【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 速公路天津段 ：該線(xiàn)路起于本市外環(huán)線(xiàn)，止于大港區(qū)太平鎮(zhèn)，全長(zhǎng) 52 公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為雙向六車(chē)道。 （ 7） 海河橋梁 。 在 2021 年，塘沽將動(dòng)工修建兩座海河開(kāi)啟橋和一條水底隧道 ，同時(shí)啟動(dòng)三座海河開(kāi)啟橋的前期論證、設(shè)計(jì)、并按計(jì)劃開(kāi)工。這 6 條穿越海河的通道，在東西越 15 公里的海河水面上，連同已經(jīng)建好的 3 座橋梁一道，形成了 9 條橋梁隧道，平均不到兩公里就有一座橋梁。由西向東，這五座橋梁和隧道分別為：西中環(huán)跨海河開(kāi)啟橋、響螺灣跨海河開(kāi)啟橋、于家堡水底隧道、藍(lán)鯨島連接新港路開(kāi)啟橋、天錫 街連接于家堡開(kāi)啟橋和漁船閘跨海河開(kāi)啟橋。 海河開(kāi)啟橋位于天津港務(wù)局三分公司附近，海河隧道位于水線(xiàn)路，海河開(kāi)啟橋主體工程明年竣工，海河隧道完工時(shí)間預(yù)計(jì)在 2021 年。 （ 8） 城際鐵路 ： 按照鐵道部整體規(guī)劃，全長(zhǎng) 公里的城際鐵路起自北京南站，先到天津站，后延伸至泰達(dá)市民廣場(chǎng)，同時(shí)在張貴莊預(yù)留與天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)的接軌條件，屆時(shí)不僅實(shí)現(xiàn)北京機(jī)場(chǎng)與天津機(jī)場(chǎng)的 1 小時(shí)通達(dá)，濱海地區(qū)市民坐城鐵 10聯(lián)合地產(chǎn) 第 17 頁(yè) 共 63 頁(yè) 分鐘左右直達(dá)天津站，快捷程度非比尋常 。 （ 9） 地鐵 9 號(hào)線(xiàn) ： “十一五 ”期間將建成的地鐵 9 號(hào)線(xiàn)，即是津?yàn)I輕軌市區(qū)部分延長(zhǎng)線(xiàn)，該線(xiàn)路接輕軌中山門(mén) 站，途經(jīng)市區(qū)東興路、大直沽西路、十一經(jīng)路、七經(jīng)路至天津站為終點(diǎn)。屆時(shí)，乘輕軌可直達(dá)天津站。 （ 10） 洞庭路： 開(kāi)發(fā)區(qū)洞庭路已動(dòng)工改造，投資估算約為 8000 萬(wàn)元，起點(diǎn)是新港橋四號(hào)路，終點(diǎn)是學(xué)院區(qū)園區(qū)北路，全場(chǎng) 公里。雙向六車(chē)道，道路全寬 40 米，其中，有軌電車(chē)將占地 米。路兩側(cè)的景觀設(shè)計(jì)包括街頭景觀小品、廣告燈箱設(shè)計(jì)、花池、座椅、樹(shù)木等景觀。在第十三大街附近還將作 4 個(gè)小型廣場(chǎng)，其中包括小橋、疊水等人造景觀，工期 9 個(gè)月。 （四）區(qū)域發(fā)展：大濱海規(guī)劃帶來(lái)的七大功能區(qū)域劃分 濱海新區(qū)總體空間布局為“ T”型結(jié)構(gòu)：沿 京津塘高速公路和海河建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”，沿海岸線(xiàn)和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”。在“軸”、“帶”的交匯處，建設(shè)國(guó)際港口大都市標(biāo)志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構(gòu)成濱海新區(qū)的核心區(qū)。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 18 頁(yè) 共 63 頁(yè) 聯(lián)合地產(chǎn) 第 19 頁(yè) 共 63 頁(yè) 按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè) 7 大功能區(qū)。 其中重點(diǎn)發(fā)展包括電子信息、汽車(chē)、生物制藥、新能源、新材料的 103 平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 生物、納米新材料研發(fā)和制造的 25 平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的 80 平方公里的濱?；^(qū)； 53 平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)； 天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū) 的 100 平方公里的海港物流區(qū)； 集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的 102 平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)； 75 平方公里、海岸線(xiàn)長(zhǎng) 14 公里的海濱休閑旅游區(qū)。 另外，開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境逐步形成。經(jīng)過(guò)兩年多的開(kāi)發(fā)，天津開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)先后吸引了錦湖輪胎、威斯塔斯、勤威工業(yè)等國(guó)際知名企業(yè)、金耀集團(tuán)等“東移”企業(yè)以及富士達(dá)電動(dòng)車(chē)等民營(yíng)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模正逐步形成。 