【正文】 ㎡未來浙大主校區(qū)已投入使用醫(yī)療衛(wèi)生杭州第九醫(yī)院9441㎡浙江醫(yī)院分院已投入使用杭州拱墅區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院3508㎡二級區(qū)中醫(yī)院已投入使用杭州西湖區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院㎡省級，杭州市級醫(yī)保定點醫(yī)療機(jī)構(gòu)已投入使用公共空間城市中心廣場城市公共空間鎮(zhèn)北區(qū)公共中心城市公共空間三墩區(qū)域教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。隨著浙大紫金港校區(qū)的遷入及高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；周邊各商業(yè)中心、城市公共空間的建設(shè)改造，三墩片區(qū)的配套日漸完善，與“老城西”無縫連接。杭州地鐵二號線建設(shè)雖然已納入規(guī)劃，但作為耗資巨大、建設(shè)周期長的市政系統(tǒng)工程，其開通運營時間與本項目開發(fā)周期難以同步進(jìn)行。浙江大學(xué)是國家教育部直屬的全國重點大學(xué)，中國大學(xué)綜合實力第三名。三、項目發(fā)展難點通過項目地塊解析及項目SWOT分析，總結(jié)項目發(fā)展難點：如何創(chuàng)造最大價值項目具有較強(qiáng)的先天優(yōu)勢，受市場追捧當(dāng)在意料之中，但如何充分利用這些先天優(yōu)勢，挖掘潛力，創(chuàng)造項目最大價值，同時通過項目建設(shè)，樹立公司在業(yè)界的強(qiáng)勢地位，是本項目開發(fā)的難點之一。 自然資源豐富；202。 大城西高檔物業(yè)發(fā)展成熟，區(qū)域認(rèn)同度高；202。? 價格承受能力強(qiáng)杭州高檔物業(yè)價格上限不明顯，客戶認(rèn)可的稀缺產(chǎn)品及資源，愿意為之付出較為高昂的代價，目前杭州低密度物業(yè)已知的最高市場價格達(dá)到5—6萬元/平方米，價格承受能力強(qiáng)。（2）發(fā)揮自然水體資源優(yōu)勢項目內(nèi)部水體資源豐富，可將現(xiàn)有水體資源向項目縱深延伸，改善項目內(nèi)部小環(huán)境。沿路區(qū)域景觀優(yōu)勢、私密性和寧靜程度相對較弱，產(chǎn)品以多拼為主，主力面積250—300平方米；內(nèi)部縱深區(qū)域景觀、私密性優(yōu)越，適合打造高檔頂級的排屋產(chǎn)品，類型依可視景觀的不同，以雙拼和三拼為主，主力面積400平方米左右。（四）項目形象定位項目形象定位低密度水景社區(qū)親山掬水山景坡地排屋優(yōu)勢西溪風(fēng)情留莊和家園應(yīng)用物業(yè)建設(shè)推廣概念組織活動實景景觀營造，景觀價值最大化都市中的親水生態(tài)豪宅親身體驗都市自然景觀人環(huán)境關(guān)系親近自然，居于都市自然水景，天然融匯，形象定位都市目標(biāo)客戶關(guān)鍵詞基本特征知識新貴、高風(fēng)險、創(chuàng)業(yè)階段、對未來充滿信心生活態(tài)度灑脫、不拘小節(jié)關(guān)于家庭充滿激情、努力改善環(huán)境社會關(guān)系與圈外緊密聯(lián)系、善于捕捉、利用社會關(guān)系媒體接觸關(guān)心熱點話題和偏愛事物置業(yè)特征自信、果斷、注重實用項目高層公寓目標(biāo)客戶群體定位：◎ 企業(yè)白領(lǐng)◎ 大專院校教師◎ 父輩為子女置業(yè)◎ 異地到杭首次置業(yè)者◎ 創(chuàng)業(yè)初有成就者◎ 原住民◎ 投資者（六）價格定位市場決定價格，因此主要從市場競爭的角度來定價，競爭主要考慮同類型、同品質(zhì)樓盤的競爭情況。按照兩年最低15%的價格增長，則至項目銷售時均價為：26496（1+15%）=30470元/㎡因此，預(yù)計排屋未來銷售均價為30000元/㎡。三墩無疑將成為杭州大城西的區(qū)域性中心，并逐步融入中心區(qū)，成為杭州稀缺的主城區(qū)板塊，發(fā)展?jié)摿?、升值潛力巨大。?）差異化競爭；項目區(qū)別于其他樓盤的先天最大差異在于項目為城市中心的高檔社區(qū)，這是其他樓盤無法抄襲和比擬的?？傮w要求外觀、線條、色彩、材料體現(xiàn)純正、尊貴的感覺。? 花園：排屋設(shè)計做到戶戶前庭后院，庭院景觀營造與項目景觀營造相結(jié)合，形成獨特、優(yōu)美景觀環(huán)境，提升產(chǎn)品品質(zhì)。關(guān)于節(jié)能：打造節(jié)能型住宅節(jié)能型建筑是住宅發(fā)展的趨勢，本項目將大量采用新材料、新工藝，打造綠色節(jié)能型住宅。◆ 項目各期的建設(shè)應(yīng)減小或避免后期施工對先期交房物業(yè)的影響。