【文章內(nèi)容簡介】 重要。 否則今后會有很多問題出現(xiàn) : （ 1） 租金太高 商業(yè)已經(jīng)進入微利時代，有的店因為租金太高，可能會死掉 ,特別是在大型商業(yè)項目中，進行大規(guī)模集中招商的過程中，除了某些來頭大的品牌有豐富的資源和能力對項目進行全面的專業(yè)分析，獲取真實信息外，其他大部分品牌商幾乎是在一種非常盲目的情況下進入商業(yè)設(shè)施的。 （ 2） 適不適合 適不適合在那里開店；包括管理商今后如何的宣傳和推廣這個項目，有沒有能力做好這些事情，有沒有準備專項資金，包括這個項目在什么時候能夠成功的開業(yè)，這些細節(jié)都要弄清楚?，F(xiàn)在有很多項目都是倉促開業(yè)，然而成功的很少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 經(jīng)營策略 不同的商家有不同的經(jīng)營策略，大商家和小商家的動機是不一樣的，關(guān)注市場的角度不一樣，但很多中小商戶開店大多數(shù)根據(jù)大商家的開店信息做判斷。 （ 4） 實力品牌 對于有實力的國際品牌，為了在中國做品牌推廣具有戰(zhàn)略意義，即使賠錢也無所謂。有的中小商戶也跟著進來，進來后才發(fā) 現(xiàn)生意并不好，但是又沒有大商家的雄厚資金，因此敗北。這些都是信心不對稱造成的，另外所得到的信息的不正確也是一個原因。 （ 5） 盲目競爭 品牌商在進入大型商業(yè)設(shè)施的過程中，最突出的幾個問題，一是盲目競爭；二撞大運；三，很容易在競銷過程中被人左右。 （ 6） 運作太懂 由于開發(fā)商對零售商的運作不太懂，在雙方談判的過程中靈活性少?，F(xiàn)在基本采取的就是固定租金方式，否則免談。 （ 7） 培育期長 零售商在進入一個新的市場的時候，總要有一個培育期，對于他們看中的不是一年出多少租金而是租金要控制在銷售額成本中的一 定比例，只要控制住這個比例就行。 從商業(yè)本身運作來說，租金和銷售額至少要打平，這是零售商的思維模式。即使在培育期租金不是很高，但是在培育期可能租金占銷售額的比例還是太高。大的零售企業(yè)可以在集團內(nèi)部進行資金調(diào)劑，但是國內(nèi)的企業(yè)規(guī)模都不是很大，都希望這個店本身資金能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)。 （ 8） 前期虧損 現(xiàn)在零售商每開一個店都有兩到三年的培育期，而且又處于大規(guī)模擴張時期，如果前期虧損太大，就相當于多開一個店多賠一塊，這樣對于他們來說資金壓力非常大。 （ 9） 過分自信 現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商認為只有像設(shè)計成果或其 它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 10） 缺乏規(guī)劃 現(xiàn)在地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，對于商業(yè)地產(chǎn)的理解尚不成熟。出于減少市場風險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。 （ 11） 定位不準 國內(nèi)大型商業(yè)項目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價上獲得優(yōu)惠并進行規(guī)劃，拿到地進行規(guī)劃后才進行論證。 （ 12） 輕信主力店 主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高商業(yè)地產(chǎn)的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。于是有些開發(fā)商只看重主力店，事實并不盡然。不同主力店有不同的經(jīng)營目標、運營手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)通過專業(yè)商業(yè)策劃對商業(yè)地產(chǎn)做整體定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導。這種情況下，主力店未 必能拉動整個商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。 （ 13） 追求最大 部分開發(fā)商認為項目規(guī)模越大越好，于是片面追求第一，最大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。判斷一個Mall 的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支撐；二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。 （ 14） 盲目照搬 成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時間考驗。然而很多 開發(fā)商只看到一些銷售成功的實例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信樣板的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。 （ 15） 輕規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是招商應(yīng)先于設(shè)計。國外地產(chǎn)商多是等 80%以上主力店確定后才開始整體設(shè)計工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設(shè)計，往往會因缺乏定向設(shè)計依據(jù)，盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期成本和后期招商難度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 16） 忽視需求 由于其體量大、投資高、回報周期長等特點，大型商業(yè)設(shè)計是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域。國內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商 業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復(fù)雜，完全不能套用。 八、 內(nèi)部 管理 統(tǒng)一管理的理念 理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。 統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 統(tǒng)一營銷管理：策劃 1 年 365 天的系列營銷計劃。 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租方的經(jīng)營活動，保證高效運轉(zhuǎn)。 統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進行建筑空間的維護和保養(yǎng)，創(chuàng)造充滿人文關(guān)懷的商業(yè)娛樂休閑空間。統(tǒng)一租賃管理。 統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理 ：對業(yè)態(tài)具有強大而迅速的調(diào)控能力。 運營創(chuàng)新 濮陽龍城廣場 是濮陽目前第一個面積較大商業(yè)廣場地產(chǎn)項目，我建議運營方面作如下創(chuàng)新： （ 1） .