【文章內(nèi)容簡介】 速公路天津段 ：該線路起于本市外環(huán)線，止于大港區(qū)太平鎮(zhèn)，全長 52 公里，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為雙向六車道。 （ 7） 海河橋梁 。 在 2021 年，塘沽將動工修建兩座海河開啟橋和一條水底隧道 ，同時啟動三座海河開啟橋的前期論證、設(shè)計、并按計劃開工。這 6 條穿越海河的通道，在東西越 15 公里的海河水面上，連同已經(jīng)建好的 3 座橋梁一道，形成了 9 條橋梁隧道，平均不到兩公里就有一座橋梁。由西向東，這五座橋梁和隧道分別為：西中環(huán)跨海河開啟橋、響螺灣跨海河開啟橋、于家堡水底隧道、藍(lán)鯨島連接新港路開啟橋、天錫 街連接于家堡開啟橋和漁船閘跨海河開啟橋。 海河開啟橋位于天津港務(wù)局三分公司附近，海河隧道位于水線路，海河開啟橋主體工程明年竣工，海河隧道完工時間預(yù)計在 2021 年。 （ 8） 城際鐵路 ： 按照鐵道部整體規(guī)劃，全長 公里的城際鐵路起自北京南站，先到天津站，后延伸至泰達(dá)市民廣場，同時在張貴莊預(yù)留與天津濱海國際機場的接軌條件，屆時不僅實現(xiàn)北京機場與天津機場的 1 小時通達(dá)，濱海地區(qū)市民坐城鐵 10聯(lián)合地產(chǎn) 第 17 頁 共 63 頁 分鐘左右直達(dá)天津站，快捷程度非比尋常 。 （ 9） 地鐵 9 號線 ： “十一五 ”期間將建成的地鐵 9 號線，即是津濱輕軌市區(qū)部分延長線，該線路接輕軌中山門 站，途經(jīng)市區(qū)東興路、大直沽西路、十一經(jīng)路、七經(jīng)路至天津站為終點。屆時，乘輕軌可直達(dá)天津站。 （ 10） 洞庭路： 開發(fā)區(qū)洞庭路已動工改造，投資估算約為 8000 萬元，起點是新港橋四號路，終點是學(xué)院區(qū)園區(qū)北路，全場 公里。雙向六車道，道路全寬 40 米，其中，有軌電車將占地 米。路兩側(cè)的景觀設(shè)計包括街頭景觀小品、廣告燈箱設(shè)計、花池、座椅、樹木等景觀。在第十三大街附近還將作 4 個小型廣場，其中包括小橋、疊水等人造景觀，工期 9 個月。 （四）區(qū)域發(fā)展：大濱海規(guī)劃帶來的七大功能區(qū)域劃分 濱海新區(qū)總體空間布局為“ T”型結(jié)構(gòu)：沿 京津塘高速公路和海河建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”，沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟發(fā)展帶”。在“軸”、“帶”的交匯處，建設(shè)國際港口大都市標(biāo)志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構(gòu)成濱海新區(qū)的核心區(qū)。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 18 頁 共 63 頁 聯(lián)合地產(chǎn) 第 19 頁 共 63 頁 按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè) 7 大功能區(qū)。 其中重點發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的 103 平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 生物、納米新材料研發(fā)和制造的 25 平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的 80 平方公里的濱?；^(qū)； 53 平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)； 天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū) 的 100 平方公里的海港物流區(qū)； 集航空運輸、空港物流、民航科技為一體的 102 平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)； 75 平方公里、海岸線長 14 公里的海濱休閑旅游區(qū)。 另外，開發(fā)區(qū)西區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境逐步形成。