第八章 項目財務(wù)評價一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)凈用地面積230366平方米，地上建筑面積413397平方米其中排屋104681平方米高層公寓284716平方米商業(yè)及會所24000平方米二、建安成本單位建安造價測算表內(nèi) 容排屋高層公寓商業(yè)及會所地下室單方建安成本1600元/m21350元/m21600元/m22500元/m2工程量m2104681m2284716m224000m275000m2建安總成本：77176萬元三、投資估算項目總成本費用估算表（單位：萬元）一、開發(fā)成本24號25號合計土地成本155530160680316210前期工程費212520094134建安工程費400983707877176工程配套費265725115167不可預(yù)見費120311122315二、代建成本31483148三、開發(fā)費用管理費用221320344247銷售費用442740688495財務(wù)費用283502565054000總投資額239751235142474892具體投資及用款計劃見下表：序號投資項目年投入合計2007年2008年2009年2010年2011年2012一開發(fā)成本1土地成本3162103162102前期費用20678278274130041343建安投資177711759532421105830771764公建配套45219311847876051675不可預(yù)見費98552897316702315二開發(fā)費用1財務(wù)費用78751800018000101250540002銷售費用680152928882718101934084953管理費用170934123213175951704247三代建成本31483148合計31912630373430005768923365510474892占總投資比例%%%%%%100%四、分期銷售收入測算分期銷售收入測算表（單位：萬元）分期物業(yè)類型可銷售面積(m2)單 價(萬元/m2)銷售金額(萬元)占銷售總額比例分期合計(萬元)一期排屋1484344529%53529商業(yè)30009000%二期排屋48375145125%149625商業(yè)15004500%三期高層公寓6207099312%107487商業(yè)15004500%停車位245個15萬元/個3675%四期高層公寓83430133488%150438商業(yè)400012000%停車位330個15萬元/個4950%五期排屋41463124389%127389商業(yè)10003000%六期高層公寓139216222746%260996商業(yè)1000030000%停車位550個15萬元/個8250%合計410397849464100%849464備注：地下車位建筑面積75000平方米，共計車位1875個，其中人防占用車位750個，可銷售車位1125個；商業(yè)及會所24000平方米，其中業(yè)主所有會所3000平方米，開發(fā)商所有商業(yè)（部分可作為會所性質(zhì)使用）21000平方米?！? 項目分期要充分考慮不同物業(yè)銷售節(jié)奏的安排和不同產(chǎn)品的開發(fā)周期，基本保證物業(yè)為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。? 底層架空花園，通透無阻的景觀視覺效果高層住宅區(qū)底層全部采用架空設(shè)計，營造連續(xù)、通透的景觀視覺效果，提升項目整體品質(zhì)。? 高層公寓立面線條可采用簡化的歐式風(fēng)格，局部運用歐式風(fēng)格建筑元素，但整體立面線條盡量做到簡潔。第五章 項目品質(zhì)塑造一、項目品質(zhì)塑造思考客戶心理捕捉（1）為什么選擇三墩■ 近，不舍棄都市繁華；■ 區(qū)域配套成熟，規(guī)劃科學(xué)、合理；■ 我要享受生活，我要改善居住環(huán)境——區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢（2）什么人選擇三墩■ 顯示身份，低調(diào)的“炫耀”和階層標(biāo)簽■ 大隱于市，尋求心理安全感和穩(wěn)定感■ 向往更高層次的精神享受（遠(yuǎn)觀山近臨水）■ 追求舒適的居住尺度、生活空間（3）他們的生活形態(tài)怎么樣■ 并非解決居住問題，而是提高居住品質(zhì)■ 家庭結(jié)構(gòu)簡單，兩代同住居多■ 注重精神享受■ 希望有全新的生活方式（4）他們需要什么樣的產(chǎn)品■ 傾向選擇別墅或可替代的同類產(chǎn)品，獨成一戶■ 希望有獨特的風(fēng)景，絕對優(yōu)勢的位置■ 生活社區(qū)有縱深感，私密性強(qiáng)■ 注重材質(zhì)，物有所值■ 尺度要求高，大房、大廳、大陽臺■ 注重服務(wù)品質(zhì)現(xiàn)有條件我們能滿足客戶什么■ 我們的品牌優(yōu)勢——打造高檔物業(yè)的信心、決心和能力■ 我們的環(huán)境優(yōu)勢——能享受生活，改善環(huán)境■ 我們的區(qū)域成熟——方便、便捷■ 我們的規(guī)模優(yōu)勢——大盤，高檔物業(yè)，值得期待我們還需要做什么……二、如何塑造項目高檔品質(zhì)關(guān)于環(huán)境：玉石成器? 