日月灣生態(tài)港土地開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 劃第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析 第七部分 結(jié)論第一部分 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)津漢公路北側(cè)，楊北公路西側(cè)，華明日月灣商務(wù)園內(nèi)中心位置；整個(gè)商業(yè)區(qū)域與周邊成桃核（hu）狀區(qū)位，日月灣商業(yè)板塊是桃核地帶，周邊三公里半徑內(nèi)被大型居住社區(qū)及工業(yè)園區(qū)成桃肉狀環(huán)抱，大型社區(qū)密集像厚厚的果肉圍繞在桃核周邊，為日月灣商業(yè)區(qū)的人流和客流提供了有力支撐與保障；而我們項(xiàng)目正處于桃核中心的桃仁區(qū)域，核心的中心，必將成為華明商業(yè)版圖上的戰(zhàn)略要塞。4.）D區(qū)：四棟8層LOFT精品青年公寓（可做服務(wù)式公寓），主打精品復(fù)式小戶型，面積25㎡—85㎡，一室至三室，一二層為挑空酒店式大堂帶復(fù)式商業(yè)（出售）；商業(yè)業(yè)態(tài)主要為美容院、美甲店、足道館、洗衣店、藥店、發(fā)廊等（限制餐飲，避免對面商業(yè)客戶分流）。，隨時(shí)可以開始場地平整，辦理臨水臨電手續(xù)。：公司成功開發(fā)北方園林生態(tài)園、河北遷安安置房項(xiàng)目等，在建美購美商業(yè)中心，在靜?？h儲(chǔ)備有一定量的住宅開發(fā)用地。：項(xiàng)目地塊容積率低，機(jī)場周邊高度限制，降低了可售面積，導(dǎo)致樓面地價(jià)平米單價(jià)成本提高。項(xiàng)目所在大區(qū)域發(fā)展前景良好，小區(qū)域內(nèi)又有一定競爭優(yōu)勢，因此整體市場前景看好。，帶動(dòng)項(xiàng)目整體品質(zhì)與價(jià)值的提升，做可以收藏的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；“不是賣價(jià)格，而是賣價(jià)值！”第五部分 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，11月份辦土地證，將于2012年底完成項(xiàng)目總詳規(guī)、單體設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2013年項(xiàng)目開工需要。（2） 渠道銷售采取一二級市場銷售聯(lián)動(dòng)與圈層營銷結(jié)合的模式，有目標(biāo)的針對一定圈層或領(lǐng)域進(jìn)行項(xiàng)目銷售；如周邊及同類型樓盤銷售人員推介、利用中介機(jī)構(gòu)門店及網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行銷售合作，高爾夫等高端會(huì)員制會(huì)所與俱樂部的信息互惠、客戶推介及銷售合作。并通過詳細(xì)的市場調(diào)研，產(chǎn)品定位明晰、定價(jià)合理，較周邊同類產(chǎn)品頗具競爭力。為了不斷優(yōu)化銷售團(tuán)隊(duì)，提升團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，使團(tuán)隊(duì)可以一直有新鮮血液的注入，我們采取優(yōu)勝劣汰的內(nèi)部競爭體制，對于排名末位的個(gè)人（甚至于特殊時(shí)期的小團(tuán)組）予以降職、降薪、轉(zhuǎn)試用或除名淘汰。： 在營銷策略方面我們會(huì)采取整合營銷的創(chuàng)新模式，以傳統(tǒng)廣告為依托，配合渠道銷售、行銷拓展等多模式推進(jìn)。（銷售底價(jià)）：均價(jià)約16000元/平米；按棟賣，2000平米，3200萬/套；3000平米，4800萬/套。，主題立意新穎，規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)突出，整體品質(zhì)追求高端，層次分明；生態(tài)港項(xiàng)目會(huì)成為華明日月灣商業(yè)版塊的一大亮點(diǎn)，在完全跳出傳統(tǒng)商業(yè)概念的同時(shí)，又與周邊的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目版塊和諧共處，它填補(bǔ)了華明日月灣商業(yè)版塊的商業(yè)模式空白，會(huì)如玉上明珠般為華明鎮(zhèn)及日月灣版塊錦上添花，隨著華明示范鎮(zhèn)模式的全國推廣，它會(huì)隨同華明模式一樣的花開遍地。，發(fā)展成熟需要時(shí)間。：華明鎮(zhèn)與津漢公路北側(cè)區(qū)域目前整體相對成熟，華明鎮(zhèn)周邊仍處于地產(chǎn)居住項(xiàng)目開發(fā)階段，鎮(zhèn)內(nèi)多是還遷居民，外加目前施工較多，整體人文素質(zhì)不高，治安一般；老百姓的消費(fèi)模式也有待進(jìn)一步開發(fā)。：東有華潤橡樹灣、海上國際城、 恒大名都、天房錦園、首創(chuàng)溪堤郡等知名開發(fā)商開發(fā)的大型高端居住社區(qū)；北邊環(huán)繞華明新市鎮(zhèn)居住區(qū)；西臨三嘉英景臺(tái)、金泰麗灣等高端居住區(qū)，北方創(chuàng)業(yè)總部產(chǎn)業(yè)園、EOD總部港及新華集團(tuán)總部、華明集團(tuán)總部及旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中國北車天津工業(yè)園等大型工業(yè)園區(qū)；南側(cè)一路之隔的便是空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。3.）C區(qū)：高檔5A級純寫字樓，兩棟單層面積均在1200㎡，樓高10層；一、二層底商主打大型品牌餐飲（婚宴酒席、商務(wù)宴請），3—10層純辦公（出售）。華明鎮(zhèn)屬于全國名列前茅的優(yōu)秀示范鎮(zhèn)，其模式與規(guī)劃還在世博會(huì)上屢獲殊榮，日月灣作為華明鎮(zhèn)上的一顆明珠，不但備受市區(qū)兩級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，也將為華明鎮(zhèn)的光輝篇章添光加彩；統(tǒng)一的城鎮(zhèn)規(guī)劃，有序的區(qū)域布局，圍合而成的居住社區(qū)配合空港及華明兩大工業(yè)園區(qū)，區(qū)域獨(dú)立且商業(yè)集中的中心區(qū)位，使日月灣的商業(yè)版塊形成強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，讓整個(gè)周邊大區(qū)域形成一個(gè)“聚寶盆”式的整體區(qū)域布局，日月灣成為聚集人氣與財(cái)氣的“盆底”地帶，區(qū)域之間增加了互動(dòng)，更和諧、更統(tǒng)一?？?
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