經(jīng)過兩年多的開發(fā)，天津開發(fā)區(qū)西區(qū)先后吸引了錦湖輪胎、威斯塔斯、勤威工業(yè)等國際知名企業(yè)、金耀集團等“東移”企業(yè)以及富士達(dá)電動車等民營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模正逐步形成。 2021 年，西區(qū)工業(yè)開始實現(xiàn)產(chǎn)出，全年實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 20 頁 共 63 頁 聯(lián)合地產(chǎn) 第 21 頁 共 63 頁 （五）濱海新區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展及其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響綜合判斷： 濱海新區(qū)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策層面的支 持十分強大 雖然濱海新區(qū)成立于 1992 年，可是這個松散的經(jīng)濟體系是以開發(fā)區(qū)、渤海石油、港務(wù)局為支柱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有上升到一個區(qū)域乃至全國的經(jīng)濟引擎概念。 從 05 年下半年濱海新區(qū)全面啟動來看，點 —— 線 —— 面的開發(fā)格局已然形成，濱海新區(qū) 510 平方公里的土地上，將在 1015 年的時間內(nèi)形成一個強大的經(jīng)濟體。 濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展 濱海新區(qū)在金融、貿(mào)易等方面已經(jīng)開始彌補之前的不足，如渤海銀行業(yè)開業(yè)、籌建渤海產(chǎn)業(yè)基金等，并從政府政策引導(dǎo)上開始強調(diào)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并開始籌備以金融中心、國際貿(mào)易 中心、物流航運中心為基礎(chǔ)的 CBD 建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、規(guī)模聚集層面上彌補第三產(chǎn)業(yè)的不足，從而對房地產(chǎn)高端商務(wù)配套形成較強的支撐。 濱海新區(qū)的城市規(guī)劃會改變傳統(tǒng)的城市功能分布格局，促使新興的熱點區(qū)域出現(xiàn) 在原有的濱海新區(qū)城市格局中，開發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)是兩個最主要的支撐點，但這兩個區(qū)域的城市功能完全的割裂開發(fā)（開發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)在房地產(chǎn)消費市場上十分封閉），在塘沽區(qū)內(nèi)部，海河南北咫尺天涯，中心城區(qū)與周邊城區(qū)的分割也比較明顯。 新的濱海新區(qū)城市規(guī)劃出臺后，伴隨著市政建設(shè)與投資開發(fā)，出現(xiàn)了大量的熱點區(qū)域，如工農(nóng)村區(qū)域、新河區(qū)域 、海河南區(qū)域等，傳統(tǒng)的低洼區(qū)域面臨較大的升值空間，以工農(nóng)村區(qū)域為例，吸引了眾多投資商的進(jìn)駐，商品房住宅價格在短短半年內(nèi)上升了 1000 元 /平米以上；而海河南部分項目的漲幅也在 1000 元 /平米以上。 濱海新區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展是一個長期概念，濱海新區(qū)的投資需要一個相對較長的投資周期 聯(lián)合地產(chǎn) 第 22 頁 共 63 頁 浦東開發(fā)積舉國之力用了十年的時間，雖然濱海新區(qū)的開發(fā)基礎(chǔ)要較當(dāng)年浦東開發(fā)更為優(yōu)越，但面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境要遜色于當(dāng)年的浦東。在濱海新區(qū)的開發(fā)中還存在很多矛盾和問題，如區(qū)域內(nèi)部的協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性缺乏乃至沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈條、第三產(chǎn)業(yè)的相對 薄弱、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時滯等等。