2021 年，西區(qū)工業(yè)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 20 頁(yè) 共 63 頁(yè) 聯(lián)合地產(chǎn) 第 21 頁(yè) 共 63 頁(yè) （五）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展及其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響綜合判斷： 濱海新區(qū)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策層面的支 持十分強(qiáng)大 雖然濱海新區(qū)成立于 1992 年，可是這個(gè)松散的經(jīng)濟(jì)體系是以開(kāi)發(fā)區(qū)、渤海石油、港務(wù)局為支柱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有上升到一個(gè)區(qū)域乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)引擎概念。 從 05 年下半年濱海新區(qū)全面啟動(dòng)來(lái)看，點(diǎn) —— 線(xiàn) —— 面的開(kāi)發(fā)格局已然形成，濱海新區(qū) 510 平方公里的土地上，將在 1015 年的時(shí)間內(nèi)形成一個(gè)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)體。 濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展 濱海新區(qū)在金融、貿(mào)易等方面已經(jīng)開(kāi)始彌補(bǔ)之前的不足，如渤海銀行業(yè)開(kāi)業(yè)、籌建渤海產(chǎn)業(yè)基金等，并從政府政策引導(dǎo)上開(kāi)始強(qiáng)調(diào)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并開(kāi)始籌備以金融中心、國(guó)際貿(mào)易 中心、物流航運(yùn)中心為基礎(chǔ)的 CBD 建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、規(guī)模聚集層面上彌補(bǔ)第三產(chǎn)業(yè)的不足，從而對(duì)房地產(chǎn)高端商務(wù)配套形成較強(qiáng)的支撐。 濱海新區(qū)的城市規(guī)劃會(huì)改變傳統(tǒng)的城市功能分布格局，促使新興的熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn) 在原有的濱海新區(qū)城市格局中，開(kāi)發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)是兩個(gè)最主要的支撐點(diǎn)，但這兩個(gè)區(qū)域的城市功能完全的割裂開(kāi)發(fā)（開(kāi)發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上十分封閉），在塘沽區(qū)內(nèi)部，海河南北咫尺天涯，中心城區(qū)與周邊城區(qū)的分割也比較明顯。 新的濱海新區(qū)城市規(guī)劃出臺(tái)后，伴隨著市政建設(shè)與投資開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了大量的熱點(diǎn)區(qū)域，如工農(nóng)村區(qū)域、新河區(qū)域 、海河南區(qū)域等，傳統(tǒng)的低洼區(qū)域面臨較大的升值空間，以工農(nóng)村區(qū)域?yàn)槔?，吸引了眾多投資商的進(jìn)駐，商品房住宅價(jià)格在短短半年內(nèi)上升了 1000 元 /平米以上；而海河南部分項(xiàng)目的漲幅也在 1000 元 /平米以上。 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期概念，濱海新區(qū)的投資需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的投資周期 聯(lián)合地產(chǎn) 第 22 頁(yè) 共 63 頁(yè) 浦東開(kāi)發(fā)積舉國(guó)之力用了十年的時(shí)間，雖然濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)要較當(dāng)年浦東開(kāi)發(fā)更為優(yōu)越，但面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境要遜色于當(dāng)年的浦東。在濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)中還存在很多矛盾和問(wèn)題，如區(qū)域內(nèi)部的協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性缺乏乃至沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)鏈條、第三產(chǎn)業(yè)的相對(duì) 薄弱、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時(shí)滯等等。因此，對(duì)濱海新區(qū)的投資存在一個(gè)較長(zhǎng)的回報(bào)周期，在 1015 內(nèi)濱海新區(qū)才會(huì)擁有一個(gè)較為成熟的環(huán)境（視產(chǎn)業(yè)不同而有所差異）。