guī)模要超過 250 萬人口，達(dá)到一個(gè)中等城市的規(guī)模。從總的發(fā)展趨勢看，新區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在不斷得到改造和升級(jí)，新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，成為一個(gè)朝陽型經(jīng)濟(jì)新區(qū)。 2）主要個(gè)人收入及消費(fèi)水平指標(biāo) 全年濱海新區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到 121113 元，天津全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 35457 元，約合 4328 美元，增長 %。例如， 在一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)上，第三產(chǎn)業(yè)所占比例明顯偏低，且近期呈下降趨勢。 從前兩項(xiàng)可以表明，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供較強(qiáng)的動(dòng)力，并促成了短期內(nèi)（ 0204 年度）房地產(chǎn)市場價(jià)格的提升。金海岸、泰達(dá)市時(shí)尚廣場、伴景灣、愛麗榭、市民廣場等），在未來23 年的總開發(fā)量將有 260 萬平方米左右。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 13 頁 共 63 頁 二、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系研究（未來篇） （一）區(qū)域地位的提升 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎 VS 專業(yè)化分工下的一個(gè)工業(yè)及物流基地 天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展定位是：產(chǎn)業(yè)和研發(fā)基地、國際物流中心 依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射“三北”，面向東北亞， 建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國際 航運(yùn)中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。 結(jié)論：在從 05 年下半年至今“ 濱海新區(qū)”信息大爆炸的階段，有關(guān)于濱海新區(qū)的各種版本的消息曾出不窮，以上三種最具有代表性，也最具權(quán)威性。同時(shí)，也為保稅區(qū)的一些特殊功能提供服務(wù)。北至漢沽區(qū)漢 北路，南至大港區(qū)海景大道，為新區(qū)標(biāo)志性道路；新區(qū)西中環(huán)及延長線，全長 40 公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)雙向六車道。 （ 7） 海河橋梁 。 （ 10） 洞庭路：