因此，對濱海新區(qū)的投資存在一個較長的回報周期，在 1015 內(nèi)濱海新區(qū)才會擁有一個較為成熟的環(huán)境（視產(chǎn)業(yè)不同而有所差異）。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 23 頁 共 63 頁 三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 —— 現(xiàn)階段濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所屬階段及未來發(fā)展預(yù)期 (一 ) 濱海新區(qū) 05年商品房住宅發(fā)展情況回顧 濱海新區(qū) 05 年商品房住宅供求分析 1）總體供給量（根據(jù)本區(qū)域的交易特點，為對外開始內(nèi)部認(rèn)購的量，下同） 濱海區(qū)域05年總體供給量110250開發(fā)區(qū)塘沽區(qū) 由于塘沽區(qū) 05 年在售以及 新開發(fā)項目較多，使得市場的供給量比較大，但很多項目在 05 年有大量的消化，使得在售項目的后續(xù)開發(fā)量較少（見后續(xù)分析總圖二）；而開發(fā)區(qū)下半年上市量大增，也使得總體上市體量也比較大。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 24 頁 共 63 頁 2）濱海新區(qū) 05 年總體消化量（均指 05 年簽訂的協(xié)議額） 濱海區(qū)域2021年商品房消化量102207開發(fā)區(qū)塘沽區(qū) 塘沽區(qū) 05 年的供求比在 ： 1；開發(fā)區(qū)的供求比在 :1，區(qū)域市場的供求基本平衡。 按照 05 年的供求狀況， 06 年的消化量約在 300 萬左右。 我們分析 05 年兩個區(qū)域的供求比，并且將總圖四與總圖三對比分析，我們可以 看到一個很明顯的態(tài)勢：開發(fā)區(qū)市場中的競爭環(huán)境相對寬松，開發(fā)區(qū)區(qū)位中的商品房開發(fā)還存在很大的市場機會。 具體到各個項目上，由于區(qū)域競爭的不同、項目素質(zhì)的各異以及開發(fā)商操盤水平的不同，在具體的銷售速度上會有很大的不同。 成交價格 以 05 年 10 份為界，濱海新區(qū)的房價有較明顯的上升過程。我們以開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)為例，分析該階段的價格變動情況： 1） 塘沽區(qū) 聯(lián)合地產(chǎn) 第 25 頁 共 63 頁 塘沽區(qū)各主要板塊住宅銷售均價470040003300350047004800285039000202140006000老城區(qū) 新港 海河南 新河工農(nóng)村05年下半年05年上半年 在 2021 年，尤其以 2021 年 910 月份為界，受到宏觀政策的影響，塘沽區(qū)住宅價格水平有了顯著的提高，而 且這種價格的提升涵蓋到各個區(qū)域，價格漲幅在 6001000 元 /平米之間。 2） 開發(fā)區(qū) 我們同樣以 2021 年 910 月份為界，考察各個項目的價格變動情況（包括對外咨詢價格）：可以看出，開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)價格水平在05 年以達(dá)到一個較高的水平，上漲空間在 500800 元 /平米，部分傳統(tǒng)的中低檔項目漲幅較快。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 26 頁 共 63 頁 開發(fā)區(qū)各項目住宅銷售均價020214000600080001000012021伴景灣云錦蘭庭御景園邸三期 愛麗榭歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)05年10月份之后05年10月份之前 開發(fā)結(jié)構(gòu) 在我們對 05 年新上市的項目調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)： 普通住宅占絕大多數(shù)，別墅項目一個，酒店式公寓兩個，商業(yè)項目七個（多數(shù)普通住宅含有底商）?？梢悦黠@ 地發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)中以普通住宅以及商業(yè)項目為最，其他業(yè)態(tài)相對較少。 