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 23 頁(yè) 共 63 頁(yè) 三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 —— 現(xiàn)階段濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所屬階段及未來(lái)發(fā)展預(yù)期 (一 ) 濱海新區(qū) 05年商品房住宅發(fā)展情況回顧 濱海新區(qū) 05 年商品房住宅供求分析 1）總體供給量（根據(jù)本區(qū)域的交易特點(diǎn)，為對(duì)外開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的量，下同） 濱海區(qū)域05年總體供給量110250開(kāi)發(fā)區(qū)塘沽區(qū) 由于塘沽區(qū) 05 年在售以及 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，使得市場(chǎng)的供給量比較大，但很多項(xiàng)目在 05 年有大量的消化，使得在售項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)量較少（見(jiàn)后續(xù)分析總圖二）；而開(kāi)發(fā)區(qū)下半年上市量大增，也使得總體上市體量也比較大。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 24 頁(yè) 共 63 頁(yè) 2）濱海新區(qū) 05 年總體消化量（均指 05 年簽訂的協(xié)議額） 濱海區(qū)域2021年商品房消化量102207開(kāi)發(fā)區(qū)塘沽區(qū) 塘沽區(qū) 05 年的供求比在 ： 1；開(kāi)發(fā)區(qū)的供求比在 :1，區(qū)域市場(chǎng)的供求基本平衡。 按照 05 年的供求狀況， 06 年的消化量約在 300 萬(wàn)左右。 我們分析 05 年兩個(gè)區(qū)域的供求比，并且將總圖四與總圖三對(duì)比分析，我們可以 看到一個(gè)很明顯的態(tài)勢(shì)：開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位中的商品房開(kāi)發(fā)還存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 具體到各個(gè)項(xiàng)目上，由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的不同、項(xiàng)目素質(zhì)的各異以及開(kāi)發(fā)商操盤(pán)水平的不同，在具體的銷(xiāo)售速度上會(huì)有很大的不同。 成交價(jià)格 以 05 年 10 份為界，濱海新區(qū)的房?jī)r(jià)有較明顯的上升過(guò)程。我們以開(kāi)發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)為例，分析該階段的價(jià)格變動(dòng)情況： 1） 塘沽區(qū) 聯(lián)合地產(chǎn) 第 25 頁(yè) 共 63 頁(yè) 塘沽區(qū)各主要板塊住宅銷(xiāo)售均價(jià)470040003300350047004800285039000202140006000老城區(qū) 新港 海河南 新河工農(nóng)村05年下半年05年上半年 在 2021 年，尤其以 2021 年 910 月份為界，受到宏觀政策的影響，塘沽區(qū)住宅價(jià)格水平有了顯著的提高，而 且這種價(jià)格的提升涵蓋到各個(gè)區(qū)域，價(jià)格漲幅在 6001000 元 /平米之間。 2） 開(kāi)發(fā)區(qū) 我們同樣以 2021 年 910 月份為界，考察各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)情況（包括對(duì)外咨詢(xún)價(jià)格）：可以看出，開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)價(jià)格水平在05 年以達(dá)到一個(gè)較高的水平，上漲空間在 500800 元 /平米，部分傳統(tǒng)的中低檔項(xiàng)目漲幅較快。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 26 頁(yè) 共 63 頁(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售均價(jià)020214000600080001000012021伴景灣云錦蘭庭御景園邸三期 愛(ài)麗榭歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)05年10月份之后05年10月份之前 開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 在我們對(duì) 05 年新上市的項(xiàng)目調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)： 普通住宅占絕大多數(shù)，別墅項(xiàng)目一個(gè)，酒店式公寓兩個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目七個(gè)（多數(shù)普通住宅含有底商）?？梢悦黠@ 地發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)中以普通住宅以及商業(yè)項(xiàng)目為最，其他業(yè)態(tài)相對(duì)較少。 總結(jié)： 05 年濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于受到外在因素的刺激，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)在 05 年下半年有較大幅度的增長(zhǎng)。