項目內(nèi)部水、綠化景觀資源豐富，但需要加以整治和改造；? 通過與規(guī)劃、市政、園林溝通，將項目內(nèi)的河流整治、綠化帶、城市公園的建設(shè)納入項目景觀設(shè)計統(tǒng)一規(guī)劃，使之與項目產(chǎn)品完美融合；? 整治時機(jī)：項目開工建設(shè)的同時，即把景觀納入同期建設(shè)，在銷售前完成區(qū)域內(nèi)的景觀建設(shè)和可視區(qū)域內(nèi)的環(huán)境改造，樹立項目形象，有效增加客戶的心理價值，增強(qiáng)客戶購買信心；? 通過河流上人行小橋的架設(shè)，加強(qiáng)組團(tuán)間的聯(lián)系；? 充分發(fā)揮天然水資源優(yōu)勢，打造江南水鄉(xiāng)小橋流水意境，同時強(qiáng)調(diào)綠化景觀與人的互動；? 元素應(yīng)用：原木、天然石材堆砌、青石板小徑、鵝卵石。項目在一期建設(shè)過程中，將同步整治上述自然資源，使之與項目完美融合。區(qū)域內(nèi)隨著浙大紫金港校區(qū)的遷入，其配套設(shè)施逐步完善，相關(guān)高新科技企業(yè)不斷落戶，區(qū)域配套日益完善，同時浙大為全國知名高等學(xué)府，其影響力是其他大學(xué)聚集區(qū)所無法比擬的，更增加了區(qū)域的文化底蘊、影響力和認(rèn)知度。=26666元/㎡◇與和家園相比，所得均價為：25000247。這一部分人群在整個社會的金字塔構(gòu)成中，處于中上游位置，他們有豐裕、穩(wěn)定的家庭收入，并經(jīng)過長時間的積累。面積區(qū)間戶型規(guī)劃戶數(shù)戶型比例單套總價60m2以下一房一廳480戶15%8090萬元7590m2二房二廳小三房2080戶65%120150萬元120160m2三房二廳四房二廳640戶20%180260萬元 由于90/70政策影響，項目必須以90平方米以下戶型為主； 先期入市的一些項目一房小戶型公寓市場反映火爆，項目可考慮適當(dāng)設(shè)置部分小戶型精致公寓，擴(kuò)大市場層面，減小銷售壓力； 三房戶型是市場需求主力，四房需求量也較大，所以該部分客戶群體必須留住。項目主要技術(shù)指標(biāo)凈用地面積230366平方米，地上建筑面積413397平方米其中排屋104681平方米高層公寓284716平方米商業(yè)及會所24000平方米規(guī)劃戶數(shù)3500戶規(guī) 劃 條 件 滿 足90m2以下戶型比例2560/3500=73%，滿足容積率，滿足建筑密度22%，滿足綠化率≥40%，滿足產(chǎn)品布局（1）排屋排屋主要分布于25號地塊南側(cè)和24號地塊東區(qū)，依托內(nèi)部河流、綠化帶及城市公園的景觀，打造集中、獨立、私密的高檔專屬空間。六、項目定位（一）定位依據(jù)市場調(diào)查及分析實地勘察結(jié)合公司及項目的實際情況（二）項目規(guī)劃設(shè)想項目D2D25兩地塊被城市道路和自然河道劃分成五個區(qū)塊，在項目總體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)把握各區(qū)塊自身的特色及相互之間的協(xié)調(diào)，形成項目獨有的優(yōu)勢。 項目發(fā)展高檔物業(yè)的市場要素? 供應(yīng)匱乏目前杭州高檔物業(yè)市場供應(yīng)匱乏。 高檔物業(yè)市場價格敏感性不高；202。 位于主城區(qū)；202。這需要在項目定位、整體規(guī)劃及后期宣傳中盡量減小和避免這方面的影響。隨著區(qū)域內(nèi)浙大紫金港校區(qū)的建設(shè)，其配套設(shè)施逐步完善，相關(guān)高新科技企業(yè)不斷落戶，帶動區(qū)域發(fā)展和成熟，提升區(qū)域的文化底蘊和附加值，打造杭州的“海淀區(qū)”。項目北側(cè)杭宜鐵路雖然使用率極低，但會對客戶造成一定的心理影響，目前杭宜鐵路的拆除尚需時日。區(qū)域周邊目前云集了綠城、萬科、中海、坤和、耀江、濱江等國內(nèi)知名品牌房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，將共同掀起杭城第三波高檔物業(yè)市場的熱潮。公共交通便捷，項目周邊有公交首末站一座，303384900、860、36402189假日4線等10余條公交線路通過區(qū)域。至2010年左右，三墩將建設(shè)成為一個融教育科研、商貿(mào)休閑、居住為一體的區(qū)域中心和現(xiàn)代化新城，還將成為“學(xué)、住、游、創(chuàng)業(yè)在杭州”和諧示范的典型區(qū)域。隨著三墩新城規(guī)劃的實施、市政、商業(yè)配套的不斷完善、浙大紫金港校區(qū)及其配套產(chǎn)業(yè)設(shè)施的建設(shè)