采用新型商業(yè)設(shè)施，提高商業(yè)運營效率，處處節(jié)約客戶時間，從細節(jié)上體現(xiàn)對客戶的人文關(guān)懷。 （ 2） .建立完整的運營培訓體系，為商家代招聘服務(wù)員，同意培訓服務(wù)員。 （ 3） .業(yè)態(tài)管理與招商管理 管理內(nèi)容 購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系 濮陽龍城廣場 開發(fā)的成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。 經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化 管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1） 租賃政策與承租服務(wù) 濮陽龍城廣場 的目標市場定位為濮陽及周縣商圈內(nèi)所有居民及學生。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的 4050％。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進行管理。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，招商對象的最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務(wù)機構(gòu)，最低目標是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。 （ 2） 業(yè)態(tài)管理的原則是根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實際運營效果，讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到 濮陽龍城廣場 內(nèi)最佳 位置 根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計劃，不斷讓優(yōu)秀的供應(yīng)商進場，淘汰經(jīng)營不善的供應(yīng)商。招商工作遵循以下程序：調(diào)查 — 談判 — 審核 — 準入 — 追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可）。注意引進國外品牌，對國外購物中心商品種類進行統(tǒng)計分析，根據(jù) 濮陽龍城廣場 經(jīng)營主題與檔次，組織核心商戶統(tǒng)一引進，填補 濮陽龍城廣場 商品種類空白。 (3 ) 營銷管理 重點是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當?shù)臓I銷方法 吸引購物者光顧。 (4) 服務(wù)管理 濮陽龍城廣場 設(shè)立管理專家組成的管理機構(gòu)，對 濮陽龍城廣場 的一切行政事務(wù)進行統(tǒng)一管理，承租戶承擔合理的管理費用。維護承租戶利益，加強與承租戶的合作。設(shè)立商務(wù)中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置傳真、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)，包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧、數(shù)字化圖書館。 （ 5） 城市形象 今后 濮陽龍城廣場 是城市形象的代表，不僅有雕塑同時也是城市的名片。我們深知 濮陽龍城廣場 的內(nèi)涵，最主要的特色就是要從人性關(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以超 大體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費”，使消費者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物，讓中原油田的顧客感覺到濮陽、省城沒兩樣。 服務(wù)體系 （ 1） 大客戶服務(wù) 大客戶占有 50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 進行管理。 大客戶類型：大型企業(yè)單位，政府機構(gòu)公務(wù)員群體，銀行證券金融機構(gòu)白領(lǐng)消費群體。 （ 2） 商業(yè)物業(yè)服務(wù) 經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理，鑒于新開業(yè) 濮陽龍城廣場 的特點，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利 于發(fā)展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策： 基本租金＋少量扣點，扣點部分直接與經(jīng)營業(yè)績掛鉤，有利于統(tǒng)一營銷，有利于調(diào)動各個方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營公司收益。 （ 3） 物業(yè)管理 1）裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護以及商業(yè)知識服務(wù)； 2）對物業(yè)管理提出了特殊要求； 3）高標準衛(wèi)生管理 對 濮陽龍城廣場 要進行高標準衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施； 3）綠色裝修的統(tǒng)一管理，與裝飾協(xié)會聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對整個 濮陽龍城廣場 的整體裝修以及 商戶的局部裝修實行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷性服務(wù)，從整體上把握裝修風格，確保格調(diào)高雅； 4）裝修工作還需要由物業(yè)管理公司和運營部門進行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)； 5）為客人提供一站式服務(wù)，一個服務(wù)臺、一個電話統(tǒng)一對外，服務(wù)中心負責協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費客戶時間； 6）高標準管理各個停車場，鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責任重大，要確保 濮陽龍城廣場 各個停車場車輛不丟失，需要采用 先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理。 員工培訓 規(guī)范企業(yè)營銷管理 是營銷管理的基本組成部分，對員工進行有計劃的培訓，不僅對提高員工的基本素質(zhì)和服務(wù)技能是必須的，而且有助于員工充分了解企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略和自身的職責，牢固樹立顧客導向的服務(wù)觀念。 培訓的目的 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 讓員工了解企業(yè)文化的重要性，透過團隊討論方式，整合、提煉屬于企業(yè)特有的文化內(nèi)涵，作為一切經(jīng)營行為的最高指導思想。 結(jié)果： 制定企業(yè)的核心理念與經(jīng)營哲學，統(tǒng)合員工核心思想，凝聚全員共識。 課程 : 企業(yè)文化概論介紹； 企業(yè)理念文 化導入模型； 企業(yè)行為規(guī)范導