總結(jié)： 05 年濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場是一個相對均衡的房地產(chǎn)市場，由于受到外在因素的刺激，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場在 05 年下半年有較大幅度的增長。另外， 05 年該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)水平相對較低，開發(fā)形式也比較單一。 濱海新區(qū) 05 年在售項目的銷售情況 聯(lián)合地產(chǎn) 第 27 頁 共 63 頁 塘沽月均消化區(qū)間在售項目分布圖33%40%27% 萬/月以下 據(jù)我們對塘沽項目一年來的跟蹤調(diào)研來看，除去在 05 年下半年上市項目的成交火爆之外（部分項目的月均銷售速度達(dá)到 1 萬平米 /月以上），其他階段的 成交情況基本在一個高平臺上平穩(wěn)運行，單月銷售面積在 6000 平米 /月左右，部分中心城區(qū)的項目能夠達(dá)到8000 平米 /月以上。 開發(fā)區(qū)月均消化區(qū)間在售項目分布圖0%40%40%20% 萬/月以下 萬/月以上 與塘沽區(qū)項目相比，開發(fā)區(qū)各項目的銷售速度要高于塘沽區(qū)，單月銷售面積達(dá)到 8000 平米 /月左右。這一方面是因為開發(fā)區(qū)調(diào)查聯(lián)合地產(chǎn) 第 28 頁 共 63 頁 的項目基本在 05 年下半年上市，趕上銷售熱潮期，另一方面開發(fā)商新增供給量相對較少，且均處于黃金位置。 （二）濱海新區(qū)最新商品房住宅市場信息： 2021年 14月份新增上市量項目信息匯總 塘沽區(qū) 塘沽區(qū)在此期間共 有 4 個新增項目，弘基天成、陽光金地、裕川家園、世紀(jì)向陽居； 3 個老項目新組團上市，紫云國際二期、紫云綠洲二期、水域未來城第二組團。 ? 基礎(chǔ)信息： 名稱 基礎(chǔ)信息 地理位置 建筑面積 容積率 綠化率 占地面積 層數(shù)（層） 棟數(shù) 總戶數(shù) 樓間距 弘基天成 河北路與營口到交口 /解放路商業(yè)圈 —— —— —— —— 30 1 —— 陽光金地 中心北路西、勝利賓館南、洋貨市場對面 3 萬㎡ 20 1 378 —— 裕川家園 塘沽區(qū)寶山道與河北西路交口 ㎡ 35% 5280㎡ 2426 7 840 1865m 世紀(jì)向陽居 塘沽區(qū)津塘公路以南，向陽西街以東，向陽北支路以西地段 萬平米 建筑密度% 40% 27 2 212 —— 紫云國際二 新港三號路與春光道交口 50% 萬 1828 11 928（二期 400） 60110m 聯(lián)合地產(chǎn) 第 29 頁 共 63 頁 期 萬 紫云綠洲二期 新港三號路與春陽路交口 28 萬㎡ 35% 11 萬平米 28 7 238（ 1 20） 水域未來城 塘沽 2號水庫北 365672㎡ 45% 245417 小高 9 層、11 層、 18層，聯(lián)排別墅 11 2500（二組團 243） 45m 從上表可以看出： 塘沽區(qū) 06 年 24 月份新上市四個項目； 均為 萬平米以下的小項目，其中 3 萬平米以下的 3 個； 位置都屬于塘沽區(qū)中心位置； 建筑形式均以 20 層以上高層為主，老項目中的新上市組團除水域未來城之外也都為 1828 層的高層項目。 在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)格局中，塘沽中心城區(qū)將是小體量項目的集中供給地以及二手房交易的活躍場所，將不會再是商品房住宅交易的主要活躍場所。商品房住宅開發(fā)還是以滿足投資、初次置業(yè)需求為 主的普通高層公寓產(chǎn)品為主。 ? 產(chǎn)品信息 名稱 產(chǎn)品信息 設(shè)計公司 戶型 出房率 層高（米） 戶型面積 開間 特點 弘基天成 陽光金地 45 ㎡ 復(fù)式小戶型 聯(lián)合地產(chǎn) 第 30 頁 共 63 頁 裕川家園 87108㎡ 南北通透對流、戶型設(shè)計一般 80% 世紀(jì)向陽居 100140㎡ ，全明設(shè)計、開間進(jìn)深尺度合理，面積適度，定位于改善型客戶 75% 紫云國際二期 ccdi 深圳中建國際 新加坡 dpc 景觀設(shè)計事務(wù)所 140190㎡ 6m 功能分區(qū)較好 大開間全明設(shè)計 77% 紫云綠洲二期 規(guī)劃設(shè)計： ARCHILAND； 建筑設(shè)計：天津市建筑設(shè)計院。 129170㎡ 、 中規(guī)中矩，以中小戶型為主，無太多亮點 82% 水域未來城