另外， 05 年該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)形式也比較單一。 濱海新區(qū) 05 年在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況 聯(lián)合地產(chǎn) 第 27 頁(yè) 共 63 頁(yè) 塘沽月均消化區(qū)間在售項(xiàng)目分布圖33%40%27% 萬(wàn)/月以下 據(jù)我們對(duì)塘沽項(xiàng)目一年來(lái)的跟蹤調(diào)研來(lái)看，除去在 05 年下半年上市項(xiàng)目的成交火爆之外（部分項(xiàng)目的月均銷(xiāo)售速度達(dá)到 1 萬(wàn)平米 /月以上），其他階段的 成交情況基本在一個(gè)高平臺(tái)上平穩(wěn)運(yùn)行，單月銷(xiāo)售面積在 6000 平米 /月左右，部分中心城區(qū)的項(xiàng)目能夠達(dá)到8000 平米 /月以上。 開(kāi)發(fā)區(qū)月均消化區(qū)間在售項(xiàng)目分布圖0%40%40%20% 萬(wàn)/月以下 萬(wàn)/月以上 與塘沽區(qū)項(xiàng)目相比，開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度要高于塘沽區(qū)，單月銷(xiāo)售面積達(dá)到 8000 平米 /月左右。這一方面是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)調(diào)查聯(lián)合地產(chǎn) 第 28 頁(yè) 共 63 頁(yè) 的項(xiàng)目基本在 05 年下半年上市，趕上銷(xiāo)售熱潮期，另一方面開(kāi)發(fā)商新增供給量相對(duì)較少，且均處于黃金位置。 （二）濱海新區(qū)最新商品房住宅市場(chǎng)信息： 2021年 14月份新增上市量項(xiàng)目信息匯總 塘沽區(qū) 塘沽區(qū)在此期間共 有 4 個(gè)新增項(xiàng)目，弘基天成、陽(yáng)光金地、裕川家園、世紀(jì)向陽(yáng)居； 3 個(gè)老項(xiàng)目新組團(tuán)上市，紫云國(guó)際二期、紫云綠洲二期、水域未來(lái)城第二組團(tuán)。 ? 基礎(chǔ)信息： 名稱(chēng) 基礎(chǔ)信息 地理位置 建筑面積 容積率 綠化率 占地面積 層數(shù)（層） 棟數(shù) 總戶(hù)數(shù) 樓間距 弘基天成 河北路與營(yíng)口到交口 /解放路商業(yè)圈 —— —— —— —— 30 1 —— 陽(yáng)光金地 中心北路西、勝利賓館南、洋貨市場(chǎng)對(duì)面 3 萬(wàn)㎡ 20 1 378 —— 裕川家園 塘沽區(qū)寶山道與河北西路交口 ㎡ 35% 5280㎡ 2426 7 840 1865m 世紀(jì)向陽(yáng)居 塘沽區(qū)津塘公路以南，向陽(yáng)西街以東，向陽(yáng)北支路以西地段 萬(wàn)平米 建筑密度% 40% 27 2 212 —— 紫云國(guó)際二 新港三號(hào)路與春光道交口 50% 萬(wàn) 1828 11 928（二期 400） 60110m 聯(lián)合地產(chǎn) 第 29 頁(yè) 共 63 頁(yè) 期 萬(wàn) 紫云綠洲二期 新港三號(hào)路與春陽(yáng)路交口 28 萬(wàn)㎡ 35% 11 萬(wàn)平米 28 7 238（ 1 20） 水域未來(lái)城 塘沽 2號(hào)水庫(kù)北 365672㎡ 45% 245417 小高 9 層、11 層、 18層，聯(lián)排別墅 11 2500（二組團(tuán) 243） 45m 從上表可以看出： 塘沽區(qū) 06 年 24 月份新上市四個(gè)項(xiàng)目； 均為 萬(wàn)平米以下的小項(xiàng)目，其中 3 萬(wàn)平米以下的 3 個(gè)； 位置都屬于塘沽區(qū)中心位置； 建筑形式均以 20 層以上高層為主，老項(xiàng)目中的新上市組團(tuán)除水域未來(lái)城之外也都為 1828 層的高層項(xiàng)目。 在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局中，塘沽中心城區(qū)將是小體量項(xiàng)目的集中供給地以及二手房交易的活躍場(chǎng)所，將不會(huì)再是商品房住宅交易的主要活躍場(chǎng)所。商品房住宅開(kāi)發(fā)還是以滿(mǎn)足投資、初次置業(yè)需求為 主的普通高層公寓產(chǎn)品為主。 ? 產(chǎn)品信息 名稱(chēng) 產(chǎn)品信息 設(shè)計(jì)公司 戶(hù)型 出房率 層高（米） 戶(hù)型面積 開(kāi)間 特點(diǎn) 弘基天成 陽(yáng)光金地 45 ㎡ 復(fù)式小戶(hù)型 聯(lián)合地產(chǎn) 第 30 頁(yè) 共 63 頁(yè) 裕川家園 87108㎡ 南北通透對(duì)流、戶(hù)型設(shè)計(jì)一般 80% 世紀(jì)向陽(yáng)居 100140㎡ ，全明設(shè)計(jì)、開(kāi)間進(jìn)深尺度合理，面積適度，定位于改善型客戶(hù) 75% 紫云國(guó)際二期 ccdi 深圳中建國(guó)際 新加坡 dpc 景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所 140190㎡ 6m 功能分區(qū)較好 大開(kāi)間全明設(shè)計(jì) 77% 紫云綠洲二期 規(guī)劃設(shè)計(jì)： ARCHILAND； 建筑設(shè)計(jì)：天津市建筑設(shè)計(jì)院。 129170㎡ 、 中規(guī)中矩，以中小戶(hù)型為主，無(wú)太多亮點(diǎn) 82% 水域未來(lái)城